COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 14 Janvier 2016

RG : 15/00384

XXX

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance d’Annecy en date du 09 Février 2015, RG 11-14-143

Appelant

M. Y X, né le XXX à XXX

assisté de M^e Alexandra GUYON, avocat au barreau d’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/000631 du 22/06/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimée

M^me C A, née le XXX à XXX

assistée de M^e K L M, avocat au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 17 novembre 2015 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller,

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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FAITS ET PROCÉDURE

M^me C-O A est propriétaire d’une maison d’habitation à Thorens Glières (74) qu’elle occupe avec M. E Z occupant le rôle de fermier du domaine agricole attenant.

Depuis courant juillet 2012, M. Y X a résidé dans cette maison, au titre d’un bail verbal ; les parties s’opposent sur l’étendue de ce bail et ses caractéristiques.

Par acte du 30 janvier 2014, complété par des conclusions postérieures, M. Y X a fait assigner M^me C-O A devant le tribunal d’instance d’Annecy, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels et moraux consécutifs à une voie de fait dont il lui impute la responsabilité, pour l’avoir empêché d’accéder à la maison principale, et pour avoir enlevé la porte et l’alimentation électrique d’un mazot dans lequel il s’était installé, ayant subi le vol de sa voiture, de ses meubles et effets personnels et de ses animaux. Il évoquait en outre l’impropriété de son logement.

M^me C-O A s’est opposée à ces demandes, et elle a demandé au juge de constater l’efficacité d’un congé, subsidiairement la résiliation unilatérale du bail, et très subsidiairement en lui demandant de prononcer cette résiliation. Elle invoquait un bail verbal ne portant que sur une chambre meublée, sous une condition suspensive d’absence de consommation d’alcool, et elle invoquait de multiples manquements du locataire.

Par jugement du 9 février 2015 le tribunal d’instance d’Annecy a jugé que les parties étaient liées par un contrat de bail portant sur une chambre meublée, que le congé délivré le 23 septembre 2013 n’avait mis fin au bail qu’en juillet 2014, de sorte que la privation d’accès à cette chambre et aux services annexes à compter du 6 novembre 2013 constituait une faute du bailleur, occasionnant un préjudice devant être réparé par la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts.

Par déclaration reçue au greffe le 19 février 2015, M. Y X a interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées au greffe le 10 août 2015 au nom de M. Y X par lesquelles il demande à la Cour notamment de :

— constater l’expulsion manu militari dont il a été victime le 06 novembre 2013, sans recours au juge préalable, dire qu’il s’agit d’une voie de fait,

— condamner M^me A à lui payer les sommes suivantes :

* 10 000 € à titre de réparation de la voie de fait dont la propriétaire est responsable,

* 10 000 € à titre de réparation de son préjudice matériel,

* 5 000 € à titre de réparation de son préjudice moral,

* 2 000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner M^me A à payer 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec distraction au profit de M^e Guyon, outre les entiers dépens.

M. Y X prétend que la propriétaire ne rapporte pas la preuve du caractère meublé du bail ; il affirme que depuis 2012, ses effets personnels étaient entreposés dans la chambre litigieuse, mais qu’il dormait dans un mazot dans le jardin, l’ensemble formant sa résidence principale ; il invoque à titre principal les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il affirme avoir été victime d’une expulsion de fait, en raison de l’interdiction d’accès à son logement à compter du 6 novembre 2013, date à laquelle madame A et monsieur Z ont enlevé la porte du mazot et coupé l’électricité. Il rappelle que le bail faisait obligation à la bailleresse de le loger mais aussi de le nourrir, et qu’il a donc subi un grave préjudice du fait de l’interdiction d’accès aux commodités indispensables à la vie courante dans la maison principale, depuis octobre 2013.

Il indique avoir déposé plainte pour vol après avoir constaté la disparition de tous ses vêtements, documents médicaux, administratifs et financiers, ses outils, sa télévision, le nécessaire de cuisine, le contenu de son congélateur mais encore ses animaux, à savoir 19 ânes, 27 moutons et 54 agneaux. Il ajoute que M. Z fait l’objet de poursuites devant le tribunal correctionnel pour le vol de son véhicule et de ses documents administratifs.

Il s’inscrit en faux contre les griefs qui lui sont faits, et souligne que M^me A n’a jamais déposé plainte à son encontre.

Il décrit son préjudice matériel par la nécessité d’être logé à l’hôtel où chez des amis, de racheter des vêtements, d’assurer lui-même sa nourriture. Il entend démontrer son préjudice moral en rappelant sa qualité de personne handicapée reconnue par la MDPH, et le traumatisme lié à l’expulsion.

Enfin, s’appuyant sur les constatations du maire de la commune, il demande à être indemnisé du caractère insalubre du logement mis à sa disposition par une remise de loyer de 120 € par mois , soit la somme de 2000 € pour la période considérée.

Vu les conclusions déposées au greffe le 7 juillet 2015 au nom de M^me C-O A par lesquelles elle demande à la Cour notamment de :

I ' Principalement

— confirmer le jugement rendu le 09 février 2015 par le tribunal d’instance d’Annecy en ce qu’il a retenu que le bail passé entre Monsieur X et Madame A portait uniquement sur une chambre meublée, et estimé que le mazot était exclu du champ contractuel,

— l’infirmer en ce qu’il a estimé que la chambre louée constituait la résidence principale de Monsieur X,

— l’infirmer en ce qu’il a retenu que le congé donné par la bailleresse ne pouvait être valable pour le mois de novembre 2013,

Et, statuant à nouveau,

— dire et juger que le congé donné par Madame A à la fin du mois de février 2013 était parfaitement régulier de même que celui donné le 23 septembre 2013 à raison du maintien dans les lieux de Monsieur X,

— dire et juger, à tout le moins, que le congé donné le 23 septembre 2013 était valable à compter du 1^er novembre 2013,

— débouter Monsieur X de ses demandes au titre d’un congé irrégulier délivré par sa bailleresse.

II ' Subsidiairement

— dire et juger que ce congé valait nécessairement pour l’échéance du mois de juillet 2013 et qu’il est donc parfaitement régulier,

— dire et juger qu’en tout état de cause, Madame A était en droit de résilier unilatéralement et de plein droit le contrat de bail en cause à la date du 23 septembre 2013 et constater, en tant que de besoin, la validité de cette résiliation,

En conséquence,

— débouter Monsieur X de ses demandes au titre d’un congé irrégulier délivré par sa bailleresse,

III ' Très subsidiairement

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— constater que les dommages dont se prétend victime Monsieur X résultent, à titre exclusif, de son fait fautif, et que Madame A est en conséquence exonérée de sa responsabilité dans la survenance des dommages dont s’agit,

IV ' Encore plus subsidiairement

— réduire à de plus justes proportions les dommages et intérêts alloués à Monsieur X, sans pouvoir excéder, en tout état de cause, une somme équivalente à 3 mois de loyers, soit la durée théorique de son préavis,

V ' En tout état de cause

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté Monsieur X de toutes ses demandes au titre de l’impropriété des locaux loués,

— le confirmer en ce qu’il a débouté Monsieur X de toutes ses demandes au titre d’un préjudice moral,

— le débouter de chacune, et donc de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté Monsieur X de sa demande tendant à l’allocation d’une somme de 10.000 € en réparation d’une voie de fait,

— condamner Monsieur X à verser à Madame A la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e M, avocat sur ses offres et affirmation de droit.

M^me C-O A demande à la Cour de constater que le bail conclu entre les parties portait exclusivement sur une chambre meublée au sein de son domicile, qu’il avait cependant fixé sa résidence principale au sein du mazot lui appartenant et que la chambre louée ne constituait, au mieux, que sa résidence secondaire et non son domicile ; elle en déduit que les dispositions issues du Code de la construction et de l’habitation sont inapplicables en l’espèce, et que les dispositions du Code Civil doivent seules s’appliquer.

Elle prétend que le bail était fait à « tant par mois », de sorte qu’il était conclu pour une durée d’un mois, et qu’elle avait donc la faculté de lui donner congé à la fin de chaque mois, sans forme particulière.

Subsidiairement, elle affirme que le bail conclu entre les parties l’était pour une durée d’un an, était résiliable à chaque mois de juillet, et que le congé donné au mois de février 2013 reposait sur un motif légitime et sérieux.

Très subsidiairement, elle prétend que le dommage dont il est sollicité réparation ne présente pas le caractère de prévisibilité requis, qu’il s’agit, en réalité, d’un dommage au caractère futur et incertain, que Monsieur X aggrave lui-même. Elle ajoute que le local loué n’a fait l’objet d’aucune déclaration d’insalubrité ou d’impropriété, et qu’en outre il ne l’occupait pas. Elle affirme que le préjudice allégué, eu égard à l’impropriété alléguée de ce local, n’est pas démontré, que Monsieur X échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice moral, et que l’existence d’un préjudice découlant d’une voie de fait n’est pas démontrée, ni dans son principe, ni dans son montant.

La procédure a été clôturée le 2 novembre 2015.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur les relations contractuelles

Attendu qu’il n’existe aucun contrat écrit entre les parties, lesquelles s’accordent cependant à reconnaître que Monsieur Y X réside depuis juillet 2012 sur la propriété de Madame C-O A, où il est hébergé, à titre onéreux.

Attendu que cette dernière reconnaît lui avoir consenti la jouissance d’une chambre meublée, avec accès et «l’utilisation des lieux communs (sanitaires, cuisine, machine à laver, parking,'), En ce compris la nourriture, l’électricité, ainsi que la téléphonie'» et que Monsieur Y X admet avoir occupé cette chambre de la maison, et revendique son droit d’usage des équipements communs.

Attendu qu’il convient de constater qu’il a donc existé un contrat de location, à usage d’habitation, portant sur cette chambre et l’accès aux parties communes de l’habitation.

Attendu que le contexte dans lequel Monsieur Y X a été accueilli est également décrit par les témoins, expliquant que Madame A se soit engagée, par un ensemble d’obligations, à lui assurer des services de nourriture et d’entretien.

Attendu que plusieurs quittances de loyers sont produites, chacune d’un montant de 450 €, portant toutes les mêmes mentions : «meublé, repas, électricité, eau, chauffage», ce qui apparente la relation contractuelle à celle d’un accueil en chambre d’hôte.

Attendu que la qualification de bail à usage d’habitation d’une chambre meublée doit être retenue, les parties ayant toujours qualifié ainsi leurs relations contractuelles.

Attendu qu’il existe sur la propriété un mazot dans lequel Monsieur Y X s’est installé de façon extrêmement sommaire puisqu’il n’était pas normalement desservi en eau et électricité, à une date que les parties n’établissent pas ; qu’il ne résulte pas des pièces produites que Madame C-O A lui a consenti la jouissance privative de ce local au titre du bail ; qu’en effet, de multiples attestations circonstanciées relatent comment il s’y est installé, imposant ce choix personnel, pour ne plus subir les règles de la vie collective dans la maison, aller et venir à sa guise avec la liberté de s’alcooliser.

Attendu que le caractère meublé de la chambre n’est pas sérieusement contestable et résulte, à défaut d’état des lieux, des attestations et notamment de celle de la fille de madame A ; que la déclaration de Monsieur Y X lors de son audition par la gendarmerie le 9 novembre 2013 selon lequel il n’a jamais disposé de la chambre, est contredite par les attestations, et même par le rapport de visite du maire de la commune. Attendu que les déclarations faites aux services sociaux, et les quittances produites suffisent à démontrer la présence de meubles suffisants pour une chambre, alors que le locataire avait accès à la salle de bains, à la cuisine, et que seul le mazot était vide, mais en dehors du champ contractuel.

Attendu que cette chambre a constitué l’habitation principale de Monsieur Y X puisqu’il n’est contesté par personne qu’il ne disposait d’aucun autre logement ni résidence, et que le fait d’avoir investi le mazot pour y dormir, en dehors de tout accord contractuel, n’a eu aucun effet de novation.

Attendu que le tribunal doit dès lors être approuvé d’avoir fait application à ce logement meublé des dispositions de l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation, dont il résulte que la durée du bail est d’une année, renouvelable, sauf congé respectant un préavis de trois mois, pour motif de vente ou reprise du logement, ou pour motif légitime et sérieux.

Sur l’extinction du bail par l’effet d’un congé.

Attendu que Madame C-O A ne rapporte pas la preuve de l’envoi d’une lettre de congé en février 2013 ; qu’en revanche, elle produit la copie d’une lettre recommandée du 23 septembre 2013 par laquelle elle donne congé pour fin septembre 2013.

Attendu que ce congé prématuré, ne respectant pas le délai de préavis, n’est pas nul, mais n’a pu produire effet que pour l’échéance annuelle du bail renouvelé, soit début juillet 2014.

Attendu que ce congé est expressément motivé par les manquements du locataire à ses obligations, les problèmes relationnels, mais aussi sur le fait d’avoir pris possession irrégulièrement du mazot et de s’y être installé avec ses animaux alentour sur le terrain ; qu’il s’agit d’un motif réel et sérieux dont la preuve est rapportée par les attestations des proches de la bailleresse, et n’est pas contesté par Monsieur Y X qui reconnaît notamment s’être installé dans le mazot, sans pour autant démontrer l’accord de Madame A. Attendu qu’en outre le tribunal a relevé à juste titre que les agissements violents et provocateurs de Monsieur X constituent des manquements de sa part aux règles de vie commune et au respect des autres occupants, qui sont des conditions nécessaires au maintien de la relation contractuelle dans le cadre du bail d’une chambre chez l’habitant.

Attendu qu’en conséquence le bail a pris fin par l’effet de ce congé, fin juin 2014. Que les demandes subsidiaires de résiliation judiciaire du bail sont sans objet.

Sur l’action en responsabilité du locataire.

Attendu que l’action en responsabilité se fonde sur l’article 1147 du code civil, consacrant le principe général de responsabilité contractuelle en cas d’inexécution par une partie de ses obligations.

Attendu que Monsieur Y X reproche à Madame A l’inexécution de ses obligations de loger et nourrir son locataire, pour l’avoir privé de tout accès à la maison et à sa chambre, ainsi qu’aux commodités, à partir d’octobre 2013, prélude aux violences du 6 novembre dont il a accusé monsieur Z, et au vol de ses affaires et de ses animaux.

Attendu que Madame A produit notamment l’attestation de Monsieur B qui rapporte d’une part un incident du 19 septembre 2013, au cours duquel M^me A et sa fille ont demandé à Monsieur X de partir en raison de son agressivité et de ses menaces et d’autre part l’incident du 24 octobre 2013 au cours duquel il s’est à nouveau présenté alcoolisé et extrêmement agressif ; qu’il en résulte que jusque là, il avait accès à la maison.

Mais attendu que ce même témoin rapporte que le 26 octobre 2013, Monsieur X a voulu pénétrer en donnant des coups de pioche dans la porte d’entrée dont il avait forcé la serrure avec un pied de biche ; que cela démontre que l’accès de la maison n’était plus libre, comme ce dernier le prétend ; qu’ainsi, la bailleresse ne conteste pas avoir empêché cet accès, certes pour se protéger, mais sans porter plainte auprès des autorités, se faisant justice à elle même en considérant que son locataire n’avait plus aucun droit, alors que le bail était toujours en cours d’exécution.

Attendu que M^me C-O A a manqué à son obligation de délivrance, obligeant Monsieur X à se loger en urgence à l’hôtel dans des conditions onéreuses, à compter du 6 novembre 2013, et encore début 2014.

Attendu que cette expulsion de fait, avant l’expiration du contrat doit être distinguée des violences alléguées qui ne sont pas imputables à Madame A ; que de même, les allégations de vol ne sont pas imputables à la bailleresse et ne résultent pas directement des manquements à l’obligation de délivrance, dès lors qu’il appartenait à Monsieur Y X de prendre les dispositions utiles pour protéger ses affaires. Qu’en outre, la preuve de ces préjudices n’est pas rapportée.

Attendu que l’impropriété du logement à sa destination et son indécence, que Monsieur Y X invoque par ailleurs, ne sont pas établies dans la mesure où la situation du mazot hors du champ contractuel ne peut pas être considérée et que l’insuffisance d’éclairage de la chambre n’est pas ------- établie. Qu’aucun préjudice de ce chef n’est démontré.

Attendu que le tribunal n’a pas sous évalué le préjudice résultant de la nécessité pour Monsieur X de se loger et de se nourrir pendant huit mois dans des conditions nettement plus onéreuses que celles du contrat inexécuté par Madame A, et qui résulte notamment des multiples factures d’hôtel qui sont produites ; qu’il y a lieu d’indemniser aussi son préjudice moral.

Mais attendu que le locataire, par son propre comportement gravement fautif et de multiples voies de fait rapportées par diverses attestations très circonstanciées, a largement contribué à la réalisation de ses préjudices ; qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré lui ayant accordé une indemnité de 1500 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que les dépens de première instance doivent rester à la charge de Madame C-O A ; en revanche, l’appel formé par Monsieur Y X n’était pas justifié de sorte qu’il doit être condamné à supporter les dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître K-L M par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Attendu qu’en équité, il n’y a pas lieu d’indemniser les parties pour les frais irrépétibles qu’elles ont exposés à l’occasion de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 9 février 2015 par le tribunal d’instance d’Annecy en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a prononcé en tant que de besoin la résiliation du bail, et dit cette demande sans objet,

Y ajoutant,

Déboute les parties de toutes leurs autres prétentions,

Condamne Monsieur Y X aux dépens de l’instance d’appel et ordonne leur distraction au profit de Maître K-L M, avocat, sur son affirmation de droits.

Ainsi prononcé publiquement le 14 janvier 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.