MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Décembre 2024

N° RG 21/01045 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GWOT

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 01 Avril 2021

Appelante

S.C.I. VAL SESIA, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par M^e Marie ALSOUFI, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimé

M. [P] [D]

né le 29 Juin 1953, demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL ALAGY BRET ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 01 Juillet 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 septembre 2024

Date de mise à disposition : 17 décembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SCI Val Sesia est propriétaire à [Localité 5] d’une maison et d’un terrain avec garage occupé par M. [P] [D] selon convention d’occupation précaire en date du 1er novembre 2014.

Le 4 juin 2015, la SCI Val Sesia a conclu avec M. [D] un compromis de vente portant sur la maison et le terrain pour un montant de 1 400 000 euros.

Puis les 4 et 24 novembre 2016 seront signés entre les mêmes parties deux compromis, l’un concernant la maison pour un prix de 1 000 000 euros et le second concernant le terrain pour un prix de 400 000 euros.

Ces ventes n’ont pas abouti.

M. [D] ayant continué à occuper le garage, la SCI Val Sesia a diligenté une procédure d’expulsion toujours pendante devant le juge des contentieux de la protection de Thonon-les-Bains.

Par acte d’huissier du 15 juin 2020, M. [D] a assigné la SCI Val Sesia devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment aux fins de voir ordonner l’exécution des compromis à hauteur de 600 000 euros, conformément au compromis conclu avec un tiers, outre l’allocation des deux clauses pénales prévues dans les compromis, à savoir 50 000 euros pour la maison et 20 000 euros pour le terrain.

Par jugement réputé contradictoire du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Condamné la SCI Val Sesia à payer à M. [D] :

— la somme de 70 000 euros en application des deux clauses pénales contenues dans les compromis de vente,

— débouté M. [D] du surplus.

— Condamné la SCI Val Sesia à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les engagements pris par la SCI Val Sesia au terme des deux compromis de vente signés le 4 et 24 novembre 2016 n’ont pas été respectés par cette dernière ;

Cette inexécution entraîne l’application des clauses pénales prévues au contrat, à savoir 50 000 euros concernant la maison et 20 000 euros concernant le compromis sur le terrain ;

Cependant le tribunal ne peut dire et juger que ces compromis de vente doivent s’exécuter comme le demande le requérant tout en modifiant le prix, condition essentielle du contrat, qui avait été convenu à l’époque.

Par déclaration au greffe du 14 mai 2021, la SCI Val Sesia a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il a débouté M. [D] du surplus.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 27 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Val Sesia sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer caduques les promesses de vente des 4 et 24 novembre 2016 portant sur les biens immobiliers lui appartenant ;

A titre principal,

— Déclarer que les conditions de mise en 'uvre des clauses pénales prévues dans les promesses de vente des 4 et 24 novembre 2016 ne sont pas remplies ;

A titre subsidiaire,

— Réduire le montant des pénalités auxquelles elle pourrait être condamnée à payer à M. [D] à la somme de 1 euro symbolique ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [D] à lui payer la somme de 14 000 euros en application de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la Promesse Pavillon de vente des 4 et 24 novembre 2016;

— Condamner M. [D] à lui payer la somme de 550 000 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait du refus de réitérer la vente ;

— Condamner M. [D] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d’agir ;

— Condamner M. [D] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^me Alfousi, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Val Sesia fait notamment valoir que :

à défaut de réalisation d’une seule des conditions suspensives figurant dans les promesses, les promesses seraient caduques, or, ces conditions suspensives n’ont pas été remplies, et cette inexécution est exclusivement imputable à M. [D] ;

M. [D] n’a jamais versé la somme de 14 000 euros, et encore moins dans le délai imparti expirant le 31 décembre 2016, la promesse pavillon est donc caduque depuis le 1er janvier 2017 ;

M. [D] n’a pas obtenu de permis de construire purgé des recours dans le délai de 16 mois qui lui était imparti par la promesse garage, la promesse garage est donc caduque depuis le 25 mars 2018 ;

dès lors que les deux promesses de vente des 4 et 24 novembre 2016 sont caduques, M. [D] ne saurait en exiger l’exécution forcée ;

elle a résilié le compromis de vente par courrier recommandé du 6 août 2019 ;

M. [D] ne justifie d’aucun préjudice, et encore moins d’un lien de causalité entre la prétendue faute qui aurait été commise par la SCI Val Sesia et le préjudice qu’il prétend avoir subi ;

les clauses pénales sont inapplicables compte tenu de l’absence de mise en demeure préalable ;

M. [D] a manqué à ses obligations en refusant de réitérer la vente et de payer l’indemnité d’immobilisation.

Par dernières écritures du 3 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [D] demande à la cour de :

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Thonon les Bains du 1er avril 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné la SCI Val Sesia à payer la somme de 70 000 euros en application des deux clauses pénales contenues dans les compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 ;

Et statuant à nouveau de ces chefs,

A titre principal,

— Juger que la vente de la maison d’habitation et du garage objet des compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 régularisés entre la SCI Val Sesia et lui est parfaite ;

— Ordonner l’exécution forcée des compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir par la partie la plus diligente et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— Déclarer que l’arrêt de la présente cour à intervenir tiendra lieu d’acte de vente constatant le transfert de propriété des biens immobiliers entre les parties à la date la plus tardive de signature des compromis de vente litigieux, soit le 24 novembre 2016 ;

— Ordonner la publication de la décision à intervenir auprès du Service de publicité foncière compétent à la charge de la SCI Val Sesia ;

— Condamner la SCI Val Sesia à lui payer la somme de 550 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner la compensation de cette condamnation avec le prix de 1 400 000 euros qu’il devra verser à la SCI Val Sesia en exécution des compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la SCI Val Sesia à lui payer la somme de 550 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Confirmer, en outre, la décision de première instance en ce qu’elle a condamné la SCI Val Sesia à lui payer la somme de 70 000 euros en application des deux clauses pénales contenues dans les compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 ;

— Juger que la vente du garage objet du compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 régularisé entre la SCI Val Sesia et lui est parfaite ;

— Ordonner l’exécution forcée du compromis des 4 et 24 novembre 2016 portant sur la parcelle cadastrée à la section B sous le numéro [Cadastre 1], au lieudit « [Adresse 2] », d’une contenance totale de 18a 30ca sus laquelle est édifiée le garage, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir par la partie la plus diligente et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— Déclarer que l’arrêt de la présente cour à intervenir tiendra lieu d’acte de vente constatant le transfert de propriété des biens immobiliers entre les parties à la date la plus tardive de signature des compromis de vente litigieux, soit le 24 novembre 2016 ;

— Ordonner la publication de la décision à intervenir auprès du service de publicité foncière compétent à la charge de la SCI Val Sesia ;

— Condamner la SCI Val Sesia à lui payer la somme de 250 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner la compensation de cette condamnation avec le prix de 400 000 euros qu’il devra verser à la SCI Val Sesia en exécution des compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI Val Sesia à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel liquidés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M. [N], avocat.

Au soutien de ses prétentions, M. [D] fait notamment valoir que :

L’ensemble des demandes de réitérations formulées par la SCI Val Sesia à son égard portent sur un compromis de vente dont les parties ont opéré novation par les deux compromis des 4 et 24 novembre 2016 ;

A la date prévue dans les compromis des 4 et 24 novembre 2016, la condition suspensive était levée et la réitération aurait tout à fait pu être réalisée dans le délai des 16 mois prévus dans les compromis des 4 et 24 novembre 2016 ;

Aucune demande de réitération des actes des 4 et 24 novembre 2016 ne lui a été adressée ni par LRAR ni par acte extrajudiciaire par la SCI Val Sesia et aucune renonciation à poursuivre la vente objet de ces compromis ne lui a, non plus, été adressée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 1er juillet 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. une ordonnance du 9 juillet 2024 a révoqué l’ordonnance de clôture. L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 septembre.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la caducité des compromis de vente

L’article 1582 du code civil dispose 'la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.' L’article 1583 précise 'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.'

L’article 1304-6 du même code prévoit 'L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas mois aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.'

Plusieurs actes ont été signés entre les parties :

— compromis de vente du 4 juin 2015, prévoyant la vente par la société Val Sesia à M. [P] [D] d’un pavillon avec jardin et petit chalet de bois et garage, inscrits au cadastre de [Localité 5] section B n°[Cadastre 1], [Adresse 2], au prix de 1 400 000 euros, avec condition suspensive d’obtention du permis de construire dans le délai d’un an, réitération prévue avant le 4 juillet 2016, et clause pénale de 140 000 euros ;

— avenant à un compromis de vente signé les 28 juillet et 9 août 2016 prolongeant les délais d’obtention du permis de construire purgé des recours, et le délai de réitération, au 15 septembre 2016, et prévoyant le versement d’une indemnité de 14 000 euros, en sus du prix de vente, au plus tard le 15 septembre 2016, et indiquant que cette somme resterait acquise à titre d’indemnité et de clause pénale dans le cas où la vente ne serait pas réitérée à la date convenue;

— compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016, prévoyant la vente du pavillon et jardin avec petit chalet de bois, correspondant au lot A à prendre dans la parcelle B n°[Cadastre 1], au prix de 1 000 000 euros, avec clause pénale de 50 000 euros, avec réitération avant le 31 décembre 2016, et indemnité de 14 000 euros prévue à la charge de l’acquéreur et au profit du vendeur, payable avant la date du 31 décembre 2016 ;

— compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016, correspondant au garage, lot B, surplus de la parcelle B n°[Cadastre 1], au prix de 400 000 euros avec condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé des recours et retraits au plus tard dans les 16 mois des présentes, avec réitération au plus tard dans les 17 mois des présentes, avec clause pénale de 20 000 euros.

Les compromis des 4 et 24 novembre 2016 n’ont fait que reprendre les termes du compromis du 4 juin 2015, en scindant la vente de l’intégralité de la parcelle B n°[Cadastre 1] en deux, la première vente lot A (pavillon) prévoyant une indemnité d’immobilisation et la seconde vente du lot B (garage) étant soumise à la condition suspensive prévue dans le compromis 'originaire'. Il était également prévu une réduction de moitié la clause pénale et une prolongation du délai de réitération des actes authentiques, pour autant, force est de constater qu’il n’y a pas eu novation des obligations principales des parties, puisqu’une vente de l’intégralité de la parcelle B n°[Cadastre 1] était prévue, au prix global de 1 400 000 euros.

Par sommation du 13 juin 2019, la société Val Sesia a mis en demeure M. [P] [D] d’avoir, 'sous quinze jours à compter de la date du présente acte, prendre contact avec Me [Z] [S], notaire des vendeurs, domicilié (…) Afin de fixer un rendez-vous de signature pour la réitération de l’acte de vente, conformément aux stipulations du compromis de vente régularisé le 4 juin 2015 et de son avenant en date des 28 juillet et 9 août 2016". Par attestation du 5 août 2019, Me [Z] indique concernant le dossier de vente 'qu’à ce jour, aucune suite n’a été donnée par M. [D], ni par son conseil, Me [L], notaire chargé de rédiger et recevoir l’acte de vente ou le procès-verbal de carence à défaut, compte tenu du lieu de situation du bien et des règles contenues dans le règlement national des notaire de France.'

Il est certain que la sommation du 13 juin 2019 de Me [V] visait le compromis du 4 juin 2015, mais non les compromis du 4 et 24 novembre 2016 qui ont produit novation du premier, ce dont M. [D] prend argument pour solliciter exécution forcée des compromis de 2016. Toutefois, ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, les compromis de 2016 portaient sur les mêmes biens et le même prix global que le compromis de 2015, les seules différences portant sur le report du délai de réitération, la clause pénale et une indemnité d’immobilisation.

Dès lors, la condition suspensive des compromis signés en 2016 est défaillie par la faute de M. [P] [D] qui :

— a omis de payer l’indemnité d’immobilisation prévue dans le compromis 'pavillon’ malgré sommation du 13 juin 2019 de Me [V] ;

— n’a pas donné suite au courrier de Me [Z] du 22 mars 2017 et ne s’est pas présenté 'au rendez-vous de signature convenu le 18 avril 2017, rendez-vous annulé en raison du retard dans le financement de l’acquéreur', selon attestation de Me [Z] précitée ;

— n’a pas fourni d’informations à ses cocontractants, alors qu’il avait obtenu le 19 avril 2018 un jugement du tribunal administratif de Grenoble purgeant les recours contre le permis de construire obtenu le 18 février 2016, soit potentiellement dans le délai permettant la réitération de l’acte de vente du 'garage’ ;

— n’a pas donné suite à la sommation de réitérer l’acte de vente devant notaire du 13 juin 2019.

En conséquence, M. [P] [D] ne peut aujourd’hui solliciter la réitération forcée de la vente des lots A et B issus de la division de la parcelle B n°[Cadastre 1], au prix respectivement de 1 000 000 et 400 000 euros, alors qu’il a précédemment refusé de signer la vente de l’entière parcelle B n°[Cadastre 1] au prix de 1 400 000 euros. C’est à bon droit que la société Val Sesia a indiqué par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 août 2019 à M. [P] [D] que 'conformément aux stipulations du compromis de vente du 5 juin 2015, la sci Val sesia renonce expressément, par la présente, à poursuivre l’exécution de la vente’ et a considéré implicitement, mais sans équivoque, le compromis du 5 juin 2015, et les compromis du 4 et 24 novembre 2016 ayant pris la suite pour la vente des mêmes biens immobiliers, comme caduques.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de prononcé de la vente forcée de la parcelle B n°[Cadastre 1] au prix de 600 000 euros, et de la même façon, M. [D] sera débouté de sa demande de prononcé de la vente forcée de la parcelle B n°[Cadastre 1] au prix de 1 400 000 euros.

II- Sur l’application des clauses pénales

L’article 1231-5 du code civil dispose 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

Les compromis des 4 et 24 novembre 2016 comportaient tous deux une clause pénale libellée ainsi : 'au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de cinquante mille euros (50 000,00 eur) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.'

Il est établi que les compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 portant sur le lot A et le lot B, issus de la division de la parcelle B n°[Cadastre 1] n’ont pas été réitérés par la faute de M. [P] [D]. En effet, sur les deux lots, l’intimé a opposé un refus de se rendre chez le notaire, alors que la société Val Sesia n’avait pas pris l’initiative de se prévaloir de l’arrivée du terme des promesses, ni de la défaillance de la clause suspensive conclue au bénéfice de l’acquéreur.

La demande de l’intimé de condamnation de l’appelante aux clauses pénales incluses dans les deux compromis, soit 50 000 euros pour le lot A, ainsi que 20 000 euros pour le lot B, n’est donc pas fondée, puisque la société Val Sesia n’a jamais été mise en demeure de réitérer les actes authentiques de vente et a, à l’inverse, tout fait pour obtenir la signature des actes authentiques de la part de M. [D].

En outre, le compromis du 4 et 24 novembre 2016 portant sur le 'pavillon’ ou le lot A prévoyait 'les parties conviennent du versement par l’acquéreur au vendeur d’une indemnité d’un montant de quatorze mille euros (14 000,00 eur), en sus du prix de vente ci-dessus stipulé, au plus tard le 31 décembre 2016.

Dans l’éventualité où, pour une quelconque raison, la vente ne serait pas réitérée à la date ci-dessus convenue, la somme de 14 000 euros serait acquise à titre d’indemnité et de clause pénale à la société Val Sesia, sans autre recours à l’encontre tant de M. [P] [D] ou toute autre société qui se substituerait dans l’acquisition et réciproquement à l’encontre de la société Val Sesia.' A ce titre, l’intimé doit être condamné à payer la somme de 14 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation octroyée à la société Val Sesia en contrepartie de la prolongation du délai de réitération de l’acte authentique prévu dans le compromis du 4 juin 2015.

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Val Sesia au paiement des clauses pénales prévues dans les compromis de vente de 2016.

III- Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil dispose 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

— de M. [P] [D]

M. [P] [D] se prévaut de 'l’abstention de la société Val Sesia de (lui) demander d’exécuter les compromis des 4 et 24 novembre 2016", néanmoins, le fait que la mise en demeure de signer ait porté sur le compromis du 4 juin 2015 n’est à l’origine d’aucun préjudice pour l’intimé, puisque, ainsi qu’il a été rappelé, les trois compromis, celui de 2015 et ceux de 2016 portaient sur les mêmes biens et le même prix global. En outre, la société venderesse appelante, qui a consenti officiellement un report de délai par les compromis de 2016, pour un dernier report après sommation par huissier de justice, n’avait aucun intérêt à évincer M. [P] [D] de la vente de son bien immobilier, dans la mesure où celui-ci offrait un prix supérieur à celui qui a finalement pu être obtenu du nouvel acquéreur.

Enfin, il n’est pas démontré que l’introduction d’une instance en expulsion de M. [P] [D] du garage qu’il occupait soit constitutive d’une faute, alors que la cour d’appel s’est livrée à une interprétation du contrat signé entre les parties et que les relations contractuelles étaient sujettes à discussion. Il convient de rappeler à ce sujet que l’erreur d’une partie sur ses droits n’est constitutive d’une faute qu’à la condition de démontrer une intention malveillante et la volonté de nuire. Or, la société Val Sesia, qui souhaitait vendre, avait intérêt à diligenter une procédure afin de pouvoir présenter son bien libre de toute occupation et n’a manifestement pas agi dans l’intention de porter préjudice à M. [D].

A défaut de preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité, les demandes présentées à titre subsidiaire par l’intimé seront rejetées.

— de la société Val sesia

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.'

Il est certain que M. [P] [D] a introduit une action en justice afin d’obtenir régularisation d’une vente immobilière à laquelle il avait manifestement renoncé en refusant de déférer à la sommation du 13 juin 2019, choisissant délibérément de passer sous silence cette mise en demeure afin de faire croire à la mauvaise foi de son cocontractant.

Ce faisant, la société Val Sesia a souffert l’immobilisation prolongée de son bien, a également dû mettre en oeuvre une procédure de sommation, et n’a pu vendre son bien qu’à un prix inférieur, tout en supportant l’inquiétude d’une procédure judiciaire destinée à remettre en cause la transaction passée avec un tiers. Au regard des clauses pénales qui étaient stipulées dans les compromis de vente et dont la mise en oeuvre n’a pas été demandée par l’appelante, il ne paraît pas excessif de faire droit à la demande indemnitaire à hauteur de 20 000 euros.

En revanche, la demande d’indemnisation à hauteur de la différence entre le prix de vente proposé par M. [P] [D] et le prix obtenu, 550 000 euros, doit être rejetée, le vendeur n’ayant pas un droit acquis à vendre son bien à un prix qu’il détermine.

IV- Sur les mesures accessoires

Succombant au fond, M. [P] [D] supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale qu’il convient d’arbitrer à hauteur de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté M. [P] [D] du surplus de ses demandes (vente forcée de la parcelle B n°[Cadastre 1] au prix de 600 000 euros),

Statuant de nouveau du chef infirmé,

Déboute M. [P] [D] de sa demande en paiement des clauses pénales contenues dans les compromis de vente des 4 et 24 novembre 2016 par la société Val Sesia,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’exécution forcée des compromis de vente des 4 et 14 novembre 2016 portant sur les lots A et B de la parcelle B n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 2] sur la commune de [Localité 5], au prix de 1 400 000 euros,

Condamne M. [P] [D] à payer à la société Val Sesia les sommes de :

—  14 000 euros d’indemnité d’immobilisation prévue dans le compromis du 4 et 24 novembre 2016 portant sur le lot A,

—  20 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [D] aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 17 décembre 2024

à

M^e Marie ALSOUFI

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 17 décembre 2024

à

M^e Marie ALSOUFI