IRS/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 27 Novembre 2018

N° RG 17/01100 – N° Portalis DBVY-V-B7B-FWDA

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON-LES-BAINS en date du 19 Février 2016, RG 15/01086

Appelant

M. D-E X

né le […] à […][…]

représenté par la SELARL BERSOT AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

SARL SARL A B C IMMOBILIER, venant aux droits de la SARL C IMMOBILIER, dont le siège social est situé, […]

représenté par M^e Anne CAMBET, avocat poostulant au barreau de CHAMBERY et M^e D-Christophe BESSY, avocat plaidant au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 24 septembre 2018 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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Le 19/03/2007, M. D-E X a confié la gérance de son appartement situé à GAILLARD au sein de la résidence LES TERRASSES, à la société C IMMOBILIER.

M. X, représenté par C IMMOBILIER SARL PARTIMMO, a loué cet appartement à Monsieur Y par contrat du 7/04/2010 pour un loyer mensuel de 920 euros outre 60 euros de provisions sur charge.

M. Y a été à jour du paiement des loyers jusqu’à 01/02/2012 et à compter de cette date n’a plus, jusqu’à son départ, soit le 31/05/2913, effectué un seul règlement et a laissé l’appartement dans un état de dégradations le rendant inhabitable en l’état

Suivant acte en date du 22/05/2015, M. X a fait assigner la SARL A B C IMMOBILIER venant aux droits de l’agence C IMMOBILIER aux fins de voir constater que cette dernière avait fait preuve d’un comportement fautif et de négligences engageant sa responsabilité contractuelle et aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 19 220,24 euros au titre des loyers impayés par M. Y, et des loyers non perçus en raison de la vacance du logement, outre la somme de 11 345,40 euros au titre du remboursement du montant des travaux et celle de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Par jugement réputé contradictoire en date du 19/02/2016, le tribunal a rejeté les demandes de M. X et condamné ce dernier aux dépens.

Ce dernier a interjeté appel de la décision.

Aux termes de ses conclusions en date du 19/07/2018, M. X demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

' Constater que la société A B C IMMOBILIER a fait preuve d’un comportement fautif et de négligences dans son obligation découlant de son mandat de gestion, en tardant à mettre en 'uvre la garantie de loyers impayés qui n’a pas été entièrement exécutée et en ne permettant ni la réfection des lieux, ni leur relocation,

En conséquence,

' Condamner la société A B C IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 710,96 euros au titre des loyers et charges impayés,

' Condamner la société A B C IMMOBILIER à lui payer la somme de 19 751,07 euros au titre du préjudice issu des loyers non perçus en raison de la vacance des locaux,

' Condamner la société A B C IMMOBILIER à lui payer la somme de 11 345,40 euros au titre du remboursement du montant des travaux de réparation de l’appartement qui aurait dû être pris en charge par l’assurance,

' Dire et juger que la société A B C IMMOBILIER a eu un comportement fautif, créant un préjudice à M. X dans la gestion de son mandat de gestion, en créant un déséquilibre économique dans les finances de celui-ci et en lui causant un indéniable préjudice moral,

En conséquence,

' Condamner la société A B C IMMOBILIER à lui payer la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice subi outre celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 29/09/2017, la société A B C IMMOBILIER demande à la cour de :

' Dire et juger que M. X ne rapporte pas la preuve d’une contractuelle commise par elle ni celle d’un préjudice susceptible d’en avoir résulté, fut-ce sous la simple forme d’une perte d echance,

selon un lien de causalité direct et certain,

En conséquence,

' Confirmer purement et simplement le jugement entrepris,

A titre subsidiaire,

' Dire que le préjudice de M. X ne saurait s’entendre qu’au titre d’une infime perte de chance tenant compte des commissions d’agence, impôts, franchise et plein de garantie correspondant à la police souscrite auprès de la compagnie ASSERIS,

En toutes hypothèses,

' Condamner M. X à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est en date du 10/09/2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1991 du code civil le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts de son inexécution.

En application de l’article 1992 du même code il répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Enfin selon l’article 1993, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandat de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Sur les fautes commises par la société A B C IMMOBILIER

En l’espèce le mandat de gestion signé entre les parties prévoyait la mission suivante : tous actes d’administration et notamment :

Encaisser percevoir tous loyers et charges, dépôts de garanties indemnités d’occupation, payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais urgentes et en aviser rapidement le mandant, rechercher des locataires, louer et relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des biens, renouveler les baux etc…

Il était prévu qu’en cas de difficulté de paiement, le mandant donnait mandat exprès au mandataire qui l’accepte de diligenter tant en demande qu’en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations assignations et citation devant tous tribunaux, exécuter les jugements.

Il était, par ailleurs, stipulé que le mandataire devrait rendre compte de sa gestion tous les trimestres et remettre un état détaillé de tout ce qu’il aurait reçu ou dépensé et les modalités de règlement soit un virement bancaire mensuel.

Enfin, figure sur le contrat la clause particulière suivante :

« Assurance protection globale bailleur garantie loyers impayés 2,5%TTC »

Ainsi que l’a relevé à bon droit le tribunal, il résulte des quelques pièces produites que la société

A B C IMMOBILIER ne justifie pas avoir rendu compte de sa gestion tous les trois mois à M. X ni avoir intenté une action judiciaire à l’égard du locataire et elle ne justifie pas avoir avisé le mandant des travaux à effectuer.

En revanche, et contrairement à ce que le premier juge a indiqué, il résulte du rappel de factures de M^e Z huissier de justice à Annemasse, en date du 2/09/2013 et que l’on retrouve dans l’extrait de compte concernant les crédits et débits afférents à la gestion de l’appartement que l’huissier a dressé un procès-verbal de reprise des lieux le 23/05/2013 et un procès-verbal de constat le 30/05/2013.

Sur le lien de causalité direct avec les préjudices invoqués par M. X

Il ressort de l’extrait de compte concernant l’appartement de M. X que la société A B C IMMOBILIER a bien mis en 'uvre la garantie de loyers impayés auprès de l’assureur ASSERIS et par courrier en date du 1/07/2014 en réponse au courrier du conseil de M. X elle indiquait qu’il restait un reliquat à régler à hauteur de 2 480,96 euros qu’elle avait réclamé en recommandé avec accusé de réception auprès de l’assurance.

M. X après avoir indiqué qu’il restait un solde impayé de 600,24 euros a fait valoir par la suite que le solde impayé représenterait la somme de 2 710,96 euros.

En tout état de cause, ainsi que l’a estimé le tribunal la société A B C IMMOBILIER ne saurait être tenue au paiement des loyers non perçus et ce d’autant plus que les conditions du contrat d’assurance ne sont pas versées au débat.

S’agissant du préjudice résultant de la perte des loyers après le départ du locataire, qui en tout état de cause ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de remettre plus tôt le bien à la location, il n’est pas contesté que lors de la reprise des lieux, M. X a souhaité récupérer les clés en vue d’effectuer les travaux, ainsi que l’a précisé la SARL A B C IMMOBILIER dans sa lettre du 1/07/2014. Il apparaît en effet que le compte ouvert en ses livres de M. X était débiteur de 5 242 euros ce qui empêchait toute possibilité pour le mandant d’avancer le coût des travaux.

M X fait valoir que les travaux auraient dû être pris en charge par la garantie SERENIS portant sur les dégradations et que la société A B C IMMOBILIER qui n’a pas mis en 'uvre cette garantie est ainsi responsable du retard dans la prise en charge des travaux.

Cependant faute de production par les parties du contrat souscrit, rien n’indique que cette garantie ait été souscrite et dans l’affirmative quelles étaient ses conditions de mise en 'uvre.

Quant au préjudice invoqué résultant de l’obligation dans laquelle M. X a été de rembourser son emprunt alors qu’il n’y avait aucune rentrée d’argent, force est de constater que cet emprunt est destiné à financer l’acquisition du bien et ne saurait s’analyser en un préjudice réparable découlant des griefs formulés.

Enfin l’existence d’un préjudice moral en lien avec les fautes contractuelles commises par la SARL A B C IMMOBILIER n’est aucunement démontré et ne peut donc être retenu.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

M. X qui succombe en son appel est tenu aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties,

Condamne M. X aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de Maître CAMBET, avocat.

Ainsi prononcé publiquement le 27 novembre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,