Arrêt N° 25/

SP

N° RG 24/00086 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAJ3

[N]

C/

S.A. [Adresse 10] (SHLMR)

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT PAUL en date du 17 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 25 JANVIER 2024 rg n° 1123000270

APPELANTE :

Madame [F] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nicole COHEN,avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006285 du 27/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE :

S.A. [Adresse 10] (SHLMR)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13 mars 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 16 Mai 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 août 2025 par mise à disposition au greffe, le délibéré a été prorogé au 26 septembre 2025

Greffier lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : Malika STURM, Greffier placé

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

LA COUR

Mme [F] [N] est locataire d’un appartement à usage d’habitation n° 32 situé au sein de la [Adresse 7] – Bat. [Adresse 5] (974) qui appartient à la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR).

Soutenant que, depuis plusieurs années, elle déplore de nombreux problèmes (vandalisme, vol des véhicules des habitants de la résidence, nuisances sonores, consommation de stupéfiants dans les parties communes, occupation gênante des parties communes, etc.), qu’en dépit des divers signalements portés à sa connaissance, la société bailleresse n’a pris aucune mesure pour y mettre un terme et qu’elle a, ainsi, manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement loué, par acte du 23 mai 2023, Mme [N] a fait assigner la SHLMR devant le juge tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de condamnation à faire cesser les troubles, notamment en procédant, dans un délai d’un mois, à son relogement et à lui payer les sommes de 6.000 euros en réparation du préjudice moral subi consécutivement à la violation de son obligation contractuelle de résultat de lui assurer la jouissance paisible du logement loué et 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SHLMR a conclu au débouté des prétentions de Mme [N] et sollicité la condamnation de cette dernière à une indemnité de procédure de 2.000 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 17 octobre 2023, le tribunal de proximité de Saint-Paul a statué en ces termes':

«'DEBOUTE Madame [F] [N] de toutes ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [N] aux entiers dépens de la présente procédure,

DEBOUTE toutes les parties de leurs demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,'»

Par déclaration au greffe en date du 25 janvier 2024, Mme [N] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025';

***

Dans ses uniques conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 12 mars 2025, Mme [N] demande à la cour de':

— Dire l’appel interjeté par Mme [N] recevable en la forme et fondée au fond';

— Réformer en totalité le jugement entrepris et retenir la responsabilité de la SHLMR en application des articles 651, 1719, 1729 et 1231 du code civil';

— Constater qu’aucune action n’a été mise en 'uvre aux fins de certifier définitivement les troubles subis par Mme [N]';

— Constater que Mme [N] a été contrainte de donner congé et de déménager';

— En conséquence, lui octroyer la somme de 5.000 euros au titre des préjudices subis outre celle sollicitée au titre du préjudice moral d’un montant de 6.000 euros en réparation';

— Condamner la SHLMR au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour le cas où Mme [N] ne bénéficierait pas de l’aide juridictionnelle';

— Condamner la SHLMR aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

Dans ses dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 11 février 2025, la SHLMR demande à la cour de':

— Juger l’appel et les demandes de Mme [N] infondées ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Débouter, par conséquent, Mme [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [N] à régler à la SHLMR les sommes suivantes :

—  1.019,33 € au titre du solde des loyers et charges restant dû et au titre du coût des travaux de remise en état du logement ;

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers';

À titre subsidiaire

— Réduire le montant des dommages-intérêts à de plus justes proportions, compte tenu du caractère excessif des sommes réclamées';

— Ordonner le paiement par voie de compensation à due concurrence des sommes qui seraient ainsi mises à la charge de l’une et l’autre des parties dans la présente instance.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

***

Par message RPVA du 12 août 2025, la cour, au visa des articles 16, 563 à 567 du code de procédure civile, a invité les parties à faire toutes observations utiles sur la recevabilité de la demande formée par la SHLMR tendant à la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 1.019,33 euros au titre du solde des loyers et charges restant dû et au titre du coût des travaux de remise en état du logement, et ce, sous quinzaine.

La SHLMR a adressé des observations à la cour le 21 août 2025.

Mme [N] n’a adressé aucune observation dans le délai fixé.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constatations'» ou de «'dire et juger'» lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité des demandes formées par la SHLMR

La SHLMR soutient en substance qu’elle est recevable à solliciter la somme de 1.019,33 euros auprès de Mme [N] compte tenu de l’évolution du litige postérieurement au jugement querellé, à savoir le résiliation du contrat de bail par Mme [N] le 23 octobre 2023 et la restitution des clés du logement le 23 novembre 2023.

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile';

Conformément aux dispositions des articles 563 et suivants du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent

Enfin, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel à la condition toutefois de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, devant le tribunal judiciaire, Mme [N], demanderesse, a sollicité la condamnation de la SHLMR à prendre toute mesure pour faire cesser les troubles dont elle se plaignait et à lui verser des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral. De son côté, la SHLMR, défenderesse, s’est contentée de conclure au débouté des prétentions de Mme [N].

Cependant, il n’est pas contesté que postérieurement au jugement querellé Mme [N] a décidé de mettre fin au contrat de bail la liant à la SHLMR.

Il s’en déduit que la demande de la SHLMR tendant à la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 1.019,33 euros au titre du solde des loyers et charges restant dû et au titre du coût des travaux de remise en état du logement est recevable, conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer lesdites demandes recevables.

Sur la responsabilité contractuelle de la SHLMR en sa qualité de bailleresse

Le premier juge a débouté Mme [N] de ses demandes fondées sur les manquements de la SHLMR à ses obligations contractuelles': il a jugé que la SHLM avait répondu, dans un délai relativement bref, à chaque signalement émanant de Mme [N] et qu’il n’était pas démontré que les divers comportements dénoncés par Mme [N] s’étaient reproduits.

Mme [N] soutient en substance que si la SLHMR, qui était informée de la situation (troubles de voisinage, fait de délinquance), a peut-être réagi, elle a mis plusieurs années à le faire, ses réactions étant par ailleurs extrêmement limitée et qu’en toute hypothèse, aucune action judiciaire n’a été entreprise aux fins de mettre définitivement un terme à la situation extrêmement préjudiciable qu’elle a vécu mais qu’on également vécu l’ensemble des résidents de l’immeuble.

Sur les troubles anormaux du voisinage allégués, la SHLMR fait valoir pour l’essentiel qu’avant la saisine du juge des contentieux de la protection par voie d’assignation en date du 23 mai 2023, les troubles avaient cessé grâces à ses actions et démarches tant envers les autres locataires du groupe d’habitations qu’envers la gendarmerie de [Localité 9] en 2021 et 2022 dont les agents avaient accepté de faire des patrouilles au sein de la résidence. Elle ajoute qu’en 2023, ce jusqu’au délaissement du logement après le congé donné avec effet au 23 novembre 2023, elle n’a reçu aucune autre plainte de la part de Mme [N] ni des autres locataires au sujet de troubles du voisinage, de sorte qu’il y a lieu de conclure qu’ils avaient cessé.

Sur l’obligation de garantie une jouissance paisible, la SHLMR plaide qu’elle a pris en compte les réclamations formulées par Mme [N] à l’encontre de ses voisins et a enjoint à plusieurs reprises l’ensemble des locataires mais également Mme [Y], expressément désignée comme l’auteur de troubles, de cesser toutes nuisances. Elle précise qu’elle s’est montrée particulièrement ferme à l’égard de cette dernière en lui rappelant que si les nuisances ne cessaient pas, elle pourrait engager une procédure de résiliation de bail et d’expulsion.

Sur ce,

Pour rappel, en matière de troubles du voisinage, le locataire victime dispose de deux actions, qui ne sont pas exclusives l’une de l’autre, l’une contre l’auteur du trouble, l’autre contre le bailleur.

En l’espèce, Mme [N] recherche la responsabilité contractuelle de la SHLMR.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Cette obligation étant à la charge du bailleur pendant toute la durée du bail, l’argument selon lequel les troubles de jouissance paisible auraient cessé lors de l’assignation est inopérant.

L’obligation de garantie de jouissance paisible du bailleur est une obligation de résultat et ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3e, 19 juin 2025 n° 23-18.85).

L’obligation de résultat engage la responsabilité du débiteur même s’il n’a pas commis de faute, ainsi, même s’il démontre qu’il a été diligent, le débiteur qui n’a pas pu exécuter son obligation doit indemniser le créancier, sauf cas de force majeure.

Pour autant, la responsabilité du bailleur n’est engagée que s’il a été informé des troubles.

Le locataire doit être intégralement indemnisé de son préjudice, depuis le jour où le bailleur en a été informé jusqu’à sa cessation.

En l’espèce, il ressort du courrier adressé à Mme [N] par la SHLMR le 23 août 2021 portant en objet «'TROUBLES DE VOISINAGES'», que Mme [N] a fait part à la SHLMR des difficultés qu’elle rencontrait lors d’un rendez-vous en date du 18 août 2021, à savoir «'un ensemble d’incivilités caractérisées portant atteinte à [sa] tranquillité et celle de sa famille, telles que la dégradation de son véhicule, le garage marron et le trafic dans le parking sous-sol'», que la SHLM a informé celle-ci de ce qu’elle prenait en considération ses problèmes et que des actions seraient mises en place, lui précisant néanmoins':

«'En revanche, si malgré les tentatives de conciliation, les troubles se poursuivent et présentent un caractère continu et permanent (durée, répétition et intensité), il nous faudra recevoir au minimum 3 attestations de 3 locataires différents dans lesquelles devront être précisément décrits les troubles subis.

En effet, à défaut d’obtenir ces attestations dûment remplies, signées et accompagnées d’une copie de votre carte d’identité, ainsi que celles de 3 locataires, nous ne pourrons engager aucune poursuite civile à l’encontre du locataire fauteur de troubles.'»

Le 23 août 2021, la SHLMR a adressé une «'NOTE AUX LOCATAIRES DU GROUPES D’HABITATIONS «'GRANDE LARGE'»'» ainsi rédigée':

«'Un ensemble d’incivilités caractérisées portant atteinte à la tranquillité de vos voisins nous a été signalée':

— Mécanique et pièces de voiture sur place de parking

— Présence d’huile de voiture sur le parking

— Appropriation de l’ascenseur pour monter et descendre les motos.

Nous vous rappelons le cadre légal dans lequel nos logements sont loués': vos obligations sont inscrites dans votre bail, à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du code civil. Elles prévoient que le locataire doit user paisiblement des lieux loués et selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail.

Aussi, nous vous rappelons que vous êtes entièrement responsables des nuisances et actes que vous causez mais également de ceux causés par les personnes dont vous avez la charge vos enfants et autres occupants du logement) et des choses dont vous avez la garde (animaux).

En conséquence, nous vous demandons de retirer toutes les pièces sous huitaine, de nettoyer les parties communes concernées et de cesser ces troubles qui nuisent à la tranquillité de vos voisins. A défaut, et en cas de nouvelle plainte relative à ces comportement inappropriés, une procédure de résiliation de bail et expulsion sera engagée.'»

Le 30 septembre 2021, la SHLMR a adressé une nouvelle «'NOTE AUX LOCATAIRES DU GROUPE D’HABITATIONS [Localité 6] LARGE'» visant cette fois les incivilités suivantes':

— Nuisances dans les parties communes

— Détérioration ascenseur récurrent

— Présence de matériels de mécanique, pièces auto, pneu et déchets sur les places de parking

— Présence de VHU sur les places de parking

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) daté du 31 janvier 2023 (réceptionnée le 1er février 2023) Mme [N] a adressé à la SHLM une «'SOLLICITATION D’INTERVENTION DIRECTION GENERALE'» invoquant diverses nuisances': consommation de stupéfiants et d’alcool sous ses fenêtres, nuisances sonores jour et nuit, véhicule vandalisé en représailles lorsqu’elle appelle les gendarmes, activité effectuée dans la coursive. Elle précise avoir été victime d’une agression par son voisin M. [C] [Y] (appartement 33) sur sa place de parking, qu’il l’a menacée de brûler son véhicule, assortie de menaces avec armes et qu’il a sorti son sexe oppressant sur la vitre de son véhicule

Dans un courrier daté du 21 mars 2023 dont l’objet est «'Plainte pour troubles du voisinage'», la SHLMR informe Mme [N] qu’elle a bien reçu son courrier «'concernant les troubles de voisinage causé par les nuisances sonores provenant du logement 33'». Elle indique qu’un courrier a été adressé aux voisins mis en cause et que ces derniers ont signé un courrier dans lequel ils s’engagent à cesser les troubles. Elle ajoute que la locataire a également été convoqué pour les troubles causés par son fils et du mécontentement des locataires et espère que cette dernière fera le nécessaire pour que les nuisances cessent. Elle indique qu’à défaut de nouvelles de la part de Mme [N] dans un délai d’un mois, elle considérera que les nuisances évoquées ont cessé, lui précisant une fois encore':

«'En revanche, si malgré les tentatives de conciliation, les troubles se poursuivent et présentent un caractère continu et permanent (durée, répétition et intensité), il nous faudra recevoir au minimum 3 attestations de 3 locataires différents dans lesquelles devront être précisément décrits les troubles subis.

En effet, à défaut d’obtenir ces attestations dûment remplies, signées et accompagnées d’une copie de votre carte d’identité, ainsi que celles de 3 locataires, nous ne pourrons engager aucune poursuite civile à l’encontre du locataire fauteur de troubles.'»

Le 3 avril 2023, Mme [L] du CNL a adressé un courriel à la SHLMR aux termes duquel':

«'Je me permets de vous solliciter pour les troubles du voisinage de la résidence [Localité 6] Large.

Ces locataires ont informé nos services sur des agressions et des troubles du voisinages d’un voisin.

Des plaintes ont été déposées ainsi que des attestations.

Pouvez-vous nous apporter des éléments de réponse sur ce dossier''

Quelles sont les procédures que vous avez engagées''

Les locataires ne peuvent plus supporter ces troubles de jouissance.

Le propriétaire peut saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire.

Vous trouverez en pièce jointe les plaintes des locataires'» (13 pièces jointes)

Il est également versé aux débats, notamment':

— une demande effectuée par la SHLMR d’enlèvement d’encombrant le 14 décembre 2021

— des échanges de courriel entre la gendarmerie et la SHLMR courant septembre 2023

— un récépissé de dépôt de plainte de Mme [N] auprès de la gendarmerie pour dégradation ou détérioration volontaire du bien d’autrui causant un dommage léger survenu dans la nuit du 31 août 2021 au 1er septembre 2021.

— procès-verbal d’audition de Mme [N] le 8 septembre 2021 disant avoir été l’objet d’intimidation de la part de plusieurs voisins.

— un procès-verbal d’audition de Mme [N] du 16 décembre 2022 à propos de problème de voisinage dans la résidence (dégradation, trafic en tous genres dans le parking) des voisins lui reprochant d’avoir appelé les gendarmes ou se plaignant également de dégradations.

— un procès-verbal de de vol à la roulotte survenu dans la nuit du 5 au 6 février 2022 au préjudice de Mme [N].

— un procès-verbal de tentative de vol à la roulotte survenu le 13 juillet 2023 au préjudice de Mme [N].

Enfin, il n’est pas contesté que Mme [N] a donné congé à la SHLMR avec effet au 23 novembre 2023.

Il résulte de ce qui précède qu’il est établi et d’ailleurs non contesté que Mme [N] a subi des troubles dans la jouissance de son logement, ce qui constitue un manquement contractuel de la part de la SHLMR à son obligation de garantie de jouissance paisible.

La responsabilité de la SHLMR est donc engagée.

La question de la réponse apportée ou non à ses troubles est en réalité sans emport dans la mesure où l’obligation de garantie de jouissance paisible est une obligation de résultat.

Or, la SHLMR n’établit ni même n’allègue l’existence d’un cas de force majeure permettant de l’exonérer de sa responsabilité.

En conséquence il y a lieu d’indemniser Mme [N] du préjudice subi sur une période allant du 18 août 2021 au 23 novembre 2023, aucun élément ne permettant d’établir que les nuisances se seraient arrêtées, la SHLMR étant toujours en contact avec la gendarmerie courant septembre 2023, soit pendant une durée de plus de deux ans.

Celle-ci sollicite la condamnation de la SHLMR à lui payer les sommes de 5.000 euros au titre des préjudices subis outre 6.000 euros en réparation de son préjudice moral.

A l’appui de sa demande, elle verse aux débats, outre les nombreuses plaintes:

— une facture établie par l’entreprise CUB AC CASSE au nom de Mme [N] datée du 16 mars 2023 pour la fourniture et la pose d’un barillet porte avant droite et avant gauche d’occasion pour un montant de 30 euros

— un certificat médical du docteur [J] daté du 6 avril 2023 attestant que Mme [N] qui déclare avoir été victime d’une agression verbale et à caractère sexuel présente un retentissement psychologique important avec troubles du sommeil et anxiété marquée et que son état de santé est «'incompatible avec la nature du logement actuellement occupé'»

— un courriel de l’assurance voiture de Mme [N] du 19 octobre 2023 l’informant que sa demande d’augmentation de garantie a été refusé': «'Votre véhicule, auparavant, a subi des actes de vandalisme, non pris en charge par la Compagnie et non réparés à ce jour. Cela justifie le refus d’augmentation de garanties'»

— Un procès-verbal de constat du 23 mai 2023 (coût 400,00 euros TTC).

Il ressort des éléments versés au dossier par la SHLMR que le loyer mensuel de Mme [N] s’élève à 520,45 euros, porté à 521,16 euros à compter de février 2022, porté à 535,75 euros à compter de février 2023.

Au vu des troubles de voisinages importants subis par Mme [N] pendant plusieurs années et du montant du loyer, il y a lieu d’évaluer celui-ci à 30% des loyers sur une durée de deux ans, soit 4.260 euros, au titre de son préjudice de jouissance et à hauteur de 1.000 euros au titre de son préjudice moral.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Sur les sommes réclamées par la SHLMR

La SHLMR soutient qu’il ressort de l’arrêté de compte établi lors de la restitution des clés du logement par Mme [N] l’existence d’un solde débiteur d’un montant de 1.019,33 euros, frais de justice déduits, se décomposant comme suit':

— travaux de remise en état des lieux d’un montant de 3.091,58 euros TTC dont la somme de 955,07 euros seulement a été imputée à Mme [N]

— solde des loyers et charges proratisées au titre du mois de novembre 2023, après déduction du dépôt de garantie (446,25 + 55), soit 64,26 euros.

Mme [N] fait valoir qu’elle a été contrainte de quitter les lieux en urgence et plaide qu’en réalité, la SHLMR tente d’établir les éléments à charge afin de masquer ses carences.

Sur ce,

Vu l’article 1728 du code civil’en vertu duquel le preneur est tenu de deux obligations principales':

1° D’user de la chose jouée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention

2° De payer le prix du bail aux termes convenus';

Vu l’article 1730 du même code aux termes duquel s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure';

Vu la jurisprudence selon laquelle un état des lieux, établi contradictoirement par une bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire';

Vu l’article 1731 du même code qui dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire, qui peut être faite par témoins puisqu’elle porte que un état des choses e non sur un fait juridique';

Vu l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dont il ressort, notamment qu’à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties';

Vu le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables';

La SHLMR verse aux débats':

— le courrier adressé à Mme [N] «'solde de tout compte 129587/92'» réclamant à cette dernière la somme de 1.109,63 euros

— le relevé de compte de Mme [N] arrêté au 9 janvier 2024

— un constat contradictoire': état des lieux sortant signé par Mme [N] qui fait état d’un certain nombre de constats de mauvais état concernant toutes les pièces du logement loué, y compris le balcon, essentiellement': des salissures et de la poussière, mais aussi':

— porte de communication de la chambre 1': présence de stickers + écriture

— mur de la cuisine': présence de plan de travail + mur taché de graisses

— porte de communication de la cuisine': dessin sur la porte

— cuisine': sol pièce humide': sol tachés + sol collant

— porte de communication du dégagement 1': présence de traces de crayons sur porte + bâti

— baignoire entartrée

— lavabo entartré

— robinetterie bain': entartrée + «'paume'» de douche cassée

— mur du séjour': présence de deux crochets

— séjour': sol pièce sèche': sol collant

— toilettes 1': entartrées

— une facture de l’entreprise Rénov services d’un montant de 955,07 euros TTC sur laquelle figure la ventilation poste par poste des travaux effectués et le pourcentage de prise en charge retenu pour Mme [N], à savoir':

-100% dépose crochets entrée : 27,10 euros

—  23,50% peinture acrylique sur murs entrée séjour : 48,41 euros

-100% dépose plan de travail cuisine 135,49 euros

—  23,50% peinture acrylique sur murs PH cuisine 8,78 euros

-100% réfection joint étanche évier cuisine 29,81 euros

—  100% peinture sur porte et bâti cuisine : 176,15 euros

—  23,50% peinture acrylique sur murs PH SDB : 7,32 euros

—  100% remplacement pomme et flexible : 46,07 euros

—  23,50% peinture acrylique sur mur PH WC : 17,57 euros

—  23,50% peinture du porte et bâti WC : 41,40 euros

-23,50% peinture acrylique sur mur CH1 : 31,47 euros

—  100% dépose de stickers sur porte CH1 : 13,55 euros

—  23,50% peinture sur porte et bâti CH1 : 41,40 euros

—  23,50% peinture acrylique sur mur CH2 : 31,47 euros

—  23,50% peinture sur porte et bâti CH2 : 41,40 euros

—  23,50% peinture acrylique sur mur DGT : 12,10 euros

—  23,50% peinture sur porte et bâti DGT : 41,40 euros

—  23,50% peinture acrylique sur mur PH balcon : 21,96 euros

—  100% nettoyage logement complet : 162,59 euros

Au vu des éléments produits, il y a lieu de faire droit à la demande de la SHLMR à l’exception des postes non visé par le constat d’état des lieux de sorties (sauf salissure, poussières déjà pris en charge par le poste «'nettoyage logement complet'» ou usure normale), à savoir':

— la peinture acrylique sur murs entrée séjour : (48,41 euros)

— la dépose du plan de travail cuisine (faute de précision dans le constat d’état des lieux de sortie) : (135,49 euros)

— la peinture acrylique sur murs PH SDB : (7,32 euros)

— la peinture acrylique sur mur PH WC : (17,57 euros)

— la peinture acrylique sur mur CH1: (31,47 euros)

— la peinture acrylique sur mur CH2 : (31,47 euros)

— la peinture acrylique sur mur DGT : (12,10 euros)

— la peinture acrylique sur mur PH balcon : (21,96 euros)

Soit une somme due par Mme [N] de 649,28 euros ( 955,07 – 48,41 – 135,49 – 7,32 – 17,57 – 31,47 – 31,47 – 12,10 – 21,96) au titre du coût des travaux de remise en état du logement, outre la somme de 64,26 euros au titre du solde des loyers et charges restant dus, soit un total de 713,54 euros.

Sur la compensation

Vu les article 1347 et suivants du code civil';

En l’espèce, il y a lieu de dire que les condamnations réciproques des parties se compenseront entre elles à due concurrence, de sorte que la SHLMR reste devoir à la Mme [N] la somme de 4.546,46 euros (4.260 + 1.000 ' 713,54) au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’infirmation totale du jugement dont appel, il convient de condamner la SHLMR aux dépens de première instance et d’appel et de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

Mme [N] étant bénéficiaire de l’aide juridique, iln’y a pas lieu à sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort;

Déclare la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion recevable en sa demande tendant à la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 1.019,33 euros au titre du solde des loyers et charges restant dû et au titre du coût des travaux de remise en état du logement';

Infirme en toute ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 17 octobre 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Paul de la Réunion ;

Et statuant à nouveau

Déclare la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion responsable des préjudices subis par Mme [F] [N] du faits de ses manquements à son obligations de garantie de jouissance paisible du logement ;

Déclare la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion tenue à réparer l’entier préjudice subi par Mme [F] [N]';

Condamne la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion à payer à Mme [F] [N] la somme de 4.260 euros au titre de son préjudice de jouissance';

Condamne la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion à payer à Mme [F] [N] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice de moral';

Y ajoutant,

Condamne Mme [F] [N] à payer à la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion la somme de 713,54 euros au titre du solde des loyers et charges restant dû et au titre du coût des travaux de remise en état du logement';

Dit que les créances réciproques des parties se compenseront entre elles à due concurrence, sauf intérêts au taux légal';

Dit qu’après compensation, la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion reste redevable à Mme [F] [N] de la somme de 4.546,46 euros.

Condamne la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion aux dépens de première instance et d’appel';

Déboute la SA Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion de sa demande au titre des frais irrépétibles';

Dit n’y avoir lieu à faire droit à la demande de Mme [F] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, conseillère à la Cour d’Appel de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,le président étant empêché, et par Malika STURM, greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT