AFFAIRE : N° RG 21/03393 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-G4PB

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 02 Novembre 2021

RG n° 19/01340

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [N] [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

Madame [A] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Dorian SAINT-LÉGER, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 12 septembre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 26 Novembre 2024 par prorogation du délibéré initialement fixé au 19 Novembre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [N] [S] est propriétaire d’un bâtiment à usage d’habitation à [Adresse 13] ([Adresse 6] dit '[Adresse 8]') dépendant d’un lot n°7 d’une copropriété '[G]' située sur une parcelle cadastrée [Cadastre 5].

Il a bénéficié d’un permis de construire pour l’édification d’une extension accordé par arrêté du 20 juin 2015.

Le 4 avril 2016, sa voisine, Mme [A] [Z] née [M], a déploré que la construction empiétait sur son terrain, et par l’intermédiaire de son conseil a, par courrier recommandé du 4 mai 2016, mis en demeure M. [S] de remédier à cette violation du principe du droit de propriété.

La proposition amiable de règlement formulée par le conseil de Mme [Z] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 23 mai 2018 a été refusée le 17 juin suivant par M. [S] dont l’offre présentée en retour a également été rejetée.

A défaut d’accord amiable, par acte du 24 avril 2019, Mme [Z] a fait assigner M. [S] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir ordonner la démolition de l’ouvrage litigieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard et de le voir condamner à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par jugement du 2 novembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

— ordonné la démolition de l’ouvrage litigieux ;

— ordonné la remise en état des lieux ;

— assorti le jugement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de deux mois après signification du présent jugement ;

— condamné M. [S] au paiement de la somme de 3 000 euros à Mme [Z] en indemnisation de son préjudice moral ;

— condamné M. [S] à payer une somme de 2 500 euros à Mme [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec droit de recouvrement direct au profit de Me [O] par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] aux entiers dépens ;

— débouté Mme [Z] pour le surplus.

Par déclaration du 16 décembre 2021, M. [S] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 juin 2024, M. [S] demande à la cour, au visa de l’article 545 du code civil, de :

— réformer le jugement rendu le 2 novembre 2021 par le tribunal judiciaire Caen en ce qu’il :

* retient l’existence d’un empiétement,

* ordonne la démolition de l’ouvrage litigieux,

* ordonne la remise en état des lieux,

* assortit le jugement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de deux mois après la signification du jugement,

* le condamne au paiement de la somme de 3 000 euros à Mme [Z] en indemnisation de son préjudice moral,

* le condamne à payer une somme de 2 500 euros à Mme [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée au titre de la perte de jouissance ;

Et, en toute hypothèse, statuant à nouveau :

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— subsidiairement, limiter la suppression de l’ouvrage litigieux seulement en ce qu’il se trouverait à moins de 2 m du sol ;

— débouter Mme [Z] de sa demande de condamnation sous astreinte ou à titre subsidiaire, que l’astreinte commence à courir un an après la signification de la décision à intervenir, et de manière générale de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et une indemnité complémentaire de 3 000 euros au titre de la procédure d’appel ;

— condamner Mme [Z] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 juin 2024, Mme [Z] demande à la cour de :

— rejeter l’appel formé par M. [S] ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 2 novembre 2021 ;

— condamner M. [S] au paiement de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec droit de recouvrement direct au profit de Mme [O] par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 3 juillet 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

M. [S] fait valoir que Mme [Z] ne rapporte pas la preuve de la réalité d’un empiétement sur sa propriété exclusive. Il explique que celle-ci est propriétaire du lot voisin à hauteur de 75% et que le terrain au-dessus duquel l’isolation thermique a été posée constitue, non pas une partie privative appartenant à ce lot, mais une partie commune de l’ensemble immobilier et qu’un droit de jouissance privative sur une partie commune ne confère nullement un droit de propriété au propriétaire du lot privatif auquel est attachée cette partie commune. Il ajoute qu’à supposer que l’indivisaire ait eu la possibilité d’exercer seul l’action tendant à la démolition de l’ouvrage prétendument construit en surplomb des parties communes, il appartenait à Mme [Z] d’en informer préalablement le syndic afin de lui permettre le cas échéant d’exercer lui-même l’action en justice, information préalable dont l’intimée ne justifie nullement. Il en déduit que l’intimée est irrecevable en son action.

Il soutient encore qu’il n’a jamais reconnu explicitement avoir empiété sur le terrain appartenant à Mme [Z] et assure ne pas avoir connaissance de la position exacte de la limite séparative des deux fonds, affirmant qu’il n’est nullement démontré que sa construction empiète, même de manière minime, sur la propriété privative de Mme [Z] ni même sur les parties communes.

Mme [Z] réplique que M. [S] a fait construire une extension sur son lot, avec isolation par l’extérieur, empiétant en surplomb de 20 cm sur la parcelle de ses voisins ainsi que l’a parfaitement mis en évidence le premier juge à l’examen du plan parcellaire figurant au règlement de copropriété et du constat d’huissier réalisé le 26 mai 2021, ce que l’appelant avait lui-même reconnu dans son courrier du 20 avril 2016.

Sur ce,

Aux termes du troisième alinéa de l’article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable au cas d’espèce, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La cour constate qu’elle n’est pas saisie d’une demande aux fins de voir prononcer l’irrecevabilité de l’action engagée par Mme [Z] pour défaut de qualité à agir, non reprise dans le dispositif des conclusions de M. [S].

Par ailleurs, ils sera rappelé qu’en application de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il en découle qu’en cas d’empiétement d’une construction sur le fonds voisin, le propriétaire de ce dernier peut exiger la démolition ou le retrait.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le tribunal a retenu au vu du règlement de copropriété et du constat d’huissier dressé le 26 mai 2021 à la demande de l’intimée, que 'M. [S] a empiété en surplomb la propriété de Mme [Z]'.

Néanmoins, les pièces versées aux débats révèlent que :

— à la suite de l’arrêté de division du préfet du Calvados du 4 avril 1963, un état descriptif et de division du lot n°2, cadastré section [Cadastre 5] appartenant à M. et Mme [G] a été établi le 3 septembre 1963 par devant Me [I], notaire à [Localité 10], faisant état de la mise en copropriété de sept lots afin d’en permettre la vente ultérieure. Un plan parcellaire annexé à l’acte fixe les limites séparatives des dits lots ;

*le lot n°7 dont il n’est pas contesté que M. [S] est titulaire est ainsi défini : la propriété exclusive et particulière du bâtiment H, à l’est du lot n°6, à usage d’habitation comprenant un rez-de-chaussée, garage et buanderie, premier étage et grenier au-dessus, la propriété exclusive et particulière du bâtiment I, outre la jouissance exclusive et particulière d’un terrain au nord, à l’est et en sud du bâtiment H d’une superficie de 173 m² et les 96/1000 des parties communes générales sol ;

*le lot n°6, voisin du lot n°7, est constitué de la propriété exclusive et particulière de trois bâtiments dont le bâtiment F à usage d’habitation, la jouissance exclusive et particulière d’un terrain s’accédant par la [Adresse 8] et par la [Adresse 11] d’une superficie de 2139 m², outre les 360/000 des parties communes sol ;

* la maison d’habitation comprise dans le lot n°7 se situe en limite séparative du lot n°6 ;

— une mention manuscrite a été apposée sur l’acte du 3 septembre 1963 révélant que l’état descriptif et de division a été modifié à deux reprises les 1er août 1978 et 20 mars 1980 ; l’acte établi le 1er août 1978 par devant Me [I] intitulé 'modificatif du règlement de propriété', versé aux débats, révèle que les lots n°6 et n°7 demeurent inchangés et le plan parcellaire de même date annexé reprend les mêmes limites séparatives que le plan initial s’agissant de ces lots ;

— le courrier adressé le 6 janvier 2017 par Me [I] au conseil de Mme [Z], le document intitulé 'procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites’ dressé par [B] [H] le 19 février 2024 aux fins d’établir les limites séparatives entre les parcelles [Cadastre 5] et la parcelle voisine [Cadastre 4] de l’indivision [Y], et l’attestation établie le 16 septembre 2010 par Me [L] [U], notaire associé à Caen, confirment qu’une deuxième modification de l’état descriptif et de division est intervenue aux termes d’un acte reçu par ce dernier, alors notaire à [Localité 14], le 20 mars 1980, sur la base d’un plan modificatif de la copropriété [Adresse 9] établi en février 1980 par M. [V], géomètre-expert, par lequel 'le lot n°6 a été supprimé et remplacé notamment par le lot n°16" (pièce 15 de Mme [Z]) ; cet acte et le plan annexé du 20 mars 1980 n’est pas produit par Mme [Z], sa pièce n°10 étant incomplète ce, alors que la pièce n°1 communiquée par M. [S] est une copie de la pièce n°10, laquelle ne contient pas davantage l’acte modification et le plan annexé du 20 mars 1980.

Par ailleurs, il résulte :

* de l’attestation du 18 juin 1981 de Me [U] que M. et Mme [K] [M] ont fait donation à leur fille unique Mme [Z] des lots n°8 et 15 à savoir, un terrain de 580 m² et les 97/000è des parties communes générales du sol (lot n°8) et un terrain de 686 m² et les 114/1000è des parties communes générales du sol (lot n°15) ;

* de l’attestation de Me [U] du 16 septembre 2010, que Mme [Z] a recueilli les successions réunies et confondues de M. et Mme [K] [M] comprenant les trois quart d’un ensemble immobilier dont dépend le 'lot n°15" sans autre indication ;

Enfin, le document intitulé 'projet de déclaration de succession’ établi par Me [U] mentionne que [K] [M] décédé le 22 août 2009 à Caen laisse pour habile à se porter héritière sa fille unique Mme [Z], l’actif de succession étant composé de la moitié de l’immeuble dépendant d’un ensemble immobilier situé entre le [Adresse 7], la [Adresse 12] et la [Adresse 11] comportant notamment différents bâtiments à usage d’habitation, à savoir le lot n°16 ainsi décrit : la propriété exclusive et particulière du bâtiment F à usage d’habitation et des bâtiments G et J ainsi que la jouissance exclusive d’un terrain s’accédant par la [Adresse 8] et la [Adresse 11], d’une superficie de 1453 m² avec 246/1000 des parties communes générales ;

Il sera précisé in fine que le relevé cadastral fait état de la seule parcelle [Cadastre 5] constituée par le découpage de la copropriété [G] sans mention des limites séparatives entre les différents lots de copropriété.

Du tout, le cour considère que Mme [Z] ne rapporte pas la preuve que les travaux d’isolation par l’extérieur effectués par M. [S] sur sa maison d’habitation ont causé un empiétement sur la propriété de l’intimée ce, alors que celle-ci ne communique pas le dernier acte en date du 20 mars 1980 et plan parcellaire établi par M. [V] annexé modifiant le règlement de copropriété et l’état descriptif et de division en date du 3 septembre 1963, seule pièce à laquelle il convient de se référer pour connaître avec certitude et exactitude les limites entre les différents lots des copropriétaires ce, alors que M. [S] aurait acquis le lot n°7 postérieurement à cet acte modificatif suivant acte de vente en date du 5 mars 1993 établi par Me [R] (mentionné au procès-verbal de bornage précité) non communiqué, que suivant l’acte modificatif du 20 mars 1980 le lot n°6 dont Mme [Z] fait état n’existe plus, qu’il a été supprimé et remplacé par un lot n°16 comprenant la jouissance exclusive d’un terrain à la superficie modifiée tout comme le nombre de tantièmes des parties communes également modifiées.

Il sera ajouté que le constat d’huissier sur lequel s’appuie Mme [Z] pour établir l’empiétement allégué a été dressé le 26 mai 2021 à partir des seules 'déclarations’ faites par la requérante à l’huissier quant à la détermination de la limite des propriétés.

Enfin, la cour ne pourra davantage retenir comme établi l’empiétement allégué sur la seule base des courriers adressés par M. [S] à Mme [Z] pour tenter de remédier au litige avant saisine du tribunal et par lesquels l’appelant indique le 20 avril 2016 que 'seule l’isolation vient en débord d’une vingtaine de centimètres’ tout en ajoutant 'en ce qui concerne la limite de nos deux propriétés, nos avis divergent', et mentionnant le 11 octobre 2016 qu’en dépit de ses demandes faites au cadastre, 'aucun plan ne figure dans les documents reçus, cette copropriété a vu au fil du temps et des reventes des modifications apportées de manière totalement aléatoire, certaines constructions n’apparaissant pas sur le plan cadastral', faisant état pour finir d’un débord de '5cm par rapport au mur mitoyen d’origine séparant les deux parcelles', étant rappelé les modifications intervenues s’agissant de la parcelle correspondant au lot d’origine n°6 depuis lors supprimé.

Par suite, la preuve étant insuffisamment rapportée de l’empiétement allégué par Mme [Z], la cour infirme le jugement en toutes ses dispositions et rejettera l’ensemble des demandes présentées par celle-ci tant au titre de la démolition que des dommages et intérêts sollicités en réparation du préjudice moral allégué.

Enfin, le jugement sera aussi infirmé s’agissant des dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de l’espèce et l’équité commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z], partie qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 2 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette toutes les demandes présentées par Mme [A] [Z] née [M] ;

Rejette les demandes de chaque partie présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Condamne Mme [A] [Z] née [M] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON