AFFAIRE : N° RG 22/01599 – N° Portalis DBVC-V-B7G-HAJV

ARRÊT N°

ORIGINE : DÉCISION du TJ de CAEN du 23 Mai 2022

RG n° 20/03583

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 AOUT 2025

APPELANTS :

Monsieur [R] [S]

né le 10 Octobre 1960 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [B] [S] épouse [K]

née le 01 Septembre 1961 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [Y] [U] veuve [S]

née le 25 Février 1938 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN, assistés de M^e Marie-Odile LADIN BEAUVISAGE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

Monsieur [X] [N]

né le 25 Octobre 1985 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN, assité de M^e Vivien GUILLON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 18 février 2025

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI-SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 05 Août 2025, après prorogations du délibéré des 20 mai 2025, 17 juin 2025 et 8 juillet 2025, et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me COLLET, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

A la fin de l’année 2018, Mme [Y] [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S], propriétaires indivis d’une maison sise [Adresse 3] à [Localité 10] sur une parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 2], ont donné à l’agence immobilière Laforêt [Localité 10] mandat de vendre ce bien tout en se réservant, après division cadastrale, une partie de la parcelle sur laquelle étaient édifiés une autre habitation et un garage.

Après visite du bien, M. [X] [N] a fait une proposition écrite d’achat le 5 décembre 2018 pour la somme de 435 000 euros net acquéreur 'sous réserve de la validation du terrain après réception des documents des géomètres'.

Sur ce document à en tête de l’agence Laforêt [Localité 10], le bien immobilier était décrit comme suit : 'une maison comprenant au RDC, une entrée, un salon avec cheminée, une cuisine, un wc, un séjour. A l’étage : un dégagement, quatre chambres, une salle de douche avec wc. L’ensemble sur un terrain d’environ 485 m² à prendre aux dépens du terrain cadastré section AT n°[Cadastre 2]".

Le 7 décembre 2018, les consorts [S] ont donné leur accord à cette proposition en portant la mention suivante sur le document : 'bon pour acceptation de vente au prix de quatre cent quinze mille euros ( 415 000 €) net vendeur.'

Le même jour, les consorts [S] ont fait établir par un géomètre, sur un extrait de plan cadastral édité le 7 décembre 2018, un plan du projet de division de la parcelle section AT n°[Cadastre 2] confirmant la superficie du terrain vendu à 485 m².

L’agence immobilière a communiqué à M. [N] le 12 décembre 2018 le plan du projet de division et le 15 décembre 2018 les diagnostics techniques de la maison d’habitation ainsi que deux photos lui permettant de se 'rendre compte de la future limite de propriété à un mètre au droit du garage.'

Le 19 décembre 2018, l’agence immobilière a transmis aux parties un compromis de vente établi par ses soins mentionnant en page 3 que le terrain vendu d’une surface d’environ 485 m² est ' à prendre aux dépens de la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 2], selon le plan de projet de division annexée aux présentes’ et ajoutant que 'la division de la parcelle AT n°[Cadastre 2] est aux seuls frais du vendeur. La clôture de séparation suite à la division sera à la charge du vendeur. Une clôtûre en grillage sur poteaux métalliques sera installée en limite de propriété.'

Par mail du 5 janvier 2019, M. [N] a confirmé à l’agence immobilière Laforêt [Localité 10] son 'accord pour la superficie telle que mentionnée dans le plan du géomètre'. L’agence lui a alors fait connaître le souhait des vendeurs de renoncer à la vente .

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date des 26 et 28 janvier 2019, M. [N] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure les consorts [S] de procéder à la signature du compromis de vente sous quinze jours, estimant la vente parfaite.

Par courrier du 14 février 2019, Mme [S] épouse [K] a répondu qu’une ' négociation a été ouverte entre votre client M. [N] et nous-mêmes pour la potentielle vente d’une villa sise [Adresse 3] à [Localité 10], figurant sur un terrain qui devait faire l’objet d’une division cadastrale. Toutefois, le dossier n’a pas été travaillé sur de nombreux aspects notamment les contraintes de réseaux n’ont pas été prises en compte et après un premier examen, il s’avère que cette division n’est pas possible, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle, cette villa a été retirée de la vente.'

Par actes d’huissier en date des 20,23 et 28 octobre 2020, M. [N] a fait assigner les consorts [S] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins d’obtenir la vente forcée du bien.

Par jugement en date du 23 mai 2022, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir, non explicitée dans son objet, soulevée par Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S],

— dit que la vente par Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] au profit de M. [X] [N] du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10], composé d’une maison d’habitation et d’un terrain d’une superficie de 485 m² à prendre dans la parcelle plus vaste cadastrée section AT n°[Cadastre 2], est parfaite et est intervenue à la date du 7 décembre 2018,

— dit que le jugement valait vente entre les parties,

— ordonné la publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble du jugement auquel sera annexé le plan du projet de division constituant la pièce n°2 de M. [X] [N],

— débouté M. [X] [N] de sa demande tendant à voir juger nulles et non avenues toutes ventes du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10], composé d’une maison d’habitation et d’un terrain d’une superficie de 485 m² à prendre dans la parcelle plus vaste cadastrée section AT n°[Cadastre 2], intervenues postérieurement à la date du 7 décembre 2018,

— dit que Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] feront leur affaire, à leur charge exclusive, de la division de la parcelle AT [Cadastre 2] de façon à ce que la portion de terrain vendue recouvre une superficie de 485 m² conformément au plan de projet de division constituant la pièce n°2 de M. [X] [N], ainsi que de l’édification d’une clôture entre les deux parcelles issues de la division,

— dit que Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] devront :

justifier de l’entretien de la chaudière et du ramonage de la cheminée,

laisser dans les lieux les immeubles par destination, les portes, planches et équipements de rangements des placards, les végétaux plantés en pleine terre, les équipements sanitaires, les équipements de chauffage, les équipements de conditionnement d’air et de climatisation, les équipements électriques et les cablages, les volets, persiennes, stores et leurs motorisations,

— remettre à M. [X] [N] le bien dans l’état où il se trouvait à la date du 7 décembre 2018 en s’assurant avoir maintenu en bon état de fonctionnement les équipements du bien vendu, laissé les fils électriques d’éclairage suffisamment longs et équipés de leurs douilles, ampoules, entretenu le bien vendu et ses abords, ainsi que d’avoir réparé tous dégâts survenus depuis le 7 décembre 2018 le cas échéant,

— condamné Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à payer à M. [X] [N] , à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice de perte de chance de pouvoir jouir du bien litigieux, la somme de 5 000 euros, laquelle sera productive d’intérêts au taux légal à compter du jour du jugement jusqu’à parfait paiement,

— ordonné la capitalisation des intérêts de retard par année en application de l’article 1343-2 du code civil,

— dit en conséquence, que les intérêts de retard échus, dès lors qu’il s’agira d’intérêts dus au moins pour une année entière, seront eux-mêmes productifs d’intérêts,

— débouté M. [X] [N] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— débouté Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à payer à M. [X] [N] la somme de 2 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] aux dépens,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 24 juin 2022, Mmes et M. [S] ont relevé appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions .

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2025, les consorts [S] demandent à la cour de :

Vu l’article 1583 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement rendu le 23 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a :

dit que la vente par Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] au profit de M. [X] [N] du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10], composé d’une maison d’habitation et d’un terrain d’une superficie de 485 m² à prendre dans la parcelle plus vaste cadastrée section AT n°[Cadastre 2], est parfaite et est intervenue à la date du 7 décembre 2018,

dit que le jugement valait vente entre les parties,

ordonné la publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble du jugement auquel sera annexé le plan du projet de division constituant la pièce n°2 de M. [X] [N],

dit que Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] feront leur affaire, à leur charge exclusive, de la division de la parcelle AT [Cadastre 2] de façon à ce que la portion de terrain vendue recouvre une superficie de 485 m² conformément au plan de projet de division constituant la pièce n°2 de M. [X] [N], ainsi que de l’édification d’une clôture entre les deux parcelles issues de la division,

dit que Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] devront :

— - justifier de l’entretien de la chaudière et du ramonage de la cheminée,

— laisser dans les lieux les immeubles par destination, les portes, planches et équipements de rangements des placards, les végétaux plantés en pleine terre, les équipements sanitaires, les équipements de chauffage, les équipements de conditonnement d’air et de climatisation, les équipements électriques et les cablages, les volets, persiennes, stores et leurs motorisations,

— remettre à M. [X] [N] le bien dans l’état où il se trouvait à la date du 7 décembre 2018 en s’assurant avoir maintenu en bon état de fonctionnement les équipements du bien vendu, laissé les fils électriques d’éclairage suffisamment longs et équipés de leurs douilles, ampoules, entretenu le bien vendu et ses abords, ainsi que d’avoir réparé tous dégâts survenus depuis le 7 décembre 2018 le cas échéant,

condamné Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à payer à M. [X] [N] , à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice de perte de chance de pouvoir jouir du bien litigieux, la somme de 5 000 euros, laquelle sera productive d’intérêts au taux légal à compter du jour du jugement jusqu’à parfait paiement,

ordonné la capitalisation des intérêts de retard par année en application de l’article 1343-2 du code civil,

dit en conséquence, que les intérêts de retard échus, dès lors qu’il s’agira d’intérêts dus au moins pour une année entière, seront eux-mêmes productifs d’intérêts,

débouté Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

condamné in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à payer à M. [X] [N] la somme de 2 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] aux dépens,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— confirmer le jugement rendu le 23 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a :

débouté M. [X] [N] de sa demande tendant à voir juger nulles et non avenues toutes ventes du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10], composé d’une maison d’habitation et d’un terrain d’une superficie de 485 m² à prendre dans la parcelle plus vaste cadastrée section AT n°[Cadastre 2], intervenues postérieurement à la date du 7 décembre 2018,

débouté M. [X] [N] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que le document signé par M. [X] [N] le 5 décembre 2018 et par Mme [Y] [S], Mme [B] [S] et M. [R] [S] le 7 décembre 2018 constitue un accord de principe, entre le premier et les seconds, en vue de la scission de la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 2] en deux parcelles, et de la vente de celle supportant la construction donnant sur l'[Adresse 3] à [Localité 10],

— dire et juger que ledit accord n’entrainait que l’obligation pour ses signataires de négocier de bonne foi pour parvenir à un accord complet sur tous les points en suspens et notamment ceux dépendant de décisions de tiers, telles les autorités administratives concernées,

— débouter M. [X] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [X] [N] à verser à Mme [Y] [S], Mme [B] [S] et M. [R] [S] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [X] [N] à verser la somme de 5 000 euros à chacun des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] [N] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— juger que M. [X] [N] avait renoncé à la réalisation du projet dès janvier 2019,

— débouter M. [X] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [X] [N] à verser à Mme [Y] [S], Mme [B] [S] et M. [R] [S] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [X] [N] à verser la somme de 5 000 euros à chacun des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] [N] aux entiers dépens.

Selon ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2024 , M. [N] forme appel incident et demande à la cour de :

Vu les articles 1582, 1583, 1113, 1114, 1163 du Code civil,

Vu les articles 1217 et 1240 du Code civil,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 23 mai 2022 en ce qu’il a jugé que, la vente entre, d’une part, Mme [Y] [S] née [U], M. [R] [S] et Mme [B] [K] née [S] et, d’autre part, M. [X] [N], du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10], composé d’une maison d’habitation et d’un terrain d’une superficie de 485 m2, le tout pris sur la parcelle cadastrée AT n° [Cadastre 2], est parfaite et est intervenue à la date du 7 décembre 2018,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 23 mai 2022 en ce qu’il dit que le jugement vaut vente entre les parties et en ce qu’il ordonne sa publication, avec en annexe le projet de division parcellaire constituant la pièce n° 2 annexée aux présentes, au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 23 mai 2022 en ce qu’il condamne les consorts [S] à justifier de l’entretien de la chaudière, à laisser dans les lieux les immeubles par destination, les portes, les planches et équipements de rangement des placards, les végétaux plantés en pleine terre, les équipements sanitaires, les équipements de chauffage, les équipements de conditionnement d’air et de climatisation, les équipements électriques et les câblages, les volets, persiennes, stores et leurs motorisations,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 23 mai 2022 en ce qu’il condamne les consorts [S] à remettre à M. [X] [N] le bien dans l’état dans lequel il se trouvait à la date du 7 décembre 2018 en s’assurant d’avoir maintenu en bon état de fonctionnement les équipements du bien vendu, laissé les fils électriques d’éclairage suffisamment longs et équipés de leurs douilles et ampoules, entretenu le bien vendu et ses abords, ainsi que d’avoir réparé tous dégâts survenus depuis le 7 décembre 2018 le cas échéant,

— ordonner en conséquence l’expulsion des consorts [S] et de tous occupants de leur chef dans un délai d’un mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a dit que les consorts [S] feront leur affaire, à leurs frais, tant de la division de la parcelle AT [Cadastre 2] de façon à en détacher une superficie de 485 mètres carrés au profit de M. [N], que de l’édification d’une clôture entre les deux propriétés,

— ordonner aux consorts [S] de faire procéder à la division de la parcelle AT [Cadastre 2] de façon à en détacher une superficie de 485 mètres carrés conformément à la pièce n° 2 de l’appelant au profit de M [N] et au bornage des terrains en résultant ainsi qu’à l’édification d’une clôture entre les deux propriétés, à leurs frais exclusifs, dans un délai d’un mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— dit qu’à défaut de diligences des consorts [S] dans le délai d’un mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, M. [N] pourra faire procéder à la division de la parcelle AT [Cadastre 2] de façon à en détacher une superficie de 485 mètres carrés conformément à la pièce n° 2 de l’appelant au profit de M. [N] et au bornage des terrains en résultant ainsi qu’à l’édification d’une clôture entre les deux propriétés et ce, aux frais exclusifs des consorts [S],

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 23 mai 2022 en ce qu’il a limité à la somme de 5000 euros la réparation du préjudice de M. [N] ayant consisté en la perte d’une chance de pouvoir jouir du bien litigieux à compter du 1er janvier 2019 et en ce qu’il a fixé à la date du 23 mai 2022 le point de départ des intérêts au taux légal à valoir sur cette indemnisation,

— condamner solidairement Mme [Y] [S] née [U] , M. [R] [S] et Mme [B] [K] née [S] à verser à M [N] une indemnité, arrêtée au 18 février 2025, d’un montant de 242.640 euros en réparation du préjudice ayant consisté en la perte d’une chance de pouvoir jouir du bien litigieux à compter du 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020, capitalisés pourvu qu’ils soient échus depuis plus d’un an,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 23 mai 2022 en ce qu’il a débouté M. [N] de sa demande de réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts [S] à verser à M. [X] [N] une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020 et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

— débouter les consorts [S] de leur demande de dommages-intérêts fondée sur l’article 1240 du Code civil,

— condamner solidairement Mme [Y] [S] née [U], M. [R] [S] et Mme [B] [K] née [S] aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à M. [X] [N] une somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 11 février 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

A titre liminaire, il sera indiqué que les dispositions du jugement non critiquées en appel seront nécessairement confirmées . Il en sera ainsi de l’irrecevabilité de la fin de non recevoir soulevée en première instance par Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] et du rejet de la demande formée par M. [X] [N] tendant à voir juger nulles et non avenues toutes ventes du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10], composé d’une maison d’habitation et d’un terrain d’une superficie de 485 m² à prendre dans la parcelle plus vaste cadastrée section AT n°[Cadastre 2], intervenues postérieurement à la date du 7 décembre 2018.

Sur l’existence d’une vente parfaite au 7 décembre 2018 :

au regard de l’objet de la vente et du prix :

Pour déclarer la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 10] parfaite au 7 décembre 2018, le tribunal a considéré que l’objet de la vente était à cette date, déterminé concernant la maison d’habitation vendue et déterminable concernant la portion de terrain également cédée à prendre sur la parcelle cadastrée AT [Cadastre 2], et ce même si la question de la délimitation exacte de la portion de terrain vendue n’avait pas encore fait l’objet d’un accord entre M. [N] et les consorts [S], soulignant toutefois que les parties s’étaient ultérieurement entendues sur l’individualisation de la portion de terrain cédée, qui n’avait pas été érigée en élément essentiel de la vente par les vendeurs.

Soulignant que la division parcellaire projetée était une opération complexe, les consorts [S] soutiennent en appel, que la chose vendue était au contraire, indéterminée à la date des 5 et 7 décembre 2018 puisque le plan de division établi par un géomètre et accepté par les deux parties faisait défaut . Ils ajoutent que si ce plan a été transmis à M. [N] le 12 décembre 2018, il ne comportait ni signature ni paraphe de leur part. Ils prétendent donc que le document en date du 7 décembre 2018 était un simple accord de principe qui ne pouvait constituer une vente ferme. Ils en veulent pour preuve que M. [N] au moment de manifester son intention de réaliser, a introduit, dans le projet de compromis, une condition de financement pour emprunt qu’ils n’auraient pu accepter.

Les consorts [S] considèrent également que le document du 7 décembre 2018 ne pouvait être qu’un accord de principe compte tenu de la nécessité d’obtenir différentes autorisations relatives aux réseaux, aux clôtures avec l’arbre présent sur le terrain et à l’absence de sortie sur la voie publique pour la parcelle résiduelle construite, autant d’éléments permettant de définir la configuration de la chose vendue . Ainsi, ils énumèrent les différentes vérifications et démarches qui devaient être entreprises comme par exemple, l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie ou la saisine d’Enédis, avant de parvenir à un accord parfait.

Enfin, ils estiment que la vente ne pouvait être déclarée parfaite par le tribunal au 7 décembre 2018 alors que le droit de préemption de la mairie n’était pas purgé.

M. [N] fait valoir, quant à lui, que son offre en date du 5 décembre 2018 précisait la désignation du bien ainsi que la contenance du terrain à détacher d’une parcelle elle-même déterminée et mentionnait le prix, à savoir 435 000 euros, frais d’agence inclus. Il en conclut que la chose était parfaitement déterminée ou à tout le moins déterminable dès cette date et que la vente est devenue parfaite par l’acceptation des consorts [S] le 7 décembre 2018.

Soulignant également que les consorts [S] ne pouvaient ignorer qu’ils étaient engagés définitivement, au regard de la mention sur l’offre de ce que si la proposition était acceptée dans le délai indiqué, la vente était arrêtée conformément aux dispositions de l’article 1593 du code civil, M. [N] conteste que le document puisse être considéré comme un simple accord de principe. Selon lui, il importe peu que le plan de division qui lui a été transmis par l’agence le 12 décembre 2018 ne soit qu’un document de travail ou qu’il ne comporte aucun tampon officiel puisque les parties s’étaient entendues sur la surface de terrain à détacher et que la division par un géomètre n’avait pas été érigée par les vendeurs en condition essentielle de leur consentement. Il fait valoir qu’en tout état de cause, il était le seul à avoir émis une condition suspensive à la réception du document du géomètre et que celle-ci s’est réalisée puisqu’il lui a été transmis le 12 décembre 2018 un plan cadastral comportant les limites du terrain réalisé par un géomètre.

Il conteste également les moyens soulevés, en appel par les consorts [S], relatifs à la condition suspensive d’obtention d’un prêt mentionné dans le compromis ou tirés du droit de l’urbanisme ou de la présence d’un arbre sur la parcelle AT n°[Cadastre 2] pour soutenir désormais que la vente est impossible. Il prétend, de son côté, que la vente est parfaite malgré le fait que le compromis n’ait pas été signé, s’agissant d’une simple modalité d’exécution de la vente et rappelle que l’offre acceptée le 7 décembre 2008 par Mme [S] et ses enfants ne contient aucune réserve quant aux démarches à entreprendre pour la division de la parcelle, soulignant que les vendeurs n’ont pas fait de ces points des conditions essentielles de la vente.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est 'parfaite entre les parties et la propriété acquise à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix , quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.'

Il résulte par ailleurs de l’article 1163 du code civil, que l’obligation d’un contrat a pour objet une prestation présente ou future et que celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable.

La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat, ou par référence aux usages ou relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire.

Il est ainsi de jurisprudence constante que la vente est parfaite dès lors que l’objet cédé est déterminé ou déterminable.

En l’espèce, M. [N] a fait une offre le 5 décembre 2018 aux consorts [S] d’un montant de 435 000 euros, frais d’agence inclus pour le bien visité au [Adresse 3] à [Localité 10], désigné comme une maison comprenant au rez-de-chaussée, une entrée, un salon avec cheminée, une cuisine, un WC, un séjour et à l’étage un dégagement, quatre chambres et une salle de douche avec WC, l’ensemble sur un terrain d’environ 485 m2 à prendre aux dépens du terrain cadastré section AT n°[Cadastre 2]. Cette offre a été faite sous réserve de validation du terrain après réception des documents de géomètre.

Le 7 décembre 2018, les consorts [S] ont chacun apposé leur signature sur ce document précédé de la mention 'bon pour acceptation de vente au prix de 415 000 euros net vendeur’ sans fixer de condition à leur acceptation.

L’offre et l’acceptation portaient sur une maison d’habitation et une parcelle à détacher d’une contenance de 485 m2 dans un terrain désigné comme cadastré section AT n°[Cadastre 2]. Il n’est pas contesté que l’objet de la vente était déterminé quant à la maison d’habitation. S’agissant du terrain, il apparaît que la parcelle vendue était définie dans sa contenance et que l’assiette sur laquelle elle devait être prélevée était précisée.

La seule réserve émise par M. [N] à son offre a été levée par la communication qui lui a été faite par l’agence immobilière le 12 décembre 2018 d’un plan cadastré matérialisant la division parcellaire projetée par un géomètre, peu important que ce document ne soit pas signé ni paraphé par les vendeurs. Il n’est pas discuté que ces derniers n’ont jamais fait de la réalisation de ce plan une condition de leur acceptation.

Ils n’ont pas davantage conditionné leur acceptation à la réalisation effective et préalable de démarches dont ils ne pouvaient ignorer qu’elles étaient nécessaires à la division de parcelle. C’est en vain qu’ils font valoir en appel que l’absence de toute vérification et démarche en vue de la division parcellaire témoigne de ce que l’objet de la vente n’était pas déterminable au 7 décembre 2018.

Il s’ensuit que l’offre acceptée contenait les éléments nécessaires à identifier la parcelle de terrain dans sa superficie comme dans sa situation de sorte que celle-ci était déterminable comme l’a retenu le tribunal.

Par ailleurs, le fait que M. [N] ait mentionné dans le projet de compromis qui n’a jamais été signé par les parties, une condition suspensive quant au financement de son acquisition par l’obtention d’un prêt, s’agissant d’une simple modalité de paiement du prix, n’a aucune incidence, dans la conclusion de la vente, comme le reconnaissent d’ailleurs les appelants eux-mêmes. Cet élément dont ils disent ne pas avoir été informés, n’ayant jamais été destinataires du projet de compromis à la suite de leur renonciation à vendre le bien, ne peut davantage être considéré comme la démonstration que l’offre acceptée le 7 décembre 2018 n’était qu’un simple accord de principe dont l’ensemble des modalités n’auraient pas été arrêtées par les parties alors qu’au 7 décembre 2018, les vendeurs avaient accepté l’offre de prix faite par M. [N] sans conditionner cette acceptation à de quelconques modalités de paiement.

la possibilité de la réalisation de la vente :

Les consorts [S] soutiennent désormais en appel que la vente ne pourrait être déclarée parfaite à la date du 7 décembre 2018, quand bien même son objet serait déterminé ou déterminable, au motif qu’il serait impossible de procéder à la division de parcelle. Ils soulignent que les services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 10] ont délivré plusieurs certificats d’urbanisme pour la même opération tantôt négatif, tantôt positif. Ainsi les deux certificats qu’ils ont demandés le 5 novembre 2022 et le 16 juin 2023 sont revenus avec la mention opération non réalisable, celui demandé par M. [N] le 8 mars 2023 avec la mention opération réalisable. Un quatrième certificat d’urbanisme émis spontanément par la mairie le 5 juillet 2023 a considéré l’opération réalisable.

Or, s’appuyant sur une étude de faisabilité de division qu’ils ont fait réaliser par Mme [W] [O], ils font valoir que l’opération demeure irréalisable en raison de l’incertitude à obtenir l’autorisation de construire un stationnement supplémentaire pour le logement de la parcelle divisée ou un accès par voie publique ou privée pour le vendeur à l’issue de la division, estimant que le passage de 3 mètres figurant sur le plan de division retenu par le tribunal est insuffisant. Ils soutiennent également que la vente en division de parcelle entraînant la création de limites séparatives et d’une clôture en l’espèce, la consultation de l’architecte des Bâtiments de France serait rendue obligatoire par la présence sur le terrain d’une ensemble paysager classé au patrimoine remarquable avec des arbres dont l’implantation du tronc est dans la partie de la parcelle destinée à demeurer en leur possession et l’implantation des racines sur plusieurs mètres dans la parcelle à détacher.

Cette étude qui ne précise pas la date à laquelle elle a été réalisée, effectuée à la demande d’une partie, pour servir ses intérêts, ne peut être retenue comme probante sauf si elle est corroborée par d’autres éléments.

Toutefois, la cour constate que les conclusions de Mme [O], dont les consorts [S] reconnaissent, au regard d’un courrier émanant de l’ordre des architectes de Normandie produit par M. [N], qu’elle n’est pas architecte comme elle le prétend, ne contiennent aucun élément permettant de considérer que la division parcellaire projetée pour la vente est impossible à réaliser. Ainsi, Mme [O] se contente de rappeler les textes législatifs et réglementaires applicables à la division de parcelle concernée et d’énumérer les démarches à effectuer pour y parvenir. Si elle considère qu’en raison de ces nombreuses démarches, le plan de division tel qu’établi par géomètre le 12 décembre 2018 n’est pas applicable pour ne pas les avoir pris en compte, elle ne conclut pas à l’impossibilité de procéder à toute division de parcelle.

En réponse, rappelant qu’il n’entre pas dans la compétence de la cour, juridiction judiciaire, d’apprécier la légalité d’une opération de division foncière au regard des règles d’urbanisme, M. [N] fait valoir ainsi qu’il en justifie, que l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme de [Localité 10] n’impose la réalisation d’une aire de stationnement qu’aux projets de construction et non à ceux de division foncière et qu’il en est de même de l’obligation d’imposer un accès au terrain d’au moins trois mètres de large pour chaque parcelle. Il souligne , à juste titre, qu’en tout état de cause, la parcelle restant la propriété des consorts [S] disposera bien, après division, d’un accès à la voie publique d’une largeur minimale de trois mètres ce que Mme [O] a elle-même constaté dans son rapport.

Il apparaît de surcroît que la commune de [Localité 10], après avoir répondu à la demande de certificat d’urbanisme en date du 15 septembre 2022 formée par les consorts [S], négativement le 15 novembre 2022, en indiquant que 'le terrain objet de la demande ne peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée', a fait une toute autre réponse à la demande déposée par M. [N] le 7 février 2023, en précisant le 8 mars 2023, que 'le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée. Néanmoins, préalablement à l’édification de la construction ou de l’opération projetée, il conviendra de déposer une déclaration préalable'.

Il sera constaté, comme souligné par M. [N], que la demande de certificat d’urbanisme déposée par les consorts [S] par l’intermédiaire de Mme [O], en septembre 2022, a reçu une réponse négative en considération notamment du fait que 'le projet prévoit la construction d’une nouvelle maison d’habitation entraînant la suppression d’arbres pour aménagement de la parcelle’ alors que la demande soumise au service de l’urbanisme de la ville de [Localité 10] par l’intimé en février 2023 concerne une division foncière de parcelle sans nouvelle construction. M. [N] réfute avoir eu un projet de construction sur la parcelle indiquant que la maison d’habitation , objet de la vente, est habitable en l’état. Or, l’offre acceptée ne fait état d’aucun projet de construction . Aucun élément ne permet de démontrer un quelconque projet de construction à la place de la maison existante ou d’extension nécessitant d’abattre des arbres présents sur la parcelle de la part de l’acquéreur.

Et c’est à juste titre que M. [N] rappelle de surcroît, les dispositions des articles 670 et suivants du code civil relatives à l’existence d’un ou plusieurs arbres situés sur une ligne séparative et à la possibilité d’invoquer la prescription trentenaire pour s’opposer à l’abattage d’arbres en cas de distance inférieure à deux mètres entre un arbre de grand développement et la ligne séparative.

En conséquence, il n’est nullement établi que la division d’une parcelle de 485 m² à détacher sur la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 2] soit impossible à réaliser.

sur le renoncement de M. [N] à acquérir :

Les consorts [S] soutiennent enfin que M. [N] avait renoncé lui-même à la réalisation du projet en leur demandant de signer un compromis de vente contenant une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt pour financer l’achat, démontrant ainsi qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires pour acquérir le bien. Ils considèrent également que le fait que M. [N] n’ait pas donné suite à la mise en demeure de signer le compromis de vente qui leur a été adressé par son conseil alors que l’acte de vente était censé être reçu chez un notaire le 17 mars 2019 témoigne de ce qu’il avait renoncé à l’achat du bien.

M. [N] conteste toute intention de renoncer à acquérir le bien, faisant valoir que la maladie dégénérative dont son père a été atteint en 2019 puis la pandémie du Covid 19 ont retardé son projet sans qu’il y ait renoncé comme en témoigne l’assignation qu’il a délivrée aux consorts [S] pour voir dire la vente parfaite.

En l’absence de tout acte manifestant une volonté non équivoque de M. [N] de renoncer à son achat, celle-ci ne peut se déduire du seul délai de 18 mois écoulé avant la délivrance de l’assignation.

sur le droit de préemption de la commune :

S’agissant du droit de préemption de la ville de [Localité 10], celle-ci a fait savoir le 2 novembre 2022 à M. [N] qui l’a informée de son intention d’acquérir l’immeuble litigieux, qu’elle renonçait à l’exercice de son droit de préemption. En tout état de cause, le fait que le droit de préemption de la ville n’ait pas été purgé à la date du 7 décembre 2018 est sans conséquence sur la formation du contrat de vente. L’exercice de ce droit n’aurait eu que pour seul effet de substituer à la personne de M. [N] celle de la commune en tant qu’acquéreur de la parcelle.

En conséquence, il s’avère que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix au 7 décembre 2018, rendant ainsi la vente de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] comprenant une maison d’habitation et un terrain de 485 m² à prendre sur la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 2] au prix principal de 415 000 euros hors frais de vente et honoraires d’intermédiaire, parfaite à cette date comme l’a justement retenu le tribunal.

En revanche, en l’absence de signature d’un avant-contrat, il ne pouvait être dit que le jugement valait vente pour en ordonner la publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble avec le plan de division annexé.

Compte tenu des formalités à accomplir pour la division parcellaire , la régularisation de la vente par acte authentique sera ordonnée dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’expulsion des consorts [S] et de tous occupants de leur chef dans un délai d’un mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, comme sollicité par M. [N] en appel.

Sur la charge de la division parcellaire et de l’édification d’une clôture :

Le tribunal a dit que Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] feront leur affaire, à leur charge exclusive, de la division de la parcelle AT [Cadastre 2] de façon à ce que la portion de terrain vendue recouvre une superficie de 485 m² conformément au plan de projet de division constituant la pièce n°2 de M. [X] [N], ainsi que de l’édification d’une clôture entre les deux parcelles issues de la division.

Faisant valoir que les appelants n’ont pas exécuté les termes du jugement sur ce point, pourtant assorti de l’exécution provisoire, M. [N] demande la réformation du jugement et la condamnation sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à faire procéder à la division et la parcelle AT [Cadastre 2] de façon à en détacher une superficie de 485 m² à son profit et à l’édification d’une clôture.

Considérant qu’une condamnation sous astreinte est infondée, les consorts [S] font valoir qu’ils ont proposé de constituer séquestre jusqu’à l’arrêt de la cour ou de remettre une garantie à première demande pour sûreté d’un éventuel remboursement et qu’ils se sont acquittés des condamnations pécuniaires mises à leur charge pour un montant de 7 500 euros.

Il apparaît cependant nécessaire de condamner les consorts [S], au regard de leur refus d’exécuter la vente pourtant parfaite, à faire procéder à la division de la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 2] pour en détacher une superficie de 485 m² au profit de M. [N] et à l’édification d’une clôture à leurs frais et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant une durée de quatre mois.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Compte tenu du prononcé d’une astreinte, la demande de M. [N] tendant à dire qu’à défaut de diligences des consorts [S] dans le délai d’un mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, il pourra faire procéder à la division de la parcelle AT [Cadastre 2] de façon à en détacher une superficie de 485 mètres carrés conformément à la pièce n° 2 de l’appelant à son profit et au bornage des terrains en résultant ainsi qu’à l’édification d’une clôture entre les deux propriétés et ce, aux frais exclusifs des consorts [S], sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de M. [N] :

Le tribunal a alloué la somme de 5 000 euros à M. [N] au titre de son préjudice de jouissance et rejeter la demande formée au titre d’un préjudice moral. L’intimé sollicite l’infirmation du jugement sur ces points.

le préjudice de jouissance :

M. [N] fait valoir qu’il a subi un préjudice de jouissance dès lors qu’il a perdu par l’attitude des consorts [S], une chance sérieuse de pouvoir jouir du bien litigieux depuis le 1er janvier 2019. Se référant à plusieurs annonces, il considère que le prix d’une location au mètre carré est de 15 euros en moyenne à [Localité 10] de sorte que la surface habitable de la maison, objet de l’offre acceptée, étant de 125 m², la valeur locative mensuelle de la maison serait de 1875 euros. Relevant toutefois que les consorts [S] louent le bien en location saisonnière sur le site Airbnb pour un montant allant, depuis le 7 décembre 2018 de 234 euros à 269 euros par jour jusqu’en mai 2023, puis de 274 à 282 euros par jour à compter de cette date, il sollicite sur la base d’un taux d’occupation annuel de 50 %, la somme de 150 900 euros pour la période comprise entre janvier 2019 et avril 2023 et la somme de 91 740 euros de mai 2023 à février 2025, date de l’audience, soit la somme totale de 242 640 euros.

Les appelants concluent de leur côté au rejet de toute indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance. Sans toutefois soutenir que M. [N] n’a pas souffert d’un préjudice de jouissance, ils contestent les sommes réclamées et le mode de calcul pour y aboutir, soulignant tour à tour qu’en 2018, M. [N] évoquait l’acquisition du bien pour héberger sa famille et spécialement son père, et que les locations saisonnières sont aléatoires, qu’elles interviennent ponctuellement et essentiellement durant les mois d’été et qu’il n’a pas été tenu compte des charges et taxes y afférents.

Pour indemniser le préjudice de jouissance à la somme de 5 000 euros, le tribunal a retenu d’une part, la condition suspensive d’obtention d’un prêt figurant au compromis et d’autre part le délai mis à assigner, pour considérer que l’obtention d’un financement bancaire était soumis à un aléa et que M. [N] en ne saisissant le tribunal que courant octobre 2020, avait contribué à son propre préjudice.

Il est incontestable que l’attitude des consorts [S] à renoncer à la vente du bien litigieux, après avoir accepté l’offre faite par M. [N] a privé ce dernier d’une chance de pouvoir jouir des lieux soit en y résidant soit en les louant et ce à compter du 17 mars 2019, date prévue pour la réitération par acte authentique dans le projet de compromis.

Cependant comme le tribunal l’a relevé, le projet de compromis de vente prévoyait une condition suspensive de l’obtention d’un prêt, l’achat (frais d’agence et d’acte de vente inclus) étant financé par un apport personnel de 281 800 euros et un prêt de 185 000 euros.

M. [N] soutient que le recours à un prêt pour acquérir le bien en 2019 résultait d’un choix de ne pas utiliser son épargne et qu’il était en réalité en capacité d’acquérir le bien sans recourir à un prêt. Toutefois, si M. [N] justifiedu montant

total de son épargne à hauteur de369 076,57 euros à la date du 22 août 2022 et détenir en 2025, des avoirs financiers d’un montant de 469 055,52 euros, il ne justifie pas du montant de son épargne à la date du projet de compromis.

Ainsi, il n’est pas établi qu’en janvier 2019, alors qu’il indiquait disposer d’un apport personnel de 281 800 euros, M. [N] pouvait payer comptant la somme totale de 466 800 euros représentant le prix de vente, les frais d’agence et de vente . Même à supposer que M. [N] ait disposé en 2019 d’un montant d’épargne, équivalent à celui dont il disposait en 2022, le recours à un prêt ne relevait pas uniquement d’un choix mais s’avérait nécessaire même pour un montant moindre que celui-ci mentionné sur le projet de compromis. Il s’ensuit que même en cas d’accord des consorts [S] pour vendre, le financement de son achat restait soumis à l’obtention d’un prêt.

Le préjudice de jouissance de M. [N] s’analyse donc, comme il le définit lui-même en une perte de chance de pouvoir jouir du bien dès mars 2019.

Or, d’une part, cette perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qui aurait été procuré si elle s’était réalisée. D’autre part, M. [N] qui disposait des éléments pour assigner les consorts [S] dès janvier 2019, après mise en demeure de son conseil, a fait le choix de ne les assigner qu’en octobre 2020, de sorte qu’il a contribué par ce délai à son propre préjudice comme l’a relevé le tribunal.

Même si aucun élément quant aux revenus que M. [N] percevait en 2018 et 2019 n’est produit, il est manifeste, compte tenu du montant de son épargne actuelle rapporté à celui de 2022, qu’il disposait de revenus lui permettant non seulement de ne pas toucher à son épargne mais d’accroître son montant et de diversifier ses avoirs. Ses chances d’obtenir le prêt envisagé en 2019 étaient donc sérieuses.

Toutefois, rien ne démontre que l’achat de la maison et du terrain était envisagé pour un seul rendement locatif et encore moins pour de la location saisonnière. Mais à tout le moins, M. [N] pouvait habiter le bien ou en faire profiter ses proches, notamment son père, comme il le déclare, si les consorts [S] ne renonçaient pas à vendre et s’il obtenait son prêt et ce dès le mois de mars 2019.

En conséquence, le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 28 000 euros, par voie d’infirmation.

le préjudice moral :

Les premiers juges ont débouté M. [N] de sa demande au titre d’un préjudice moral au motif qu’il ne produisait aucune pièce (certificat médical, attestation de proche)à l’appui de celle-ci.

En appel, M. [N] fait valoir qu’il souhaitait concrétiser un projet familial de longue date en achetant une maison secondaire qui devait permettre à sa famille de s’y réunir et également de pouvoir la louer. Il ajoute qu’il souhaitait en faire bénéficier son père atteint d’une grave maladie neuro-dégénérative et qu’il a été particulièrement affecté de ce que l’entêtement des consorts [S] à ne pas exécuter la vente malgré une décision de justice exécutoire ne lui a permis d’en faire profiter son père décédé le 25 novembre 2019.

Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé et les consorts [S] seront condamnés à payer à M. [N] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral.

Ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt s’agissant de demandes indemnitaires et non à compter de l’assignation comme demandé par M. [N]. Le jugement sera confirmé pour avoir fait droit à la demande de capitalisation des intérêts par année entière échue.

Les demandes accessoires :

Compte tenu de la solution apportée au litige, les premiers juges seront approuvés pour avoir débouté les consorts [S] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le jugement entrepris étant confirmé en ses principales dispositions, il en sera de même s’agissant des dépens et frais irrépétibles.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de M. [N] l’intégralité des frais exposés par lui à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 23 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la fin de non-recevoir, non explicitée dans son objet, soulevée par Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S],

dit que la vente par Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] au profit de M. [X] [N] du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10], composé d’une maison d’habitation et d’un terrain d’une superficie de 485 m² à prendre dans la parcelle plus vaste cadastrée section AT n°[Cadastre 2], est parfaite et est intervenue à la date du 7 décembre 2018,

débouté M. [X] [N] de sa demande tendant à voir juger nulles et non avenues toutes ventes du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10], composé d’une maison d’habitation et d’un terrain d’une superficie de 485 m² à prendre dans la parcelle plus vaste cadastrée section AT n°[Cadastre 2], intervenues postérieurement à la date du 7 décembre 2018,

dit que Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] devront :

— justifier de l’entretien de la chaudière et du ramonage de la cheminée,

— laisser dans les lieux les immeubles par destination, les portes, planches et équipements de rangements des placards, les végétaux plantés en pleine terre, les équipements sanitaires, les équipements de chauffage, les équipements de conditonnement d’air et de climatisation, les équipements électriques et les cablages, les volets, persiennes, stores et leurs motorisations,

— remettre à M. [X] [N] le bien dans l’état où il se trouvait à la date du 7 décembre 2018 en s’assurant avoir maintenu en bon état de fonctionnement les équipements du bien vendu, laissé les fils électriques d’éclairage suffisamment longs et équipés de leurs douilles, ampoules, entretenu le bien vendu et ses abords, ainsi que d’avoir réparé tous dégâts survenus depuis le 7 décembre 2018 le cas échéant,

ordonné la capitalisation des intérêts de retard par année en application de l’article 1343-2 du code civil,

dit en conséquence, que les intérêts de retard échus, dès lors qu’il s’agira d’intérêts dus au moins pour une année entière, seront eux-mêmes productifs d’intérêts,

débouté Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

condamné in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à payer à M. [X] [N] la somme de 2 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] aux dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Ordonne la régularisation de la vente par acte authentique dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à payer à M. [X] [N] la somme de

28 000 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à payer à M. [X] [N] la somme de

1 000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à faire procéder à la division de la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 2] pour en détacher une superficie de 485 m² au profit de M. [N] et à l’édification d’une clôture à leurs frais et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de quatre mois,

Condamne in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] à payer à M. [X] [N] la somme de

8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [Y] [U] veuve [S], Mme [B] [S] épouse [K] et M. [R] [S] aux entiers dépens d’instance,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET Hélène BARTHE-NARI