AF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 14 Novembre 2017

RG : 16/01016

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 15 Mars 2016, RG 13/00007

Appelante

A B, dont le siège social est situé Chez Madame E-F G H – […]

représentée par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

Intimée

SARL LA BALEINE BLANCHE dont le siège social est situé Le Hameau Méribel-les-Allues – 73550 LES ALLUES

représentée par M^e Olivier GROSSET JANIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL GUMUSCHIAN & ROGUET, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 02 octobre 2017 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, qui a procédé au rapport

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 28 février 2003, la A B a renouvelé un bail commercial consenti à la SARL la Baleine Blanche, portant sur un local commercial situé dans l’ensemble immobilier Le Creux de l’Ours, sur le territoire de la commune des Allues, station de Méribel Mottaret, dans lequel est exploité un bar-restaurant, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er mars 2003, moyennant un loyer annuel de 22.274,25 euros HT.

Le 3 février 2011, un avenant fixe le loyer à la somme annuelle de 25.000 euros HT.

Par acte signifié le 11 janvier 2012, la SARL la Baleine Blanche a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions.

Si le renouvellement du bail est considéré comme acquis par les parties, aucun accord n’est intervenu sur la fixation du nouveau loyer. Le 17 janvier 2013, la SARL la Baleine Blanche a notifié à la A B un mémoire préalable aux fins de fixer le loyer annuel à la somme de 16.800 euros HT à compter du 1^er mars 2012. La A B a notifié le 22 mars 2013 un mémoire en réponse demandant la fixation du loyer à la somme de 27.030,60 euros HT par an, correspondant au montant plafonné du loyer par application de l’indice légal.

C’est dans ces conditions que, par acte du 2 avril 2013, la SARL la Baleine Blanche a fait assigner la A B devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Albertville pour obtenir la fixation du loyer annuel à 16.800 euros HT, la condamnation du bailleur à lui rembourser le trop payé depuis le 1^er mars 2012, et subsidiairement ordonner une expertise.

Par jugement du 18 février 2014, le juge des loyers a ordonné une expertise confiée à M. C X et fixé le loyer provisionnel à 20.000 euros.

L’expert a déposé son rapport le 3 avril 2015. Il conclut à une valeur locative de 398 euros le m² de surface utile pondérée, soit pour 47 m² de SUP, un loyer de 18.706 euros HT par an, dont il propose de déduire la taxe foncière mise à la charge du preneur pour 1.306 euros, soit un loyer annuel hors taxes de 17.400 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 15 mars 2016, le juge des loyers commerciaux a:

— fixé rétroactivement le loyer commercial du bail renouvelé à compter du 1^er mars 2012 entre la A B et la SARL la Baleine Blanche à la somme annuelle de 17.400 euros HT, toutes autres clauses du bail étant maintenues,

— ordonné le remboursement par la A B à la SARL la Baleine Blanche des trop versés correspondants,

— condamné la A B à payer à la SARL la Baleine Blanche la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration du 10 mai 2016, la A B a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance rendue le 4 mai 2017, le conseiller de la mise en état a:

— rejeté la demande de contre-expertise formée par la A B,

— déclaré irrecevables les conclusions au fond de l’intimée comme tardives (article 909 du code de procédure civile),

— dit que chacune des parties supportera ses propres dépens d’incident.

L’affaire a été clôturée à la date du 2 octobre 2017 et renvoyée à l’audience du même jour, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 14 novembre 2017.

Par conclusions notifiées le 7 septembre 2017, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la A B demande en dernier lieu à la cour de:

— à titre liminaire, déclarer les conclusions d’intimée n° 2 signifiées le 28 août 2017 par la SARL la Baleine Blanche irrecevables en vertu des dispositions des articles 909 et 914 du code de procédure civile,

— avant dire droit, ordonner une contre-expertise avec la même mission que celle initialement confiée à M. X, en ajoutant que l’expert devra effectuer ou faire effectuer un mesurage exact et sur place de la surface des locaux loués,

— à titre subsidiaire, à défaut de contre-expertise, infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

— à titre principal fixer, conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, le montant du loyer annuel, hors charges, à la somme de 27.030,60 euros HT, soit 2.252,55 euros HT par mois, outre charges à hauteur de 150 euros par mois, à titre provisionnel,

— à titre subsidiaire, fixer le loyer à la somme annuelle de 18.142,00 euros HT, soit 1.511,84 euros mensuels, outre charges de 150 euros par mois, à titre provisionnel, sans déduction des taxes foncières qui sera payé en sus,

— condamner la SARL à payer à la A B la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais des expertises.

La SARL la Baleine Blanche a conclu le 28 août 2017, bien que ses premières conclusions aient été déclarées irrecevables.

MOTIFS ET DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’écarter comme irrecevables les conclusions notifiées par la SARL la Baleine Blanche le 28 août 2017. En effet, ses premières conclusions ayant été déclarées irrecevables comme tardives, elle ne peut évidemment plus conclure.

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1° les caractéristiques du local considéré;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ces éléments s’apprécient dans les conditions prévues par les articles R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

En l’espèce, la A B fait grief au jugement d’avoir retenu l’évaluation du loyer proposée par l’expert judiciaire désigné, alors que ce rapport est critiquable à plusieurs égards et particulièrement:

— sur la surface utile pondérée retenue, compte tenu des incohérences entre les différentes superficies ressortant des pièces produites aux débats,

— sur les éléments de comparaison retenus par l’expert, trop restreints et pondérés de manière discutable,

— sur les facteurs locaux de commercialité qui ne sont pas aussi défavorables que l’expert l’indique,

— sur la déduction du loyer de la taxe foncière mise à la charge du preneur par le bail.

En considération de ces éléments, le bailleur demande à titre principal une contre-expertise, et subsidiairement que le montant du loyer soit fixé à la somme de 27.030,60 euros HT par an, ou plus subsidiairement à 18.142,00 euros HT par an comme le propose M^me Y, expert consulté par la A B.

Concernant la demande de contre-expertise, il résulte de la lecture du rapport de M. X que l’expert judiciaire a précisément répondu à toutes les critiques émises ci-dessus par le bailleur et qui ont fait l’objet d’un dire. L’expert a parfaitement argumenté ses réponses et aucune incohérence ne ressort de ses constatations ou de ses conclusions.

Le rapport de M^me Y, loin de contredire l’expert judiciaire, le confirme dans la plupart de ses éléments, avec cette réserve importante qu’elle n’a pas pu visiter les locaux loués.

La demande de contre-expertise n’apparaît donc pas justifiée.

Sur le fond, concernant la surface utile pondérée, le premier juge a retenu celle proposée par l’expert de 47 m². Contrairement à ce que soutient le bailleur, l’expert judiciaire a bien procédé lui-même à un mesurage (page 6 du rapport), lequel confirme une surface utile brute de 55,22 m², contre 54,80 m² pour le certificat de mesurage effectué par le cabinet Z, soit une différence infime. La différence avec la superficie des lots acquis par la A à la construction de l’immeuble s’explique simplement par le fait que ces locaux ont été livrés bruts de tout aménagement intérieur c’est-à-dire en l’absence de tout cloisonnement, lequel est obligatoire pour pouvoir exploiter les lieux.

Les coefficients de pondération retenus par l’expert pour les différents espaces sont parfaitement cohérents et conformes aux usages, et d’ailleurs confirmés par M^me Y (page 11 de son rapport). Les observations de M^me Y sur la surface utile brute sont inopérantes en l’absence de mesurage effectué par elle, étant souligné de surcroît que l’expert judiciaire n’a pas été destinataire de ce rapport établi postérieurement à ses propres opérations.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu une surface utile pondérée de 47 m².

Concernant les éléments de comparaison utilisés par l’expert, c’est à juste titre qu’il a exclu tout commerce ayant une activité différente dès lors que le bail ne permet que l’activité de bar-restaurant, avec seulement la possibilité d’y adjoindre des activités connexes ou complémentaires. Ces éléments de comparaison, dont la pondération est largement justifiée par l’expert (en fonction de la superficie des locaux et de la commercialité comparée), ont été à juste titre retenus par le premier juge.

A cet égard, il est intéressant de souligner que M^me Y D, avec des éléments de comparaison plus disparates, à une valeur moyenne de loyer de 386 euros par m², alors que M. X a conclu pour sa part à une valeur supérieure de 398 euros par m².

Concernant les facteurs locaux de commercialité, c’est à juste titre que le premier juge a entériné l’analyse de M. X qui souligne que, s’il y a peu de concurrence à proximité, le local est toutefois situé à l’écart du centre de Mottaret, dans une cour intérieure avec peu de visibilité extérieure, dans un secteur où les «lits froids» ont tendance à se multiplier, diminuant d’autant la clientèle potentielle, laquelle est principalement celle des résidents de proximité immédiate.

Enfin, concernant la prise en compte de la taxe foncière répercutée au preneur, il n’est pas contestable que celle-ci constitue une charge exorbitante dont la déduction du loyer est parfaitement justifiée. A cet égard, l’analyse de M^me Y, qui estime qu’il n’y a pas lieu de la déduire en raison d’autres baux à proximité dans lesquels elle est également imputée au preneur, est très discutable puisque, les locaux auxquels elle fait référence concernent tous des activités différentes de celle de la SARL la Baleine Blanche et sont loués pour un prix significativement inférieur (de 233 euros à 373 euros le m², page 14 de son rapport, références 5, 6 et 7).

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le premier juge a fixé le loyer à la somme annuelle de 17.400 euros HT, à compter du 1^er mars 2012.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

La A B, qui succombe en son appel, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les conclusions de la SARL la Baleine Blanche notifiée le 28 août 2017 et les écarte des débats,

Rejette la demande de contre-expertise de la A B,

Confirme le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Albertville le 15 mars 2016 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la A B aux entiers dépens de l’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 14 novembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,