COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 10 MARS 2022

N° 2022/ 91

Rôle N° RG 21/14208 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGB7

A Z

D X Z

C/

B Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP H-DAMAMME-LEONHARDT

SELARL NEMESIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de marseille en date du 13 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00552.

APPELANTS

Monsieur A Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021:012177 du 05/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant […]

représenté par M^e G H de la SCP H-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame D X Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-12176 du 05/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant […]

représentée par M^e G H de la SCP H-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME

Monsieur B Y, demeurant […]

représenté par M^e Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Chloé AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022

Signé par Madame Carole DAUX, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2019 à effet au premier juillet 2019, Monsieur B Y a donné à bail d’habitation à Madame D Z née X et Monsieur A Z un logement sis […], moyennant un loyer hors charge de 277,81 euros majoré d’une provision mensuelle sur charges de 80 euros.

Par acte d’huissier du 26 janvier 2021, Monsieur Y, alléguant d’un congé délivré le 02 août 2019 par ses locataires, les a fait assigner aux fins de le voir valider, de les déclarer occupants sans droit ni titre à l’issue du délai de préavis, d’ordonner leur expulsion et de les condamner à une indemnité d’occupation mensuel égale au montant du loyer actuel avec indexation, outre une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 13 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :
- validé le congé délivré le 02 août 2019 pour effet au 2 Novembre 2019,

- déclaré D J X et Z A occupants sans droit ni titre à compter de cette date,

- ordonné l’expulsion de D J X ct Z A et de tous

occupants de leur chef dans les conditions de l’article L 411'1 du Code des Procédures Civiles d’exécution des lieux sis […],

- condamné solidairemcnt D J X et Z A à payer à Y B la somme de 5762,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois d’avril 2021 inclus,

- fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 361,75 euros,

- condamné in solidum F X et Z A à payer à Y B une indemnité d’occupation mensuelle de 361,75 euros à compter du 3 novembre 2019 jusqu’à la libération complète des lieux,

- débouté Monsieur Y du surplus de ses demandes,

- condamné in solidum D J X et Z A à lui verser Y B la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le premier juge a estimé valide le congé délivré par les locataires trois mois avant l’échéance du bail conforme aux exigences de l’article 15-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Il a conclu qu’ils étaient devenus occupants sans droit ni titre à compter du 03 novembre 2019.

Ils les a condamnés à un arriéré locatif.

Le 07 octobre 2021, Monsieur et Madame Z ont relevé appel de tous les chefs de la décision, sauf celle qui consiste à rejeter le surplus des demandes de Monsieur Y.

Monsieur Y a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Par conclusions notifiées le 28 octobre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, Monsieur et Madame Z demandent à la cour :

- d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- de déclarer le congé nul et de nul effet pour être un faut,

subsidiairement,

- d’ordonner une expertise graphologique des signatures figurant au pied du congé du 02 août 2019 et désigner un expert afin de déterminer si les signatures figurant sur le congé du 02 août 2019 sont celles des époux Z,

- de rejeter les demandes de Monsieur Y,
- de condamner Monsieur Y à leur verser la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts,

- de condamner Monsieur Y à verser à leur conseil la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- de condamner Monsieur Y aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir.

Ils exposent n’avoir jamais été avisés de l’audience de première instance.

Ils contestent avoir délivré un congé. Ils soutiennent que le congé allégué par leur bailleur est un faux.

Ils précisent que Monsieur Y les avait embauchés pour faire des ménages dans de multiples logements mis en location saisonnières.

Ils notent que Monsieur Y a été placé en détention provisoire pour avoir commis des infractions.

Ils contestent devoir tout loyer et indiquent que Monsieur Y ne les a pas payés depuis leur embauche du premier juillet 2019. Ils notent que leur salaire, tel qu’il apparaît sur les bulletins de salaire, correspond au montant du loyer.

Ils sollicitent des dommages et intérêts, reprochant à Monsieur Y d’avoir profité de leur vulnérabilité, précisant qu’ils sont sans revenu, en situation administrative 'délicate’ et qu’ils ont trois enfants mineurs à charge. Ils relèvent que la procédure qu’il a intentée est abusive et qu’il s’est rendu coupable d’une escroquerie au jugement.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 20 janvier 2022.

MOTIVATION

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut donner congé à n’importe quel moment, sous réserve de respecter un délai de préavis.

Madame X et Monsieur Z contestent être les auteurs du congé daté du 02 août 2019 pour le 02 novembre 2019.

Le congé dactylographié qu’aurait délivré les locataires, annexé à la sommation de quitter les lieux du 02 novembre 2020, a été effectué sur le même logiciel de gestion de biens immobiliers qu’a utilisé Monsieur Y pour l’établissement du contrat de bail. Il n’est pas annexé à cette sommation d’avoir à quitter les lieux l’accusé de réception qu’aurait dû recevoir Monsieur Y.

Par ailleurs, les locataires, qui auraient donc donné congé un mois après leur entrée dans les lieux et qui auraient dû partir en novembre 2019, sont en réalité restés dans les locaux après l’effet du congé allégué; ce n’est qu’en novembre 2020 que le bailleur a sollicité leur départ, après leur avoir délivré des quittances postérieures à la date d’effet du congé invoqué; la dernière quittance a été faite pour la période du 05 juin 2020 au 04 juillet 2020.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que Madame X et Monsieur Z seraient les auteurs de ce congé qui ne peut en conséquence être validé. Il convient de le déclarer nul. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la dette locative

Madame X et Monsieur Z n’indiquent pas que leur logement serait un logement de fonction. Ils ont signé un contrat de location et revendiquent leur qualité de locataire.

Ils estiment ne pas avoir à payer leur loyer car ils n’auraient pas été payés par Monsieur Y dans le cadre d’un contrat de travail qui les lie.

S’il est exact que le montant du loyer correspond très exactement au montant du bulletin de paie délivré à Madame X (étant précisé que ces bulletins, datés du 12 avril 2021, pour les périodes de juillet 2019 à octobre 2019 font état d’un salaire net imposable de 357,51 euros mais mentionnent '0" au titre du net à payer avant impôt), il appartiendra à Madame X et Monsieur Z de saisir la juridiction compétente pour traiter des difficultés pouvant exister dans le cadre d’une relation de travail les liant à Monsieur Y. Il ressort d’une mise en demeure du 16 avril 2021 qu’il ont adressée à Monsieur Y, qu’ils n’auraient pas été payés pour la période du premier novembre 2019 au 28 février 2020. Ils ne peuvent soulever une exception d’inexécution du paiement de leur loyer au motif qu’ils n’auraient pas été payés de leur salaire.

Ils justifient s’être vu remettre des quittances de loyers pour la période courant jusqu’au 04 juillet 2020.

Ils sont tenus, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, de payer leur loyer et charges aux termes convenus. Il leur appartient, en application de l’article 1353 du code civil, de démontrer qu’ils ont versé leur loyer pour la période postérieure au mois de juillet 2020, ce qu’ils ne font pas.

La demande de Monsieur Y en première instance concernant une période qui s’arrêtait en avril 2021.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame X et Monsieur Z à verser à Monsieur B Y la somme de 3617, 50 euros, au titre d’un arriéré locatif courant du mois de juillet 2020 au mois d’avril 2021 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La procédure intentée par Monsieur Y tendant à voir déclarer Madame X et Monsieur Z occupants sans droit ni titre alors que ces derniers ne sont manifestement pas les auteurs du congé est abusive. Elle leur a créé un préjudice certain alors qu’ils sont parents de trois jeunes enfants et dans une situation professionnelle très précaire. Ce préjudice sera intégralement réparé par la somme de 2500 euros.

Monsieur Y sera en conséquence condamné à leur verser cette somme.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur Y est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale, une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Il convient de condamner Monsieur Y à verser à Maître G H la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a mis les dépens à la charge de Madame X et Monsieur Z et en ce qu’ils les a condamnés in solidum à verser la somme de 500 euros à Monsieur Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

INFIRME le jugement,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DIT que le congé daté du 02 août 2019 n’est pas valable et le DÉCLARE nul,

REJETTE la demande de Monsieur B Y tendant à voir déclarer Monsieur A Z et Madame D X épouse Z occupants sans droit ni titre à compter 03 novembre 2019 du logement situé […],

CONDAMNE Monsieur B Y à verser à Monsieur A Z et Madame D X la somme de 2500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE solidairement Monsieur A Z et Madame D X à verser à Monsieur B Y la somme de 3617, 50 euros, au titre d’un arriéré locatif courant du mois de juillet 2020 au mois d’avril 2021 inclus,

CONDAMNE Monsieur B Y à verser à Maître G H la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur B Y aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,