Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 MAI 2012

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/21253

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2010-Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/03952

APPELANTE

Madame B Y

XXX

représentée par Maître Anne-J OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

assistée de la SCP BODIN GENTY DE LYLLE, avocats au barreau de PARIS, toque P 182

INTIMES

SARL FINANCIERE ET FONCIERE DES VICTOIRES

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

représentée par Maître Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

assistée de Maître Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, toque D 1958

Monsieur D E X

XXX

représenté par Maître Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0068

assisté de Maître Véronique GRAMOND plaidant pour la SELARL GRAMOND-KERVERSAU, avocat au barreau de PARIS, toque P 16

SCP THIBIERGE-PONE-FREMEAUX-PALUD-SARAZIN-SAGAUT-CHAPUT prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

SCP T.O.N. REYNIS HAGUEL MIHLAC & SOMMAIRE

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentées par la SCP Jeanne BAECHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de PARIS, toque : L0034

assistées de Maître Stéphanie BACH plaidant pour la SCP RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque P 499

SCP KARSENTI-PERES & PERES,

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par Maître Dominique OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1341

assistée de Maître Gérard VANCHET plaidant pour la SCP LYONNET DU MOUTIER-VANCHET-LAHANQUE, avocat au barreau de PARIS, toque

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 mars 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-J LEMARINIER, conseillère

Greffier :

lors des débats : Madame Z A

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine BARBEROT, conseillère signant aux lieu et place de la présidente empêchée et par Madame Z A, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

La société financière et foncière des victoires (dite FFV), propriétaire d’un appartement au 7^e étage, escalier A dans un immeuble sis à XXX donné à bail à M^me Y a, pour parvenir à sa vente, s’agissant de la première mutation consécutive à l’établissement du règlement de copropriété, et purger le droit de préemption de la locataire, fait notifier à celle-ci par un acte de la SCP Danièle Karsenti-Peres & J-K Peres, huissier de justice, du 14 mai 2007, une lettre faisant état de son intention de vendre le bien au prix de 120.000€ outre les frais évalués à 10.000€ et rappelant les dispositions de l’article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 modifié par l’article 81 de la loi n°94-624 du 21 juillet 1994 et le décret n°77-742 du 30 juin 1977.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 28 juin 2007, M^me Y a notifié à l’huissier de justice son acceptation de l’offre de vente et son intention de recourir à un prêt.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 31 juillet 2007, la SCP Thibierge 'Pone – Fremeaux -Palud ' Sarazin ' Sagaut ' Chaput, titulaire d’un office notarial, a notifié à M^me Y la vente de l’appartement le 26 juillet 2007 au profit de M. X, lui précisant que les conditions de son bail restent les mêmes.

Par acte du 22 janvier 2008, publié à la conservation des hypothèques de Paris 12^e le 27 février 2008, M^me Y a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Paris la société FFV, M. X, la SCP Thibierge 'Pone – Fremeaux -Palud ' Sarazin ' Sagaut ' Chaput et la SCP Danièle Karsenti-Peres & J-K Peres en nullité de la vente consentie à M. X, demandant qu’il soit constaté l’accord des parties sur le bien et le prix et qu’il soit jugé que le jugement vaut vente au prix de 120.000€ et que la société FFV soit condamnée au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 30 septembre 2010, le tribunal, relevant que la lettre d’acceptation avait été adressée à l’huissier de justice alors qu’elle aurait dû l’être au notaire, a :

débouté M^me Y de toutes ses demandes

constaté que les appels en garantie sont sans objet et rejeté les autres demandes,

condamné M^me Y à verser la somme de 1.000€ à chacun des défendeurs par application de l’article 700 du code de procédure civile

laissé les dépens à la charge de M^me Y.

Appelante, M^me Y, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 10 août 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour, en statuant à nouveau, de :

déclarer nulle et non avenue la vente reçue par la SCP Thibierge 'Pone – Fremeaux -Palud ' Sarazin, notaire, le 26 juillet 2007, publiée au 12^e bureau des hypothèques de Paris le 23 août 2007, V°2007 P n° 1887, entre la société financière et foncière des victoires et M. X et portant sur les lots n° 21, 22et 23 de l’état de division et règlement de copropriété de l’immeuble sis à XXX

ordonner de ce chef la publication de l’arrêt à intervenir aux frais de la société FFV

dire qu’un accord est intervenu entre la société FFV et elle-même portant sur la vente dudit appartement

dire que l’arrêt à intervenir vaudra vente par la société FFV à son profit moyennant le prix de 120.000€ qu’elle offre de payer au moyen du prêt de 80.000€ qui lui avait été accordé par le Crédit Lyonnais et de ses deniers à concurrence de 40.000€, sauf à accorder un délai à la société FFV pour régulariser la vente et dire qu’à défaut pour la société FFV d’avoir concouru à cette régularisation dans un délai de deux mois, l’arrêt vaudra vente,

ordonner de ce chef la publication de l’arrêt à intervenir au 12^e bureau des hypothèques de Paris aux frais de la société FFV afin de rendre opposable aux tiers le transfert de propriété

déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à M. X et au notaire

condamner la société FFV au paiement de tous les frais afférents à la nullité de la vente ainsi que ceux afférents à la vente à son profit

condamner la société FFV à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de 13.202€ au titre de la réparation du surcoût du crédit qu’elle devra supporter, 7.066€ (arrêté au 31 mars 2011) au titre de la réparation du préjudice résultant de l’obligation de payer un loyer depuis le 30 octobre 2007 alors qu’elle aurait du être propriétaire du logement, et au même titre, une somme égale au montant du loyer trimestriel (522€) payé par elle entre le 1^er juillet 2010 et la date de réalisation de la vente à son profit et de son entrée en jouissance de l’appartement en qualité de propriétaire,

statuer ce que de droit sur les demandes en garantie

condamner la société FFV ou tout succombant à lui payer la somme e 15.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile

condamner la société FFV aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 20 juin 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, la société FFV, visant l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le décret du 30 juin 1977 et les articles 1382 et 1383 du code civil, conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la cour, en y ajoutant, de condamner M^me Y à lui payer la somme de 5.000€ au titre de ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel, demandant en outre, subsidiairement, si la cour venait à infirmer le jugement entrepris, de :

constater que M^me Y a reçu une offre de vente de la SCP Reynis Heguel Milhac en laquelle elle a élu domicile selon lettre du 7 mai 2007, notifiée le 14 mai 2007 parfaitement régulière et conforme aux exigences légales,

dire que M^me Y n’a pas valablement accepté l’offre de vente qui lui était faite faute d’avoir envoyé son acceptation par lettre recommandée avec accusé réception à son vendeur ou à son domicile élu chez la SCP Reynis Heguel Milhac,

dire qu’elle ne pouvait deviner l’acceptation de sa locataire qui venait déjà d’acquérir en vertu de son droit de préemption un autre local loué selon un autre bail,

dire que la sanction de la nullité n’a été prévue par le législateur à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qu’en l’absence d’offre de vente faite au locataire,

dire M^me Y mal fondée en sa demande de nullité de la vente et de sa demande de dommages et intérêts qui ne repose sur aucun préjudice né et actuel,

en conséquence, la débouter de toutes ses demandes,

dire que la SCP Karsenti-peres et Peres a manqué à son obligation de vigilance et de prudence en ajoutant à l’offre de vente faite à M^me Y une élection de domicile en son étude et en ne transférant ni au notaire ni à elle-même le courrier de M^me Y daté du 28 juin 2007, reçu le 30 juin 2007,

dire la demande de dommages et intérêts de M. X pour perte de chance à hauteur de 50.000€ injustifiée et mal fondée,

condamner la SCP Karsenti-peres et Peres à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

condamner in solidum M^me Y, et la SCP Karsenti-peres et Peres à lui payer la somme de 5.000€ au titre de ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 13 mars 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, M. X, visant les dispositions de l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, les articles 1382, 1589 et 1630 dernier alinéa du code civil, l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation et l’article 10-9° de la loi du 1^er septembre 1948 et le principe général de sécurité juridique, conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et, subsidiairement, demande à la Cour de :

condamner solidairement la SCP Thibierge, la SCP T.O.N et SCP Karsenti-peres et Peres à lui régler les sommes de 50.000€ à titre de dommages et intérêts et de 43.316,85€, sauf à parfaire, au titre des dépenses exposées à la date de l’annulation de la vente, au titre de ses divers chefs de préjudice et impenses,

rappeler que l’annulation judiciaire de la vente lui bénéficiant entraînerait l’obligation pour le vendeur de lui restituer le prix reçu, l’y condamner en tant que de besoin,

dire que l’annulation de la vente fondée sur la méconnaissance des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 n’ouvre aucun droit de substitution au profit du preneur évincé et que l’arrêt à intervenir ne peut valoir acte de vente au profit de M^me Y,

à titre infiniment subsidiaire, si les notaires et huissiers de justice n’étaient pas considérés comme responsables de l’annulation de la vente, condamner la société FFV à lui régler, outre le remboursement du prix de vente, les sommes de 50.000€ et 41.763,03€ sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts au titre de sa garantie d’éviction,

en tout état de cause, condamner solidairement la SCP Thibierge, la SCP T.O.N., SCP Karsenti-Peres et Peres et M^me Y à lui régler la somme de 7.500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile venant s’ajouter à la condamnation à ce titre en première instance,

rejeter toute autre demande,

condamner solidairement la SCP Thibierge, la SCP T.O.N., la SCP Karsenti-Peres et Peres et M^me Y aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 septembre 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, la SCP Karsenti-Peres et Peres, huissiers de justice, visant l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, demande à la cour de :

dire que la loi du 31 décembre 1975 n’est pas applicable au cas d’espèce, M^me Y ayant déjà préempté un logement qui constituait sa résidence principale,

débouter M^me Y de sa demande faite au titre de ladite loi,

lui donner acte de ce qu’en tout état de cause, sa responsabilité ne saurait nullement être mise en jeu dès lors que l’acte qu’elle a délivré est parfaitement régulier tant sur la forme que sur le fond et n’est entaché d’aucun vice,

dire que l’acte critiqué indiquait sans ambiguïté le destinataire de la réponse qui devait être faite par le locataire, à savoir, le notaire, et ce conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi susvisée,

dire que la réponse adressée à l’huissier est le résultat d’une erreur commise par l’appelante qui est donc seule responsable des conséquences dommageables en résultant,

dire que la demande d’annulation de la vente pour fraude ne repose sur aucun fondement légal contrairement aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile,

dire que la preuve d’une fraude n’est pas rapportée,

confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de nullité de la vente,

constater que la loi du 31 décembre 1975 et la jurisprudence qui en découle ne prévoient aucune faculté de substitution au profit du locataire

débouter M^me Y de sa demande de substitution,

la débouter de sa demande de dommages et intérêts,

débouter la SCP Thibierge, la SCP T.O.N. et M. X de leurs demandes de garantie dirigées à son encontre,

à titre subsidaire, pour le cas une condamnation serait prononcée à son encontre, condamner la société FFV, la SCI Thibierge et l’office notarial T.O.N. à la relever et garantir de toute condamnation qui pourraient être mises à sa charge en application de l’article 1382 du code civil,

condamner M^me Y au paiement de la somme de 2.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société FFV aux dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 6 juillet 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de leurs moyens, la SCP Thibierge-Pone-Fremeaux-Palud-Sarazin-Sagaut-Chaput, notaires, titulaire de l’office notarial sis XXX à XXX et la SCP T.O.N., Reynis Haguel Milhac et Sommaire, notaires, titulaire de l’office notarial sis XXX, visant l’article 1382 du code civil, demandent à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

leur donner acte de ce que M^me Y ne formule aucune demande de condamnation à leur encontre, sollicitant uniquement de la cour qu’elle leur déclare l’arrêt opposable,

débouter la SCP Karsenti-Peres et Peres de sa demande de garantie dirigée à leur encontre,

débouter M. X de ses demandes formulées à leur encontre,

dire qu’elles n’ont commis aucune faute dans le cadre de leurs fonctions de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle,

dire que la SCP Karsenti-Peres et Peres et M. X ne justifient pas d’un préjudice ayant un lien de causalité avec un manquement de leur part,

condamner M^me Y et tout succombant à leur payer la somme de 5.000€ chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M^me Y et tout succombant aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur les demandes de M^me Y

Considérant que la validité de l’offre de vente notifiée par la société FFV à M^me Y en application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par acte d’huissier du 14 mai 2007 n’est pas contestée ;

Considérant qu’aux termes de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi susvisée, « L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente'. » ;

Qu’il est précisé à l’alinéa 5 que « le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire'. » ;

Qu’il en résulte que le locataire qui accepte l’offre de vente peut notifier son acceptation au bailleur ou au notaire, étant observé que la loi du 31 décembre 1975 qui est protectrice des droits du locataire, est d’ordre public et que le bailleur ne peut en restreindre la portée en décidant unilatéralement que pour être valable, l’offre doit être notifiée au seul notaire ;

Que la mention dans l’acte de notification, en gros caractères, que M^me Y doit dans le délai de deux mois faire connaître à l’office notarial, par écrit, en recommandé avec demande d’avis de réception, si elle entend ou non acquérir les locaux aux prix et conditions prévus, n’est donc pas exclusive d’une acceptation de l’offre faite directement au bailleur ou à un mandataire de celui-ci autre que le notaire ;

Considérant que M^me Y a notifié son acceptation de l’offre par lettre recommandée avec accusé réception du 28 juin 2007 adressée à la SCP d’huissiers de justice ayant procédé à la notification de l’offre et en l’étude de laquelle la société FFV a élu domicile ainsi que mentionné en page 1 (dernière phrase) de l’acte de notification ;

Que conformément aux dispositions de l’article 111 du code civil, lorsqu’un acte contient, de la part d’une partie, élection de domicile pour l’exécution de ce même acte dans un autre lieu que celui du domicile réel, les significations, demandes et poursuites relatives à cet acte peuvent être faite à ce domicile, l’élection de domicile reposant sur la notion d’un mandat restreint confié à la personne chez laquelle domicile est élu ;

Que l’élection de domicile emportant pouvoir de recevoir toute notification, M^me Y a pu valablement notifier son acceptation de l’offre à l’huissier de justice qui lui avait notifié l’offre, aucun texte n’imposant que la notification de l’offre soit faite au bailleur plutôt qu’à son mandataire ;

Considérant que le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions, l’acceptation, le 28 juin 2007, de l’offre de vente du 14 mai 2007 étant valable et produisant son plein effet ;

Considérant que M^me Y ayant précisé dans son acceptation de l’offre de vente qu’elle entendait recourir à un prêt, elle disposait conformément à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, d’un délai de réalisation de l’acte de vente de quatre mois ;

Que la vente réalisée par acte de la S CP Thibierge Pone Fremeaux au profit de M. X le 26 juillet 2007, avant l’expiration du délai de quatre mois précité, est donc nulle et non avenue, peu important que M^me Y n’ait justifié auprès du notaire d’aucune démarche tendant à l’obtention d’un prêt ni de l’obtention d’une offre de prêt de sa banque dès lors qu’elle disposait jusqu’au 28 octobre 2007 pour le faire et que la notification par le notaire le 31 juillet 2007 de la vente au profit de M. X a rendu une telle information inutile, étant observé que M^me Y justifie avoir effectivement reçu le 27 juillet 2007, dans le délai de quatre mois imparti, une offre de prêt du LCL (pièce 2) et qu’elle était donc en mesure de réaliser, dans le délai imparti, la vente à son profit ;

Qu’il résulte nécessairement de l’article 10 de la loi du 31 juillet 1975 qui prévoit la nullité de la vente en l’absence de notification au locataire d’une offre de vente lui permettant d’exercer son droit de préemption, qu’est également nulle la vente faite au profit d’un tiers au mépris d’une acceptation de l’offre par le locataire dans le délai imparti, étant observé que juger le contraire aboutirait à priver de tous effets la loi du 31 juillet 1975;

Que peu importe que le propriétaire et le notaire n’aient pas été avisés par l’huissier de justice de l’acceptation de l’offre dès lors que elle-ci a été valablement faite à l’étude de l’huissier de justice et qu’il leur appartenait, à défaut d’information spontanée, d’interroger ce dernier ;

Qu’enfin, en ayant fait notifier à M^me Y une offre de vente en application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la société FFV lui a nécessairement reconnu la qualité de locataire ou occupant de bonne foi de l’appartement objet de l’offre de vente, peu important que M^me Y ait déjà pu acquérir du même bailleur le 13 novembre 2006 un autre appartement en bénéficiant des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la preuve n’étant pas rapportée qu’elle n’occupait pas à titre de résidence principale, à la date de la notification de l’offre de vente, l’appartement objet de cette offre ;

Considérant que la vente au profit de M. X en date du 26 juillet 2007 étant nulle par l’effet de la loi, sa publication le 29 juillet 2004 au 12^e bureau des hypothèques de Paris ne peut produire d’effets et M. X ne peut utilement s’en prévaloir ;

Considérant que M^me Y ne demande pas à être substituée à M. X, mais demande à la cour de constater que la vente formée par l’offre du propriétaire et son acceptation est parfaite ;

Considérant que conformément aux dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ;

Que la vente résultant de l’offre du 14 mai 2007 et de l’acceptation du 28 juin 2007 est parfaite, étant observé que M^me Y a obtenu le 27 juillet 2007 une offre de prêt et que la vente pouvait être réitérée par acte authentique dans le délai de quatre mois expirant le 28 octobre 2007 ;

Que faute pour la société FFV de régulariser la vente par acte authentique dans un délai de trois mois, le présent arrêt vaudra acte de vente ;

Que la publication, en tant que de besoin, de l’arrêt qui vaut vente, sera aux frais de l’acquéreur conformément à l’offre de vente acceptée ;

Considérant que la faute de la société FFV, qui n’a pas régularisé l’acte de vente au plus tard fin octobre 2007 nonobstant son acceptation de l’offre de vente, a causé à M^me Y un préjudice consistant dans le paiement des loyers hors charges depuis cette date, ce préjudice étant estimé à la somme de 7.066€ au 31 mars 2011, outre une somme équivalente au montant des loyers hors charges à compter du 1^er avril 2007 au jour de l’entrée en jouissance caractérisée par la signature de l’acte authentique de vente ou, à défaut, la publication du présent arrêt, M^me Y justifiant en outre d’une augmentation du coût du crédit consenti en juillet 2007 à un taux effectif global de 5,324 et en octobre 2008, à un taux de 6,45% l’offre du LCL, son préjudice de ce chef étant fixé à la somme de 13.202€ ;

Considérant que la société FFV qui succombe devra l’indemniser de ses frais non répétibles à concurrence de la somme fixée en équité à 5.000€ ;

Sur les demandes de M. X,

Considérant que conformément aux dispositions de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955, l’annulation de la vente consentie par la société FFV à M. X le 26 juillet 2007, qui produit un effet rétroactif au jour de la vente, prononcée en application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, d’ordre public, est opposable à M. X nonobstant la publication de son titre antérieurement à la publication de l’assignation en nullité de la vente ;

Considérant que le notaire, tenu d’assurer de la sécurité juridique des actes qu’il rédige, était tenu de s’assurer avant de recevoir l’acte authentique de vente que le droit de préemption de la locataire avait été purgé, notamment en interrogeant en tant que de besoin l’huissier de justice qu’il avait chargé de la notification de l’offre de vente ;

Que de même, l’huissier de justice, qui a domicilié le vendeur en son étude dans l’acte par lequel il a notifié l’offre de vente, ce qui impliquait que les demandes et poursuites relatives à cet acte pouvaient être faites en son étude, a commis une faute en ne transmettant pas au notaire ou au vendeur le courrier par lequel M^me Y a accepté l’offre, étant observé qu’il est établi par l’accusé réception, et non contesté qu’il a bien reçu ledit courrier et que c’est par négligence qu’il ne l’a pas transmis ;

Considérant que les fautes du notaire et de l’huissier de justice sont la cause de la nullité de l’acte de vente reçu par le notaire le 26 juillet 2007 et du préjudice qu’il en résulte pour M. X ;

Considérant que l’annulation du contrat de vente a pour conséquence l’obligation pour la société FFV de restituer le prix de vente à M. X et de lui rembourser les taxes foncières et les charges de copropriété restées à sa charge, ces restitutions, consécutives à l’annulation de l’acte de vente, ne visant qu’à replacer les parties dans l’état où elles étaient avant la vente et ne présentant pas un caractère indemnitaire, ne pouvant donc pas être mises à la charge du notaire et de l’huissier de justice ;

Que M. X devra reverser à la société FFV les loyers perçus hors charges ;

Considérant que le contrat de vente et le contrat de prêt étant liés, M. X pourra poursuivre, en application de l’article L 312-12 du code de la consommation, du fait de l’annulation judiciaire du contrat de vente et de son effet rétroactif, l’annulation du contrat de prêt, la banque ne pouvant prétendre qu’à des intérêts au taux légal sur la somme avancée ;

Que le préjudice financier de M. X, qui est limité aux intérêts légaux et à certains frais, sera fixé forfaitairement à la somme de 5.000€ ;

Considérant que la vente étant annulée judiciairement, M. X pourra demander à l’administration fiscale le remboursement des droits de mutation s’élevant à 6.240€ par application de l’article 1961 du code civil, mais conservera la charge des émoluments d’acte et de formalités, soit la somme totale de 1.855,31€ qui constitue un préjudice indemnisable ;

Considérant que la perte de chance pour M. X d’acquérir un appartement contigu au sien lui permettant d’augmenter la surface habitable de son appartement en lien de causalité direct avec la faute du vendeur et des officiers ministériels est très faible dès lors que M^me Y justifie avoir obtenu une offre de prêt dans le délai de son droit de préemption et qu’en cas de transmission par l’huissier de justice au notaire de la lettre d’acceptation de M^me Y, M. X, qui avait signé une promesse de vente sous condition suspensive de purge des droits de la locataire, n’aurait pu acquérir ;

Que toutefois, M. X, outre la contrariété de ne pas conserver un bien dont il croyait être propriétaire et l’immobilisation inutile de ses fonds pendant cinq ans lui interdisant de poursuivre un autre projet, a subi des tracas importants du fait de la procédure d’annulation de la ventre, ces préjudices étant indemnisés par l’allocation de la somme de 20.000€ ;

Considérant que eu égard aux fautes commises par les officiers ministériels, en lien de causalité direct avec les préjudices subis par M. X, les SCP notariale et d’huissier de justice seront condamnées in solidum avec le vendeur au paiement des indemnités allouées en réparation de ces préjudices, lesquelles ne se confondent pas avec les créances de restitution, dont la société FFV est seule débitrice ;

Que la demande de M. X relative à ses frais irrépétibles étant également fondée, il y sera fait droit à hauteur d’une somme , fixée en équité, à 5.000€ ;

Sur la demande de la société Financière et foncière des Victoires à l’encontre de la SCP Karsenti-Peres et Peres

Considérant que la SCP Karsenti-Peres et Peres a manqué à son obligation de vigilence et prudence en ajoutant à l’acte de notification une élection de domicile qui n’existait pas dans l’offre de vente et en ne transmettant pas au notaire ni à la société Financière et foncière des Victoires le courrier de M^me Y du 28 juin 2007 reçu le 30 juin, ces fautes étant la cause des condamnations prononcées à l’encontre de la société VVF consécutivement à la nullité de l’acte de vente au profit de M. X et du préjudice qui en résulte ;

Qu’elle sera donc condamnée à garantir la société Financière et foncière des Victoires des condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages et intérêts, étant rappelé que les créances de restitution ne constituent pas un préjudice indemnisable ;

Sur la demande de la SCP Karsenti-Pérés et Pérés à l’encontre des SCP notariales,

Considérant que la SCP d’huissiers de justice, qui a pris l’initiative en dehors de toute demande expresse du notaire, de domicilier en son étude la société FFV, qui, en sa qualité de professionnelle du droit, ne pouvait ignorer les effets d’une domiciliation en un domicile élu, et qui n’a pas transmis au notaire ou à la société FFV la lettre d’acceptation de M^me Y, qu’elle reconnaît pourtant avoir reçue, est particulièrement mal fondée en ses demandes reconventionnelles à l’encontre des notaires et en sera déboutée ;

PAR CES MOTIFS,

Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Déclare nulle et non avenue la vente reçue par la SCP Thibierge 'Pone – Fremeaux -Palud ' Sarazin, notaire, le 26 juillet 2007, publiée au 12^e bureau des hypothèques de Paris le 23 août 2007, V°2007 P n° 1887, entre la société financière et foncière des Victoires dont le siège est à XXX place des Victoires, n° 8 et M. D E X né le XXX à XXX, de nationalité française, demeurant XXX à XXX et portant sur les lots n° 21, 22et 23 de l’état de division et du règlement de copropriété reçus par M^e Jacquin ,notaire à Paris, le 29 juillet 2004, publié au 2^e bureau des hypothèques de Paris le 8 septembre 2004, V°2004 P n° 2056, modifié le 7 décembre 2004, modificatif publié le 12 janvier 2005, V° 2005 P n° 51, de l’immeuble sis à XXXcadastré section XXX pour 3 a 48 ca,

Ordonne de ce chef la publication de l’arrêt à intervenir au 12^e bureau des hypothèques de Paris aux frais de la société Financière et Foncière des Victoires,

Dit que la société Financière et foncière des Victoires est tenue de restituer à M. X le prix de vente, le montant des taxes foncières, le montant des charges de copropriété après déduction des charges locatives, la condamne en tant que de besoin au paiement de ces sommes,

Dit que M. X est tenu de restituer le montant des loyers hors charges,

Condamne in solidum la société Financière et foncière des Victoires, la SCP Thibierge-Pone-Fremeaux-Palud-Sarazin-Sagaut-Chaput, notaires, la SCP T.O.N, notaire, et la SCP Karsenti-Péres et Peres, huissiers de justice à payer à M. X la somme de 26.855,31€ en réparation de son préjudice, toutes causes confondues,

Dit parfaite la vente portant sur les lots n° 21, 22 et 23 de l’état de division de l’immeuble sis à XXX, cadastré section XXX pour 3a 48 ca intervenue par suite de l’offre de vente notifiée à M^me Y, née le XXX à XXX, célibataire, de nationalité marocaine, demeurant à XXX par la société FFV le 14 mai 2007 et l’acceptation de M^me Y par lettre recommandée avec accusé réception du 28 juin 2007, la vente étant intervenue au prix de 120.000€,

Dit que les parties devront régulariser la vente par acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt aux conditions de l’offre de vente et qu’à défaut, le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié au 12^e bureau des hypothèques de Paris aux frais de M^me Y,

Condamne la société Financière et foncière des Victoires aux frais afférents à la nullité de la vente au profit de M. X, ceux afférents à la vente au profit de M^me Y étant à la charge de M^me Y,

Dit que le présent arrêt est opposable aux parties dans la cause, dont M. X et la SCP Thibierge-Pone-Fremeaux-Palud-Sarazin-Sagaut-Chaput, notaires

Condamne la société Financière et foncière des Victoires à payer à M^me Y les sommes suivantes :

7.066€ au titre de son préjudice résultant de l’obligation de payer un loyer de novembre 2007 au 31 mars 2011

une somme égale aux loyers (hors charges) payés du 1^er avril 2011 à la date de signature de l’acte authentique de vente ou de la publication du présent arrêt valant vente

13.202€ au titre du surcoût du crédit,

Déboute la SCP Karsenti-Peres et Peres de sa demande à l’encontre de la SCP Thibierge-Pone-Fremeaux-Palud-Sarazin-Sagaut-Chaput, notaires,

Condamne la société Financière et foncière des Victoires à payer à M^me Y la somme de 5.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Financière et foncière des Victoires, la SCP Thibierge-Pone-Fremeaux-Palud-Sarazin-Sagaut-Chaput, notaires, la SCP T.O.N, notaire, et la SCP Karsenti-Péres et Peres, huissiers à payer à M. X la somme de 5.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP Karsenti-Peres et Peres à garantir la SCP Financière et foncière des Victoires des condamnations prononcées à son encontre à titre indemnitaire (étant exclues les condamnations au titre des restitutions),

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne in solidum la société Financière et foncière des Victoires, les SCP Thibierge-Pone-Fremeaux-Palud-Sarazin-Sagaut-Chaput et T.O.N, notaires, et la SCP Karsenti-Peres et Peres, huissiers de justices aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère signant aux lieu

et place de la Présidente empêchée,