AFFAIRE : N° RG 24/01921

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge de l’exécution de COUTANCES en date du 11 Juin 2024

RG n° 23/00020

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

Madame [J] [S] [P] [F] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Grégory LEVY, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A. CAISSE D EPARGNE ET DE PREVOYANCE NORMANDIE

N° SIRET : 384 353 413

[Adresse 3]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Stéphanie JUGELE, avocat au barreau de COUTANCES

DEBATS : A l’audience publique du 10 octobre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et M^me COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 05 décembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier.

Par acte sous seing privé du 11 mars 2004, la Caisse d’épargne et de prévoyance Normandie a consenti à la SCI [F] un prêt professionnel d’un montant de 680.000 euros, destiné à l’acquisition d’un immeuble à usage commercial, garanti par le cautionnement solidaire de Mme [J] [F] épouse [K] et M. [L] [K].

Par jugement du 22 décembre 2011, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Coutances a condamné solidairement Mme [J] [F] épouse [K] et M. [L] [K], en leur qualité de caution de la SCI [F], à payer à la Caisse d’épargne et de prévoyance Normandie les sommes de :

—  604.962,38 euros, avec intérêts de retard à compter du 14 octobre 2010 au taux de 8,10% l’an sur la somme de 58.523,59 euros et au taux de 5,10% l’an sur celle de 481.567,65 euros,

—  1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A défaut de règlement spontané de ces sommes, plusieurs mesures d’exécution ont été engagées par la banque.

Un immeuble appartenant aux époux [K] a été vendu suivant jugement d’adjudication du 15 octobre 2015 et le prix a été distribué le 16 novembre 2020, pour la somme de 155.448,93 euros.

Parallèlement, par jugement du 14 janvier 2016, la SCI [F], débiteur principal, a été placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur a adressé le 13 septembre 2019 à la Caisse d’épargne et de prévoyance Normandie la somme de 199.849,61 euros, puis a délivré un certificat d’irrecouvrabilité le 11 janvier 2019.

Au total, les versements se sont élevés à 359.211,16 euros.

Une saisie-attribution a été pratiquée le 7 décembre 2021 sur le compte de M. [K].

Une requête aux fins de saisie des rémunérations a également été déposée à l’encontre de M. [K] et Mme [K], qui a abouti à un accord de règlement pour une somme de 300 euros par mois pour M. [K] et 150 euros par mois pour Mme [F] épouse [K].

Le 6 décembre 2021, une hypothèque judiciaire a été prise sur un immeuble appartenant à Mme [K], sis à [Localité 7].

La Caisse d’épargne a engagé une procédure de saisie immobilière sur ce bien.

Un commandement de saisie immobilière a été signifié à Mme [K] le 5 juillet 2023, valant saisie réelle des biens et droits immobiliers désignés Commune de [Localité 7], [Adresse 8], immeuble bâti et non bâti cadastré AT [Cadastre 2].

Ledit commandement a été publié au service de publicité foncière à la même date.

En l’absence de règlement, le créancier sollicite la vente forcée dudit bien.

Par jugement du 11 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Coutances a :

— constaté que la société Caisse d’épargne et de prévoyance dispose d’un titre exécutoire, que la créance est liquide et exigible, et le bien saisissable ;

— fixé le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts et accessoires, à la somme de 634.687,23 euros, sauf mémoire (compte arrêté au 19/10/2023) ;

— ordonné la vente forcée des biens saisi à commune d'[Localité 7], [Adresse 8], immeuble bâti et non bâti cadastré AT [Cadastre 2] à l’audience du mardi 1er octobre 2024 à10H00, aux conditions du cahier des conditions de vente ;

— fixé la mise à prix à la somme de 50.000 euros (cinquante mille euros) ;

— désigné Me [H] [D], pour procéder à la visite dans les quinze jours précédant la vente, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que la publicité de la vente paraîtra dans les journaux au choix de la demanderesse pour l’avis détaillé et pour l’avis simplifié ;

— condamné Mme [J] [F] épouse [K] aux dépens qui ne seront pas compris dans les frais taxés de vente.

Par déclaration au greffe du 22 juillet 2024, Mme [J] [K] a fait appel de ce jugement.

L’appelante a été autorisée, par ordonnance du 26 juillet 2024, à assigner à jour fixe, à l’audience du 10 octobre 2024 la société Caisse d’épargne et de prévoyance.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2011 délivré à personne morale, Mme [J] [K] a assigné à jour fixe devant la cour d’appel de Caen la société Caisse d’épargne et de prévoyance.

L’assignation a été déposée au greffe de la cour d’appel avant l’audience.

Par dernières conclusions déposées le 8 octobre 2024, Mme [K] demande à la cour de :

— Recevoir son appel et le dire bien fondé,

En conséquence,

— Infirmer le jugement entrepris,

Statuant de nouveau,

A titre principal,

— Autoriser Mme [K] à procéder à la vente amiable du bien immeuble, situé à [Adresse 8], et fixer le prix en deçà duquel la vente ne pourra avoir lieu à la somme de 650.000 euros,

— Renvoyer l’affaire au juge de l’exécution qui fixera la date de l’audience de rappel,

— Rappeler que la décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution,

A titre subsidiaire,

— Fixer la mise à prix du bien objet de la saisie à une somme ne pouvant être inférieure à 650.000 euros,

— Juger qu’à défaut d’enchère à ce prix, la mise à prix ne pourra être inférieure à la somme de 400.000 euros,

En tout état de cause,

— Réserver les dépens de première instance,

— Laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 9 octobre 2024, la Caisse d’épargne et de prévoyance Normandie demande à la cour de :

— Confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a désigné Maître [H] [D], pour procéder à la visite dans les quinze jours précédant la vente, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et de la force publique et en ce qu’il ne statue pas sur l’aménagement sollicité de la publicité,

A titre subsidiaire, si l’autorisation de vente amiable est donnée à Mme [J] [K] née [F],

— Fixer le prix minimal auquel le bien pourra être vendu de manière amiable à la somme de 50.000 euros,

— Taxer les frais préalables à la charge de l’acquéreur à la somme de 7.111,20 euros,

— Renvoyer l’affaire au juge de l’exécution qui fixera la date de l’audience de rappel,

En toute hypothèse,

— Débouter Mme [J] [K] née [F] de sa demande d’augmentation de la mise à prix en cas de vente forcée à la somme de 650.000 euros et en cas de défaut d’enchères à la somme de 400.000 euros,

— Recevoir l’appel incident,

— Reformer le jugement en ce qu’il désigne Me [H] [D] pour procéder à la visite dans les 15 jours précédant la vente avec l’assistance si besoin d’un serrurier et de la force publique et en ce qu’il ne statue pas sur l’aménagement sollicité de la publicité,

Statuant à nouveau,

— Désigner Maître [H] [D], commissaire de justice, ou, en cas d’empêchement, tout commissaire de justice désigné par le créancier poursuivant pour procéder à la visite dans les 15 jours précédant la vente avec l’assistance si besoin d’un serrurier et de la force publique, y compris si le bien est occupé par un tiers ou locataire,

— Autoriser l’aménagement de la publicité,

En complément des mentions visées à l’article R.322-31 du code des procédures civiles d’exécution, dire que le créancier pourra à son gré compléter l’avis et la publication légale par les éléments ci-après :

* une désignation et une description plus approfondie du bien, si sa qualité le requiert.

* une photographie de l’immeuble ou de son environnement permettant aux non professionnels de se faire immédiatement une idée de la nature du bien mis en vente, si sa qualité le requiert.

* le montant de la consignation minimale obligatoire permettant à l’adjudicataire de parfaire la connaissance par l’adjudicataire de ses obligations.

— Autoriser la réduction de la hauteur du caractère pour que tout le texte puisse être inséré dans une seule page format A3,

— Dire que l’avis simplifié destiné à la presse pourra contenir les jours et heures des visites et l’adjonction, le cas échéant, d’une photographie,

— Dire que l’avis simplifié destiné à être apposé à l’entrée ou en limite de l’immeuble, complété par les jours et heures de visites, et comportant éventuellement une désignation moins succincte que celle prévue, si la valeur du bien le requiert, pourra être rédigée en caractères de hauteur inférieure au corps 30, afin que la totalité du texte puisse être insérée dans une seule page de format A3 pour en faciliter son apposition,

Y additant,

— Condamner Mme [J] [K] née [F] à payer à la S.A Caisse d’épargne et de prévoyance Normandie, une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre les dépens d’appel.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur la créance de la banque

L’appelante demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté que la Caisse d’épargne dispose d’un titre exécutoire, que la créance est liquide et exigible, que le bien est saisissable et en ce qu’il a fixé la créance de la banque à la somme de 634.687,23 euros.

Pour autant, elle ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour ni ne développe dans ses écritures aucun moyen à l’appui de sa demande d’infirmation de ces chefs rappelant au contraire que la créance de la banque à l’égard des époux [K] s’élève à la somme de 634.687,23 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable

Selon l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Mme [K] soutient :

— qu’elle est de bonne foi et veut régler sa dette ;

— qu’elle souhaite pouvoir vendre son bien à l’amiable afin d’éviter la vente forcée, à un prix nettement inférieur à la valeur du bien, lequel ne permettrait pas d’apurer sa dette et de désintéresser le créancier ;

— qu’au vu de la situation du bien (situé en Normandie, à quelques kilomètres de la mer, au coeur de la [Adresse 9]), de ses dimensions (grande maison, construite sur deux étages, d’une superficie 278 m2), du prix moyen du mètre carré à [Localité 7] (1.870 €/m2), des prix pratiqués sur le marche immobilier, la mise à prix du bien à la très modeste somme de 50.000 n’est pas justifiée ni au regard de la valeur vénale du bien, ni au regard de la situation économique du marché immobilier, ni au regard du montant de la créance de la banque à l’égard des époux [K];

— que selon estimation faite par M. [X] [U], consultant indépendant de l’agence immobilière megAgence située à [Localité 7], le bien immobilier peut ainsi être estimé à la valeur de 770.000 euros ;

— qu’elle a confié un mandat de vente de ce bien immobilier à l’agence megAgence.

La Caisse d’épargne fait valoir que cette demande n’est pas justifiée, dans la mesure où :

— il n’y a pas de démarches concrètes, sérieuses et effectives de mise en vente ;

— en cours de délibéré, par note du 23 mai 2024, Mme [K] a communiqué les contrats de location meublés dont bon nombre d’entre eux ont été conclus postérieurement au commandement de saisie immobilière et d’autre part un mandat exclusif de vente signé le 23 mai 2024, soit postérieurement à l’audience de plaidoirie ;

— que Mme [K] produit un seul mandat conclu récemment et ne justifie d’aucune autre démarche, d’aucune visite,

— que les motifs tirés de l’ancienneté de la procédure d’exécution relevés par le premier juge restent d’actualité.

Il sera constaté que la procédure de saisie immobilière a été engagée le 5 juillet 2023 alors que comme le souligne justement le premier juge, il est précisé dans le jugement du 22 décembre 2011 statuant sur les engagements de caution des époux [K] en garantie du prêt octroyé par la Caisse d’épargne à la SCI [F] que non seulement l’engagement de caution n’était pas disproportionné mais qu’au surplus le patrimoine des cautions leur permettait de faire face à leurs obligations, l’immeuble saisi n’étant de surcroît pas la maison d’habitation de la débitrice.

Après la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière le 5 juillet 2023, Mme [K] a consenti 5 contrats de location de courte durée portant chacun sur une chambre dans l’immeuble sans qu’il soit établi ni même soutenu que ces baux n’ont pas été renouvelés.

Mme [K] n’a par ailleurs signé un mandat de vente qu’après l’audience devant le juge de l’exécution, soit le 23 mai 2024.

Il s’agit en outre d’un mandat de vente exclusif confié à l’agence 'megAgence’ au prix de 650.000 euros. Aucun justificatif de visites n’est communiqué.

Au vu de ces éléments, l’engagement de la débitrice pour vendre le bien immobilier n’est pas apparent, les démarches entreprises étant tardives, contredites par la conclusion de 5 contrats de location et leur efficacité non démontrée.

Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné la vente forcée du bien.

Sur le montant de la mise à prix

Selon l’article L322-6 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

Au soutien de sa demande tendant à voir fixer la mise à prix du bien à une somme supérieure à celle retenue par le premier juge, Mme [K] fait valoir que le bien saisi est une grande bâtisse, d’une superficie de 278m 2, située dans une zone géographique particulièrement prisée, au coeur de la [Adresse 9], dont la valeur peut aujourd’hui être estimée à 770.000 euros et que la somme de 50.000 euros est dérisoire au regard de la valeur vénale réelle du bien, de son emplacement, de son attractivité et de son fort potentiel sur le marché immobilier.

En réponse, la Caisse d’épargne explique que la mise à prix doit être attractive, que l’augmentation de la mise à prix n’est pas justifiée en l’espèce alors qu’aucune véritable expertise du bien immobilier n’est versée aux débats et que le bien est occupé dans des conditions qui restent inconnues.

Le rapport entre la mise à prix et la valeur vénale de l’immeuble doit demeurer suffisamment important pour rendre l’opération attractive.

Le prix de 650.000 euros avancés par Mme [K] ne repose sur aucune analyse sérieuse dès lors :

— que l’unique estimation d’un prix de 770.000 euros délivrée par M. [U], consultant en immobilier de l’agence 'megAgence', ne décrit aucunement le bien, ni ne précise la superficie de la maison,

— que les photographies communiquées laissent apparaître un immeuble nécessitant des travaux,

— qu’il résulte des pièces produites par Mme [K] concernant des maisons situées à [Localité 7] qu’une maison de 200 m2 a été évaluée au prix de 312.000 euros, aucun élément ne permettant cependant d’établir une comparaison avec le bien saisi,

— que l’estimation dont se prévaut Mme [K] ne tient pas compte du fait que l’immeuble était occupé puisque 5 contrats de location d’une chambre étaient en cours,

— que Mme [K] ne s’explique pas sur l’occupation actuelle de la maison alors qu’elle a également déclaré lors de la signification du commandement de vente valant saisie immobilière que sa fille occupait un appartement dans la maison à titre gratuit,

— qu’aucun élément documenté sur les conditions du marché n’est communiqué.

Il s’en déduit que l’appelante ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une insuffisance manifeste du montant de la mise à prix.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé.

Sur l’appel incident

Il sera fait droit aux demandes de désignation de maître [D] et de tout commissaire de justice pour procéder à la visite du bien ainsi qu’à la demande d’aménagement des modalités de publicité qui ne sont pas discutées et qui sont conformes aux intérêts des parties.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

Mme [K], qui succombe en son appel, sera condamnée à payer à la Caisse d’épargne la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et sera condamnée aux dépens d’appel qui ne seront pas compris dans les frais taxés de la vente.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Désigne maître [H] [D], commissaire de justice, ou, en cas d’empêchement, tout commissaire de justice désigné par le créancier poursuivant pour procéder à la visite dans les 15 jours précédant la vente avec l’assistance si besoin d’un serrurier et de la force publique, y compris si le bien est occupé par un tiers ou locataire,

— Autorise l’aménagement de la publicité,

En complément des mentions visées à l’article R.322-31 du code des procédures civiles d’exécution, dire que le créancier pourra à son gré compléter l’avis et la publication légale par les éléments ci-après :

* une désignation et une description plus approfondie du bien, si sa qualité le requiert.

* une photographie de l’immeuble ou de son environnement permettant aux non professionnels de se faire immédiatement une idée de la nature du bien mis en vente, si sa qualité le requiert.

* le montant de la consignation minimale obligatoire permettant à l’adjudicataire de parfaire la connaissance par l’adjudicataire de ses obligations.

— Autorise la réduction de la hauteur du caractère pour que tout le texte puisse être inséré dans une seule page format A3,

— Dit que l’avis simplifié destiné à la presse pourra contenir les jours et heures des visites et l’adjonction, le cas échéant, d’une photographie,

— Dit que l’avis simplifié destiné à être apposé à l’entrée ou en limite de l’immeuble, complété par les jours et heures de visites, et comportant éventuellement une désignation moins succincte que celle prévue, si la valeur du bien le requiert, pourra être rédigée en caractères de hauteur inférieure au corps 30, afin que la totalité du texte puisse être insérée dans une seule page de format A3 pour en faciliter son apposition ;

Condamne Mme [J] [F] épouse [K] à payer à la société Caisse d’épargne et de prévoyance la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [J] [F] épouse [K] aux dépens d’appel qui ne seront pas pris en frais de la vente.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY