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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 06 Septembre 2016

RG : 14/02808

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 14 Novembre 2014, RG 13/00416

Appelant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA PIERRA MENTA prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège, Résidence le Soleil – 1 plan Peisey – 73210 PEISEY-NANCROIX

Représenté par M^e Olivier GROSSET JANIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL GUMUSCHIAN & ROGUET, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Intimés

M. B-C Y

né le XXX à XXX

M^me Z A épouse Y

née le XXX à XXX

Représentés par M^e Guillaume PUIG, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Pascale MASOERO, avocat plaidant au barreau d’ALBERTVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 13 juin 2016 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER, Président,

— Madame Françoise VAUTRAIN, Président,

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller,

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Le 27/12/2012, l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier PIERRA MENTA, sis à XXX a voté une résolution n° 11, prévoyant la remise en état des balcons des façades Ouest, Sud et Est et des frais afférents de la résidence pour un montant maximum de 164.974 euros, suivant devis des sociétés FREYSSINET et ETANDEX.

Par acte du 22/03/2013, les époux Y ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d’Albertville en nullité de cette résolution et en paiement de leurs frais irrépétibles.

Par jugement du 14/11/2014, le tribunal a annulé cette résoltion et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux Y la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision le 15/12/2014, demandant à la Cour de réformer la décision entreprise, de dire que l’assemblée générale pouvait voter la réalisation de travaux sur parties privatives indissociablement liés à ceux sur parties communes, de débouter les époux Y de leur demande et de les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, faisant valoir que :

— dans une affaire identique, opposant le syndicat à d’autres copropriétaires, les époux X, le même tribunal a considéré, dans un jugement du 19/09/2014, que le syndicat des copropriétaires était fondé à faire voter des travaux sur parties privatives,

— l’article 5 du règlement de copropriété inclut dans les parties privatives les barres d’appui, les garde-corps, balustrades, balcons, balconnets, terrasses, grilles, abat-jours, jalousies, persiennes, et en conséquence, les balcons constituent des parties privatives,

— toutefois, le caractère privatif ne s’applique qu’au revêtement superficiel, l’article 4 incluant dans les parties communes l’ossature en maçonnerie ou en béton armé,

— la bonne exécution des travaux imposent leur réalisation concomitante sur les parties communes et les parties privatives,

— les devis correspondant aux travaux ont bien été joints à la convocation.

Dans leurs conclusions n° 2, les époux Y concluent à la confirmation de la décision déférée, et réclame condamnation de l’appelant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, répliquant en substance que les balcons constituant des parties privatives, selon les termes mêmes du règlement de copropriété, et ce, dans leur intégralité de leur composition, les travaux de réfection ne relèvent pas du pouvoir du syndicat des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 4 du règlement de copropriété, sont parties communes les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, l’ossature en maçonnerie ou en béton armé, les ornements de façade, non compris les garde-corps, balustrades, barres d’appui des balcons, balconnets, et terrasses.

L’article 5 intègre dans les parties privatives les barres d’appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les balconnets, les terrasses.

En l’espèce, la résidence PIERRA MENTA comporte des balcons dont le plancher est en béton armé, et les garde-corps sont en bois. Le béton de plusieurs balcons est très dégradé, puisque à certains endroits, l’armature en acier devient visible, et que des éléments de maçonnerie se sont effrités et sont tombés.

Un balcon se définit techniquement comme une dalle en saillie sur façade, une dalle étant quant à elle un ouvrage porteur horizontal en béton armé ou précontraint, d’épaisseur faible par rapport à ses autres dimensions, formant en l’occurrence un plancher.

Il en résulte que les balcons de la résidence font partie intégrante de l’ossature en béton armé de l’immeuble, puisque leurs dalles ne sont que le prolongement des planchers des appartements, et qu’elles sont indissociablement liées au gros-oeuvre par leur ferraillage.

Aussi, si l’espace occupé par un copropriétaire à l’intérieur du balcon est privatif et si son aménagement et ses garde-corps et balustrades sont des parties privatives, il ne peut en être de même concernant la structure du balcon en béton armé, qui fait partie intégrante de celle de l’immeuble tout entier.

Dès lors, le règlement de copropriété doit s’interpréter en ce que le gros-oeuvre du balcon est une partie commune, les travaux de remise en état de la structure de l’immeuble relevant bien alors des attributions du syndicat des copropriétaires.

Les travaux prévus portent bien sur le gros-oeuvre des balcons. En effet, la société FREYSSINET indique dans sa lettre du 12/06/2013 adressée au syndic : « l’état des balcons de la résidence PIERRA MENTA est préoccupant. La carbonatation du béton est telle que les armatures ne sont plus protégées. De ce fait, la corrosion est à un stade avancé et le phénomène va s’amplifier si rien n’est fait rapidement. La proposition que nous avons formulé en répondant à votre consultation vise à purger ce béton pollué et le remplacer par du béton neuf dont le PH élevé garantira la protection des armatures et ainsi la pérennité des parties communes que constituent les balcons ».

Les travaux prévus dans l’offre de la société FREYSSINET sont les suivants :

— dépose des garde-corps,

— purge de béton endommagé,

— scellement d’armatures complémentaires,

— reprofilage des balcon,

— réalisation d’une étanchéité anti-dérapante en surface,

— peinture des sous-faces de balcon,

— mise en place de garde-corps neufs,

— habillage bois des portiques.

Ils ont ainsi trait uniquement à la réparation des désordres affectant les dalles des balcons, et ne constituent pas une amélioration, l’opération envisagée étant l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Ces travaux peuvent être effectués sur les parties privatives, en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24 », ces travaux étant notamment ceux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.

En effet, les dalles des balcons ne peuvent être reprises sans enlèvement des garde-corps.

Quant au fait que le syndicat des copropriétaires ait décidé de faire reprendre l’ensemble des balcons et non les plus dégradés, cette décision ne peut être utilement critiquée que s’il est démontré un abus de majorité, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence, le juge n’ayant pas à interférer dans la gestion d’une copropriété en se prononçant sur l’opportunité des décisions prises.

Le jugement déféré sera en conséquence réformé et la délibération critiquée déclarée régulière.

Enfin, l’équité ne commande qu’une application modérée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

REFORME le jugement déféré,

STATUANT A NOUVEAU,

DEBOUTE les époux Y de leur demande d’annulation de la délibération n° 11 prise lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 27/12/2012,

CONDAMNE les époux Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais visés à l’article 700 du code de procédure civile exposés en première instance et en cause d’appel,

CONDAMNE les époux Y aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 06 septembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,