RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02087 – N° Portalis DBVC-V-B7G-HBNA

ARRÊT N°

O.D

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 14 Juin 2022 RG n° 20/01205

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 MAI 2026

APPELANTS :

Monsieur [C] [K]

né le 25 Août 1979 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurence MARTIN, avocat postulant au barreau de CAEN, assisté de M^e Bruno HECKMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [A] [K]

né le 24 Novembre 1985 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurence MARTIN, avocat postulant au barreau de CAEN, assisté de M^e Bruno HECKMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉE :

La S.C.E.A. [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 13 novembre 2025, sans opposition de la part des avocats, M. REVELLES, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIERE : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 07 mai 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement le 05 février 2026 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCEA Ferme [Adresse 5] est propriétaire des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées sur le territoire de la commune de [Localité 5]. Ces parcelles sont desservies par une voirie départementale cadastrée section A n° [Cadastre 4] ayant appartenue au département du Calvados. Par ailleurs, un chemin de halage borde l’une de ces parcelles.

[A] et [C] [K], ci-après les consorts [K], exploitants agricoles, sont propriétaires des parcelles voisines cadastrées section A n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Par acte du 30 novembre 2016, le département du Calvados a cédé aux consorts [K] la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4] moyennant le prix de 2 000 euros.

Par lettre du 24 juin 2019, la SCEA [Adresse 3] a mis en demeure les parties à l’acte de vente d’y renoncer amiablement, demande rejetée par le département du Calvados par lettre du 5 juillet 2019.

Par lettre du 30 août 2019, la SCEA Ferme des Voisins a opposé au département du Calvados que la parcelle litigieuse appartenait au domaine public et ne pouvait donc être vendue aux consorts [K], ce à quoi le département a répondu que la parcelle appartenait à son domaine privé, et a réitéré son rejet de la requête par lettre du 18 octobre 2019.

Par acte du 16 avril 2020, la SCEA [Adresse 3] a fait assigner les consorts [K] et le département du Calvados devant le tribunal judiciaire de Caen, afin d’obtenir, à titre principal, l’annulation de la vente de la parcelle A n° [Cadastre 4], soutenant que ce bien relevait du domaine public et que son droit d’accès à la voie publique n’avait pas été respecté, et, à titre subsidiaire, de se voir reconnaître une servitude de passage sur la parcelle sur le fondement de l’article 682 du code civil, ainsi que l’indemnisation d’un préjudice d’exploitation.

Par jugement du 14 juin 2022, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions et moyens en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

— déclaré recevable l’action formée par la SCEA Ferme des Voisins ;

— débouté la SCEA [Adresse 3] de sa demande tendant à l’annulation du contrat de vente relatif à la vente de la parcelle cadastrée A [Cadastre 4] conclue entre le département du Calvados et les consorts [K] le 30 novembre 2016 ;

— accordé à la SCEA Ferme des [Adresse 6] une servitude de passage sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 4] sans contrepartie financière accordée aux consorts [K] ;

— condamné solidairement le département du Calvados et les consorts [K] à payer la somme de 500 euros à la SCEA [Adresse 7] [Adresse 6] à titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement le département du Calvados et les consorts [K] à payer la somme de 437,20 euros à la SCEA Ferme des Voisins au titre du remboursement du constat d’huissier ;

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

— débouté la SCEA [Adresse 3] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le département du Calvados de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les consorts [K] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 22 août 2022, les consorts [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 7 septembre 2022, les consorts [K] demandent à la cour de :

— réformer partiellement le jugement du 14 juin 2022 du tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a considéré que les parcelles A1 et A298 étaient enclavées ;

— dire que lesdites parcelles ne sont pas enclavées ;

Y ajouter,

— condamner la SCEA Ferme des Voisins à leur régler la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnité visée par l’article 682 du code civil ;

— condamner la SCEA [Adresse 3] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SCEA Ferme des Voisins de l’ensemble de ses prétentions.

En substance, les consorts [K] font valoir que le procès-verbal de constat dressé à leur demande démontre l’existence de larges passages permettant l’accès aux parcelles A n° [Cadastre 1] et A n° [Cadastre 3] à l’aide de tout matériel agricole, de sorte que la condition d’enclave exigée par l’article 682 du code civil ne serait pas remplie. Les consorts [K] soutiennent en outre que l’acquisition de la parcelle A n° [Cadastre 4] n’a pas modifié la situation d’accès antérieure aux parcelles de la SCEA [Adresse 3].

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 décembre 2022, la SCEA Ferme des Voisins demande à la cour de :

— rejeter comme étant irrecevables les prétentions nouvelles présentées par les consorts [K] en cause d’appel (limitation de la servitude de passage et demande d’indemnité au titre de l’article 682 du code civil) ;

— rejeter en tout état de cause l’appel présenté par les consorts [K] comme n’étant pas fondé ;

— confirmer en tous points le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 14 juin 2022 ;

Y additant,

— condamner solidairement les consorts [K] à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la procédure d’appel avec droit de recouvrement au profit de Maître Labrusse conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En substance, la SCEA [Adresse 3] soutient que l’enclavement de ses parcelles A n° [Cadastre 1] et A n° [Cadastre 3] est pleinement établi, le chemin de halage étant inaccessible aux véhicules motorisés et la prétendue « sortie [Localité 6] » invoquée par les consorts [K] supposant un passage par des propriétés privées tierces. Elle fait valoir que le procès-verbal de constat produit par les consorts [K], dont les photographies sont de mauvaise qualité et d’origine indéterminée, ne saurait rapporter la preuve contraire. Elle soutient par ailleurs que les demandes nouvelles formées par les consorts [K] en cause d’appel, relatives à la limitation de la servitude et à l’indemnisation au titre de l’article 682 du code civil, sont irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile, et qu’en tout état de cause, aucune indemnité ne saurait être accordée aux consorts [K] qui ont sciemment acquis la parcelle A n° [Cadastre 4] dans le but d’enclaver les terres de la SCEA Ferme des Voisins.

Pour l’exposé complet de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement du 14 juin 2022 est devenu définitif à l’égard du département du Calvados, faute d’appel de sa part.

De même, la SCEA [Adresse 3] n’a pas repris, en appel, sa demande d’annulation de la vente.

Sur la recevabilité de certaines prétentions en cause d’appel

La SCEA Ferme des Voisins soulève l’irrecevabilité de deux prétentions formulées par les consorts [K] en cause d’appel, au motif qu’elles sont nouvelles puisque les consorts [K] sollicitent pour la première fois une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 682 du code civil ainsi qu’une limitation de la servitude de passage au strict matériel agricole nécessaire à l’exploitation des parcelles A 1 et A [Cadastre 3].

L’article 564 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code précise toutefois que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, s’agissant de la demande d’indemnité de 2 000 euros formulée par les consorts [K] au titre de l’article 682 du code civil, il convient de constater que devant le premier juge, et bien qu’ils aient pu le faire à titre subsidiaire, les consorts [K] n’avaient sollicité aucune indemnité dans l’hypothèse où une servitude de passage serait instituée. Cette demande formée pour la première fois en cause d’appel ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire des prétentions initiales, limitées au rejet de l’action de la SCEA [Adresse 3].

Cette demande d’indemnité sera donc déclarée irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

En revanche, la demande de limitation de la servitude n’étant pas reprise au dispositif des conclusions des consorts [K], même si cette demande est discutée dans le corps des écritures, la cour n’en est pas saisie conformément aux exigences de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action de la SCEA Ferme des Voisins

Les consorts [K] contestent encore, comme en première instance, l’intérêt à agir de la SCEA [Adresse 3], en soutenant que la vente de la parcelle A [Cadastre 4] ne lui aurait causé aucun préjudice, faute d’enclavement réel de ses parcelles, qui demeureraient, selon eux, accessibles par un ancien passage à niveau existant à l’emplacement de l’ancienne voie ferrée.

Au cas d’espèce, le tribunal judiciaire a jugé recevable l’action de la SCEA Ferme des Voisins en relevant que celle-ci justifiait d’un intérêt à agir, notamment en ce qu’elle se prévalait de l’enclavement de ses parcelles et sollicitait l’instauration d’une servitude légale de passage.

L’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance et suppose que la partie justifie d’un intérêt né et actuel à obtenir la reconnaissance du droit ou de la situation qu’elle invoque. La SCEA [Adresse 3] expose qu’en raison de la vente de la parcelle A [Cadastre 4] aux consorts [K], qui auraient ensuite mis des obstacles au passage, la SCEA Ferme des Voisins ne peut plus exploiter ses parcelles A [Cadastre 1] et A [Cadastre 3] au moyen des engins agricoles nécessaires, faute d’un accès suffisant à une voie carrossable.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat du 30 mars 2022 produit par la SCEA [Adresse 3], que celle-ci rencontrait, au jour de l’assignation, des difficultés effectives d’accès à ses parcelles A [Cadastre 1] et A [Cadastre 3] pour leur exploitation agricole, ce qui établit un intérêt certain à agir en vue d’obtenir soit l’annulation de la vente, soit, à tout le moins, l’institution d’une servitude de passage propre à désenclaver ses terrains.

La contestation de l’intérêt à agir de la SCEA Ferme des Voisins se confond, en réalité, avec l’examen au fond de l’enclavement invoqué. Dès lors que la SCEA [Adresse 3] est propriétaire des parcelles voisines directes de celle vendue et invoque un état d’enclavement résultant de la privatisation de l’ancienne voie départementale, son intérêt à agir est suffisamment justifié sans qu’il y ait lieu, à ce stade, de préjuger du bien-fondé de ses demandes. L’exception doit donc être écartée.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la SCEA Ferme des Voisins.

Sur l’enclavement des parcelles A [Cadastre 1] et A [Cadastre 3] et sur la servitude de passage

Les consorts [K] soutiennent que les parcelles A [Cadastre 1] et A [Cadastre 3] ne sont pas enclavées dès lors qu’elles bénéficient d’un accès par le chemin de halage le long de la [Localité 6], cadastré VC n° [Cadastre 7], lequel constituerait une voie communale accessible aux véhicules motorisés et engins agricoles, permettant, selon eux, à la SCEA [Adresse 3] de continuer à accéder à ses terres malgré la vente de la parcelle A [Cadastre 4].

La SCEA Ferme des Voisins fait valoir au contraire que le chemin de halage est impraticable pour les engins agricoles nécessaires à l’exploitation de ses parcelles, que le chemin de halage comporte des blocs de pierre à ses extrémités interdisant l’accès aux véhicules motorisés, et que les consorts [K] ont posé une butte de terre et une clôture grillagée au nord de la parcelle A [Cadastre 4] interdisant absolument tout accès.

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’enclavement s’entend de l’absence de toute communication avec la voie publique ou de l’insuffisance d’une telle communication pour permettre l’exploitation normale du fonds. L’appréciation de l’enclavement doit se faire en considération de la nature et de l’utilisation normale du fonds, quelle qu’en soit la destination.

En l’espèce, les parties versent aux débats deux procès-verbaux de constat : l’un, dressé le 30 mars 2022 à la demande de la SCEA [Adresse 3] (sa pièce n° 7) ; l’autre, dressé le 16 août 2022 à la demande des consorts [K] (leur pièce n° 2).

Il ressort de ces deux procès-verbaux de constat que la configuration des lieux montre que les parcelles en cause sont situées entre [Localité 7], à l’ouest, et les communes de [Localité 8] et [Localité 9], à l’est, et sont bordées au nord et au sud par des parcelles appartenant aux consorts [K] et à des tiers. Seules les parcelles cadastrées A [Cadastre 1] et A [Cadastre 3] sont concernées par la situation d’enclavement litigieuse ; il s’agit de champs de maïs.

Il en résulte également que l’accès aux parcelles litigieuses peut s’effectuer seulement par deux cheminements : le chemin de halage, ou « voie sur berge », le long de la [Localité 6], cadastré VC n° [Cadastre 7], présenté comme appartenant à la commune, et l’ancienne voie ferrée, devenue voie départementale, aujourd’hui propriété des consorts [K], cadastrée A [Cadastre 4]. À l’est de la parcelle A [Cadastre 3] se trouvent des fonds appartenant à des tiers au litige, aucune servitude de passage n’étant au demeurant allégué sur ces fonds. Il s’agit notamment d’unités commerciales (supermarché U et Mac’Do), dont la destination apparaît, en l’état, incompatible avec le passage d’engins agricoles, aucun droit de passage n’étant au demeurant invoqué sur ces fonds.

Les constats relèvent également la présence de blocs de pierre aux entrées du chemin de halage le mong de [Localité 7], faisant obstacle à l’accès des véhicules motorisés et des engins agricoles. Ces blocs auraient été posés par la commune selon les consorts [K]. La SCEA [Adresse 3] ajoute, sans être contredite, que ce chemin n’est pas ouvert à la circulation des véhicules motorisés, ce que la présence des dispositifs de fermeture tend à corroborer.

La parcelle A [Cadastre 4] constituait ainsi, avant son acquisition par les consorts [K], l’unique voie d’accès carrossable suffisante permettant à la SCEA Ferme des Voisins d’accéder à ses parcelles A 1 et A [Cadastre 3] avec des engins agricoles.

Après l’acquisition de la parcelle A [Cadastre 4], les consorts [K] en ont fermé l’accès en implantant des traverses de chemin de fer reliées par des fils barbelés, comme l’illustrent les clichés annexés au constat du 30 mars 2022. L’accès aux parcelles de la SCEA [Adresse 3] est ainsi de fait interdit par cette voie.

Les consorts [K] invoquent un « large passage » figurant au constat du 16 août 2022 (accès mentionné comme une « sortie sur digues », à comprendre comme une sortie vers la [Localité 6]). L’examen des constats, de leurs plans et des photographies conduit toutefois à retenir que, le chemin de halage étant fermée à la circulation motorisée et, en tout état de cause, impraticable aux engins agricoles, la seule issue carrossable possible résulte de la parcelle A [Cadastre 4].

Il s’ensuit que le chemin de halage le long de [Localité 7], barré par des blocs de pierre, ne saurait être retenu comme une issue licite et suffisante au sens de l’article 682 du code civil, dès lors que, même s’il était ouvert à la circulation automobile, il ne permet pas, en pratique, un passage normal des engins agricoles.

Compte tenu de la destination agricole des parcelles de la SCEA Ferme des Voisins, l’issue invoquée par les consorts [K], à la supposer établie, doit être regardée comme insuffisante dès lors qu’elle ne permet pas un accès normal et régulier par des engins agricoles adaptés à l’exploitation de ce type de fonds.

Il s’ensuit que les parcelles A [Cadastre 1] et A [Cadastre 3] de la SCEA [Adresse 3] se trouvent, depuis la cession de la parcelle A [Cadastre 4], en état d’enclave au sens de l’article 682 du code civil. La SCEA Ferme des Voisins est en conséquence fondée à obtenir sur cette parcelle un passage suffisant pour la desserte complète de ses fonds.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions déférées.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [K], parties perdantes, supporteront solidairement les dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Labrusse conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu en outre de condamner solidairement les consorts [K] à payer à la SCEA [Adresse 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande des consorts [K] tendant au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 682 du code civil ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 14 juin 2022 en toutes ses dispositions déférées ;

Condamne solidairement les consorts [K] à payer à la SCEA Ferme des Voisins la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne solidairement les consorts [K] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Labrusse conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE