N° Minute : 2C25/252

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 05 Juin 2025

N° RG 23/01813 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HMKT

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ANNEMASSE en date du 26 Octobre 2023, RG 1123000147

Appelant

M. [B] [H]

né le 03 Janvier 1970 à [Localité 4] – TURQUIE, demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Gérard TEISSIER, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

S.A.S. IMMOBILIERE SUFFREN dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Isabelle ROSADO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Eric BOHBOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 25 mars 2025 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [K] a consenti à M. [B] [H] un contrat de location de logement à usage d’habitation principale, non meublé, d’un logement sis [Adresse 2] à Annemasse, moyennant un loyer mensuel de 750 euros hors charges.

Par jugement en date du 15 avril 2022 rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, la société Immobilière Suffren a été déclarée adjudicataire des biens appartenant à M. [E] [K] dans le cadre d’une vente ordonnée par le juge-commissaire de la liquidation judiciaire de M. [K].

La société Immobilière Suffren en a informé M. [H], locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 mai 2022.

Se prévalant de loyers impayés et de l’absence de justification par le preneur du respect de son obligation d’assurance, par acte du 21 juillet 2022, la société Immobilière Suffren a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire du bail.

En l’absence de régularisation dans le délai imparti, par acte du 29 décembre 2022, la société Immobilière Suffren a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse aux fins, essentiellement, de condamnation au paiement de l’arriéré dû, de résiliation du bail et expulsion du locataire, outre paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [H] n’a pas comparu devant le tribunal.

Par jugement réputé contradictoire du 26 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Annemasse a :

constaté la résiliation au 22 août 2022 du bail d’habitation liant la société Immobilière Suffren à M. [H] et portant sur un appartement situé [Adresse 2] à Annemasse par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée,

ordonné à M. [H] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la décision,

ordonné qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de M. [H] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné M. [H] à payer à la société Immobilière Suffren une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer le cas échéant indexé et des charges mensuelles qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion,

condamné M. [H] à payer à la société Immobilière Suffren la somme de 5 650 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2022, au titre de la dette de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 30 novembre 2022,

dit que le jugement sera transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département,

condamné M. [H] à payer à la société Immobilière Suffren la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [H] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la décision, à l’exclusion de tout autre frais.

Par déclaration du 22 décembre 2023, M. [H] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 2 décembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [H] demande en dernier lieu à la cour de :

le dire recevable et bien fondé en son action,

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

débouter la société Immobilière Suffren de l’intégralité de ses demandes,

condamner la société Immobilière Suffren à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

condamner la société Immobilière Suffren aux entiers dépens d’instance et d’appel,

Si la cour devait confirmer le jugement de 1ère instance,

juger que la société Immobilière Suffren a commis une faute délictuelle en ne s’assurant pas que la notification visant le changement de propriété de l’appartement sis [Adresse 2] à Annemasse avait bien été réceptionnée par le locataire et en initiant une procédure sur la base de cette notification et que cette faute est en lien direct avec le préjudice qu’il a subi,

A ce titre,

condamner la société Immobilière Suffren à lui payer la somme de 5 650 euros outre intérêts légaux à compter du 29 décembre 2022, au titre de la dette de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 30 novembre 2022 outre 800 euros,

juger que la somme ainsi chiffrée viendra en compensation avec toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de M. [H],

Eu égard à l’attitude blâmable de la société Immobilière Suffren,

condamner la société Immobilière Suffren à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

condamner la société Immobilière Suffren aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 23 décembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS Immobilière Suffren demande en dernier lieu à la cour de :

débouter M. [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

déclarer irrecevable M. [H] en ses demandes articulées pour la première fois dans ses deuxièmes conclusions d’appelant tendant à voir engagée sa responsabilité sur le fondement d’une faute délictuelle et déclarer irrecevable en conséquence sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5 650 euros, tout comme sa demande tendant à obtenir la compensation des sommes dues de part et d’autre,

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

condamner M. [H] aux entiers dépens exposés dans le cadre de la procédure d’appel,

condamner M. [H] à payer à la société Immobilière Suffren, la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée à la date du 3 février 2025 et renvoyée à l’audience du 25 mars 2025, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Les parties s’opposent sur la date du bail signé par M. [K] et M. [H], la société Immobilière Suffren produisant un bail entré en vigueur le 12 août 2017, tandis que l’appelant se prévaut d’un bail prenant effet le 8 août 2019.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail produit par M. [H] (sa pièce n° 1) ne précise pas le nom du locataire, de sorte que, même s’il est signé par deux parties, il ne peut être pris en compte faute de pouvoir identifier le locataire qui l’a signé. De surcroît la société Immobilière Suffren fait justement valoir qu’à la date du 8 août 2019, M. [K] était en liquidation judiciaire depuis le 19 février 2018, de sorte qu’il ne disposait plus du pouvoir de mettre son bien en location.

La société Immobilière Suffren produit un bail (sa pièce n° 1) qui précise tant le nom du bailleur, M. [K], que celui du preneur, M. [H], et il est signé par l’un et par l’autre, l’appelant ne prétendant pas qu’il ne s’agit pas de sa signature.

Il convient donc de retenir que le bail a été consenti à M. [H] par M. [K] selon contrat signé le 10 août 2017, prenant effet le 12 août 2017.

M. [H] prétend n’avoir jamais été averti du changement de propriétaire des lieux loués, et qu’il aurait dûment payé à M. [K] les loyers qui lui sont réclamés, et ce jusqu’au 30 septembre 2022, date de son départ des lieux.

Toutefois, la société Immobilière Suffren justifie lui avoir adressé une lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 25 mai 2025 (pièce n° 3 de l’intimée), l’appelant se contentant d’affirmer, contre toute évidence, qu’il n’y aurait pas de signature, étant rappelé qu’il est acquis qu’à cette date il occupait toujours les lieux.

Ce courrier précise que, à compter du 15 avril 2022, le loyer est dû à la société Immobilière Suffren, celle-ci ayant joint un RIB. Il ne pouvait donc ignorer que les loyers devaient désormais être versés entre les mains de la société Immobilière Suffren et non de M. [K].

Aussi, il importe peu que M. [H] ait continué de payer ses loyers à M. [K], ces versements ne le libérant pas de ses obligations à l’égard du nouveau propriétaire des lieux. S’il a effectué des paiements indus à M. [K], il lui appartient de lui en demander le remboursement.

De la même manière, M. [H] prétend avoir régulièrement restitué les lieux à M. [K] auquel il a rendu les clés le 30 septembre 2022 (pièce n° 6 de l’appelant). Toutefois, M. [K] n’était plus propriétaire des lieux, de sorte que cette restitution, à supposer qu’elle soit réelle, ne libère pas M. [H] de ses obligations à l’égard de la société Immobilière Suffren.

Par ailleurs il convient de rappeler que le commandement de payer les loyers et de produire une attestation d’assurance, visant la clause résolutoire, a été délivré à M. [H] le 21 juillet 2022, à l’adresse des lieux loués (acte déposé à l’étude, pièce n° 4 de l’intimée), le locataire étant toujours dans les lieux à cette date, de sorte qu’il ne pouvait, là encore, ignorer que la société Immobilière Suffren était désormais son propriétaire bailleur.

Ce commandement est régulier, M. [H] ne prétendant d’ailleurs pas qu’il serait nul. Il vise la clause résolutoire du bail et a été dénoncé à la CCAPEX le 25 juillet 2022 (pièce n° 5 de l’intimée).

Si l’assignation devant le juge des contentieux de la protection a été délivrée à la nouvelle adresse de M. [H], pour autant à cette date les lieux n’avaient toujours pas été restitués au propriétaire et le locataire ne s’est pas libéré de ses obligations à l’égard de la société Immobilière Suffren, qu’il s’agisse du paiement des loyers ou de la restitution des lieux.

Après délivrance du commandement, M. [H] n’a ni procédé au paiement des loyers dus, ni produit l’attestation d’assurance.

Il en résulte que c’est à juste titre que, faisant application des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 août 2022, soit un mois après la délivrance du commandement, faute pour le locataire d’avoir justifié de l’assurance des lieux loués dans ce délai, conformément à la clause résolutoire du bail et aux dispositions d’ordre public sus-visées.

Le jugement déféré sera encore confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [H] à défaut de libération volontaire des lieux ceux-ci ayant fait l’objet d’un procès-verbal de reprise en date du 19 janvier 2024.

2. Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation :

M. [H] ne justifie pas avoir restitué les lieux loués à la société Immobilière Suffren avant la reprise des lieux faite par commissaire de justice le 19 janvier 2024. En effet, l’attestation de M. [K] qu’il produit (pièce n° 16 de l’appelant) n’est pas de nature à le libérer de ses obligations à la date du 30 septembre 2022 comme il l’affirme. M. [K] n’étant plus propriétaire des lieux, il ne pouvait recevoir les loyers, et la restitution des clés à ce dernier ne vaut pas restitution à la société Immobilière Suffren. Comme il a été dit ci-dessus, si M. [H] a indûment effectué des paiements à M. [K], il lui appartient de lui en réclamer le remboursement.

Ainsi, faute pour M. [H] de justifier d’un quelconque paiement à la société Immobilière Suffren depuis le 15 avril 2022 et jusqu’au 19 janvier 2024, celui-ci est tenu au paiement des loyers et indemnités d’occupation courus pendant toute cette période.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur la demande reconventionnelle de M. [H] :

La société Immobilière Suffren a soulevé l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de M. [H] sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile. L’appelant soutient pour sa part qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en appel et qu’elle est recevable.

En application de l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, applicable au litige, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

En l’espèce, M. [H], qui avait conclu le 23 février 2024 à l’infirmation du jugement et au débouté de la société Immobilière Suffren de ses demandes, a formé sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5 650 euros contre la société Immobilière Suffren pour la première fois par ses conclusions d’appelant n° 2 notifiées le 21 août 2024. En conséquence cette demande est irrecevable et ne peut être examinée, l’argumentation de l’appelant fondée sur les articles 564 et suivants du code de procédure civile étant inopérante comme insusceptible de faire échec à l’application de la sanction prévue par l’article 910-4 précité.

4. Sur les demandes accessoires :

M. [H], qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Immobilière Suffren la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Annemasse le 26 octobre 2023,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de M. [B] [H] en paiement de la somme de 5 650 euros,

Condamne M. [B] [H] aux entiers dépens de l’appel,

Condamne M. [B] [H] à payer à la société Immobilière Suffren la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 05 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

05/06/2025

M^e Michel FILLARD

M^e Isabelle ROSADO

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