IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 22 Juin 2021

N° RG 19/01387 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GIX4

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 21 Juin 2019, RG 17/00967

Appelant

M. B C A

né le […] à […], […]
- […]

Représenté par la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

Syndicat des copropriétaires LE DARBON représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA LEMANIQUE, dont le siège social est situé 16 Chemin des Tréflons – 74200 THONON-LES-BAINS

Représentée par la SCP MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 04 mai 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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Suivant acte authentique dressé en l’étude de Maître E F-G, notaire à Thonon-les-bains, le 16 juillet 2012 et publié au bureau des hypothèques de Thonon-les-bains le 31 juillet 2012 sous le volume 2012 P, n°5374 M. B A a vendu en viager aux consorts X, Y, Z et Y un appartement type 4 de 75,74 m² et ses dépendances figurant sous les lots n°324, 256 et 299 à l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé le Darbon sis 14, chemin des Trèflons à 74200 Thonon-les-bains.

La vente a été conclue au prix de 113 420 euros, réglable au comptant à concurrence de 30 000 euros quittancés le jour de l’acte et le solde (83 420 euros) au moyen d’une rente mensuelle et viagère de 440 euros actualisable.

Un contentieux est apparu entre les propriétaires et le crédirentier, celui-ci faisant valoir la clause résolutoire de la vente.

Par jugement rendu le 28 mai 2018, le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains a fait droit aux demandes de M. A en prononçant la résolution de la vente rétroactivement à compter du 16 avril 2016. Cette décision a été publiée et enregistrée les 31 janvier et 3 juin 2019 auprès du service de la publicité foncière.

Par acte du 21 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Darbon a assigné M. B A devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains aux fins de paiement de charges de copropriété pour un montant de 11 227, 96 €, arrêté au 5 avril 2017.

Par jugement contradictoire rendu le 21 juin 2019, le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains a :

• Déclaré irrecevable la demande de nullité de l’assignation,

• Déclaré irrecevable la demande de nullité des assemblées générales,

• Déclaré recevable la demande en paiement des charges du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Darbon à l’encontre de M. B A,

• Rejeté la demande de sursis à statuer sur les demandes en paiement,

• Condamné M. B A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Darbon la somme en principal de 11 227, 96 € selon arrêté de compte du 5 avril 2017, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2017 avec capitalisation des intérêts par année entière,

• Rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires,

• Rejeté la demande d’exécution provisoire,

• Condamné M. B A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Darbon la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné M. B A aux dépens avec distraction au profit de la SCP Mermet et associés.

Le tribunal a retenu que :

— L’exception de nullité devait, à peine d’irrecevabilité, être soulevée avant toute défense au fond puisque l’article 771 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, qu’en conséquence l’exception de nullité de l’assignation ayant été soulevée dans les conclusions au fond de M. B A et non devant le juge de la mise en état, elle était irrecevable,

— M. B A n’est pas recevable par voie de demande additionnelle ou connexe dans le cadre de conclusions en réponse à faire valoir la nullité des assemblées générales, la demande d’annulation d’une assemblée générale constituant en soi une demande principale,

— En application de l’article 20-3 du règlement de copropriété qui est opposable à M. A et qui prévoit que dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nus-propriétaires et usufruitiers et titulaires d’un droit d’usage et d’habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, ce dernier est recevable à solliciter la condamnation de M. B A au paiement des charges,

— Le syndicat des copropriétaire justifie de sa créance en versant aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017, l’arrêté de compte du mois d’avril 2017 pour un montant de 11 227, 96 € au titre des charges de copropriété et la lettre de mise en demeure de payer les charges avec avis de réception adressée à M. B A et signée le 4 février 2017, étant relevé que ce dernier ne conteste pas le fait que les charges sont impayées.

— S’agissant de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une résistance abusive de B A alors que celui-ci était en contentieux avec ses propres débirentiers.

M. B A a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel en date du 16 juillet 2019.

Aux termes de ses conclusions d’appelant du 14 octobre 2019, M. B A demande à la cour de :

Vu les dispositions précitée de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

Réformant la décision déférée en toutes ses dispositions,

' Dire et juger l’assignation délivrée à M. A le 21 juin 2017 nulle et non avenue, faute pour le syndic d’être dûment habilité,

Subsidiairement, avant dire droit sur la demande en paiement de charges,

' Ordonner sous astreinte la production des justificatifs de convocation de M. B A aux assemblées générales ordinaires de copropriété pour les exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

' Ordonner sous astreinte la production des justificatifs de notification à M. B A des procès-verbaux desdites assemblées générales ordinaires de copropriété pour les exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

Et, à défaut pour le syndicat requérant de s’exécuter,

' Constater la nullité des assemblées générales ordinaires de copropriété ayant statué sur les comptes de l’exercice écoulé et sur le budget prévisionnel pour les exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

' Débouter en conséquence le syndicat de copropriétaires de l’immeuble le Darbon de sa demande en paiement des charges appelées sur la foi de ces assemblées générales de copropriété,

' Condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble le Darbon à payer à M. B A la

somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,

' Dire et juger que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. A sera dispensé de supporter toutes les charges afférentes à la présente procédure à laquelle le syndicat succombe.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir en substance que :

Conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, pour agir valablement en justice, le syndic doit être formellement habilité par la collectivité des copropriétaires réunie en assemblée générale de copropriété et s’exprimant par un vote exprès, or, la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 janvier 2017 est insuffisante pour valoir mandat d’ester en justice, dès lors que le montant des charges impayées n’est pas précisé, la juridiction à saisir n’est pas spécifiée et l’avocat à constituer non désigné,

En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, le succès de l’action en recouvrement de charges est conditionné par la justification par le syndicat des copropriétaires de la convocation en bonne et due forme de tous les titulaires de droits aux assemblées générales et de leur notification des procès-verbaux y afférents, à défaut, le requérant est en droit de solliciter, par voie d’exception, la nullité des assemblées générales sur la base desquelles sont appelées les charges,

S’il n’est pas justifié de l’existence d’une notification du procès-verbal, le copropriétaire dispose d’un délai de dix ans pour contester l’assemblée générale, conformément à l’article 42, alinéa 1^er, de la loi du 10 juillet 1965,

En outre, l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit qu’en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic, à défaut d’une telle désignation et en l’absence de convocation de tous les titulaires de droits sur un même lot à l’assemblée générale, la demande de nullité ne pourra qu’être accueillie et le syndicat débouté de son action en recouvrement de charges,

Le juge qualifie la demande de nullité des assemblées générales de M. A d’additionnelle ou connexe, alors qu’il s’agit d’une défense au fond qui peut être proposée en tout état de cause, l’exception de nullité étant perpétuelle en vertu de l’adage quae temporalia ad agendum perpetua sunt ad excipiendum.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Darbon a formé un appel incident s’agissant du rejet de sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions d’intimé et d’appelant à titre incident n°4 du 2 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Darbon demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

' Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains du 21 juin 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires,

' Déclarer irrecevable et en tous les cas non fondé M. B A en ses demandes de nullité de l’assignation délivrée le 21 juin 2017 et des assemblées générales de copropriété pour les exercices

2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

' Rejeter la demande de sursis à statuer sur les demandes en paiement,

Pour le surplus,

' Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains le 21 juin 2019 en toutes ses dispositions, en ce compris sur la recevabilité sur la demande en paiement des charges à l’encontre de M. A, sauf à actualiser les sommes dues par M. B A comme suit,

' Condamner M. B A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Darbon :

— la somme en principale de 19 309,30 €, suivant jugement du 18 mars 2016 (pièce n°4) et arrêtés de compte pour les périodes du 07 septembre 2015 au 01 avril 2016 (pièce n°20) et du 01 mai 2016 au 07 octobre 2020 (pièce n°21), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2017 avec capitalisation des intérêts par année entière,

— la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 2 000 € représentant les frais irrépétibles de première instance qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du syndicat de la copropriété, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, y ajoutant la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

' Débouter M. B A de l’intégralité de ses demandes et conclusions plus amples ou contraires,

' Condamner M. B A aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Mermet et associés.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance que :

L’absence de règlement des charges incombant à chaque copropriétaire place le syndicat des copropriétaires en difficulté de trésorerie, la carence de l’appelant étant bien à l’origine d’un préjudice direct et certain subi par le syndicat des copropriétaires, il convient de réformer les chefs du jugement précité en raison de l’obstruction déraisonnable de M. A.

Conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les actions en recouvrement de créances ne nécessitent pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que l’assignation est bien valable,

En toute hypothèse, c’est à bon droit que le premier juge a estimé que l’exception de nullité de l’assignation invoquée par M. A avait été soulevée dans ses conclusions au fond, et non devant le juge de la mise en état, cette exception de nullité n’étant dès lors plus recevable devant le tribunal et pas davantage devant la cour,

L’action en nullité d’une assemblée générale ne peut être introduite que par voie d’assignation, dans le délai de deux mois suivant la notification des décisions générales et non par simple conclusions greffées sur une autre procédure, au cas présent l’appelant est donc irrecevable à agir à l’encontre des décisions rendues par l’assemblée générale des copropriétaires, et au surplus forclos,

La règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle, d’une part, ne s’applique pas aux délais de forclusion, or l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est prévu « à peine de déchéance », sanction encourue en cas de forclusion, et d’autre part, ne s’applique que si le contrat n’a reçu aucun

commencement d’exécution et si l’action en exécution de l’obligation litigieuse est introduite après l’expiration du délai de prescription de l’action en nullité, or ces deux conditions font défaut, les arguments adverses sont donc inopérants sur ce point,

L’annulation sollicitée tend en réalité à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires et constitue une demande incidente, comme l’ont justement relevé les premiers juges, et plus particulièrement une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du code de procédure civile, et non un simple moyen de défense, cette demande implique, pour être recevable, que l’action en nullité ne soit pas prescrite, ni forclose,

Les consorts X et M. A, depuis des années, n’ont pas jugé nécessaire de désigner expressément et par écrit un mandataire commun pour les représenter à l’assemblée générale, confirmant l’existence d’un mandat tacite entre eux, en conséquence, M. A est mal fondé à solliciter la nullité des assemblées générales au motif qu’il n’aurait pas été convoqué depuis 5 ans, dès lors que le syndicat peut se prévaloir de la théorie de l’apparence et du mandat tacite confié par lui aux consorts X d’assister aux assemblées générales de copropriété,

Il y a lieu, en cause d’appel, d’actualiser les sommes dues par M. B A, celui-ci ayant procédé à la vente de son bien par acte de cession en date du 25 septembre 2020, il reste dû par M. A la somme totale actualisée au 25 septembre 2020 de 19 309, 30 €.

L’ordonnance de clôture est en date du 6 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

En l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge au visa de l’article 771 du code de procédure civile, a déclaré irrecevable l’exception soulevée devant le tribunal.

Il sera relevé en outre, qu’en tout état de cause, s’agissant d’une action en recouvrement de charges exercée par le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas requise.

Sur la nullité des assemblées générales

En l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a déclaré irrecevable la demande additionnelle ou connexe de M. A tendant à voir prononcer l’annulation des assemblées générales, dans la mesure où la demande d’annulation d’une assemblée générale constitue en soi une demande principale.

Il sera ajouté que :

— Une demande d’annulation constitue une demande principale et non additionnelle ou connexe en raison de l’autonomie de chaque assemblée générale.

— La règle, selon laquelle les exceptions sont perpétuelles, ne s’applique pas aux délais de forclusion tels que celui prévu par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande en paiement des charges à l’encontre de M. A

Le règlement de copropriété, opposable à M. A, prévoit en son article 20-3 qu’en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété, les copropriétaires, nus propriétaires et usufruitiers

ou titulaires d’un droit d’usage et d’habitation, sont tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat.

C’est, par ailleurs, à bon droit que le premier juge a relevé que la clause stipulant dans l’acte de vente que l’acquéreur s’engage à respecter les charges et conditions du règlement de copropriété de manière qu’aucun recours ne puisse être exercé contre le vendeur, ne trouvait à s’appliquer que dans les rapports entre vendeurs et acquéreurs et non dans les rapports entre M. A, titulaire du droit d’usage et d’habitation, et le syndicat des copropriétaires et qu’ainsi ce dernier était recevable à solliciter sa condamnation au paiement des charges.

Au regard des justificatifs produits par le syndicat des copropriétaires c’est à bon droit que le premier juge a retenu que M. A était redevable de la somme de 11 227,96 euros selon arrêté de compte du 5 avril 2017.

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires actualise sa créance à la somme de 19 309,30 euros selon le décompte suivant :

— Charges dues par les consorts X au 1^er juillet 2015, auxquelles M. A est également tenu, fixées par un jugement définitif du 18 mars 2016 : 7 918,96 euros

— Décompte des charges dues entre le 1^er juillet 2015 et le 16 avril 2016, date à laquelle M. A est redevenu rétroactivement propriétaire, charges dues en vertu de la solidarité instituée par le règlement de copropriété : 2 690,02 euros

— Charges dues sur la période allant du 16 avril 2016 jusqu’au 25 septembre 2020, date à laquelle M. A a vendu son bien : 8 700,32 euros.

Outre les décomptes, il est produit l’ensemble des procès-verbaux d’ assemblées générales ayant régulièrement approuvé les charges sur les différents exercices visés par la procédure.

Il sera dès lors fait droit à la demande d’actualisation et M. A sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19 309,30 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2017 sur la somme de 11 227,96 euros et sur le surplus à compter du 28 novembre 2019, date à laquelle ont été notifiées par syndicat des copropriétaires des conclusions actualisant la créance, et la capitalisation des sommes dues pour une année entière sera ordonnée.

Sur les autres demandes

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive et le jugement sera confirmé de ce chef.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires en cause d’appel.

Succombant en son appel, M. A est tenu aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions concernant le montant de la créance due au titre des charges,

L’infirme sur ce seul point et statuant à nouveau,

Condamne M. B A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Darbon la somme, actualisée au 25 septembre 2020, de 19 309,30 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2017 sur la somme de 11 227,96 euros et sur le surplus à compter du 28 novembre 2019, avec capitalisation des sommes dues pour une année entière,

Y ajoutant,

Condamne M. B A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Darbon la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. B A aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de la SCP Mermet et Associés.

Ainsi prononcé publiquement le 22 juin 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,