COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Janvier 2023

N° RG 21/00401 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GUGP

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 22 Octobre 2020

Appelante

Mme [P] [G]

née le 08 Mars 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Représentée par la SELARL CABINET COMBAZ, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. [V] [O]

né le 21 Juin 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Sans avocat constitué

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Octobre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 novembre 2022

Date de mise à disposition : 17 janvier 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Claire STEYER, Vice Présidente placée, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

— M^me Claire STEYER, Vice-présidente placée,

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Faits et prétentions

Suivant acte authentique en date du 28 juillet 2016 établi par Me [F], notaire à [Localité 3], M. [V] [O] a vendu à Mme [P] [G] une maison sise à [Localité 6], moyennant paiement de la somme de 935.000 euros, dont 890.000 euros correspondant au bien immobilier.

Mme [P] [G], s’étant rendu compte que la piscine était fuyarde, a fait intervenir la société AAP le 6 septembre 2016, afin de rechercher les fuites.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2016, Mme [P] [G] a écrit à l’agence immobilière des Damiers, intervenue dans le cadre de la vente, pour l’informer d’un désordre survenant par temps de pluie dans une pièce servant de remise et située en contre-bas du séjour.

Par courrier signifié à étude d’huissier, et converti en procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [P] [G] a signifié à M. [V] [O] l’existence des deux désordres. Ayant eu connaissance de la nouvelle adresse de M. [V] [O], elle lui a ensuite envoyé le courrier par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 octobre 2016.

Mme [P] [G] a fait réaliser des travaux conservatoires.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 octobre 2016, Mme [P] [G] a mis en demeure M. [V] [O] de prendre en charge les travaux conservatoires réalisés, ce que ce dernier a refusé.

Par ordonnance en date du 3 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry, saisi par Mme [P] [G], a ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnances des 23 mai 2017 et 25 juillet 2017, l’expertise a été étendue à de nouveaux désordres affectant la charpente de la terrasse extérieure et la piscine.

L’expert M. [Z] a déposé son rapport définitif le 2 mars 2018.

Un protocole d’accord a été signé entre les parties, le 13 août 2018.

Constatant de nouveaux désordres, Mme [P] [G] a de nouveau saisi le juge des référés. Par ordonnance en date du 29 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry, a ordonné une nouvelle expertise judiciaire.

L’expert M. [D] a rendu son rapport définitif le 8 novembre 2019.

Par acte en date du 18 février 2020, Mme [P] [G] a fait assigner M. [V] [O] devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins de résolution du protocole d’accord, et d’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement rendu le 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— débouté Mme [P] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté Mme [P] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [G] aux entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclaration au Greffe en date du 24 février 2021, Mme [P] [G] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Ecritures et prétentions des parties

Par dernières écritures en date du 25 février 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [P] [G] demande à la cour de :

— réformer le jugement du 22 octobre 2020,

— prononcer la résolution du protocole d’accord signé entre les parties le 13 août 2018, sauf concernant les désordres affectant la piscine qui ont fait l’objet d’un règlement mettant fin au litige,

— déclarer M. [V] [O] responsable des désordres et préjudices subis par Mme [P] [G],

— le condamner au paiement des sommes suivantes :

— celle de 409,33 euros au titre des frais conservatoires restant à charge,

— celle de 58.429,65 euros (55.494,60 euros HT + TVA 10% -2.614,41 euros) au titre de la réparation des désordres d’infiltrations d’eau et de leurs conséquences dommageables,

— celle de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— celle de 17.353,60 euros (15.775 euros HT + TVA 10 %)

— condamner M. [V] [O] à payer à Mme [P] [G] une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens, y compris les frais d’expertises de MM. [Z] et [D].

Mme [P] [G] soutient que :

' elle est fondée à solliciter la résolution du protocole d’accord puisqu’il n’a pas été exécuté par M. [V] [O] s’agissant des infiltrations, et que M. [V] [O] n’apporte pas la preuve qu’il ait obtenu son accord pour la substitution d’entreprise chargée de la reprise des désordres,

' il en découle que les parties seront remises en l’état où elles se trouvaient avant la signature du protocole, à l’exclusion des désordres liés à la piscine, M. [V] [O] ayant exécuté ses obligations sur ce point,

' elle est fondée à solliciter des dommages et intérêts pour la résolution du protocole, au regard du fait que l’entreprise choisie unilatéralement par M. [V] [O] a réalisé les travaux au mépris des règles de l’art, en dégradant des ouvrages sur lesquels il n’avait pas à intervenir, sans même qu’elle puisse bénéficier d’une couverture assurantielle, et du fait qu’en l’absence de facture, aucune réception des travaux n’a pu être réalisée, ces éléments constituant la faute commise par M. [V] [O], si bien qu’il doit être condamné à régler les réparations liées aux infiltrations, ou à tout le moins à l’aggravation des désordres et aux dégradations commises par l’entreprise,

' une fois la résolution prononcée, il conviendra de constater que M. [V] [O] est responsable des désordres tant sur le fondement des vices cachés ( article 1641 du code civil) que sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

' s’agissant des vices cachés, M. [V] [O] est un professionnel de l’immobilier, qui ne peut donc se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, et il connaissait l’existence des désordres, et les a tus, les désordres sont antérieurs à la vente, et rendent l’immeuble impropre à sa destination,

' en outre, la mauvaise foi du vendeur étant établie, M. [V] [O] sera également condamné à des dommages et intérêts,

' subsidiairement, elle est fondée à solliciter une réduction du prix pour dol, ou des dommages et intérêts sur le fondement délictuel, ou à engager une action sur l’obligation contractuelle de délivrance conforme du vendeur,

' s’agissant de la garantie décennale, M. [V] [O] est réputé constructeur de l’ouvrage, les désordres sont imputables aux travaux réalisés par M. [V] [O] et présentent une gravité décennale,

' sur la base de l’ensemble de ces éléments, Mme [P] [G] est bien fondée à solliciter des sommes au titre des travaux conservatoires, des travaux de reprise des infiltrations, du préjudice de jouissance, et de la reprise des dégradations causées par l’entreprise mandatée par M. [V] [O], déduction faite des sommes déjà versées par M. [V] [O] dans le cadre du protocole.

Malgré la signification de la déclaration d’appel et des conclusions intervenues par acte du 22 avril 2021 à étude, M. [V] [O] n’a pas constitué avocat en cause d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 3 octobre 2022 a clôturé l’instruction de la procédure.

MOTIFS et DECISION

1 ' Sur la résolution du protocole d’accord signé le 13 août 2018

Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à venir. Ce contrat droit être rédigé par écrit.

Aux termes de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il est toutefois de principe que l’autorité de la chose jugée s’attachant à la transaction n’empêche pas la partie qui se plaint de l’inexécution par l’autre partie de l’une des obligations mises à sa charge par le protocole d’accord de solliciter la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, Mme [P] [G] sollicite la résolution du protocole d’accord, sauf concernant les désordres affectant la piscine.

Il ressort du protocole transactionnel signé le 13 août 2018 que :

' M. [V] [O] s’est engagé à prendre en charge le total des réparations au titre des désordres affectant la piscine, à hauteur de 10.624,80 euros TTC, dans une partie intitulée « sur la reprise des désordres affectant la piscine ».

' M. [V] [O] s’est engagé, s’agissant des infiltrations, « à prendre en charge l’intervention de la société Sy Techni Bâtiment, qui sera réalisée au cours du mois de septembre 2018. M. [V] [O] fera son affaire personnelle du règlement de la facture d’intervention de la société Sy Techni Bâtiment, laquelle sera établie au nom de Mme [P] [G], avec la mention acquittée. Les attestations d’assurance de la société Sy Techni Bâtiment sont également remises à Mme [P] [G]. » Par ailleurs, M. [V] [O] a accepté « de prendre en charge une partie des conséquences dommageables des infiltrations, à hauteur de 2.614,41 euros TTC. » L’ensemble de ces engagements est contenu dans une partie du protocole intitulée « sur la reprise de la cause des infiltrations » ;

' M. [V] [O] s’est engagé à prendre en charge une partie des frais engagés par Mme [P] [G], à hauteur de 3.441,33 euros TTC, dans une partie du protocole intitulée « sur les frais engagés par Mme [P] [G] ».

' Il s’est engagé enfin à verser à Mme [P] [G] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dans une partie du protocole intitulée « sur les frais irrépétibles ».

Mme [P] [G] ne conteste pas que M. [V] [O] a réglé 18.180,54 euros au titre des différentes sommes exposées plus haut, soit 10.624,80 euros au titre des travaux de reprise de la piscine, 2.614,41 euros au titre des infiltrations, 3.441,33 euros au titre des frais engagés par Mme [P] [G] et 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, elle expose qu’il n’a pas respecté le protocole d’accord s’agissant de la reprise des infiltrations, en ce qu’il a fait intervenir une autre entreprise que celle prévue dans le protocole d’accord, ce qui justifie sa demande de résolution partielle du contrat.

A ce sujet, il doit être relevé que le rapport d’expertise rédigé par M. [D] le 8 novembre 2019 relève que c’est la société Rudi Investmob qui est intervenue à la demande de M. [V] [O] pour réaliser les travaux de reprise au titre des infiltrations.

Mme [P] [G] indique n’avoir jamais été informée de ce changement dans l’entreprise chargée de la réalisation des travaux de reprise, et n’avoir donc jamais donné son accord à cette substitution d’entreprise.

Il doit être relevé que le protocole d’accord est clair s’agissant de l’entreprise intervenant au titre des travaux de reprise des infiltrations, puisque la société Sy Techni Bâtiment y est expressément mentionnée. Le protocole d’accord ayant force obligatoire entre les parties, M. [V] [O] ne pouvait, de son propre chef, et sans avoir obtenu l’accord de Mme [P] [G], décider de substituer à la société Sy Techni Bâtiment une autre société de son choix. Aucune des pièces fournies aux débats, ou dans le cadre du rapport d’expertise, ne vient démontrer que M. [V] [O] aurait obtenu l’accord de Mme [P] [G] pour ce changement de prestataire.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté que M. [V] [O] a manqué à ses obligations dans le cadre du protocole d’accord. Ce manquement doit être qualifié de grave, eu égard aux conséquences dommageables très importantes, relevées par le rapport d’expertise, et qui seront examinées plus avant, qu’a entraînées l’intervention de la société Rudi Investmob.

Dans ces conditions, et dans la mesure où le protocole d’accord constitue un contrat, Mme [P] [G] est fondée à solliciter la résolution de ce dernier. Sa demande s’analyse comme une demande de résolution partielle du contrat, en ce qu’elle ne concerne pas les désordres relatifs à la piscine.

Il doit toutefois être relevé que ce protocole d’accord constitue un contrat dont « les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat », ce que ne conteste d’ailleurs par Mme [P] [G], puisqu’elle ne sollicite pas la résolution du contrat s’agissant des désordres liés à la piscine.

La demande de résolution sera donc qualifiée, aux termes de l’article 1229 du code civil, de demande de résiliation.

Il doit être relevé que M. [V] [O] a rempli les obligations mises à sa charge dans le cadre du protocole d’accord :

' s’agissant du désordre relatif à la piscine, puisqu’il a réglé la somme de 10.624,80 euros,

' s’agissant des frais engagés par Mme [P] [G], puisqu’il a réglé la somme de 3.441,33 euros,

' s’agissant des frais irrépétibles puisqu’il a réglé la somme de 1.500 euros.

Dans ces conditions, la résiliation du protocole ne sera prononcée que s’agissant de la reprise de la cause des infiltrations.

La résiliation sera prononcée à la date de l’assignation, soit le 18 février 2020, et elle sera prononcée aux torts exclusifs de M. [V] [O], dans la mesure où il est établi que cette résiliation résulte de l’inexécution grave par ce dernier de ses obligations.

La décision sera donc infirmée sur ce point.

2 ' Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

' sur la réparation des désordres d’infiltration d’eau

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de M. [D] en date du 8 novembre 2019 que le devis produit par la société Sy Techni Bâtiment était conforme aux prescriptions faites par le premier expert mandaté, M. [Z], que ce devis a ensuite été repris par la société Rudi Investmob, mandatée par M. [V] [O], si bien qu’il était conforme aux prescriptions faites par l’expert, et que la réalisation des travaux aurait donc dû mettre fin aux problèmes d’infiltration.

Toutefois, l’expert note que les travaux réalisés par la société Rudi Investmob ne sont pas conformes en ce qu’il est constaté : « une absence d’étanchéité, des drains mal posés avec absence de raccordement, une absence de cunette en fond de fouille, un delta MS mal posé, des descentes d’eau non raccordées, et des réseaux EP non posés ».

Il ressort de ces constatations, non contestées par les parties, que la société Rudi Investmob a mal exécuté les travaux qu’elle devait réaliser au titre de la reprise des désordres d’infiltration d’eau.

L’expert ajoute que les travaux réalisés par cette société « ne sont pas conformes aux règles de l’art, qu’ils ne respectent pas les normes et DTU en vigueur », et même, qu’ils ne « sont pas dignes d’un professionnel. »

Il doit être relevé que M. [V] [O], dans le cadre du protocole d’exécution, s’est engagé à prendre en charge l’intervention de la société Sy Techni Bâtiment, mais a mandaté, sans avoir reçu l’accord par Mme [P] [G], la société Rudi Investmob.

Il a donc commis une faute à l’origine de la mauvaise exécution du contrat.

Dans ces conditions, et alors que Mme [P] [G] subit un préjudice conséquent du fait de la mauvaise exécution des travaux, il doit être condamné à des dommages et intérêts correspondant au montant des travaux de reprise.

L’expert a chiffré le montant de ces travaux à 55.494,60 euros HT, soit 61.044,06 euros TTC, l’expert préconisant de réaliser des travaux de cuvelage du mur extérieur de la cave, en plus des travaux préconisés en 2018 par l’expert M. [Z], et chiffrant en outre des travaux de reprise au titre des dégâts causés par les infiltrations successives.

Le montant des réparations n’a pas été contesté dans le cadre de l’expertise.

Mme [P] [G] sollicite le paiement de cette somme, déduction faite des 2.614,41 euros réglés par M. [V] [O] dans le cadre du protocole transactionnel, soit 58.429,65 euros.

M. [V] [O] sera donc condamné à régler à Mme [P] [G] la somme de 58.429,65 euros au titre de la réparation des désordres d’infiltration d’eau.

' Sur la réparation au titre des dégradations

L’expert M. [D], expose dans son rapport que les travaux réalisés par la société Rudi Investmob ont engendré des dégâts sur d’autres ouvrages, à savoir : « une dégradation importante de la cour, une dégradation de la façade (coup de godet mini-pelle), une dégradation en toiture (arrachement des bandeaux et dégradation des gouttières), et un arrachement de couvertines du muret. »

Il se déduit de ce rapport que la société Rudi Investmob a donc réalisé des dégradations sur le bâtiment de Mme [P] [G] lorsqu’elle a réalisé les travaux.

Il doit là encore être relevé que M. [V] [O] a commis une faute en mandatant de sa propre initiative la société Rudi Investmob, cette faute étant à l’origine de la mauvaise exécution du contrat.

Mme [P] [G] subit un dommage conséquent du fait des dégradations faites au cours de l’exécution des travaux de reprise, dommage qui trouve sa cause dans la faute commise par M. [V] [O].

L’expert chiffre les travaux de reprise à ce titre à 15.776 euros HT, soit 17.353,60 euros TTC.

Le montant des réparations n’a pas été contesté dans le cadre de l’expertise.

Mme [P] [G] sollicite le paiement de cette somme.

Au regard des éléments susvisés, M. [V] [O] doit être condamné à régler à Mme [P] [G] la somme de 17.353,60 euros au titre des dégradations complémentaires.

' sur le préjudice de jouissance

En n’exécutant pas ses obligations dans le cadre du protocole transactionnel, M. [V] [O] a commis une faute, ainsi que relevé plus haut.

Du fait de la mauvaise exécution des travaux, et donc de la persistance des infiltrations, dont il doit être rappelé que le premier expert avait indiqué qu’elles rendaient l’ouvrage impropre à sa destination, ce qui témoigne de leur ampleur, mais également du fait des dégradations complémentaires, Mme [P] [G] a subi un préjudice de jouissance, qui est en lien direct avec la faute commise pas M. [V] [O].

La somme de 5.000 euros sollicitée par Mme [P] [G] à ce titre est adaptée à l’ampleur du préjudice subi, et au fait que la jouissance du bien a été obérée pendant plusieurs années.

M. [V] [O] sera donc condamné à régler à Mme [P] [G] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

' Sur la demande au titre des frais conservatoires restant à charge

Mme [P] [G] sollicite que lui soit allouée la somme de 409,33 euros, correspondant à la différence entre la somme qu’elle a effectivement réglée au titre des travaux conservatoires, et la somme que M. [V] [O] lui a réglée à ce titre dans le cadre du protocole transactionnel.

Sur ce,

Aux termes de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, il doit être rappelé que le contrat a fait l’objet d’une résiliation partielle, ne portant que sur les infiltrations.

Il a été constaté plus avant que M. [V] [O] avait rempli ses obligations dans le cadre de ce protocole s’agissant des frais liés aux travaux conservatoires.

Dans ces conditions, au regard de la bonne exécution du protocole sur ce point, l’article 2052 du code civil s’oppose à ce que Mme [P] [G] obtienne réparation à ce titre.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

3 – Sur les dépens et sur la demande d’indemnité procédurale

M. [V] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise de Messieurs [Z] et [D].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [G] l’ensemble de ses frais irrépétibles ; l’équité commande de faire droit à sa demande à hauteur de la somme de 3.000 euros.

En conséquence, M. [V] [O] sera condamné à payer à Mme [P] [G] la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation partielle du protocole d’accord signé le 13 août 2018, uniquement s’agissant des infiltrations, au 18 février 2020, et ce aux torts exclusifs de M. [V] [O],

Condamne M. [V] [O] à régler à Mme [P] [G] :

' la somme de 58.429,65 euros (cinquante-huit mille quatre cent vingt-neuf euros et soixante-cinq cents) au titre des travaux de reprise des désordres d’infiltration,

' la somme de 17.353,60 euros (dix-sept mille trois cent cinquante-trois euros et soixante cents) au titre des dégradations complémentaires,

' la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre du préjudice de jouissance,

Condamne M. [V] [O] aux dépens de première instance, en ce inclus les frais d’expertises judiciaires de MM. [Z] et [D],

Déboute Mme [P] [G] de ses plus amples demandes,

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [O] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne M. [V] [O] à payer à Mme [P] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le

à

la SELARL CABINET COMBAZ

Copie exécutoire délivrée le

à

la SELARL CABINET COMBAZ