MR/SL

N° Minute

1C25/209

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Avril 2025

N° RG 24/00454 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HOJT

Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d’ALBERTVILLE en date du 07 Février 2024

Appelants

M. [P] [K]

né le 15 Juillet 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

SCI DUDULE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par M^e Florian ABASSIT, avocat plaidant au barreau de NICE

Intimé

Syndicat des copropriétaires [5] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CIMES DE SAVOIE, dont le siège social est situé [Adresse 1] (1850)

Représenté par la SELARL CORDEL, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 16 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 janvier 2025

Date de mise à disposition : 01 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par assignation en date du 08 novembre 2021, M. [P] [K], la SCI Dudule, la SARL les Résidences de L’île de Beauté, Mme [Z] [E], M. [G] [N] et Mme [U] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [5] pris en la personne de son syndic en exercice la Sas Gestion et Service En Immobilier devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux 'ns d’obtenir l’annulation des résolutions n°7.3 et 8.1 de l’assemblée générale de la copropriété [5] du 25/09/2021, la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 eurosau titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au pro’t de Maître Didier Camus.

Par ordonnance en date du 7 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Déclaré M. [P] [K], la SCI Dudule, M. [G] [N] et Mme [U] [N] irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°7.3 de l’assemblée générale de [Adresse 7] en date du 25/09/2021,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du jeudi 28 mars 2024 pour conclusions des demandeurs,

— Rejeté les autres demandes des parties,

— Réservé les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond.

Au visa principalement des motifs suivants :

' M. [P] [K], la SCI Dudule, M. [G] [N] et Mme [U] [N] ont voté 'pour’ la résolution n°7.3 qui est contestée, et ne sont ni opposants, ni défaillants ;

' l’arrêté municipal du 15 septembre 2021 qui imposait notamment des travaux de remplacement des gardes-corps des balcons de l’immeuble [5] avant le 15 décembre 2021 a été af’ché en Mairie de [Localité 4] des le 16 septembre 2021 et sur la façade du [5], ce qui ressort du procès-verbal de la Police Municipale de [Localité 4] le 20 septembre 2021 ;

' même si le syndic n’a pas fait état de cet arrêté municipal, il n’est rapporté la preuve d’aucune manoeuvre visant à occulter l’arrêté municipal susvisé de nature à vicier le consentement des copropriétaires.

Par déclaration au greffe du 29 mars 2024, M. [K] et la société Dudule ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 13 décembre 2024, M. [P] [K] et la société Dudule sollicitent :

— déclarer recevable et bien-fondé l’appel formé par les concluants,

— infirmer les dispositions de l’ordonnance rendue le 7 février 2024 par le juge de la mise en état du le tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’elle a :

— déclaré M. [P] [K], la SCI Dudule, M. [G] [N] et Mme [U] [N] irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°7.3 de l’assemblée générale de l’immeuble le domaine du parc (sic jardin alpin) en date du 25 septembre 2021 ;

— rejeté les autres demandes des parties ;

— réservé les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond,

Et statuant à nouveau,

— dire que la non-communication aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2021 par le Syndic de l’arrêté de mise en sécurité du 15 septembre 2021 notifié le 17 septembre 2021 constitue un dol ayant vicié le consentement des copropriétaires lors de leurs votes relatifs aux garde-corps,

— dire que l’ensemble des requérants disposent de la qualité à agir et sont donc recevables à contester les délibérations susvisées,

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des Copropriétaires [5] tirée de l’irrecevabilité de la demande en annulation de la résolution n°7.3 de l’AG du 25 septembre 2021 pour défaut de qualité à agir,

— juger recevables Mr [P] [K] et la SCI Dudule en leur demande en annulation de la résolution n°7.3 de l’AG du 25 septembre 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux concluants la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de la selurl Bollonjeon, Avocat associé,

— dire que les requérants seront dispensés de participation 'via les charges communes’ à ces frais issus de condamnations judiciaires.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font notamment valoir que :

le syndic a dissimulé sciemment aux copropriétaires des décisions impératives

qui avaient été prises par la Commune de [Localité 4] avant l’assemblée générale du 25 septembre 2021, alors même qu’à l’occasion de celle-ci ils étaient précisément amenés à se prononcer sur la problématique des garde-corps ;

l’affichage au sein de la copropriété, qui a été réalisé par les services municipaux, ne permet pas d’établir que les copropriétaires ont eu connaissance de l’arrêté municipal, l’assemblée générale s’étant tenue dans un autre lieu à [Localité 4], et la résidence concernée étant occupée à titre de résidence secondaire par la plupart des copropriétaires.

Par dernières écritures du 5 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [5], représenté par sn syndic en exercice, demande à la cour de :

— confirmer les dispositions de l’ordonnance rendue le 7 février 2024 par Mme le juge de la mise en état du tribunal judiciaire D’albertville en ce qu’elle a :

— déclaré M. [P] [K], la SCI Dudule M. [G] [N] et Mme [U] [N] irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°7.3 de l’assemblée générale de l’immeuble le domaine du parc (sic jardin alpin) en date du 25 septembre 2021,

— réservé les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond,

— déclarer irrecevable la demande de M. [P] [K], la SCI Dudule. M. [G] [N] et Mme [U] [N] en annulation de la résolution n°7.3 de l’Assemblée Générale de la Copropriété de l’immeuble [5] du 25 septembre 2021,

— condamner M. [P] [K] et la SCI Dudule, solidairement et à défaut in solidum, à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner les mêmes solidairement et à défaut in solidum aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de la selarl Cordel-Betemps, agissant par Maitre Sandra CordeL, Avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

aucun moyen employé par le syndic ne peut être qualifié de manoeuvre ;

il n’est pas justifié que la transmission de l’information sur l’arrêté de péril pris par la commune aurait conduit les appelants à voter différemment ;

les appelants avaient reconnu dans leurs écritures de première instance avoir eu connaissance de l’arrêté de péril et l’ont évoqué au cours de l’assemblée générale.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 16 décembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2025.

MOTIFS ET DECISION

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. La recevabilité des demandes des copropriétaires en annulation du procès-verbal d’une assemblée générale ou de certaines résolutions est soumise aux dispositions particulières applicables en la matière.

Ainsi, l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.'

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 en application de cette loi précise :'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil.'

I – Sur la position de M. [K] et de la société Dudule concernant la résolution 7.3

Le copropriétaire ayant voté une résolution n’est pas admis à la contester, dans la mesure où il a manifesté sa volonté d’adhésion, de sorte qu’il ne peut se plaindre d’une volonté collective à la création de laquelle il a contribué et qui correspond à la sienne propre (3e Civ. 24 mars 2015, pourvoi n°13-28-799).

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, M. [K] et de la société Dudule ne sont recevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en question que s’ils ont été opposants à la résolution 7.3 votée ou défaillants. Cette résolution prévoyait 'l’assemblée générale, après avoir pris connaissance du devis présenté, entendu l’avis du conseil syndical et délibéré :

— décide d’effectuer la prestation suivante : études et suivi des travaux de remplacement des garde-corps des ailes habitation est et ouest,

— retient la proposition de la société Patey Architectes, pour un montant de 74 800 euros TTC, et une exécution demandée dès validation d’une proposition esthétique des garde-corps (mission architecte incluse dans cette proposition tarifaire),

— vote un budget correspondant de 75 000 euros, exigible au 15.10.2021, sur la base des tantièmes charges communes habitations,

— autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires'.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2021, la société Dudule était présente, représentée par M. [K]. La résolution 7.3 a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, étant précisé que parmi les 10 copropriétaires ayant voté 'contre’ ne figuraient pas la société Dudule et M. [K], lesquels ont donc voté ' pour’ la résolution et ne peuvent être considérés comme opposants.

II – Sur l’existence d’un dol ayant vicié le vote des parties appelantes

L’article 1137 du code civil prévoit 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'

Il résulte du dossier les éléments suivants :

— par arrêté municipal du 3 mai 2021, le maire de [Localité 4] a enjoint au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le [5]' et aux propriétaires de 'procéder aux mesures suivantes : renfort provisoire par vissage afin de refixer les échardes présentes sur le chant extérieure des mains courantes des garde-corps des balcons de la copropriété du [5] dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent arrêté',

— par courrier du 17 août 2021, le syndic adressait un courrier aux copropriétaires des informations 'suite au rapport d’expertise établi en date du 27.04.2021 par l’expert judiciaire M. [M] mandaté par le tribunal administratif de Grenoble à la demande de la mairie de Courchevel saisie par M. [K], nous vous informons qu’une contre-expertise permettant de lever l’arrêté de mise en sécurité du 3 mai 2021 sera réalisée en date du 31 août 2021",

— par arrêté municipal du 15 septembre 2021, le maire de [Localité 4] mettait en demeure le syndicat de l’immeuble précité et les copropriétaires de '1) transmettre à la commune de [Localité 4] un rapport d’homme de l’art justifiant de la réalisation des travaux provisoires réalisés sur les 72 appartements non visités le 28 juin 2021 dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent arrêté, 2) justifier de la mise en place de la surveillance accrue des traverses basses en raison du caractère particulièrement endommagé des garde-corps existants des balcons mis en évidence dans le constat d’huissier de Me [J] du 7 mai 2021 et dans le rapport d’Alpes contrôle paysage du 12 mai 2021, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent arrêté, 3) remplacer les garde-corps des balcons des logements de la copropriété dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêté(…)',

— cet arrêté a été notifié à la société GSI Immobilier, syndic de la copropriété en exercice, le 17 septembre 2021, lequel ne l’a pas évoqué lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2021, pour des raisons d’insuffisance de gestion interne,

— cet arrêté a été affiché en mairie, ainsi que sur l’immeuble concerné.

Il est certain que les travaux de remplacement des garde-corps étaient imposés pour la première fois par cet arrêté municipal, et que leur délai d’exécution était particulièrement restreint. Pour autant, M. [K] soutient dans ses conclusions 'attirer l’attention du syndic depuis 2016 sur l’état des garde-corps', certains se dégradant plus vite que d’autres en raison de leur exposition au soleil ou aux intempéries. Ainsi, l’appelant est à l’origine du signalement de l’état des garde-corps des balcons à la mairie, et donc de la procédure d’expertise puis de mise en demeure de la copropriété par la commune de [Localité 4], de sorte qu’il est difficile d’imaginer qu’il se soit désintéressé de ses suites. Il résulte enfin de l’assignation délivrée le 8 novembre 2021 ayant introduit la présente procédure que 'M. [K], qui avait eu communication de l’arrêté de sécurité par l’intermédiaire d’un tiers qui en avait pris connaissance en consultant l’affichage en mairie, en a fait état à la fin de l’assemblée, les représentant de GSI Immobilier ainsi que les membres du conseil syndical ont prétendu ne pas avoir connaissance de cet arrêté et ne pas avoir été destinataires de la notification de cet arrêté.'

M. [K], ainsi que la société Dudule qu’il représentait, ne peuvent feindre ignorer le contenu de l’arrêté municipal qui a été évoqué par le copropriétaire lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2021 pour les seuls besoins de la recevabilité de leur action. En outre, leur explication sur le fait qu’en connaissance du délai impératif fixé par la commune : ' ils se seraient probablement dispensés du vote de la désignation du maître d’oeuvre pour la mise en oeuvre des travaux sans calendrier de réalisation précis et auraient probablement exigé du syndic qu’il obtienne au préalable des engagements fermes du maître d’oeuvre en termes de délais de réalisation et qu’il sollicite des devis de réalisation effective des travaux sans attendre’ est incompatible tant avec le fonctionnement d’une copropriété, qui impose le respect de délais de convocation avec un ordre du jour comprenant des propositions de résolution devant être soumise aux votes, qu’avec les impératifs de gestion d’un chantier tel que le remplacement des garde-corps de 72 balcons, qu’avec le fonctionnement des entreprises qui doivent organiser le planning des travaux en fonction de leurs autres chantiers. En dernier lieu, le prétendu caractère déterminant de la connaissance -ou plus exactement, de l’évocation de l’arrêté municipal du 15 septembre 2021 – perd toute crédibilité face au contenu des conclusions des appelants, lesquels prétendraient oeuvrer pour la réfection des garde-corps des balcons depuis 2016 et verraient une simple question de délais d’exécution des travaux les contraindre à refuser de voter favorablement auxdits travaux.

La décision de première instance sera intégralement confirmée.

III – Sur les mesures accessoires

Succombant en leur appel, la société Dudule et M. [K] supporteront les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale que l’équité permet de fixer à 4.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société Dudule et M. [P] [K] aux dépens de l’instance d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la selarl Cordel-Betemps,

Condamne in solidum la société Dudule et M. [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [5] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 avril 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL CORDEL

Copie exécutoire délivrée le 01 avril 2025

à

la SELARL CORDEL