IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 27 Février 2018

RG : 16/01801

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Annecy en date du 18 Mai 2016, RG 14/01395

Appelante

[…], dont le […]

représentée par M^e Anne CAMBET, avocat postulant au barreau de CHAMBERY, et M^e DE ANGELIS, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

Intimés

Syndicat des copropriétaires LE PERICLES représenté par son syndic en exercice la SARL LE BIEN FONDE dont le siège social est situé ZAC de la Bouvarde – […]

représenté par la SELARL A CLAUDE ET Z ET M. LETOUBLON, avocats au barreau d’ANNECY

SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE GCIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par la SCP MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 08 janvier 2018 par M^me B C D E, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président

—  Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller

- Madame B C D E, Conseiller

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La société CITYA IMMOBLIER HAUTE SAVOIE, assurée auprès de la société ALLIANZ IARD, a été désignée selon procès verbal d’assemblée générale du 28 septembre 2007 par le syndicat des copropriétaires en qualité de syndic professionnel de la copropriété de l’immeuble « LE PERICLES » et a accepté le 8 novembre 2007 un devis de la SNC X Y pour un forfait de 7 300 euros HT mensuel pour le Y des communs de la copropriété.

Par courrier du 25 septembre 2008, elle a notifié à cette société la rupture immédiate du contrat sans régler le solde des factures de cette dernière.

Par jugement en date du 11 avril 2012, le tribunal de grande instance d’Annecy, saisi à la requête de la SNC X Y a condamné le syndicat des propriétaires de l’immeuble LE PERICLES à payer à cette dernière, la somme de 50 754,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2008 ainsi que 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur appel du syndicat des copropriétaires, la cour de céans, par arrêt en date du 27 mai 2014, a :

Réformant,

• Débouté la société X Y de sa prétention au titre des frais irrépétibles de première instance,

• Confirmé le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

• Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES à lui payer la somme de 17 461,60 euros d’indemnité de préavis,

• Débouté la SARL X Y de sa prétention fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES aux dépens.

Par acte en date du 20 juin 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES a fait assigner la SARL SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE et son assureur en responsabilité.

Par jugement en date du 18 mai 2016, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance d’Annecy a :

• Condamné la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE in solidum avec la SA ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES la somme de 77 153,23 euros à titre de dommages et intérêts;

• Condamné la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE in solidum avec la SA ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

• Condamné la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE in solidum avec la SA ALLIANZ IARD aux dépens.

Vu la déclaration d’appel de la SA ALIANZ IARD en date du 5 août 2016 ;

Vu les conclusions de l’appelante en date du 15 décembre 2017 ;

Vu les conclusions de SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE en date du 20 janvier 2017 ;

Vu les conclusions du syndicat de copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES en date du 24

janvier 2017 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2017;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que le dommage résultant d’une condamnation ne se manifeste qu’à compter de la décision de condamnation.

En l’espèce, la SNC X Y a engagé une action à la fois contre la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE (anciennement URBANIA) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES, représenté par cette dernière et a sollicité la condamnation du syndic seul au paiement de dommages et intérêts pour rupture brutale et abusive du contrat ainsi que sa condamnation in solidum avec le syndicat de copropriétaires au paiement des factures impayées.

Le tribunal de grande instance d’Annecy, par jugement en date du 11 avril 2012, a rejeté l’action délictuelle dirigée à l’encontre du syndic et, écartant l’argumentation du syndicat des copropriétaires, a condamné ce dernier au paiement des factures impayées.

C’est donc à compter de ce jugement que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des conséquences et du dommage résultant pour lui de la souscription d’un contrat de Y d’un montant 12 fois plus élevé que celui prévu dans le budget voté lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2007, de la résiliation brutale de ce dernier par le syndic ainsi que des impayés dont il était redevable, jugement qui constitue ainsi le point de départ de la prescription.

C’est d’ailleurs, à la suite de ce jugement, que lors de l’assemblée générale du 28 mars 2013, le syndicat des copropriétaires a voté à l’unanimité la résolution suivante :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré et pris connaissance de la condamnation du syndicat des copropriétaires dans la procédure engagée par X Y à l’encontre du syndicat décide :

la désignation d’un mandataire afin d’engager une procédure contre URBANIA (devenue SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE) sa responsabilité ayant été mise en cause dans la conclusion du contrat de Y;

d’interjeter appel de la décision de condamnation du syndicat des copropriétaires. »

Dès lors, l’assignation en date du 20 juin 2014 délivrée à l’encontre de la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE et son assureur, est intervenue dans le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil de sorte que la fin de non recevoir excipée par cette dernière et son assureur, en cause d’appel, ne peut qu’être rejetée.

Sur la responsabilité du syndic

Selon l’article 1991 du code civil le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Par ailleurs l’article 1992 du même code dispose qu’il répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En outre, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété impose au syndic d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale sous peine d’engager sa responsabilité.

En l’espèce, alors que le budget prévisionnel a été voté par l’assemblée générale constitutive de l’immeuble LE PERICLES du 28 septembre 2007 pour un montant de 111 981 euros, incluant pour les frais de Y une somme de 8730 euros TTC annuelle, la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE a conclu avec la société X Y un contrat de prestation de service représentant une somme mensuelle de 8 730 euros TTC soit 104 760 euros TTC par an.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a estimé qu’un tel dépassement du budget voté constituait une faute grave de gestion de la part du syndic qui en fait a commis une erreur dans la lecture du devis de la société X Y en considérant que la somme de 8 730 euros figurant sur ce dernier était annuelle alors qu’elle était mensuelle.

Vainement est-il soutenu par la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE et son assureur que le syndicat des copropriétaires aurait commis une faute en votant ce budget, faute justifiant un partage de responsabilité, au motif que le devis était annexé à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En effet, les copropriétaires n’ont pas voté pour la conclusion du contrat avec la société X Y.

Ils ont voté le projet de budget sur la base de la présentation effectuée par le syndic, présentation à laquelle ils pouvaient légitimement se fier, et aux termes de la résolution n°8 ils ont mandaté le syndic en collaboration avec le conseil syndical pour choisir les entreprises concernant les postes d’entretien, suivant la proposition budgétaire jointe à la convocation.

Sur le préjudice

Le préjudice résultant de cette faute est constitué de l’ensemble des sommes que le syndicat a dû acquitter par exécution volontaire contractuelle ou par décision de justice, incluant les sommes dues au titre du préavis non respecté par le syndic dont l’initiative de procéder à une résiliation brutale du contrat est à l’origine de la procédure engagée par X Y, y compris la procédure en appel, peu important que l’arrêt de la cour d’appel qui ne portait pas directement sur l’appréciation de la faute du syndic ne lui soit pas opposable.

Ces sommes incluent les factures impayées (50 754,64 euros), les intérêts à compter de la mise en demeure (3 082,69 euros), l’indemnité de résiliation (17 461,60 euros), les dépens (1096,67 euros), les sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile (1500 euros), ainsi que les frais de représentation d’avocat pour ledit syndicat (6 865,13 euros) soit un montant total de 80 790,73 euros.

En application du principe du droit à réparation intégrale qui conduit à indemniser tout le préjudice mais rien que le préjudice, il y a lieu de déduire, non pas comme l’a fait le premier juge la part de budget votée, mais erronée, sur les 5 mois durant lesquels la société X Y a effectué des prestations, mais bien le montant réel que le syndicat des copropriétaires aurait eu à régler en retenant une autre entreprise moins disante, coût représentant une somme annuelle de 41 046 euros ainsi qu’il résulte d’un courrier de la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE du 7 octobre 2008, faisant état du devis d’une entreprise concurrente, soit sur 5 mois une somme de 17 102,50 euros.

En revanche, l’imputation de cette somme sur les condamnations dont le syndicat des copropriétaires a fait l’objet ne saurait en aucun cas entrainer une réduction du montant des intérêts que ce dernier a été amené à régler effectivement à la société X Y et qui sont donc à prendre intégralement en compte dans l’évaluation du préjudice.

Le montant de l’indemnisation du syndicat des copropriétaires s’établit ainsi à la somme de 63 688,23 euros que la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE et son assureur seront condamnés in solidum à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES le montant des frais irrépétibles qu’il a du exposer en cause d’appel et les appelantes seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces dernières qui succombent sont tenues in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions concernant le montant du préjudice du syndicat des copropriétaires,

L’infirme de ce chef et statuant à nouveau,

Condamne in solidum la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE et la SA ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES la somme de 63 688,23 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE et la SA ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PERICLES la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE et la SA ALLIANZ IARD aux dépens avec distraction de ces derniers au profit de la SELARL Claude A et Z A.

Ainsi prononcé publiquement le 27 février 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,