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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 24 Janvier 2012

RG : 10/02684

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 18 Novembre 2010, RG 08/2277

Appelantes

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAPITALE 2,

XXX

représenté par son syndic la Société URBANIA Haute-Savoie

dont le siège social est sis XXX – XXX

la SCI CAPITALE 2,

XXX

représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour

assistée de la SELAS RIERA-TRYSTRAM-AZEMA, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

la SARL LE COYOTE,

dont le siège social est situé XXX

représentée par la SCP DORMEVAL – PUIG, avoués à la Cour

assistée de la SCP MERMET – BALTAZARD – LUCE & NOETINGER BERLIOZ, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 12 décembre 2011 avec l’assistance de Madame Vidal, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Billy, Président de chambre,

— Monsieur Leclercq, Conseiller

— Monsieur Morel, Conseiller.

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Attendu que la Sci Capitale 2est propriétaire de locaux en sous-sol avec caves attenantes dans un immeuble Capitale 2 à Morzine ;

Qu’elle a donné ces locaux à bail à la société Le Bowling par acte notarié du 27 novembre 2000 pour l’exploitation d’un bar, bowling, jeux automatiques et billards, et que cette société a cédé son fonds de commerce à la Sarl Le Coyote le 28 octobre 2004 ;

Que la commission de sécurité, à la suite de sa visite du 23 février 2007, a constaté un changement dans l’activité de l’établissement, que celui-ci avait été transformé en salle de jeux et bar de nuit où le public est susceptible de danser, qu’il avait la capacité d’accueillir 647 personnes (au lieu de 200), qu’elle a estimé nécessaire un audit complet et émis un avis défavorable à la poursuite de l’activité 'compte tenu de l’insuffisance des dégagements et de l’isolement des locaux à risques, ainsi que de la présence de nombreuses installations électriques apparaissant dangereuses’ ;

Qu’au 29 février 2008, elle notait l’existence de travaux mais des insuffisances persistantes dans l’isolement par rapport aux tiers (isolation et issues de secours, l’insuffisance de largeur de celles-ci et la présence de matériaux non classés aux plafonds ;

Que le tribunal de grande instance de Thonon les Bains, par jugement du 18 novembre 2010, a débouté la Sci Capitale 2 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble capitale 2 de l’intégralité de leurs demandes respectives, dit que la première avait manqué à son obligation en refusant de délivrer à la Sarl Le Coyote les autorisations nécessaires à l’exploitation pleine et entière des locaux loués, et ordonné une expertise de la valeur du préjudice commercial de la Sarl Le Coyote confiée à monsieur D E ;

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Capitale 2 et la Sci Capitale 2 en ont interjeté appel par déclaration du 6 décembre suivant ;

Attendu que, soutenant que le bail excluait expressément les activités commerciales bruyantes et/ou malodorantes et notamment l’exploitation d’une discothèque, que, suite à la visite de la commission de sécurité du 25 février 2002, l’issue de secours a été transférée à la porte donnant directement sur l’extérieur, que les importants travaux de la Sarl Le Coyote ont augmenté de façon considérable les capacités d’accueil de l’établissement, notamment par la suppression des pistes de bowling, que l’établissement a été transformé par diffusion de musique sur laquelle les clients avaient toute possibilité de danser, que le syndic a été autorisé à agir par assemblée générale du 22 avril 2010 (résolution n°8), qu’il s’agit d’une demande de résiliation judiciaire et non de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, que la locataire paie une redevance à la Sacem pour séances dansantes diverses, que le retrait de la piste de danse ne prouve pas que la clientèle ne danse pas, qu’un procès-verbal de constat d’huissier du 15 février 2011 à 23 heures confirme l’usage de discothèque, que des attestations le confirment, que la résiliation est justifiée par le caractère bruyant de l’activité (musique amplifiée, présence d’un disc-jockey, constat d’huissier des 4 et 5 mars 2010 avec constatations dans des appartements),que les bruits subsistent dehors devant l’établissement, que la Sci impose à tous ses locataires des clauses excluant les activités malodorantes et bruyantes comme une discothèque, que cette activité pénalise la copropriété car les assureurs considèrent qu’il s’agit d’une aggravation du risque, que la SA Generali a notifié par lettre du 3 mars 2008 au syndic la résiliation du contrat d’assurance multirisques immeuble en raison d’une aggravation du risque tenant au changement d’activité de l’établissement, que sa prime annuelle est passée de 3.138,98 € à 11.029,06 €, que la Sarl Le Coyote ne justifie pas d’une assurance pour l’activité de discothèque, que son assurance bar-café a été résiliée le 19 mai 2010 en raison de son activité de discothèque, que son assureur exige la justification de l’assurance du locataire que la copropriété ne peut donc fournir, que le passage au bénéfice du restaurant La Remise existait avant l’entrée de la Sarl Le Coyote dans les lieux et est visé dans l’acte de cession de 2004, que les exigences d’issues de secours supplémentaires résultent de la transformation des lieux, que le bail, par avenant du 4 novembre 2003, met les travaux de mise en conformité à la charge du preneur, que l’élargissement de la porte dans la descente du garage fermé par portail électronique est impossible à réaliser, que toutes les modifications liées aux exigences de la commission de sécurité ont fait l’objet d’un accord exprès entre bailleur et preneur le 6 juillet 2009 avec diminution du loyer annuel de 2.700 €, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Capitale 2 et la Sci Capitale 2 demandent de réformer le jugement, de prononcer la résiliation du bail commercial, de dire la Sarl Le Coyote 2 occupante sans droit ni titre, d’ordonner son départ dans le délai d’un mois et à défaut son expulsion, de la condamner à payer à la Sci capitale 2 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, subsidiairement de la condamner sous astreinte à exploiter son établissement conformément aux termes du bail en excluant toute diffusion de musique amplifiée ou autre et en permettant à la clientèle de danser sur la piste prévue à cet effet laquelle devra également être enlevée, de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 33.209,48 € de primes d’assurances liées à l’aggravation du risque, de la débouter de sa demande reconventionnelle et de la condamner à payer à chacun 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, alléguant que la Sci Capitale 2 est aussi propriétaire d’un garage adjacent au bar Le Coyote, d’un restaurant La Remise également adjacent dont l’issue de secours aboutissait dans son bar et de la quasi-totalité de l’immeuble en copropriété, que la commission de sécurité a, à partir de 2007, édicté des prescriptions à réaliser émettant des avis défavorables à la poursuite de l’activité de bar, qu’elle a procédé aux travaux les plus urgents, que le propriétaire a entrepris d’obtenir sa fermeture pour récupérer les locaux à moindre coût, que le bailleur est majoritaire au sein du syndicat, et exploite le commerce La Remise qui a aussi reçu des avis défavorables de la commission, que la mise en oeuvre de la plupart des prescriptions de la commission de sécurité dépend de l’action directe ou indirecte de la Sci Capitale 2, qu’un arrêté de fermeture a été pris par le maire de Morzine le 2 juillet 2008 puis un arrêté de réouverture le 12 août, qu’elle a dû fermer le second bar et le salon VIP par décision de l’autorité administrative en raison de la carence du bailleur, que le bailleur ne peut refuser l’autorisation des travaux indispensables à l’exploitation des locaux, que la commission de sécurité a retenu en 2002 que l’établissement pouvait accueillir 203 personnes, que le bailleur a créé depuis 2002 une communication directe au niveau des issues de secours avec deux établissements lui appartenant, ce qui n’est pas conforme aux normes de sécurité et notamment le droit de passage, qu’elle lui a demandé l’autorisation d’ouvrir une quatrième unité de passage en déplaçant à ses frais la porte du garage du bailleur, mais en vain, que le sous-préfet a relevé que les problèmes subsistants étaient inhérents à la structure du bâtiment, que compte tenu du refus du bailleur de réaliser de nouvelles unités de passage, le maire de Morzine en a pris acte le 3 décembre 2007 et lui a notifié que l’effectif serait ramené à moins de 200 personnes en créant une réserve supplémentaire par condamnation du bar n°2 et du salon VIP, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, qu’elle demande le déplacement du portail électrique appartenant au propriétaire plus bas dans la rampe afin que les unités de passage 3 et 4 débouchent directement sur l’extérieur et non sur ce portail, ce qui ne modifie pas la largeur de la voie d’accès, que la sortie de secours du Cavern bar, autre locataire, est située en bas de la rampe d’accès sans que cela pose de problème, qu’il existe d’autres solutions techniques, que le bailleur lui a fait signer le 6 juillet 2009 un avenant pour exclure du bail une partie des locaux pour lui permettre de créer une sortie de secours conforme au restaurant La Remise, qu’elle n’exploite pas une discothèque mais un débit de boissons de type bar à ambiance musicale, comme l’admet son assureur, que 4 établissements de ce type sont exploités dans la copropriété, qu’elle n’a pas de guichet d’entrée ni de vestiaire, ni de vigile pour sélectionner la clientèle, que ses horaires et tarifs sont d’un bar classique, que l’entrée est gratuite, que son activité débute 'après le ski', qu’elle peut organiser ponctuellement des événements festifs compatibles avec sa vocation, que la piste de danse existait à l’origine, et n’existe plus, que le règlement de copropriété impose aux occupants de supporter les bruits inhérents aux bars exploités en sous-sol, que le bail n’interdit pas une activité dansante, qu’il y a dans les autres bars orchestres, groupes de musique, chanteurs, DJ et danseurs, qu’elle a fait faire une étude acoustique par monsieur X selon lequel le niveau actuel moyen de pression acoustique répond à l’exigence réglementaire concernant le niveau de bruit à l’intérieur de l’établissement, que le règlement de copropriété autorise l’exploitation de discothèque dans l’immeuble, qu’elle a fait procéder à la pose d’un limiteur de pression acoustique et à l’isolation du caisson de basses, qu’il n’est pas prouvé que c’est sa seule activité qui génère une augmentation de prime d’assurance, que la surprime résultant de la présence d’une discothèque est une charge générale, qu’elle est assurée pour son activité de bar et de café à ambiance musicale, que le bailleur ne l’a jamais mise en demeure, qu’elle a suivi les préconisations de la cour dans son arrêt du 17 mars 2009, la Sarl Le Coyote conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement à une expertise de l’isolation acoustique et une vue des lieux, et à la condamnation de la Sci Capitale 2 à lui payer 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Capitale 2 ne peut demander l’arrêt de l’activité de la Sarl Le Coyote au motif qu’elle exploiterait un établissement qui serait en réalité une discothèque, alors que le règlement de copropriété prévoit expressément la possibilité de l’exploitation d’une discothèque dans l’immeuble et qu’il n’est pas démontré que les nuisances apportées par ce locataire excèdent les nuisances ordinaires tenant à l’exploitation d’un tel établissement ;

Que, par ailleurs, la hausse de coût d’assurance, subie par la copropriété en raison de l’exploitation dans ses murs d’un établissement conforme au règlement de copropriété, fait partie des charges générales de la copropriété et ne peut être imputée au seul propriétaire du lot, non plus qu’au locataire ;

Attendu que les procès-verbaux de constat produits démontrent suffisamment, notamment mesures de sonorité prises par l’huissier les 4 et 5 mars 2010 et constatations de l’existence de matériel destiné à produire du bruit de manière importante, l’existence d’activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail commercial et qui peuvent être de nature à justifier la résiliation du bail ;

Attendu toutefois que la Sarl Le Coyote produit des pièces démontrant que l’activité qui lui est reprochée est exercée de la même façon par d’autres établissements commerciaux de l’immeuble, dont il n’est pas soutenu qu’ils fassent également l’objet de procédures de résiliation ;

Que, d’une part, il résulte de plusieurs attestations (Delhom, Isidor, A, B C, etc., saisonniers ou habitants de Morzine, et madame Y, exploitant un commerce de boissons se disant fournisseur exclusif de l’établissement) que la transformation des lieux est antérieure à l’acquisition du bail commercial par l’actuelle propriétaire du fonds de commerce ;

Que les exploitants de deux discothèques de Morzine attestent qu’ils ne considèrent pas le Coyote bar comme un concurrent ;

Que la Sarl Le Coyote produit des photographies résultant de captures d’écran internet, prises dans les bars Cavern bar et Tibetan café, tous deux exploités dans la même copropriété et assujettis, selon la Sci Capitale 2, aux mêmes interdictions relatives aux activités bruyantes et malodorantes, caractérisant le fait que ces bars sont pourvus du même genre de matériel destiné à produire de la musique, qu’y sont présents des disc jockeys et que les personnes qui s’y trouvent se livrent à une activité de danse, faisant même de cette activité un motif de publicité ;

Que les dits établissements diffusent des affiches du même genre que celles du Coyote bar, annonçant des soirées dansantes et à thème ;

Que le Cavern bar annonce 'live music’ en façade ;

Que monsieur Z et monsieur Le Moy attestent que les autres bars ont les mêmes horaires que le Coyote bar ;

Attendu que par ailleurs la Sarl Le Coyote justifie être assurée par Crédit agricole assurances et ce, pour une activité de café, bar, brasserie sans tabac ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si infraction aux clauses du bail il y a bien, elle ne constitue pas un manquement du locataire suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ;

Que, pour ces motifs, et ceux non contraires du jugement, ce dernier sera confirmé ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Capitale 2 et la Sci Capitale 2 solidairement à payer à la Sarl Le Coyote la somme de 3.000 € (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile civile au profit de la SCP Dormeval Puig.

Ainsi prononcé publiquement le 24 janvier 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier.

Le Greffier, Le Président,