AFFAIRE :N° RG 24/02028

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 26 Juillet 2024 du Tribunal de Commerce de COUTANCES

RG n° 202201986

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

APPELANTES :

S.A.S. IMMOBILIERE MCH

N° SIRET : 901 681 346

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Société [D]

N° SIRET : 478 179 757

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentées et assistées par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMEES :

S.E.L.A.R.L. SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L], liquidateur judiciaire de la SARL MJI et de la société MJ

[Adresse 4]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

S.A.R.L. MJ, prise en la personne de Me [C] [P], mandataire ad hoc de la SARL MJI et de la société MJ

N° SIRET : 837 842 749

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me LOUGUET, Conseillère,

M^me VALLANSAN, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 19 mars 2026

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

ARRET prononcé publiquement le 09 avril 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

FAITS PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES.

Par jugement du 5 juin 2019, le tribunal de commerce de COUTANCES a homologué un plan de cession totale de la la SAS MR LASCO INTERNATIONAL dans le cadre duquel la SARL MJ a acquis un fonds de commerce de parapharmacie et cosmétique et l’immeuble dans lequel il était exploité, sis [Adresse 7] à Saint Lô. L’ensemble a été acquis pour un prix de 280.000 euros dont 220.000 euros au titre de l’immeuble.

La société MJ a créé le 20 juin 2019 une société MJI chargée de l’exploitation du fonds.

Le 5 octobre 2021, le tribunal de commerce de COUTANCES a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société MJI. La SELARL SBCMJ a été désignée en qualité de mandataire judiciaire et par jugement du 30 novembre 2021, la SELARL TRAJECTOIRE prise en la personne de Me [E] a été nommée en qualité d’administrateur judiciaire.

La date de cessation des paiements a été fixée au 30 juin 2021.

Par acte authentique du 7 décembre 2021, la société MJ a vendu à la société IMMOBILIERE MCH l’immeuble qu’elle avait acquis dans le cadre du plan de cession, moyennant le prix de 650.000 euros. Il est indiqué dans l’acte qu’une somme de 195.000 euros a été payée hors comptabilité de l’office natorial.

Par jugement du 8 avril 2022, le tribunal de commerce de COUTANCES a étendu la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la société MJI à la société MJ en raison d’une confusion des patrimoines. La SELAR SBCMJ, prise en la personne de Me [L] et la SELARL TRAJECTOIRE prise en la personne de Me [E] ont été désignées en qualité respective de mandataire et d’administrateur judiciaire.

Le 20 mai 2022, le tribunal a converti le redressement judicairie commun aux deux sociétés en liquidation judicaire et désigné la SELARL SBCMJ prise en la personne de Me [L] en qualité de liquidateur.

Par acte du 9 août 2022, le liquidateur judiciaire a fait assigner les sociétés MJ et MCH sur le fondement des articles L.632-1 et L.632-2 du code de commerce, en annulation de l’acte de vente de l’immeuble à la société IMMOBILIERE MCH, considérant que l’acte a été conclu pendant la période suspecte au regard de la cessation des paiements fixée au 30 juin 2021.

Par acte d’huissier du 6 octobre 2022, le liquidateur judiciaire a également fait assigner devant ce même tribunal la société [D] afin de voir prononcer la nullité du protocole d’accord régularisé entre la société MJ, la société IMMOBILIERE MCH et la société [D] prévoyant la libération d’une partie du prix de cession de la vente immobilière réglée dans la comptabilité du notaire au profit de la société [D], en règlement de loyers impayés, sur le fondement des articles L.632-1 et suivants du code de commerce.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 29 décembre 2023, le tribunal de commerce de COUTANCES a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [V], en qualité d’expert afin d’évaluer le bien immobilier sis [Adresse 8] en juin/juillet 2021.

Selon rapport définitif du 28 mars 2024, l’expert a conclu à une valeur vénale du bien immobilier d’un montant de 1.136.000 euros.

Par jugement du 26 juillet 2024, le tribunal de commerce de COUTANCES a :

— Prononcé la nullité de droit de l’acte de vente du 7 décembre 2021 conclu entre la société MJ et la société IMMOBILIERE MCH,

— Ordonné l’accomplissement des mesures de publicité légale de cette décision,

— Dit qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de nullité facultative formulée à titre subsidiaire sur le fondement de l’article L 632-2 du code de commerce,

— Prononcé la nullité du paiement de la somme de 207.199,63 euros,

— Condamné la société [D] au paiement de la somme de 207.199,63 euros avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

— Dit qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de nullité facultative formulée à titre subsidiaire sur le fondement de l’article L 632-2 du code de commerce,

— Débouté les parties de leurs autres demandes,

— Condamné la société [D] à payer à la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L] le paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société IMMOBILIERE MCH à payer à la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné solidairement la société [D] et la société MCH au paiement des entiers dépens dont les frais de greffe de la présente décision liquidés à la somme de 96,36 euros TTC et les frais d’expertise, ces derniers étant à la seule charge de la société IMMOBILIERE MCH, mais dit qu’ils seront avancés par la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L].

Par déclaration du 5 août 2024, les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] ont interjeté appel du jugement dont elles sollicitent l’annulation ou la réformation en ce qu’il a :

— Prononcé la nullité de droit de l’acte de vente du 7 décembre 2021 conclu entre la société MJ et la société IMMOBILIERE MCH,

— Ordonné l’accomplissement des mesures de publicité légale de cette décision,

— Dit qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de nullité facultative formulée à titre subsidiaire sur le fondement de l’article L 632-2 du code de commerce,

— Prononcé la nullité du paiement de la somme de 207.199,63 euros,

— Condamné la société [D] au paiement de la somme de 207.199,63 euros avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

— Dit qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de nullité facultative formulée à titre subsidiaire sur le fondement de l’article L 632-2 du code de commerce,

— Débouté les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] de leurs autres demandes,

— Condamné la société [D] à payer à la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L] le paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société IMMOBILIERE MCH à payer à la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne solidairement la société [D] et la société MCH au paiement des entiers dépens dont les frais de greffe de la présente décision liquidés à la somme de 96,36 euros TTC et les frais d’expertise, ces derniers étant à la seule charge de la société IMMOBILIERE MCH, mais dit qu’ils seront avancés par la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L].

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] demandent à la cour de :

— DECLARER la société IMMOBILIERE MCH et la société [D] recevables et bien fondées en leur appel,

— INFIRMER le jugement rendu le 26 juillet 2024 par le tribunal de commerce de COUTANCES,

Statuant à nouveau,

— DEBOUTER la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L], en qualité de liquidateur judicaire de la société MJ, de l’intégralité de ses demandes à l’égard des sociétés IMMOBILIERE MCH et [D],

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L], en qualté de liquidateur judicaire de la société MJ, à régler aux sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] une somme de 10.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera, le cas échéant, inscrite à titre privilégié au passif de la liquidation judiciaire,

— CONDAMNER la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Maître [O] [L], en qualité de liquidateur judicaire de la société MJ, aux entiers dépens,

— ACCORDER à la SELARL [H] ET ASSOCIES représentée par Maître [W] [H] le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 janvier 2026, la SELARL SBCMJ, prise en la personne de Me [O] [L], en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés MJ et MJI, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Coutances en date du 26 juillet 2024 en l’ensemble de ses dispositions,

— Déclarer en conséquence recevable mais non fondé l’appel inscrit par les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D],

Subsidiairement,

— Voir prononcer la nullité de la vente entre la société à responsabilité limitée MJ au capital de 455.000 euros, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 837 842 749, ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 3] et la société IMMOBILIERE MCH, société en commandite simple au capital de 5.000.000 euros, ayant son siège social à [Adresse 9] [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 901 681 346, reçu par devant Me [X], Notaire, en date du 7 décembre 2021 portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] constitué de deux bâtiments destinés à la production et au stockage d’un bâtiment à usage administratif d’une cour et d’un parking, cadastré section CW n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] d’une contenance d’un ha 72 a 11 ca.

— Voir ordonner l’accomplissement de la publicité légale de la décision à intervenir,

— Voir, en toute hypothèse, prononcer la nullité du paiement de la somme de 207.199,63 euros,

— Voir condamner en conséquence la société [D] au paiement de la somme de 207.199,63 euros avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation.

Quoiqu’il en soit,

— Voir condamner les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] au paiement chacune d’une indemnité de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de transcription de la décision par les services de la publicité foncière.

Par ordonnance du 14 mars 2025, la S.A.R.L. MJ, prise en la personne de Me [C] [P], mandataire ad hoc de la SARL MJI et de la société MJ a été déclarée irrecevable à conclure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2026.

Par arrêt du 5 mars 2026, la présente cour a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats à seule fin de communication du dossier au Ministère public, en application de l’article 425 du code de procédure civile et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2026 à 14 heures. Ce dernier s’en est rapporté par avis du 12 mars 2026 et la clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mars 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS.

A titre liminaire, la cour souligne que la réouverture des débats ayant été ordonnée à seule fin de communication du dossier au Ministère public, il ne sera pas tenu compte des conclusions notifiées par les appelantes le 6 mars 2026.

Selon l’article L.632-1 du code de commerce, 'sont nuls, lorsqu’ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 2°- tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l’autre partie, et, 4°- tout paiement, pour dettes échues, fait autrement qu’en espèces, effets de commerce, virements, bordereaux de cession visés par l’article L.313-23 du code monétaire et financier et tout autre mode de paiement communément admis dans les relations d’affaires'.

Sur la nullité de l’acte de vente de l’immeuble entre la société MJ et la société IMMOBILIERE MCH

— Sur la date de cessation des paiements

Le jugement critiqué fait courir la période dite suspecte à compter du 30 juin 2021, cependant que les deux actes ont été conclus le 7 décembre 2021, soit, postérieurement à cette date. Les sociétés appelantes soutiennent que la date de cessation des paiements fixée par le jugement du 5 octobre 2021 dans le cadre du redressement judiciaire de la seule société MJI, ne peut être fixée à cette même date pour analyser la période dite suspecte de la société MJ, dès lors qu’au jour du jugement d’extension du 8 avril 2022, celle-ci n’était pas, elle-même, en état de cessation des paiements.

Cependant, un jugement de redressement ou liquidation judiciaire peut être étendu à une autre personne morale en application de l’article L.621-2 du code de commerce, sans que la cessation des paiements de cette dernière soit nécessaire. La procédure étendue est nécessairement unique aux deux débiteurs dès le prononcé du jugement d’ouverture, le tribunal ayant, pour prononcer l’extension, constaté que les deux débiteurs avaient les mêmes masses active et passive. Il en résulte que la date de cessation des paiements fixée dans le jugement d’ouverture, et non contestée, est unique aux deux débiteurs.

En l’espèce, la date du 30 juin 2021, date de cessation des paiements de la société MJ ne peut être différente de celle qui a été fixée par le jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société MJI du 5 octobre 2021, cette date étant nécessairement commune aux deux sociétés dont la procédure de redressement judiciaire est unique. C’est donc la date à retenir pour fixer le point de départ de la période au cours de laquelle il y a lieu d’analyser les actes conclus par la société MJ.

— Sur la date de l’accord de volonté concernant l’ acte de vente

La société MJ soutient que si la vente de l’immeuble qu’elle a conclue avec la société IMMOBILIERE MCH a fait l’objet d’un acte notarié reçu par-devant Maître [X], notaire, en date du 7 décembre 2021, ce contrat n’a fait que réitérer l’accord de volonté résultant d’une offre d’achat formulée le 14 juin 2021 par la société [Adresse 10], date réelle de la conclusion de la vente, et antérieure au 30 juin 2021.

En réponse, le liquidateur soutient que cette offre d’achat ne peut être prise en compte, la date de l’accord de volonté de la vente de l’immeuble devant être fixée pour le moins au jour d’une offre de vente par la société MJ à la société IMMOBILIERE MCH.

Une offre d’achat vaut vente lorsqu’elle a été acceptée. Or, il résulte des pièces produites au débat que deux offres se sont succédées.

D’abord, une offre d’acquisition datée du 14 juin 2021 a été adressée à la société MJ, non par la société IMMOBILIERE MCH, mais par une société FAUBOURG44. Il ne résulte d’aucun élément du dossier que cette offre a été acceptée. Les appelantes soutiennent qu’une substitution d’acquéreur aurait été implicitement conclue entre la société [Adresse 10] et la société IMMOBILIERE MCH, cette substitution étant régularisée par un virement entre les deux sociétés le 31 août 2021. Il résulte au contraire des actes suivants que l’offre de la société [Adresse 10] n’a pas pu être acceptée par son destinataire.

En effet, le 27 juillet 2021, une offre de vente a été conclue par acte notarié entre la SARL MJ et la SCS IMMOBILIERE MCH, société en formation, la durée de l’offre expirant le 15 octobre 2021. Le prix de vente est de 650 000 euros, une somme de 195 000 euros étant payée au jour de la promesse hors comptabilité du notaire, la somme de 455 000 euros étant due au comptant le jour de l’acte authentique.

Cette seconde offre ne fait aucune allusion à l’offre d’achat précédente, laquelle émane d’une société tierce, aucun lien n’étant évoqué entre la société [Adresse 10] et la société IMMOBILIERE MCH. Ainsi que l’indique le liquidateur, il est impossible pour cette dernière société d’accepter une offre de vente alors qu’elle serait déjà substituée dans le cadre d’une offre d’achat du même bien. Or, c’est ce second accord qui a été réitéré par l’acte authentique de vente du 7 décembre 2021 entre les même parties pour le même prix.

Pour justifier que la somme de 195 000 euros caractérise l’accompte versé par la société [Adresse 10], en exécution de son engagement de régler l’accompte par virement bancaire pris dans son offre d’achat, les appelantes produisent un ordre de virement. Or, la pièce produite est un virement intragroupe qui justifie seulement l’existence d’un transfert de trésorerie d’une filiale à une autre mais ne démontre pas qu’il s’agit du paiement de partie du prix due par la société FAUBOURG 44.

Il en résulte que l’accord de volonté de vendre et d’acheter l’immeuble doit être fixée au 27 juillet 2021, date de l’offre de vente acceptée, date postérieure à la date de la cessation des paiements du 21 juin 2021.

— Sur le caractère disproportionné des conditions de la vente

La vente a été réalisée pour un prix de 650 000 euros. Le tribunal a jugé disproportionné ce prix avec l’évaluation de l’immeuble, qu’au regard de plusieurs estimations, il fixe à 1 136 000 euros.

Pour soutenir que le prix de vente n’est pas disproportionné à la valeur réelle de l’immeuble les appelantes rappellent qu’il avait été fixé au vu d’un rapport établi par M. [S] en date du 21 janvier 2021 dont il ressortait que la valeur de l’immeuble était de 470 000 euros correspondant à la moyenne de trois méthodes de valorisation.

Le liquidateur se réfère au contraire d’une part, à l’évaluation faite par le cabinet [K] qu’il a lui-même sollicité et reçue le 12 juillet 2022, fixant une fourchette entre 1.090.844euros d’autre part, au rapport contradictoire d’expertise de M. [V], désigné par le tribunal de commerce, rapport déposé le 28 mars 2024, fixant une fourchette de 1.414.750 à 1.511.091 euros. Il se réfère également à une offre d’achat qui lui est parvenue pour un prix de 1.050.000 euros.

Concernant les modes d’évaluations, outre le fait que l’estimation de l’agence [K] est très proche de celle de M. [V], laquelle est une expertise judiciaire contradictoire, après que M. [V] a pu répondre aux très nombreux dires pour le compte des sociétés IMMOBILIERE MCH et [D], l’analyse de l’agence FOLLOT part d’un rapprochement avec des ventes par elle-même réalisées pour d’autres biens similaires au cours de l’année 2021, cependant que la comparaison faite par M. [S] concerne des ventes réalisées entre 2015 et 2017. Ainsi que le constate le tribunal, il ne peut être tenu compte de ces comparaisons. En revanche, le rapport d’expertise de M. [V], s’il est déposé en 2024, se réfère également à des ventes réalisées en 2021.

Par ailleurs, les dires des deux sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] et les réponses que leur a faites M. [V] ont été très précisément examinées par le tribunal avec des conclusions que la cour fait siennes.

Il résulte de ces constatations que le prix de 650 000 euros pour la vente de l’immeuble réalisée pendant la période 'suspecte’ par la société MJ s’avère disproportionné par rapport à l’évaluation qu’il y a lieu de retenir pour un tel bien, conforme à l’évaluation retenue par le tribunal, à laquelle la cour adhère d’un montant minimum de 1 000 000 euros, les oblisgations de la société MJ, la débitrice, excédant notablement celles de la société IMMOBILIERE MCH.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de droit de l’acte de vente du 7 décembre 2021 conclu entre la société MJ et la société IMMOBILIERE MCH et ordonné l’accomplissement des mesures de publicité légale de cette décision

Sur la nullité du paiement intervenu au titre des loyers dus par la société MJ à la société [D]

Le tribunal a également annulé le paiement de ses loyers par la société MJ à la société [D] pour la somme de 207 199, 63 euros au motifs que ce paiement serait, en application de l’article L.632-1, 4°, contraire contraire aux usages et nulle de plein droit.

Les appelantes soutiennent au contraire que le paiement des loyers étant intervenu en application d’une convention de délégation de paiement du 6 décembre 2021, il n’est pas contraire aux usages.

Pour les motifs précités, la date de cessation des paiements de la société MJ est fixée au 30 juin 2021.

Si la délégation de paiement peut être reconnue comme communément admise dans des relations d’affaires, et qu’elle résulte en l’espèce d’une convention non contestée, il n’en résulte pas moins qu’un tel moyen de règlement d’une créance n’est pas un mode communément admis pour le règlement de loyers entre un locataire et son bailleur, dès lors qu’il n’est pas d’usage de faire payer ses loyers par une somme globale versée par un tiers.

En l’espèce, le montant des loyers dus par la société MJ à la société [D] a été réglé pendant la période suspecte par un versement au bailleur par l’acheteur de l’immeuble d’une somme prise sur le montant du prix de l’immeuble dû au titre de la vente, ce montant n’ayant par ailleurs pas été versé dans le patrimoine de la société MJ et n’a donc pas profité à la collectivité des créanciers. Un tel mode de paiement étant contraire aux modes communément admis dans les relations entre bailleur et preneur, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé le versement de la somme de 207 199,63 euros par la société MCH à la société [D], pour le compte de la société MJ, au cours de la période suspecte et ordonné à cette dernière de payer au liquidateur judiciaire ladite somme avec les intérêts de droit à compter de la date de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmés.

Les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D], succombant en leur appel, en supporteront in solidum les dépens et seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnées au paiement de la somme de 6.000 euros chacune au liquidateur.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions déférées ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] aux dépens d’appel ;

Condamne les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] à payer à la SELARL SBCMJ prise en la personne de Me [L] la somme de 6.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les sociétés IMMOBILIERE MCH et [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT