Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° 386 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03202 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI5WA

Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 janvier 2024 – président du TC de Paris – RG n° 2023066083

APPELANTE

S.A.S. 26 ACADEMY, RCS de Paris n°830697942, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Esther OUAKNINE de la SELARL ODARNIS ALAE, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉE

S.A.S. FONCIERE SAINT HONORE, RCS de Paris n°452857220, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe SMADJA de la SELARL SMADJA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 7 avril 2021, la société Foncière Saint-Honoré, locataire principale de locaux à usage de bureaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 1], a sous-loué à la société 26 Academy des locaux situés aux 4ème, 5ème et 6ème étages dudit immeuble, outre un local d’archives ainsi que sept emplacements de stationnement situés au premier sous-sol.

Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de deux ans et trois mois commençant à courir à compter du 1er mai 2021 pour prendre fin le 20 juillet 2023.

Le loyer a été fixé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 181 500 euros, payable trimestriellement.

Un dépôt de garantie d’un montant de 45 375 euros, correspondant à trois mois de loyer hors taxes, a été fixé et versé.

Le 19 septembre 2023, la société Foncière Saint-Honoré a fait délivrer à la société 26 Academy un commandement de payer la somme de 158 276,14 euros due au 20 juillet 2023.

Par acte du 20 novembre 2023, la société Foncière Saint-Honoré a fait assigner la société 26 Academy devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris aux fins de la voir condamnée à lui payer :

la somme provisionnelle de 158 276,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 144 288,22 euros et à compter du jour de la délivrance du commandement sur la somme de 158 276,14 euros, ladite somme étant payable pour partie par compensation avec le dépôt de garantie en la possession de la société Foncière Saint-Honoré, soit la somme de 45 938,57 euros;

la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 janvier 2021, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris a :

condamné la société 26 Academy à payer à la société Foncière Saint-Honoré, à titre de provision, la somme de 158 276,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 144 288,22 euros et à compter du jour de la délivrance du commandement sur la somme de 158 276,14 euros, ladite somme étant payable pour partie par compensation avec le dépôt de garantie en la possession de la société Foncière Saint-Honoré, soit la somme de 45 938,57 euros ;

condamné la société 26 Academy à payer à la société Foncière Saint-Honoré la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société 26 academy aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 7 février 2024, la société 26 Academy a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions remises et signifiées le 19 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens développés, la société 26 Academy demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé ;

en conséquence,

in limine litis,

déclarer que le tribunal de commerce de Paris n’est matériellement compétent s’agissant d’un litige portant sur un bail commercial,

en conséquence,

infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal de commerce de Paris dans l’intégralité de ses dispositions ;

inviter la société Foncière Saint-Honoré à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Paris, seul compétent ;

sur le fond,

déclarer que le bail liant les parties était résilié depuis le 30 mars 2023 ;

déclarer qu’au vu du procès-verbal de saisie conservatoire de créance du 22 février 2023 et de l’ordonnance 24 mars 2023, la société 26 Academy n’est redevable d’aucun loyer à l’égard de la société Foncière Saint-Honoré ;

en conséquence,

infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal de commerce de Paris dans l’intégralité de ses dispositions ;

débouter la société Foncière Saint-Honoré de l’intégralité de ses demandes et conclusions,

condamner la société Foncière Saint-Honoré à payer à la société 26 Academy la somme de 46 220, 35 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie augmentée des intérêts légaux à compter du 30 mars 2023 ;

condamner la société Foncière Saint-Honoré à verser au requérant la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens développés, la société Foncière Saint-Honoré demande à la cour de :

débouter la société 26 Academy de son moyen d’incompétence et, de manière générale, de toutes ses demandes à toutes fins qu’elles comportent ;

confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal de commerce de Paris le 11 janvier 2024 en condamnant la société 26 Academy à payer à la société Foncière Saint-Honoré :

la somme provisionnelle de 158 276,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 144 288,22 euros et à compter du jour de la délivrance du commandement sur la somme de 158 276,14 euros, ladite somme étant payable pour partie par compensation avec le dépôt de garantie en la possession de la société Foncière Saint-Honoré, soit la somme de 45 938,57 euros;

la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant,

condamner la société 26 Academy à payer à la société Foncière Saint-Honoré, la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au regard des frais irrépétibles supportés par la société Foncière Saint-Honoré en cause d’appel ;

condamner la société 26 Academy aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Sur ce,

Sur la compétence du tribunal de commerce

La société 26 Academy conclut à l’incompétence de la juridiction saisie au motif que le tribunal judiciaire a compétence exclusive concernant les baux commerciaux.

Selon l’article R. 211- 4 du code de l’organisation judiciaire, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l’article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l’ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d’un même département ou, dans les conditions prévues au III de l’article L. 211-9-3, dans deux départements, notamment des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce.

La compétence exclusive des tribunaux judiciaires en matière de bail commercial ne s’entend que des seuls litiges concernant le statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.721-3, 1°, du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux.

Au cas présent, d’une part, la demande de la société Foncière Saint-Honoré porte exclusivement sur le paiement provisionnel des loyers et ne met en oeuvre aucune règle touchant le statut des baux commerciaux, d’autre part, le litige oppose deux sociétés commerciales.

Le tribunal de commerce était donc compétent pour statuer sur l’action engagée par la société Foncière Saint-Honoré à l’encontre de la société 26 Academy.

L’exception d’incompétence soulevée par la société 26 Academy sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 873, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, par lettre recommandée avec avis de réception du 6 juin 2023, la société Foncière Saint-Honoré a mis en demeure la société 26 Academy de payer la somme de 144 288, 22 euros puis lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 158 276, 14 euros dont la société Foncière Saint-Honoré réclame le paiement à titre provisionnel.

Pour s’opposer à cette demande, la société 26 Academy reproche à la société Foncière Saint-Honoré d’avoir manqué à ses obligations à l’égard de la société Pierrevenus, bailleur principal. Elle expose que ce bailleur a, le 15 décembre 2021 puis le 4 mars 2022, fait délivrer deux commandements de payer les loyers à la société Foncière Saint-Honoré. Elle ajoute que, par ordonnance de référé du 24 mars 2023, cette dernière a été condamnée à payer les sommes provisionnelles de 414 489, 07 euros et 27 860, 58 euros à la société Pierrevenus. La société 26 Academy considère que, du fait des manquements de la société Foncière Saint-Honoré, sa propre situation locative était mise à mal puisque le bailleur était fondé à solliciter la résiliation du bail principal, ce qui pouvait entraîner la résiliation de son contrat de sous-location et, ce faisant, la priver de certains avantages inhérents au statut des baux commerciaux.

Toutefois ces circonstances hypothétiques ne caractérisent pas une contestation sérieuse de l’obligation de la sous-locataire de payer les loyers, étant relevé que la société 26 Academy n’établit pas la résiliation du bail principal par la société Pierrevenus.

En outre, la société 26 Academy expose que, le 22 février 2023, la société Pierrevenus lui a dénoncé un procès-verbal de saisie conservatoire de créances dont il ressort que la société Foncière Saint-Honoré était, à cette date, débitrice de la somme de 414 790, 10 euros d’arriérés de loyers.

Mais la société 26 Academy ne donne aucune explication sur les suites réservées à cette dénonciation de sorte que cet acte ne saurait caractériser une contestation sérieuse de son obligation de payer ses loyers à la société Foncière Saint-Honoré.

Ensuite, la société 26 Academy oppose qu’elle a été privée de la jouissance paisible des locaux loués pendant quatre mois à compter de novembre 2022 dès lors que l’ascenseur de l’immeuble était en panne. Elle soutient que, de ce fait, les 4ème, 5ème et 6ème étages ont été abandonnés, les salariés, notamment les salariées enceintes, refusant de se rendre à leur poste de travail. Elle affirme qu’elle a, en raison de l’absence de justification de la réparation de l’ascenseur, résilié le contrat de sous-location par courrier du 30 mars 2023 (sa pièce n° 4).

La société Foncière Saint-Honoré rétorque que la société 26 Academy, locataire principale des locaux situés aux 2ème et 3ème étages de l’immeuble, a, jusqu’au 30 juillet 2023, effectivement occupé l’ensemble des locaux de l’immeuble [Adresse 1], dont les locaux sous-loués accessibles par des escaliers, nonobstant les problèmes concernant le fonctionnement de l’ascenseur de l’immeuble. Elle conteste la validité de la résiliation invoquée.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée. Par ailleurs, l’exception d’inexécution doit être proportionnée au manquement commis par l’autre partie.

Si la défaillance de l’ascenseur est établie, les seuls courriers adressés à l’intimée par l’avocat de la société 26 Academy (ses pièces n° 3 et 4) ne sont pas suffisants pour établir que ce dysfonctionnement a entravé l’accès aux locaux loués et a rendu impossible leur utilisation.

La société 26 Academy ne justifie donc pas d’une contestation sérieuse au titre d’une exception d’inexécution justifiant une dispense du paiement des loyers dus.

Au regard du décompte produit, arrêté au 20 juillet 2023, date de la remise des clefs par la société 26 Academy, il apparaît que la créance de la société Foncière Saint-Honoré n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 158 276,14 euros.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société 26 Academy à payer à la société Foncière Saint-Honoré, à titre de provision, la somme de 158 276,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 144 288,22 euros et à compter du jour de la délivrance du commandement sur la somme de 158 276,14 euros, ladite somme étant payable pour partie par compensation avec le dépôt de garantie en la possession de la société Foncière Saint-Honoré, soit la somme de 45 938,57 euros.

Sur les demandes de la société 26 Academy

La société 26 Academy sollicite la condamnation de la société Foncière Saint-Honoré à lui payer la somme de 46 220, 35 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie augmentée des intérêts légaux à compter du 30 mars 2023.

Cependant, le juge des référés peut seulement accorder une provision sur le fondement de l’article 873, alinéa 2, précité.

Excédant les pouvoirs du juge des référés, la demande de la société 26 Academy est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer l’ordonnance entreprise des chefs relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société 26 Academy sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Foncière Saint-Honoré la somme de 3 000 euros.

Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la société 26 Academy ;

Confirme l’ordonne entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de paiement de la somme de 46 220, 35 euros formée par la société 26 Academy ;

Rejette la demande de la société 26 Academy fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société 26 Academy aux dépens ;

Condamne la société 26 Academy à payer à la société Foncière Saint-Honoré la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT