NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/598

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 28 Octobre 2025

N° RG 23/00178 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFRS

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] en date du 20 Janvier 2023

Appelante

S.C.I. SCI BARBARON, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Georges PEDRO, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimées

Société LGA, en qualité de mandataire judiciaire de la SCI BARARON, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par M^e Georges PEDRO, avocat au barreau de CHAMBERY

S.A.S.U. AMELIE, dont le siège social est situé [Adresse 7]

Représentée par la SARL JUDIXA, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 08 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 septembre 2025

Date de mise à disposition : 28 octobre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte authentique du 19 janvier 2010, la SCI Barbaron a donné à bail à commercial à la société Amélie divers lots dépendant des copropriétés '[Adresse 6]' et 'Résidence Amélie', correspondant à des locaux à usage de restaurant, de piano-bar, d’hôtel, de parkings et de réserves, pour un loyer de 165.000 euros HT par an payable d’avance chaque mois, à effet rétroactif au 1er décembre 2009.

Par acte d’huissier du 30 mai 2018, la SCI Barbaron a proposé le renouvellement du bail avec augmentation de loyer.

Par jugement du 4 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2018 à la somme de 182.041 euros HT par an.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2021, la SCI Barbaron a fait délivrer à la société Amélie, un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer la somme de 54.125,22 euros correspondant aux loyers et charges des exercices 2018 à 2020, outre intérêts et frais du commandement.

Par acte du 9 février 2021, la société Amélie a assigné la SCI Barbaron devant le tribunal judiciaire d’Albertville notamment aux fins de voir dire qu’elle n’est pas débitrice vis-à-vis de son bailleur.

Par jugement du 20 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Condamné la SCI Barbaron à restituer à la société Amélie la somme de 47.810,68 euros ;

— Débouté la société Amélie de sa demande de production d’un état récapitulatif de charges pour les années 2016 à 2021 et du surplus de sa demande de remboursement ;

— Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 06 janvier 2021 est sans effet ;

— Débouté la SCI Barbaron de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la SCI Barbaron au paiement des entiers dépens ;

— Autorisé M^e Sauthier Grolée, avocat au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Condamné la SCI Barbaron à payer à la société Amélie la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le bailleur a produit un état récapitulatif des sommes dues ainsi que les relevés établis par le syndic annuellement pour la répartition des charges concernant les lots loués dépendant de deux copropriétés et cela pour chaque année, et ces documents sont suffisants pour permettre au locataire de savoir quelles sont les charges de copropriété qui lui sont imputées ;

La SCI Barbaron sollicite le remboursement de l’ensemble des charges de copropriété par son preneur or, le bail ne prévoit que le paiement des charges dites locatives, ainsi diverses dépenses comme les travaux de raccordement au réseau d’évacuation des eaux pluviales ou les divers frais relatifs aux procédures judiciaires engagées par le syndicat ne peuvent être refacturés au preneur, comme celui-ci le souligne de sorte que la SCI Barbaron a bénéficié d’un trop perçu dont elle doit restitution ;

La société Amélie ne démontre pas bénéficier de la protection accordée par le législateur par la loi du 2021-1465 du 10 novembre 2021 suivant laquelle l’état d’urgence sanitaire a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2022 ; pour autant, à la date de délivrance du commandement, il n’est pas démontré qu’elle était redevable de quelque somme que ce soit de sorte que la demande tendant au constat de la résiliation du bail ne peut prospérer ;

Aucun manquement majeur de la locataire à ses obligations n’est caractérisé et la résiliation judiciaire du bail ne peut davantage être prononcée.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 1er février 2023, la SCI Barbaron a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Condamné la SCI Barbaron à restituer à la société Amélie la somme de 47.810,68 euros ;

— Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 06 janvier 2021 est sans effet ;

— Débouté la SCI Barbaron de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la SCI Barbaron au paiement des entiers dépens ;

— Condamné la SCI Barbaron à payer à la société Amélie la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 mars 2025, la SCI Barbaron a été placée sous le régime de la sauvegarde et la SELARL LGA a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. La SAS AMELIE a procédé, le 18 avril 2025, à la déclaration de sa créance au passif de la procédure collective de la SCI Barbaron.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 29 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Barbaron demande à la cour de :

— Constater la reprise de l’instance ;

— Déclarer recevable et bien-fondé son appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville le 20 janvier 2023 ;

— Infirmer ledit jugement en ce qu’il l’a condamnée à restituer à la société Amélie la somme de 47.810,68 euros, en ce qu’il a jugé que le commandement visant la clause résolutoire délivrée le 6 janvier 2021 était sans effet, en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation de plein droit et judiciaire du bail, en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes consécutives, et en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens et à payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société Amélie ;

Et statuant à nouveau,

— Juger qu’à la date du commandement et à celle du jugement déféré, elle n’était redevable d’aucune somme envers la société Amélie au titre d’un trop perçu de loyers, charges et taxes ;

— Juger qu’à la date du dit commandement, la société Amélie était bien redevable de la somme réclamée dans le commandement ;

— Juger que sa créance globale sur la société Amélie à la date du 31 décembre 2024 s’élève à la somme de 9.054,96 euros au titre du solde des charges et taxes locatives ;

— Débouter la société Amélie de l’intégralité de ses demandes ;

— Juger recevable et bien fondées ses demandes reconventionnelles en résiliation du bail, en paiement de la dette globale et en expulsion de la locataire ;

— Constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial précité, à la date du 17 avril 2022, soit deux mois après le terme de la fin de la période de protection, ou à la date que fixera la Cour ;

— Constater, en conséquence, la résiliation de plein droit, par l’effet de la clause résolutoire ci-dessus visée, à la date du 17 avril 2022 ou à la date que la Cour fixera, du bail commercial du 10 janvier 2010 ayant pris effet le 1er décembre 2009 et renouvelé à compter du 1er décembre 2018 ;

— Débouter la société Amélie de son appel incident ;

Pour le cas où la Cour ne constaterait pas la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Prononcer, à la date de l’arrêt à intervenir, la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut, par le locataire, de l’exécution de ses obligations découlant du bail renouvelé du 10 janvier 2010, qui consistent en l’absence de paiement de l’arriéré de loyers et des charges locatives, taxes et impôts ;

Dans le cas d’une résiliation de plein droit ou judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion de la société Amélie, au besoin avec le concours de la force publique, des locaux qui lui ont été donnés en location par le bail précité, situés [Adresse 9], sous astreinte à fixer par le jugement à intervenir, et en outre moyennant indemnité d’occupation d’un montant annuel de 219.167,73 euros HT, soit une indemnité d’occupation journalière de 600,46 euros HT, soit 720,55 euros TTC, qui correspond à l’indemnité d’occupation prévue contractuellement dans la clause résolutoire du bail commercial y compris en cas de résiliation judiciaire du bail jusqu’à la complète libération des lieux loués outre les charges locatives et taxes pendant cette période,

— Condamner la société Amélie à lui payer la somme de 9.054,96 euros TTC arrêtée au 31 décembre 2024, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

Dans tous les cas, et même si la Cour ne constatait pas la résiliation de plein droit du bail ou ne prononçait pas sa résiliation judiciaire,

— Condamner la société Amélie à lui payer la somme de 9.054,96 euros TTC arrêtée au 31 décembre 2024, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— Condamner la société Amélie à lui payer la somme de 25.785,16 euros TTC, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, en remboursement de la compensation illégalement opérée par elle au titre des loyers, charges et taxes du mois de mars 2025,

A titre infiniment subsidiaire,

Si la Cour venait à confirmer totalement ou partiellement le jugement déféré,

— Juger que seule une fixation de l’éventuelle créance de la société Amélie pourrait intervenir au passif de sa procédure collective ;

Dans tous les cas,

— Condamner la société Amélie à lui payer la somme de 6.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Amélie aux entiers dépens de première instance et d’appel visés aux articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, en présence de son mandataire judiciaire la SELARL LGA, la SCI Barbaron fait notamment valoir que :

' le jugement du 4 septembre 2020 a définitivement fixé le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2018. Ainsi, avant cette date, le bail n’était pas soumis à la loi Pinel et les dispositions contractuelles s’appliquent donc pour déterminer les charges récupérables et elle justifie des montants réclamés à ce titre ; après cette date les dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-35 du Code de commerce issues de la loi Pinel s’appliquent pour définir les charges récupérables dans lesquelles peut être inclus le coût des assurances de l’immeuble et elle justifie également des montants réclamés ;

' les charges locatives dont le bailleur peut demander le remboursement à son locataire, ne se limitent pas, dans le cadre d’un bail commercial, aux seules sommes mentionnées dans la colonne « charges locatives récupérables » mais s’étend aux charges prévues par le bail dans le respect des dispositions légales lesquelles ont été respectées ; dès lors aucune somme n’a été perçue au delà de ce qui était dû contrairement à ce qu’a retenu le premier juge et la société Amélie ne peut lui opposer aucune compensation ;

' la société Amélie ne démontre pas qu’elle était éligible aux mesures de protection de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 qui a autorisé la prorogation de l’état d’urgence sanitaire, ni même qu’elle en remplit les conditions, de sorte que le commandement de payer produit ses effets ; au demeurant, nonobstant les dispositions protectrices précitées, il les produirait également à compter du 17 avril 2022, soit deux mois après la fin de l’interdiction d’ouverture liée à la crise sanitaire ;

' la résiliation du bail devra subsidiairement être prononcée dès lors que le défaut de paiement des loyers et charges constitue une violation suffisamment grave du contrat de bail ;

' il lui reste dû la somme de 9.054,96 euros TTC au paiement de laquelle la société Amélie devra en tout état de cause être condamnée ;

' aucune condamnation à paiement ne peut être prononcée à son égard compte tenu de la procédure de sauvegarde en cours.

Par dernières écritures du 24 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Amélie demande à la cour de :

Sur le décompte entre les parties,

— Infirmer le jugement du tribunal en ce qu’il a jugé qu’elle restait tenue au paiement de certaines charges pour un total de 3.778,73 euros ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCI Barbaron à lui restituer la somme de 58.663,98 euros ;

Sur la demande de résiliation du bail commercial par la SCI Barbaron,

A titre principal,

— Confirmer le jugement du 20 janvier 2023 en ce qu’il a débouté la SCI Barbaron de sa demande de résiliation du bail ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

— Juger qu’elle disposera d’un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour régler l’ensemble de ses dettes à l’égard de la SCI Barbaron ;

— Juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir été acquise si le preneur s’exécute dans le délai qui lui a été accordé pour régler ses dettes ;

En toute hypothèse,

— Condamner la SCI Barbaron à établir sur les 5 derniers exercices l’état récapitulatif annuel des charges et ce sous astreinte financière de 500 euros par jour exigible à compter de la signification du jugement ;

— Condamner la SCI Barbaron a versé la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI Barbaron aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Amélie fait notamment valoir que :

' les sommes appelées au titre des charges locatives ne sont pas justifiées, la société Barbaron s’étant affranchie des règles lui imposant un décompte annuel des charges et la communication des pièces justificatives, et les pièces produites à hauteur de cour ne sont pas davantage probantes de sorte que le bailleur ne justifie pas de sa créance pour les exercices 2016 à 2021 et doit restituer les sommes indûment perçues soit 58.663,98 euros ;

' l’absence de dette prive le commandement de tout fondement et interdit que soit constatée la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

' à tout le moins, les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 organisant l’état d’urgence sanitaire et du décret pris pour son application, dont elle remplit les conditions, doivent amener à considérer que la bailleresse ne pouvait invoquer la clause résolutoire pendant la période de protection et que le commandement est privé d’effet ;

' elle doit en tout état de cause bénéficier de délais de paiement et de la suspension du jeu de la clause résolutoire ;

' la SCI Barbaron ne démontre aucune faute de son preneur d’une gravité suffisante pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion en découlant.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 8 septembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur les sommes dues

Il n’existe pas de contestation entre les parties quant aux sommes dues au titre des loyers, seul le montant des charges faisant litige.

Sur ce point, le bail liant les parties, antérieur à la loi dite Pinel du 18 juin 2014, dispose en son article 8 'Impôts et charges’ que le preneur’remboursera au bailleur même à titre provisionnel et en même temps que chaque terme du loyer :

— les charges lui incombant en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

— les dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage de la chose louée,

— les taxes municipales afférentes au bien loué (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage) et autres taxes de toute nature payables en contrepartie des services dont le preneur profite directement, qui existent à ce jour ou qui pourraient être créés ultérieurement,

— les charges locatives qui pourront faire l’objet d’une provision payables dans les mêmes conditions que le loyer,

— les taxes locatives qui auraient été payées pour son compte,

— la taxe foncière afférente au bien loué.

(…)

L’ensemble de ces charges fera l’objet d’une régularisation annuelle, le bailleur s’engageant à produire à cette occasion toutes pièces justificatives.'

L’article L145-40-2 du code de commerce issu de la loi Pinel et applicable au bail renouvelé soit à compter du 1er décembre 2018, énonce que :

'Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.'

Les articles R145-35 et R145-36 du code de commerce, pris en application de l’article précité, disposent :

'Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.' (R145-35)

'L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.'(R145-36).

Tant en application du bail avant renouvellement, qu’en application du bail renouvelé et des dispositions précitées, la SAS Amélie est tenue au remboursement de la taxe foncière ; elle en convient du reste aux termes de ses écritures.

S’agissant des charges, il convient au préalable de retenir, comme l’a fait le premier juge, que leur engagement, leur fondement et leur montant sont suffisamment démontrés par les décomptes détaillés établis par le syndic et produits par la SCI Barbaron, sans qu’il y ait lieu à production complémentaire.

Sur les sommes dues à la date du commandement

Sur la période non prescrite antérieure à la délivrance du commandement, la SCI Barbaron a sollicité des remboursements pour les charges suivantes (non comprise la taxe foncière) :

— en 2016 : 9.629,33 euros. Sur cette somme globale, les répartitions établies par le syndic ne placent au titre des charges locatives que la somme de 728,10 euros qui correspond à la rémunération d’un tiers intervenant. Les autres postes de charges correspondent aux dépenses suivantes : honoraires de gestion, assurance de l’immeuble, frais bancaires, frais 'Athome', des frais au titre de diverses procédures, des 'dépenses d’entretien galerie’ et des dépenses non identifiables 'modification EDD'. A défaut de démonstration de ce que ces charges seraient la contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, ou correspondraient aux charges que le bail fait supporter au locataire, elles ne peuvent être prises en compte. Il convient cependant de retenir que la société Amélie, tenue par le bail aux dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage de la chose louée ainsi qu’à la contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, doit rembourser au bailleur les travaux d’entretien et de nettoyage du bac à graisse dont a bénéficié le restaurant pour les sommes de 1.181,03 euros et 894,04 euros. Ainsi, pour 2016, était due au titre des charges récupérables sur le locataire, la somme de 2.803,17 euros (728,10+1181,03+894,04).

— en 2017 : 12.985,15 euros. Sur cette somme globale, les répartitions établies par le syndic ne placent au titre des charges locatives que la somme de 1.548,97 euros. Les remarques précédemment formulées pour 2016 sont reconduites pour les charges non récupérables. Le coût des travaux d’entretien 'curage’ et 'nettoyage du bac à graisse’ doit être supporté par la société Amélie, pour un montant de 2.419,59 euros. A défaut d’éléments complémentaires produits par la bailleresse, les travaux de peinture en façade et d’entretien de la toiture, qui concernent donc la structure du bâtiment, ne peuvent être assimilés à des travaux d’entretien courant ou menues réparations et ne sont pas récupérables sur le locataire. Ainsi, pour 2017, était due au titre des charges récupérables sur le locataire, la somme de 3968,56 euros (1548,97 + 2419,59).

— en 2018 : 11.004,68 euros. Sur cette somme globale, les répartitions établies par le syndic ne placent au titre des charges locatives que la somme de 103,65 euros dont il n’y a pas lieu de déduire des crédits qui ont déjà été pris en compte par la bailleresse. Les remarques précédemment formulées pour 2017 et 2016 sont reconduites pour les charges non récupérables et pour ce qui concerne les travaux de la toiture. Le coût des travaux d’entretien 'curage’ et 'nettoyage du bac à graisse’ doit être supporté par la société Amélie, pour un montant de 672,69 euros. Les travaux de recherches de fuites concernent la cuisine et sont donc directement utiles à la locataire qui doit en supporter le coût pour 2.374,70 euros. Ainsi, pour 2018, était due au titre des charges récupérables sur le locataire, la somme de 3.151,04 euros(103,65 + 672,69 + 2374,7).

— en 2019 : 4.846,57 euros. Sur cette somme globale, les répartitions établies par le syndic ne placent au titre des charges locatives que la somme de 868,45 euros dont il n’y a pas lieu de déduire des crédits qui ont déjà été pris en compte par la bailleresse. Il a déjà été indiqué que le coût de l’assurance ne peut être récupéré sur la locataire. S’agissant des travaux d’entretien curage du bac à graisse, l’article R145-35 n’interdit pas qu’ils soient imputés au locataire et le bail doit dès lors s’appliquer, pour autant, le détail des dépenses ne fait pas apparaître une intervention sur le bac à graisse. Ainsi, pour 2019, était due au titre des charges récupérables sur le locataire, la somme de 868,45 euros.

— en 2020 : 11.244,98 euros. Sur cette somme globale, les répartitions établies par le syndic placent au titre des charges locatives, la somme de 3.472,74 euros pour la résidence [5] et 934,29 euros pour [Adresse 8], soit un total de 4.407,03 euros. Aucune autre facturation correspondant à des travaux bénéficiant à la locataire n’est démontrée et dès lors, pour 2020, était due au titre des charges récupérables, la somme de 4.407,03 euros.

Ainsi, à la date de délivrance du commandement le 6 janvier 2021, le compte entre les parties s’établit comme suit pour les cinq exercices 2016 à 2020 inclus :

— Total dû au titre des loyers : 1.042.703,38 euros

— Total dû au titre de la taxe foncière : 182.569,20 euros

— Total dû au titre des charges : 15.198,25 euros

TOTAL : 1.240.470,83 euros

— Total réglé par la SAS Amélie qui ne conteste pas les sommes annoncées à ce titre par la bailleresse et ne produit aucun élément complémentaire : 1.205.668,39 euros.

La locataire était donc débitrice, à la date de délivrance du commandement visant la clause résolutoire, de la somme de 34.802,44 euros.

Sur les sommes dues au 31 décembre 2024

Il convient de procéder, pour les années 2021 à 2024, aux vérifications opérées pour 2016 à 2020.

— En 2021 : la SCI Barbaron sollicite pour cet exercice le paiement des charges à hauteur de 8.070,78 euros. Sur cette somme globale, les répartitions établies par le syndic ne placent au titre des charges locatives que la somme de 581,30 euros. Il a déjà été indiqué que le coût de l’assurance ne peut être récupéré sur le locataire, il en est de même, faute d’élément complémentaire, s’agissant des charges liées au 'registre de sécurité'. S’agissant des travaux de recherche de fuite, rien ne permet de les rattacher aux lots objet du bail en totalité et au delà des sommes déjà portées au titre des charges locatives. S’agissant des travaux d’entretien curage du bac à graisse, l’article R145-35 n’interdit pas qu’ils soient imputés au locataire et le bail doit dès lors s’appliquer, pour autant, le détail des dépenses ne fait apparaître une intervention que de curage des canalisations et non sur le bac à graisse. Ainsi, pour 2021, était due au titre des charges récupérables sur le locataire, la somme de 581,30 euros.

— En 2022 : la SCI Barbaron sollicite pour cet exercice le paiement des charges à hauteur de 5.998,86 euros. Sur cette somme globale, les répartitions établies par le syndic ne placent au titre des charges locatives que la somme de 1.639,78 euros. Aucun des autres postes refacturés ne l’est légitimement au regard des dispositions des articles cités ci-avant. Ainsi, pour 2022, était due au titre des charges récupérables sur le locataire, la somme de 1.639,78 euros.

— En 2023 : la SCI Barbaron sollicite pour cet exercice le paiement des charges à hauteur de 6.628,73 euros. Sur cette somme globale, les répartitions établies par le syndic placent au titre des charges locatives, la somme de 1.630,48 euros, cette somme incluant le coût du nettoyage des bacs à graisse. Aucun des autres postes refacturés ne l’est légitimement au regard des dispositions des articles cités ci-avant. Ainsi, pour 2023, était due au titre des charges récupérables sur le locataire, la somme de 1.630,48 euros.

— En 2024 : la SCI Barbaron sollicite pour cet exercice le paiement des charges à hauteur de 11.068,55 euros. Les sommes correspondant au nettoyage du bac à graisse, curage des eaux usées de cuisine, aspiration du bac à graisse et remplacement de ce bac, sont bien listées pour les montants sollicités, dans le relevé du syndic. Elles sont donc fondées et peuvent être retenues pour 4.800,37 euros. Les autres travaux ne peuvent être considérés comme relevant du locataire, pour les motifs déjà développés ci-avant et les frais de gestion ne peuvent être sollicités du locataire. Ainsi, pour 2024, était due au titre des charges récupérables sur le locataire, la somme de 4.800,37 euros.

Ainsi, au 31 décembre 2024, le compte entre les parties s’établit comme suit :

— Solde dû par la société Amélie le 31 décembre 2020 : 34.802,44 euros

— Total dû au titre des loyers : 951.221,22 euros

— Total dû au titre de la taxe foncière : 145.032,40 euros

— Total dû au titre des charges : 8651,93 euros

TOTAL : 1.139.707,99 euros

— Total réglé par la SAS Amélie qui ne conteste pas les sommes annoncées à ce titre par la bailleresse et ne produit aucun élément complémentaire : 1.188.362,39 euros.

II – Sur la demande tendant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

La seule erreur sur le montant des sommes dues n’entache pas le commandement de nullité. Il peut par ailleurs être constaté que le commandement est suffisamment précis et accompagné des factures et relevés fondant les appels de charges ainsi que l’indique l’huissier de justice.

La société Amélie soutient que le commandement ne saurait cependant produire effet en application des dispositions de l’article 14 de la Loi 2020-1379 du 14 novembre 2020, portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire de la Covid-19.

Ce texte dispose :

'I – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.'

Le décret du 30 décembre 2020, pris en application de ce texte, énonce :

Article 1 : 'I.-Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants :

1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

2° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;

3° Leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II.-Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part :

— le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente ;

— ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019 ;

— ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;

— ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;

— ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.'

Article 2 : 'Les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée attestent des conditions fixées à l’article 1er du présent décret en produisant une déclaration sur l’honneur qu’elles remplissent lesdites conditions. Cette déclaration est accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier les conditions fixées au 1° et 2° du I de l’article 1er. La perte de chiffre d’affaires est établie sur la base d’une estimation.

Les entreprises de moins de cinquante salariés bénéficiaires de l’aide financière mentionnée à l’article 3-14 du décret du 30 mars 2020 susvisé peuvent justifier de leur situation en présentant l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020, accompagné de tout document comptable ou fiscal permettant de justifier qu’elles ne dépassent pas le niveau de chiffre d’affaires mentionné au 2° du I de l’article 1er.'

En l’espèce, la Sasu Amélie produit une attestation établie par son dirigeant et son bilan pour l’exercice 2019. Ce bilan établit que son chiffre d’affaires 2019 est inférieur à 50.000.000 d’euros et, bien qu’aucune attestation du comptable ou tout autre document ne soit produit pour l’affirmer, au regard des sommes engagées au titre des salaires et traitements, il peut être considéré que son effectif lissé sur l’année était inférieur à 250 salariés. Son dirigeant estime par ailleurs la perte de chiffre d’affaires entre novembre 2019 et novembre 2020, à plus de 50%.

Les dispositions légales permettant la mise en oeuvre de la protection prévue par l’article 14 susvisé sont donc applicables et le commandement, délivré pendant la période de protection, ne peut donc produire effet et il appartenait le cas échéant à la SCI Barbaron de le renouveler à l’issue de cette période, étant observé qu’il n’existait alors plus aucune dette.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a rejeté la demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire et le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

III – Sur la demande de prononcé de la résiliation

L’article 1124 du code civil énonce que 'La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.'

En l’espèce, alors qu’au 31 décembre 2024, la SASU Amélie se trouve avoir trop versé la somme de 48.654,40 euros, aucun manquement grave aux stipulations du bail ne saurait lui être reproché et il n’y a dès lors pas lieu de prononcer la résolution du bail.

IV – Sur les comptes entre les parties

Compte tenu de l’ensemble des éléments qui précèdent, la SCI Barbaron doit restitution à la SASU Amélie, à la date du 31 décembre 2014, de la somme de 48.654,40 euros (1.188.362,39 – 1.139.707,99) et cette dette, antérieure à l’ouverture de la procédure collective, sera inscrite au passif de ladite procédure.

Aucun élément n’est produit aux débats s’agissant des loyers 2025 et dès lors aucune compensation ne saurait être constatée.

V – Sur les mesures accessoires

La SCI Barbaron supportera les dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI Barbaron à restituer à la société Amélie la somme de 47.810,68 euros,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant,

Fixe la créance de la SASU Amélie au passif de la procédure de sauvegarde dont fait l’objet la SCI Barbaron, à la somme de 48.654,40 euros à titre chirographaire, au titre du trop versé de loyers, charges et taxes foncières, arrêté à la date du 31 décembre 2024,

Déboute la SCI Barbaron de sa demande tendant à voir condamner la société Amélie à lui payer la somme de 25.785,16 euros TTC, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, en remboursement de la compensation illégalement opérée par elle au titre des loyers, charges et taxes du mois de mars 2025 ;

Condamne la SCI Barbaron aux entiers dépens ;

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 28 octobre 2025

à

M^e Georges PEDRO

la SARL JUDIXA

Copie exécutoire délivrée le 28 octobre 2025

à

M^e Georges PEDRO

la SARL JUDIXA