COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 07 Janvier 2021

N° RG 19/01291 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GINB

ET/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance de CHAMBERY en date du 17 Juin 2019, RG 1118000616

Appelant

OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE LA SAVOIE – OPAC DE LA SAVOIE dont le siège social est sis 9 rue Jean Girard-Madoux – 73024 CHAMBERY CEDEX 9 pris en la personne de son représentant légal

Représenté par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M^me A Y, demeurant […], Bat. […]

Représentée par M^e Kalil Z, avocat au barreau de CHAMBERY

M. C X, demeurant […], Bat. […]

Représenté par M^e Kalil Z, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/000364 du 05/10/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 17 novembre 2020 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur F G, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente

—  Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, qui a procédé au rapport

—  Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2010, l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie a donné à bail à Monsieur E X et à Madame A Y, un logement à usage d’habitation sis […], […]', à Aix-les-Bains.

Estimant que Monsieur E X a commis des manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible du logement en agressant des membres du personnel de l’office ainsi qu’un technicien d’Engie, induisant de ce fait un climat d’insécurité au sein de l’immeuble, l’OPAC de la Savoie a alors fait assigner ses preneurs, par acte du 15 octobre 2018, en vue d’obtenir la résiliation du bail ainsi que leur expulsion sous astreinte.

Par jugement du 17 juin 2019, le tribunal d’instance de Chambéry a :

— débouté l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie de sa demande en résiliation du bail et d’expulsion des preneurs,

— débouté l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle,

— débouté les preneurs de leur demande d’indemnisation,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par acte du 3 juillet 2019, l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie a interjeté appel du jugement.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2019, l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les preneurs de leur demande d’indemnisation,

— réformer le jugement déféré pour le surplus,

— prononcer la résiliation du contrat de bail du 10 février 2010 du fait des troubles de jouissances commis lors de l’exécution dudit bail,

— ordonner l’expulsion des preneurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique, à compter de la signification de la décision,

— condamner solidairement Monsieur X et Madame Y à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner in solidum Monsieur X et Madame Y à lui payer 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au soutien de ses demandes, l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie fait valoir que :

• Monsieur X et Madame Y ont bénéficié d’un logement neuf en 2010,

• les agents de l’office ont été victimes à quatre reprises (en 2012, 2014 et 2018) du comportement agressif de Monsieur X,

• un agent d’Engie a également été violenté le 26 juillet 2018,

• plusieurs mises en demeure infructueuses ont été adressées,

• plusieurs propositions de relogement ont été refusées par les preneurs,

• Monsieur X et Madame Y, par leurs agissements et comportements agressifs, nuisent gravement à la sécurité et à la tranquillité des autres résidents de l’immeuble.

En réplique, dans leurs conclusions adressées par voie électronique le 13 novembre 2019, Monsieur X et Madame Y demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

• débouté l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie de sa demande en résiliation du bail et d’expulsion des preneurs,

• débouté l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle,

• condamné l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie aux dépens.

— réformer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— condamner l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie à payer à Madame Y les sommes de :

• 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

• 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tenant à la première instance et en cause d’appel,

— condamner l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie à payer à Monsieur X les sommes de :

• 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

• 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tenant à la première instance et en cause d’appel,

Y ajoutant,

— condamner l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie à payer à Maître Z les dépens au titre de l’article 699 du code de procédure civile y compris les 225 euros x 2 de droit de timbre et les 13 euros x 4 de droit de plaidoirie (1^re instance et cause d’appel).

Au soutien de leurs demandes, Monsieur X et Madame Y font valoir que :

• aucun grief n’est démontré concernant Madame Y,

• les habitants de l’immeuble souffrent de l’inertie du bailleur qui tarde à résoudre différents problèmes liés à l’évacuation de l’air, au chauffage, à des infiltrations d’eau ou à la qualité de l’eau courante,

• Monsieur X subi un véritable harcèlement de la part de la ville d’Aix-les-Bains.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion

Les dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoient que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il n’est pas contesté en l’espèce que le bien donné à bail est un appartement à usage d’habitation. Il appartient donc aux preneurs de jouir du logement dont ils bénéficient de façon paisible, sans troubler le bailleur ou les autres occupants de l’immeuble.

Pour autant, la société appelante produits aux débats des courriers des 9 février 2012, 5 décembre 2012, 24 mars 2014, 3 avril 2018, 10 septembre 2018, un courriel du 2 mars 2018 ainsi qu’une main courante du 5 mars suivant démontrant l’existence de rapports conflictuels récurrents entre Monsieur X et son bailleur en listant plusieurs incidents violents, avec des prises à partie d’employés, à proximité du logement ou au sein de l’antenne d’Aix-les-Bains (pièces n°2, 3, 4, 6, 7, 10 et 11 – SCP Girard-Madoux et associés et pièce n°6 – Maître Z).

Au surplus, l’OPAC de la Savoie objective la survenue d’un nouvel incident significatif le 26 juillet 2018, non-contesté par les preneurs, à l’encontre d’un technicien d’Engie en intervention dans la résidence concernée, sur le palier de l’appartement donné à bail à Monsieur X et à Madame Y (pièce n°8 – SCP Girard-Madoux et associés). Le courrier d’Engie adressé à l’OPAC de la Savoie relate en ce sens que le technicien a été sommé par Monsieur X de stopper son intervention de façon véhémente, ce dernier s’adressant à l’employé en des termes particulièrement belliqueux : 'vous n’auriez jamais dû venir ici, vous allez ramasser', 'je ne suis pas tout seul, j’ai 4/5 collègues qui vont m’aider, vous allez ramasser'. Selon son employeur, le technicien d’Engie, qui a déclenché le bouton d’urgence, a été 'vivement marqué par cette agression et reste encore en état de choc' 8 jours après la survenance des faits (pièces n°9 – SCP Girard-Madoux et associés).

A ce titre, le directeur des activités opérationnelles appelle l’attention du bailleur sur le fait que, en raison de 'la violence de l’incident', '[Engie Cofely a] décidé jusqu’à nouvel ordre de ne plus envoyer

[ses] techniciens en intervention au 109 de la résidence les jardins d’Eden de façon à préserver [son] personnel' et ce au préjudice de l’ensemble des résidents (pièce n°9 – SCP Girard-Madoux et associés).

Il en résulte que Monsieur X, locataire solidaire avec Madame Y du logement donné à bail par l’OPAC le 10 février 2010, est l’auteur de troubles graves et persistants lesquels, malgré les attestations de moralité d’un collègue de travail, de Madame Y ou de voisins du couple (pièces n°28 à 33 – Maître Z), contreviennent à l’obligation de jouissance paisible dont les preneurs sont comptables.

Ainsi, il y a lieu de réformer le jugement déféré, de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs et d’ordonner leur expulsion sous astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard, pour une durée de 3 mois, ladite astreinte commençant à courir à l’issue d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision.

Le montant de l’indemnité d’occupation est fixé à une somme égale au montant du loyer et des charges au jour de la résiliation du bail, Monsieur X et Madame Y étant condamnés au paiement de cette somme jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes indemnitaires présentées par les preneurs

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En ce sens, le bailleur est notamment obligé :

• de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

• d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement,

• d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

A l’appui de leurs demandes indemnitaires, Monsieur X et Madame Y excipent de '[l']état de délabrement' de leur logement et se plaignent successivement de difficultés en lien avec le chauffage, la qualité de l’eau courante, la circulation de l’air puis retiennent l’existence d’infiltrations d’eau.

Pour démontrer leur préjudice, ils produisent en cause d’appel trois avis relatifs à des opérations d’expertise en cours s’agissant des infiltrations précitées (pièces n°4, 8 et 11.1 – Maître Z), différentes correspondances avec le bailleur concernant les difficultés de chauffage (pièces n°5, 12 – Maître Z) ainsi que deux photos (sans couleur) d’un compteur d’eau non identifiable (pièces n°27 et 27-1 – Maître Z).

En réplique, l’OPAC de la Savoie justifie du fait que Monsieur X et Madame Y ont bénéficié d’un logement neuf en 2010 (pièce n°14 – SCP Girard-Madoux et associés) et produit un

état des lieux témoignant de la qualité du bien donné à bail au 15 mars 2010. Toutefois, suite à des difficultés de chauffage avérées, le bailleur a effectivement fourni aux locataires différents équipements d’appoint mais a pris en charge les factures d’électricité subséquentes à titre commercial (pièce n°5, 7, 9 – Maître Z).

Par ailleurs, le bailleur produit un compte rendu de visite (Dalkia France) du logement de Monsieur X et de Madame Y, en date du 3 mai 2013, duquel il ressort que l’aération de l’appartement s’avère défectueuse en raison d’un mauvais usage de la bouche d’extraction de la cuisine empêchant une circulation suffisante de l’air et une évacuation normale de l’humidité ambiante (pièce n°21 – SCP Girard-Madoux et associés).

Concernant les difficultés d’infiltration, le bailleur justifie avoir mis en cause l’assurance dommage-ouvrage du constructeur et avoir fait réaliser une expertise en vue d’évaluer les dégâts existants dans chacun des lots (pièces n°4, 8, 9 et 11 – Maître Z), étant précisé que les griefs des preneurs ne sont étayés par aucun constat ni aucune photographie de sorte que leur préjudice personnel n’est pas démontré en l’espèce. En outre, le bailleur verse aux débats un courrier de mise en demeure du 10 septembre 2018, adressé à Monsieur X et à Madame Y, les sommant de bien vouloir laisser accès à leur logement suite à un dégât des eaux ayant endommagé un local d’activité situé au rez-de-chaussée (pièce n°11 – SCP Girard-Madoux et associés).

Enfin, l’OPAC de la Savoie justifie avoir adressé une proposition de relogement à ses locataires en 2015, lesquels n’ont pas donné suite à l’offre du bailleur (pièces n°15 et 16 – SCP Girard-Madoux et associés).

En conséquence, au regard des diligences du bailleur et de l’offre de relogement précitée, les fautes alléguées par le preneur ne sont pas démontrées. Dès lors, Monsieur X et Madame Y doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires respectives.

Sur les demandes annexes

Monsieur X et à Madame Y, qui succombent en appel, sont condamnés in solidum à verser la somme de 1 000 euros à l’OPAC de la Savoie au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sont en outre condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux et associés s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Réforme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Monsieur E X et Madame A Y de leur demande d’indemnisation,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du contrat de bail conclu le 10 février 2010 entre l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie, d’une part, et Monsieur E X et Madame A Y, d’autre part, relatif à un appartement sis […], […]', à Aix-les-Bains,

Ordonne l’expulsion de Monsieur E X et de Madame A Y ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamne Monsieur E X et Madame A Y à quitter les lieux sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard, pour une durée de 3 mois, ladite astreinte commençant à courir à l’issue d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision,

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges au jour de la résiliation du bail, et condamne au besoin Monsieur E X et Madame A Y au paiement de cette somme jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne in solidum Monsieur E X et Madame A Y à verser la somme de 1 000 euros à l’office public d’aménagement et de construction de la Savoie au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum Monsieur E X et Madame A Y aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux et associés s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ainsi prononcé publiquement le 07 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur F G,
Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.