N° Minute : 2C25/176

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 17 Avril 2025

N° RG 23/00964 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HIW4

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 16 Mai 2023, RG 1120000282

Appelante

Mme [S] [E] [N] [F]

née le 19 Avril 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Evelyne LACORDAIRE, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2023-001283 du 26/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimée

Mme [Y] [Z]

née le 19 Avril 1931 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Ingrid-Astrid ZELLER, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 04 février 2025 par Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, qui a rendu compte des plaidoiries

— M^me Myriam REAIDY, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 mai 1991, Mme [D] [Z], représentée par son mandataire, l’agence Curial Immobilier, a donné à bail à Mme [S] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1 100 francs, outre des provisions mensuelles sur charges de 27,50 francs. Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte du 15 juin 1994, aux termes duquel deux pièces supplémentaires sont louées à Mme [F] et le loyer porté à 1 800 francs par mois.

Mme [Y] [Z] a ensuite hérité dudit bien immobilier au décès de Mme [D] [Z].

Par acte du 18 juin 2020, Mme [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [F] suite à des loyers impayés.

Faute de paiement dans le délai imparti, par acte délivré le 2 octobre 2020, Mme [Z] a fait assigner Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la locataire et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement avant dire droit en date du 11 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a ordonné une expertise technique, confiée à M. [J], notamment avec pour mission de se rendre sur les lieux et constater l’état du logement loué. L’expert a déposé son rapport le 10 octobre 2022.

Après expertise Mme [F] n’a pas présenté de nouvelles demandes. La bailleresse a maintenu ses demandes de résiliation du bail, expulsion de la locataire et sa condamnation en paiement.

Par jugement contradictoire du 16 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 1991 entre Mme [Z] et Mme [F] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 août 2020,

en conséquence, ordonné à Mme [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

dit qu’à défaut pour Mme [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné Mme [F] à payer à Mme [Z] la somme de :

—  14 627,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de mars 2023, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

—  400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer, de l’assignation et les frais liés à l’expertise judiciaire,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

dit que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration du 23 juin 2023, Mme [F] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [F] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1219, 1719, 1720 et 1721 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

A titre principal,

infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

juger que Mme [Z] n’a pas respecté ses obligations de délivrance, d’entretien de la chose louée et de jouissance paisible des lieux puisque l’appartement donné à bail comporte de nombreux désordres au niveau des équipement de chauffage, d’électricité, d’absence de VMC et défaut d’isolation,

prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts de Mme [Z], au 1er juin 2020,

juger que Mme [F] est bien fondée à suspendre le règlement des loyers, sur le fondement de l’exception d’inexécution,

rejeter, en conséquence, les demandes de Mme [Z] d’avoir à lui payer la somme de 14 627,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de mars 2023, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

juger que le manquement de Mme [Z] à son obligation de délivrance de la chose louée a généré un préjudice pour Mme [F],

condamner Mme [Z] à payer à Mme [F] la somme de 14 071,68 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

juger y avoir lieu à réviser le montant du loyer et de le réduire de 100 euros à compter du mois de février 2020 jusqu’au mois de mars 2024,

ordonner s’il y a lieu la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties,

Et y ajoutant,

condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

condamner Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel.

***

Par ordonnance du 13 mars 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions d’intimée notifiées par Mme [Z] le 19 décembre 2023.

***

L’affaire a été clôturée à la date du 9 décembre 2024 et renvoyée à l’audience du 4 février 2025, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [Z] a fait déposer un dossier de plaidoirie à la cour. Toutefois, l’irrecevabilité de ses conclusions s’étend aux pièces qui ne peuvent être produites qu’à l’appui de conclusions régulièrement déposées, conformément aux dispositions de l’article 906 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au 1er septembre 2024. Ces pièces sont donc écartées des débats.

Conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, Mme [Z], qui n’a pas conclu, est réputée s’approprier les motifs du jugement déféré et en demander la confirmation.

Mme [F] fait grief au jugement déféré d’avoir constaté la résiliation du bail et de l’avoir condamnée au paiement des loyers dus alors, selon elle, que la bailleresse n’a pas respecté ses obligations de délivrance, d’entretien de la chose louée et de jouissance paisible des lieux auxquelles elle est tenue, le logement loué étant insalubre et n’ayant fait l’objet d’aucun entretien de la part de sa propriétaire depuis 1991. Elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts de Mme [Z], et sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts équivalents à l’arriéré dû, et, subsidiairement, sollicite une diminution du montant du loyer.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulières :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Ce texte dispose également que le bailleur est obligé (c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Réciproquement, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, Mme [F] ne conteste pas n’avoir pas payé les loyers auxquels elle a été condamnée par le jugement déféré, de sorte que la constatation de la résiliation du bail est justifiée par acquisition de la clause résolutoire, sauf pour la locataire à démontrer que le non paiement des loyers résulte de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations, rendant le logement inhabitable.

Dans son rapport d’expertise M. [J] indique que :

— si l’alimentation en eau et en électricité sont coupés, les réseaux d’alimentation existent, les branchements aux réseaux des eaux usées et pluviales sont fonctionnels, le logement est équipé de deux cumulus,

— le logement est complètement abandonné, non entretenu, non chauffé, non aéré, les pièces étant transformées en débarras, totalement encombrées au point qu’il est impossible de porter un avis sur l’état des sols, les murs et plafonds sont ruinés par condensation et manque d’entretien, les sols de certaines pièces sont couverts d’excréments de rats,

— il n’y a aucun défaut structurel, l’inhabitabilité étant le résultat de l’abandon total du logement par la locataire.

S’il résulte des pièces produites par l’appelante qu’un dégât des eaux s’est produit dans les lieux en février 2012, suite à la rupture d’une canalisation par l’effet du gel (pièce n° 1), le rapport d’expertise de son assureur révèle qu’à cette date la locataire avait indiqué à l’expert qu’elle n’occupait plus le logement depuis mai 2011 (page 2). Mme [F] ne justifie pas des suites qu’elle aurait données à ce sinistre auprès de sa bailleresse, aucun courrier contemporain n’étant produit qui justifierait qu’elle ait porté à la connaissance de Mme [Z] ou de son mandataire les désordres subis, ni qu’elle ait pris une quelconque mesure pour y remédier. Au demeurant, le rapport révèle que le dégât des eaux s’est produit sur une canalisation qui pourrait être une partie commune de l’immeuble, et donc relevant de la copropriété et non de la bailleresse seule.

Les seules réclamations de Mme [F] sont postérieures à la délivrance du commandement de payer.

Le procès-verbal de constat d’huissier, en date du 9 novembre 2020 (pièce n° 4), établi à la demande de Mme [F], précise que les lieux ne sont «de toute évidence, plus habités». Les photographies qui y figurent révèlent encore l’encombrement constaté par l’expert et le mauvais état général du logement.

Il résulte de ces éléments que manifestement Mme [F] n’habite plus les lieux loués de longue date, ceux-ci ne lui servant que de débarras. En outre, l’insalubrité des lieux, telle qu’elle résulte des pièces produites, est manifestement au moins partiellement imputable à la locataire, laquelle ne justifie pas de la moindre demande effectuée auprès de sa bailleresse ou de son mandataire avant la délivrance du commandement de payer. La prolifération des rongeurs dont elle se plaint est permise par l’encombrement du logement et le fait qu’il est inoccupé.

Il en résulte que Mme [F] ne démontre pas un manquement de Mme [Z] à ses obligations de nature à la dispenser du paiement du loyer courant, alors qu’il est manifeste que le logement, toujours loué, n’est plus occupé par la locataire depuis longtemps.

Mme [F] ne justifie donc d’aucun préjudice de jouissance imputable à une quelconque faute de Mme [Z] et ne peut qu’être déboutée de ses demandes, y compris la demande subsidiaire de diminution du loyer qui ne repose sur aucun fondement.

Le non paiement des loyers n’étant pas contesté, et en l’absence de preuve d’une faute de la bailleresse, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire.

Le montant de l’arriéré dû, qui n’est pas contesté, sera également confirmé, de même que celui de l’indemnité d’occupation qui a été justement fixé par le premier juge au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Mme [F], qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens, qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Ecarte des débats les pièces déposées par Mme [Y] [Z] dont les conclusions ont été déclarées irrecevables,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry le 16 mai 2023,

Y ajoutant,

Déboute Mme [S] [F] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Mme [S] [F] aux entiers dépens de l’appel, qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

Ainsi prononcé publiquement le 17 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

17/04/2025

M^e Evelyne LACORDAIRE

M^e Ingrid-Astrid ZELLER

+ GROSSE