Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 29 AVRIL 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/04445

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 18^e – RG n° 11-11-000638

APPELANTE

Madame A I épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée de M^e Bernard DEMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0037

INTIMÉE

Madame Z C L

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Marie DUAULT, avocat au barreau de PARIS,

toque : G0803

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/010783 du 21/03/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame D E, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Suivant acte sous seing privé en date du 1^er avril 1996, Madame A Detté a donné à bail à Madame Z C un local à usage d’habitation sis XXX.

Suivant acte d’huissier en date du 29 septembre 2010, Madame A Detté a fait délivrer à Madame Z C un congé pour vendre pour le 31 mars 2011 au prix de 190 000 euros.

Par jugement prononcé le 12 décembre 2011, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance du 18^e arrondissement de Paris, saisi par assignation délivrée le 21 avril 2011 à Madame Z C à la requête de Madame A Detté tendant, à titre principal, à voir valider le congé, a débouté Madame A Detté de ses demandes et l’a condamné au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame A Detté a interjeté appel de ce jugement le 12 janvier 2012.

Le retrait du rôle de l’affaire a été ordonné le 29 janvier 2013.

Le rétablissement au rôle de l’affaire est intervenu le 5 mars 2013.

Le désistement de l’incident formé par l’intimée a été constaté par mention au dossier le 26 novembre 2013.

Suivant conclusions signifiées le 20 février 2014 par le Y, Madame A Detté demande à la cour de :

— valider le congé avec offre de vente signifié le 29 septembre 2010, à Madame Z C, à effet au 31 mars 2011, relativement au studio qu’elle occupe au rez-de-chaussée de l’immeuble sis XXX,

— dire que Madame Z C est devenue, depuis le 1^er avril 2011, occupante sans droit ni titre de ce studio,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour exercice d’une profession par application des dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1741 et 1728 du code civil,

En conséquence,

— prononcer l’expulsion de Madame Z C, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte journalière de 100 euros, à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours si besoin est de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 compte tenu des circonstances de l’espèce,

— dire que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles 107 à 116 du décret du 31 juillet 1992,

— condamner Madame Z C à lui payer, à compter du 1^er avril 2011, une indemnité d’occupation contractuellement fixée au montant du loyer multiplié par deux,

— condamner Madame Z C à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice moral et financier subi ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Madame Z C aux dépens incluant le coût du congé.

Suivant conclusions signifiées le 31 octobre 2013 par le Y, Madame Z C demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— rejeter la demande d’expulsion sous astreinte journalière,

— rejeter la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, les circonstances de l’espèce ne le justifiant pas,

— ordonner la prorogation du délai prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, pour une durée de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu’à ce qu’elle soit relogée,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 528,04 euros, somme équivalente au loyer,

— rejeter les demandes de dommages-intérêts de Madame A Detté, ainsi que toutes ses autres demandes, notamment fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— condamner Madame A Detté à régler à Maître Marie Duault, avocat de l’intimée bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 2 152,80 euros TTC (soit 1 800 euros hors taxes + 352,80 euros au titre de la TVA à 19,6 %) sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner Madame A Detté aux entiers dépens qui pourront être recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mars 2014.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que Madame A Detté critique le jugement entrepris en ce que le premier juge a retenu que son intention de vendre le logement situé XXX n’était pas démontrée en l’absence de justificatifs de la réalité des démarches effectuées en vue de la mise en vente du dit bien G et en ce qu’il a estimé que le prix de vente proposé était manifestement surévalué ;

Qu’elle reproche à cet égard au premier juge de n’avoir pas tenu compte du mandat de vente du bien en cause au prix de 200 000 euros par elle confié à la société EB Conseil le 11 juillet 2011 et précise qu’elle a consenti le 15 août 2013 à la société R.J. Trodé et Cie un nouveau mandat de vente du dit bien au même prix ;

Qu’elle ajoute qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir fait visiter l’appartement dès lors que le maintien dans les lieux de Madame Z C et l’encombrement du logement étaient de nature à dissuader d’éventuels candidats acquéreurs ;

Qu’elle indique qu’il ressort d’une lettre émanant de la société R.J. Trodé et Cie en date du 29 septembre 2013 que Madame Z C a refusé de convenir d’un rendez-vous pour la visite du bien ;

Qu’elle soutient que le prix de 190 000 euros mentionné aux termes du congé pour vendre délivré par acte d’huissier du 29 septembre 2010 pour le 31 mars 2011 (soit 11 323 euros/m²) n’avait rien d’exorbitant compte tenu notamment de la situation de l’immeuble, qui se trouve en face du funiculaire du Sacré C’ur au pied de la butte Montmartre, et du fait qu’à la surface de 16,78 euros du studio s’ajoute une surface de 6,35 m² en mezzanine avec une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m ;

Considérant que Madame Z C sollicite la confirmation du jugement entrepris ;

Qu’elle fait valoir que le prix de vente proposé était manifestement surévalué ainsi qu’il ressort des éléments de comparaison qu’elle verse aux débats et soutient que la proposition par elle faite le 21 novembre 2010 d’acquérir le bien en cause au prix de 150 000 euros était en adéquation avec le prix du marché ;

Qu’elle précise à cet égard que le studio était vétuste lors de son entrée dans les lieux en 1996, qu’il n’a pas fait l’objet d’une rénovation récente, que l’installation électrique est à refaire, qu’il s’agit d’une ancienne loge de concierge située au rez-de-chaussée qui ne comporte qu’une unique fenêtre donnant sur la cour de l’immeuble et que la surface supplémentaire en mezzanine dispose d’une hauteur sous plafond de 1,12 m ne permettant pas de se tenir debout ;

Qu’elle ajoute que le bien n’a fait l’objet d’aucune visite et que la seule demande en ce sens qui lui a été adressée émanait d’un représentant de la seconde agence mandatée par Madame A Detté qui se serait montrée discourtois en la contactant par téléphone à cette fin un samedi après-midi et qui ne l’a pas contacté à nouveau par la suite ;

Considérant que la régularité formelle du congé pour vendre, notifié suivant acte d’huissier en date du 29 septembre 2010 pour le 31 mars 2011, n’est pas remise en cause ;

Considérant, sur le fond, que la décision de vendre constitue un motif péremptoire de congé et le bailleur n’a pas à justifier de la réalité du motif allégué ;

Que le juge doit, lorsque cela lui a été demandé, rechercher si le congé n’a pas été délivré frauduleusement ;

Considérant qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur ;

Considérant qu’il lui incombe ainsi notamment de démontrer le caractère excessif du prix proposé étant rappelé que l’intention du bailleur de vendre au meilleur prix est légitime et ne caractérise pas le caractère frauduleux du congé ;

Considérant, sur ce point, que Madame Z C se borne à soutenir que le prix de vente proposé est supérieur à ce qu’elle estime être la valeur vénale réelle du bien ;

Qu’elle produit à l’appui de cette affirmation des annonces relatives à des petits appartements en vente dans le 18^e arrondissement de Paris ;

Considérant qu’il ressort toutefois d’une estimation réalisée, après visite du bien, à la demande de l’appelante, le 25 septembre 2010 par l’agence Cadet Maubeuge du Groupe F G, dont les conclusions ne sont pas utilement remises en cause, que le prix de commercialisation du bien devait être de 170 000 à 180 000 euros net vendeur ;

Que Madame A Detté justifie du reste avoir signé un mandat de vente du dit bien au prix de 200 000 euros le 11 juillet 2011 ;

Considérant qu’il s’ensuit que le prix de vente de 190 000 euros mentionné aux termes du congé, supérieur de 10 000 euros à l’estimation haute du bien faite le 25 septembre 2010, n’est pas manifestement surévalué ;

Que Madame Z C n’est, dès lors, pas fondée à soutenir que l’offre de vente notifiée par la bailleresse aurait été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente de l’empêcher d’exercer son droit légal de préemption ;

Considérant que la preuve du caractère frauduleux du congé délivré le 29 septembre 2010 n’étant, par conséquent, pas rapportée, il convient d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de valider ledit congé et d’ordonner l’expulsion de la locataire devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1^er avril 2011 par l’effet du congé ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu, cependant, d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour faire assurer son exécution ;

Considérant, s’agissant des délais pour quitter les lieux, que Madame Z C, qui fait valoir qu’elle occupe le logement depuis 1996, qu’elle justifie de l’accomplissement de démarches en vue de pourvoir à son relogement, qu’elle est bénéficiaire du RSA et que son fils majeur demeure à sa charge, s’oppose à la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Qu’elle sollicite, en revanche, la prorogation de ce délai pour une durée de trois mois conformément à l’article L 412-2 du même code ainsi que l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux ;

Considérant que la réduction ou la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 précité, mesure exceptionnelle, n’est qu’une faculté pour le juge ;

Considérant que Madame Z C est entrée dans les lieux en 1996 en vertu d’un contrat de bail ;

Que le décompte arrêté au mois d’octobre 2013 produit par l’appelante est insuffisant pour contredire le fait allégué par l’intimée, qui verse aux débats des extraits de ses relevés de comptes pour les mois de juillet 2013 à janvier 2014, selon lequel elle acquitte chaque mois en contre partie de son occupation une somme équivalente au montant du loyer qui était mis à sa charge ;

Considérant que la demande de suppression du délai de deux mois formée par Madame A Detté n’est par conséquent pas justifiée ;

Considérant que la preuve n’étant pas rapportée par Madame Z C de ce que l’expulsion aurait pour elle des conséquences d’une exceptionnelle dureté, il n’y a pas lieu pour autant de proroger ledit délai pour une durée de trois mois tel que sollicité par l’intimée ;

Considérant que Madame Z C ne démontre pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales ;

Qu’il convient, par conséquent, de rejeter sa demande de délai pour quitter les lieux ;

Considérant que la clause du contrat de bail signé le 1^er avril 1996 (article X-1), qui prévoit le paiement par le locataire déchu de tout droit d’occupation d’une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu’à la libération des lieux, ayant le caractère d’une clause pénale, il y a lieu en raison de son caractère manifestement excessif, dans la mesure où l’intimée a acquitté chaque mois en contre partie de son occupation une somme équivalente au montant du loyer qui était mis à sa charge, d’en réduire le montant au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Qu’il convient, en outre, de rappeler que le montant du dépôt de garantie versée par Madame Z C lors de l’entrée dans les lieux devra être restitué ou venir en déduction du montant des sommes susceptible d’être dues par celle-ci ;

Considérant qu’étant observé que le jugement entrepris avait rejeté ses demandes tendant à voir valider le congé et subsidiairement à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, Madame A Detté, qui ne saurait dès lors faire grief à Madame Z C de s’être maintenue dans les lieux durant la procédure d’appel, ne rapporte dès lors pas la preuve d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par la fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de l’intimée ;

Qu’il convient, par conséquent, de la débouter de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu en l’espèce de faire application au profit de Madame A Detté des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il convient, dès lors, de la débouter de sa demande à ce titre ;

Considérant que compte tenu de la solution donnée au présent litige, il y a lieu de rejeter la demande de Madame Z C fondée sur l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Considérant, par ailleurs, qu’il convient de condamner Madame Z C aux dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion du coût du congé délivré le 29 septembre 2010 devant être supporté par la bailleresse ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 12 décembre 2011 par le tribunal d’instance du 18^e arrondissement de Paris,

Statuant à nouveau,

Valide le congé délivré le 29 septembre 2010,

Dit que Madame Z C est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1^er avril 2011 du logement situé XXX,

Ordonne en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, dans les conditions prescrites aux articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit qu’il sera procédé s’agissant du sort des meubles selon les dispositions prévues aux articles L 433-1 et suivants des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame Z C à payer à Madame A Detté une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne Madame Z C aux dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion du coût du congé délivré le 29 septembre 2010, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT