MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/468

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 02 Septembre 2025

N° RG 22/01125 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HAXH

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] en date du 09 Juin 2022

Appelante

S.C.I. LE FORUM, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

Intimée

S.A.S. QUALICONSULT IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL AVOX, avocats plaidants au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 mai 2025

Date de mise à disposition : 02 septembre 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

Contestant le bien fondé des factures émises par la société Qualiconsult Immobilier, chargée d’un marché de prestations de diagnostic amiante et plomb par la commune de Rumilly dans le cadre de l’aménagement du site de l’ancien hôpital de Rumilly, la SCI Le Forum, acquéreur du tènement immobilier auprès de la commune de Rumilly, a saisi le tribunal judiciaire d’Annecy qui a, par jugement du 9 juin 2022 :

— Condamné la SCI Le Forum à verser à la société Qualiconsult Immobilier la somme de 146.824,80 euros, outre intérêts légaux majorés de 50 % à compter du 16 novembre 2017 ;

— Condamné la SCI Le Forum à verser à la société Qualiconsult Immobilier la somme de 12.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la SCI Le Forum de toutes autres demandes contraires sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle ou contractuelle de la société Qualiconsult Immobilier et notamment de :

— juger qu’elle est bien fondée à ne pas payer à la société Qualiconsult Immobilier la somme de 146.824,80 euros TTC,

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui verser la somme de 146.824,80 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 17.784 euros TTC en remboursement des honoraires de son maître d''uvre Ingeos,

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer le surcoût des travaux de désamiantage d’un montant de 212.387,47 euros,

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts à parfaire en réparation du préjudice subi du fait des carences et retards dans les travaux de diagnostic amiante et leurs incidences sur les délais,

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts à parfaire en réparation de son préjudice d’image et de réputation,

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 20.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Le Forum aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Avocalp.

Au visa principalement des motifs suivants :

L’ensemble du travail de repérage facturé était nécessaire et indispensable, et la société Qualiconsult Immobilier a réalisé sa mission sans critique des autorités administratives de contrôle ;

La SCI Le Forum ne peut s’exonérer de son obligation de paiement en invoquant la responsabilité contractuelle pour faute de la société Qualiconsult Immobilier pour exécution imparfaite de ses obligations, dont elle avait manifestement connaissance avant l’acceptation de chaque devis.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 27 juin 2022, la SCI Le Forum a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 3 janvier 2023, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry a débouté la SCI Le Forum de ses demandes tendant à la suspension de l’exécution provisoire et la consignation des sommes dues.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 27 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société civile immobilière Le Forum sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Juger que la société Qualiconsult Immobilier est responsable de l’entier préjudice qu’elle a subi au titre de sa responsabilité délictuelle et contractuelle ;

— Juger qu’elle est bien fondée à ne pas payer les différentes factures de la société Qualiconsult Immobilier correspondant aux diagnostics et repérages amiante avant démolition complémentaire exécutés en 2017 pour la somme de 146.824, 80 euros TTC ;

— Condamner la société Qualiconsult Immobilier au paiement de dommages et intérêts correspondant au montant total de sa créance soit la somme totale de 146.824,80 euros TTC, augmentée des intérêts tels que revendiqués par la défenderesse suivant ces chefs de demande ;

— Ordonner la compensation de ladite somme ainsi mise à la charge de la défenderesse avec les sommes dont elle réclame le paiement par-devant le tribunal de céans ;

— Condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 21.532,61 euros décomposée comme suit :

—  9.532,61 euros au titre des intérêts légaux majorés de 50% à compter du 16 novembre 2017 dont elle s’est acquittée en exécution du Jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal judiciaire d’Annecy,

—  12.000 euros au titre des frais irrépétibles dont elle s’est acquittée en exécution du jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal judiciaire d’Annecy ;

— Condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 14.820 euros HT soit 17.784 euros TTC en remboursement des honoraires réglés à la société Ingeos, son maître d''uvre, en charge du contrôle des travaux de Qualiconsult Immobilier ;

— Condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer le surcoût des travaux de désamiantage d’un montant de 176.989, 56 euros HT, soit 212.387,47 euros TTC ;

— Condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 100.000 euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice subi du fait des carences et retards dans les travaux de diagnostic amiante avant démolition réalisés par la société Qualiconsult Immobilier courant 2017, et de leurs incidences sur les délais ;

— Condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 100.000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice d’image et de réputation ;

— Débouter la société Qualiconsult Immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 22.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Qualiconsult Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière Le Forum fait notamment valoir que :

Elle a acquis le tènement immobilier objet du traité de concession d’aménagement le 11 juillet 2017 et est devenue le cocontractant de la société Qualiconsult Immobilier à compter de cette date, les factures de cette dernière lui sont donc à juste titre adressées;

Les rapports établis par la société Qualiconsult Immobilier et annexés au traité de concession se devaient d’être exhaustifs, fiables et de refléter précisément la réalité de la présence d’amiante dans les bâtiments, or la prestation de la société Qualiconsult Immobilier n’était pas du niveau exigé au regard de la complexité de l’opération ;

Etant profane en matière de diagnostic amiante, il lui était parfaitement impossible de détecter seule d’éventuels manquements dans ces rapports ;

La société Qualiconsult Immobilier doit voir sa responsabilité délictuelle engagée en raison de ses manquements lors de la réalisation des diagnostics de 2015 qui l’ont contrainte à recourir aux services de la société Ingeos ;

La société Qualiconsult Immobilier doit voir sa responsabilité contractuelle engagée au titre de la réalisation des diagnostics et repérages amiante avant démolition complémentaires exécutés courant 2017 pour le compte de la SCI Le Forum.

Par dernières écritures du 5 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Qualiconsult Immobilier demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 9 juin 2022 ;

Y ajoutant,

— Condamner la SCI Le Forum à lui verser une indemnité de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Qualiconsult Immobilier fait notamment valoir que :

L’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage amiante a considéré en octobre 2016, que la prestation était conforme aux attentes légales et réglementaires, dès lors que certaines imprécisions et réserves auraient été levées, ce qui fût fait ensuite en partenariat avec le Cabinet Ingeos ;

Des investigations complémentaires, nécessaires à l’accomplissement de la mission, ont fait l’objet de devis qu’elle a présenté pour acceptation à son donneur d’ordre ;

La prestation d’établissement de rapports de repérage amiante avant démolition des 3 bâtiments de l’ancien hôpital a été accomplie, et la SCI Le Forum a pu faire désamianter puis démolir les 3 bâtiments à partir du mois d’octobre 2017 avant de débuter les travaux de construction des nouveaux immeubles ;

Quelles que soient ses prétendues fautes, conformément aux clauses du contrat intervenu entre le promoteur immobilier et le diagnostiqueur, la SCI Le Forum ne peut les mettre en avant pour ne pas régler les factures.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 14 octobre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire devait être plaidée à l’audience du 17 décembre 2024 et a été renvoyée l’audience du 20 mai 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

Depuis le 1er janvier 2002, les propriétaires d’immeubles bâtis avant le 1er juillet 1997 sont tenus, avant leur démolition, d’effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante et d’en communiquer les résultats à toute personne physique ou morale appelée à concevoir ou réaliser des travaux.

La méthode couvre le repérage de la quasi-totalité des matériaux. Les modalités de repérage sont similaires à la procédure de recherche générale imposée par le décret du 7 février 1996. L’opérateur de repérage et le propriétaire (ou son mandataire) dressent ensemble un plan de prévention relatif à l’opération de repérage.

Les opérations doivent être exhaustives et peuvent nécessiter des sondages destructifs ou des démontages.

Dans des hypothèses exceptionnelles, certaines parties non accessibles pourront ne pas faire l’objet de recherches, à charge pour l’opérateur d’émettre les réserves correspondantes et de préconiser les investigations qui devront être réalisées entre les différentes étapes de la démolition.

Fort de ce repérage, l’opérateur atteste, le cas échéant, de la présence d’amiante et, en cas de doute, fait procéder à des prélèvements et analyses par un organisme accrédité.

Enfin, l’opérateur dresse un rapport de repérage.

Ainsi, l’article R1334-22 du code de la santé publique dispose 'I.-On entend par « repérage des matériaux et produits de la liste C contenant de l’amiante » la mission qui consiste à :

1° Rechercher la présence des matériaux et produits de la liste C ;

2° Rechercher la présence de tout autre matériau et produit réputé contenir de l’amiante dont la personne qui effectue le repérage aurait connaissance ;

3° Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante.

II.-Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste C ou de tout autre matériau et produit réputé contenir de l’amiante et si un doute persiste sur la présence d’amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l’objet d’analyses selon les modalités définies à l’article R. 1334-24.

III.-A l’issue du repérage, la personne qui l’a réalisé établit un rapport de repérage qu’elle remet au propriétaire contre accusé de réception.

IV.-Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction, de la santé et du travail précise notamment le contenu du rapport de repérage.' L’article R1334-29-6 du même code précise 'Le rapport du repérage des matériaux et produits de la liste C contenant de l’amiante prévu à l’article R. 1334-22 est communiqué à toute personne physique ou morale appelée à organiser ou effectuer des travaux de démolition dans l’immeuble.'

Enfin, l’article R4412-97 du code du travail, en vigueur jusqu’au 1er octobre 2018 et applicable aux relations contractuelles entre la société Le Forum et la société Qualiconsult énonce 'Dans le cadre de l’évaluation des risques, prévue aux articles L. 4121-3 et L. 4531-1, le donneur d’ordre joint les dossiers techniques prévus aux articles R. 1334-29-4 à R. 1334-29-6 du code de la santé publique et R. 111-45 du code de la construction et de l’habitation aux documents de consultation des entreprises.

Pour les opérations ne relevant pas des articles R. 1334-29-4 à R. 1334-29-6 du code de la santé publique et R. 111-45 du code de la construction et de l’habitation, le donneur d’ordre joint aux documents de consultation des entreprises tout document équivalent permettant le repérage des matériaux contenant de l’amiante, y compris ceux relevant de ses obligations au titre de l’article L. 541-1 du code de l’environnement.

Au vu des informations qui lui ont été données, l’employeur réalise son évaluation des risques, conformément à l’article L. 4121-2.'

I – Sur la responsabilité délictuelle de la société Qualiconsult Immobilier

L’article 1382 du code civil dispose 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' Il est admis que l’acquéreur d’un bien immobilier peut se prévaloir de la faute dans l’exécution du diagnostic amiante exécuté par un technicien à la demande du vendeur lorsqu’il en découle un préjudice, lequel peut s’évincer de la découverte d’amiante non repérée (3ème Civ., 28 janvier 2003, pourvoi n°14-18.077).

La société Qualiconsult immobilier a établi, à la date du 9 août 2015, à la demande de la commune de [Localité 5], alors propriétaire du tènement, deux 'rapports de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition', le premier n°190448 pour les bâtiments A et B, et le second n°190448 pour le bâtiment C. Il est indiqué en première page qu’il est fait application du décret n°2006-761 du 30 juin 2006, du décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006, du décret n°2011-629 du 3 juin 2011, décret n°2012-639 du 4 mai 2012, de l’arrêté du 26 juin 2013 et de la norme NFX 46-020 -décembre 2008. Les rapports font en outre état des coordonnées du laboratoire ayant effectué les analyses, et il est fait état dans une première liste présentée en tableau des matériaux repérés comme contenant de l’amiante 'colle de faïence blanche, colle de plinthes marron, conduit de ventilation fibre-ciment (etc)' avec localisation du matériau, et d’une seconde liste de 'matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante, après analyse, ils n’en contiennent pas’ : 'enduit + toile, etc'.

L’opérateur de repérage note dans son rapport qu’il y a des locaux visités, et d’autres non visités, sans que ces derniers soient très clairement identifiables.

Des réserves ont été émises en page 24 du rapport sur les bâtiments A et B et en page 9 du rapport sur le bâtiment C. Elles énoncent principalement :

'pour des raisons d’accessibilité les réseaux enterrés n’ont pu être repérés. (Fourreaux de longueur inconnue partant en direction de la voirie, réseau de collecte des eaux usés repérés au niveau des regards, non repérables).

Les fourreaux de passage de murs ou de dalles sont des éléments de la construction solidaire des dalles de plancher ou des parois ; ils sont la plupart du temps non visibles ou inaccessibles ce qui les rend non évaluables sans des travaux lourds de destruction et/ou de terrassement. (Conduits partant de la toiture de l’extension des urgences, non repérable), et (possible conduits de ventilation traversant la façade bouchés lors de travaux de rénovation antérieurs).

Exhaustivité des volumes sous doublage (encoffrement, faux-plafonds, parquets, revêtements de sol, etc) (réseaux ventilation, ECS, électricité, machineries, portes coupe-feu, cheminées… cablage orange de sécurité avec tresse amiantée à l’intérieur. Tous les niveaux sont concernés, non repérable).

Les locaux sont encombrés, la totalité des locaux ne sont pas visibles (faux-plafonds en débris au sol du fait de vandalisme sur le site.)'

et 'l’accès à la toiture du bâtiment A est dangereux. Pour des raisons de sécurité de l’opérateur de repérage, aucun sondage et prélèvement n’a pu être réalisé. Les investigations ne pourront être réalisées qu’après sécurisation du site.'

En l’espèce, il découlait de l’existence de réserves que, bien qu’étant nommé 'rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition', ce document ne se suffisait pas à lui-même et supposait la réalisation de missions complémentaires pour vérifier les zones non visitées.

Dans son 'expertise des rapports de repérage amiante avant démolition établis par Qualiconsult, note de synthèse’ du 28 octobre 2016, la société Ingéos, mandatée par la société Priams construction, alors concessionnaire du projet d’aménagement du site de l’ancien hôpital de [Localité 5], écrivait : 'L’objectif de cette analyse est de vérifier que toutes les dispositions ont été prises pour atteindre un niveau de repérage exhaustif répondant au niveau d’exigence en vigueur de la réglementation et des organismes de prévention pour permettre in fine de réduire les risques d’aléas et de surcoût en phase de réalisation de travaux de désamiantage du bâtiment préalables à sa déconstruction (…)Cette contre-expertise a été effectuée par un ingénieur de la construction et un technicien de la construction, tous deux experts de l’amiante, et disposant également d’une attestation de compétence pour la réalisation de repérage amiante (..) D’une manière générale, la présentation des résultats ne permet pas de disposer d’une vision claire et non ambiguë de l’exhaustivité du repérage des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante (…) Suite à l’examen approfondi des documents et aux investigations menées sur les bâtiments, il nous semble que les rapports transmis en l’état ne permettront pas aux entreprises de travaux (opérations de curage, entreprises de désamiantage, entreprises de démolition de procéder à une analyse de risque fiable pour plusieurs raisons (ndr : détaillées sur trois pages) (..).

Malgré les observations reportées dans la présente note, les repérages conduits par QUALICONSULTsont d’un niveau de qualité proche de celui exigible pour procéder à une analyse de risques et à une évaluation précise des opérations de retrait des matériaux contenant de l’amiante en préalable aux opérations de démolition.

Néanmoins au regard de la sensibilité de cette opération de requalification foncière au coeur de la ville de [Localité 5] et des impacts financiers liés à certaines interprétations de résultats, nous conseillons au maître d’ouvrage de porter à la connaissance de l’opérateur de repérage les commentaires rassemblées dans la présente note. Les compléments restant à apporter par QUALICONSULT permettront de conduire à son terme l’expertise des rapports de repérage par le maître d’oeuvre et le coordonnateur SPS selon les prescriptions du code du travail.'

De façon un peu curieuse, la synthèse retenait 'un niveau de qualité proche de celui exigible pour procéder à une analyse de risques', alors que le corps de l’expertise évoquait de nombreux manquements, notamment 'la présentation du repérage sur les schémas et plans avec le seul numéro d’échantillon n’est pas adaptée aux travaux de démolition. (…) Les plans de repérage doivent être repris (…) Il conviendra de procéder à une vérification exhaustive du repérage de l’ensemble des prélèvements. (…) Manque d’exhaustivité d’une manière générale sur les enduits’ faisant apparaître qu’un important travail de reprise du rapport et de nouveaux repérages et prélèvements devaient être conduits.

Il doit enfin être relevé que le traité de concession d’aménagement du site de l’ancien hôpital de [Localité 5], conclu le 21 juillet 2016 entre la commune de [Localité 5] et la société Priams Construction incluait dans le calcul du prix de cession un coût de déconstruction de 950.000 euros HT. Or, si des travaux supplémentaires de désamiantage et surcoût engendré par le personnel supplémentaire et mise à disposition de matériel(sas de décontamination…) ont fait l’objet d’un avenant n°01 le 20 mars 2018 au profit de la société Cardem, le montant du marché de l’entreprise s’élevait après prise en compte de deux moins values, à 940.866,70 euros HT, somme qui ne dépasse pas le coût de déconstruction estimatif inclus dans le traité de concession.

Ces éléments remettant en cause la complétude des rapports de 2015 réalisés par la société Qualiconsult, connus de la société le Forum avant qu’elle ne procède à l’achat du tènement immobilier, s’opposent à ce qu’un préjudice soit caractérisé à ce niveau. Tant la nécessité de recourir à de nouvelles opérations de repérage de l’amiante que l’incomplétude des informations contenues dans les rapports de 2015 étaient connues avant que l’acquisition immobilière ait lieu, le 11 juillet 2017, suivant attestation du 30 janvier 2018 de Me [E].

II- Sur la demande en paiement des factures de la société Qualiconsult

L’article 1219 du code civil prévoit 'Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.'

L’exception d’exécution permet uniquement à une partie à un contrat synallagmatique de suspendre l’exécution de la prestation à laquelle elle est tenue tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Elle entraîne non pas la disparition de l’obligation mais un ajournement de son exécution. Elle ne permet pas de se prévaloir d’une faute commise par son cocontractant dans le cadre de l’exécution des obligations contractuelles pour s’opposer à l’exécution de ses propres engagements.

Dans le cas de contrats synallagmatiques, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que la mise en 'uvre de cette exception suppose l’existence d’un contrat en cours.

La société Le Forum a accepté plusieurs devis émanant de la société Qualiconsult Immobilier :

— devis A20170083, signé le 3 avril 2017,

— devis A20170176 accepté le 6 juillet 2017,

— devis A20170219 paraphé le 8 septembre 2017,

— devis A20170232 signé le 18 septembre 2017.

Il est à noter qu’un devis du 12 décembre 2016 'annule et remplace A20160214" est versé aux débats mais non signé.

La société Qualiconsult Immobilier a rédigé plusieurs rapports :

— rapport n°190448-V2 bât A et B établi le 23/01/2017,

— rapport n°190448-V2 bât C et B établi le 23/01/2017,

— rapport n°190448-V3 bât A et B établi le 27/02/2017,

— rapport n°190448-V3 bât C établi le 27/02/2017,

— rapport n°190448-V5 bât C établi le 13/09/2017,

— rapport n°190448-V7 bât A et B établi le 16/10/2017,

et a présenté des factures en référence des devis A20170219, A20170232, A20160214, ce dernier devis n’ayant pas été signé.

La société le Forum ne conteste in fine pas l’exécution du travail par la société Qualiconsult, et si le devis A20160214 n’a pas été signé, il résulte d’un courrier recommandé du 16 octobre 2017 de M. [Z] pour la société le Forum, à la société Qualiconsult Immobilier que 'nous vous avons commandé (devis numéro A20160217 du 12/12/2016) les relevés nécessaires dans le but d’un diagnostic complet et irréprochable', de sorte que la réalisation des travaux, matérialisée par quatre rapports établis en janvier et février 2017, n’est pas contestée.

En conséquence, la société le Forum ne peut opposer l’exception d’inexécution à la société Qualiconsult pour refuser le paiement de ses factures, dans la mesure où, le travail ayant été exécuté, le contrat n’est plus en cours et la suspension des obligations d’une des parties ne peut être prolongée artificiellement.

III- Sur la responsabilité contractuelle de la société Qualiconsult Immobilier

L’article 1217 du code civil dispose 'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

L’article 1231-1 du même code précise 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

Il ressort du mail du 29 juin 2017 de M. [N], inspecteur du travail à la Direccte que 'la réunion programmée ce mardi 27, dont l’objet était de déterminer l’adéquation des travaux au diagnostic amiante, a démontré des carences importantes dans l’appréciation du risque amiante pour cette opération. Nous avons ainsi pu constater des difficultés majeures dans la recherche des prélèvements effectués, la présence de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante sans aucun prélèvement, l’absence de marquage des matériaux amiantés, le défaut de diagnostic sur des parties de la construction (par exemple la trémie de l’ascenseur) qui laisse supposer qu’il s’agit en réalité d’un pré-rapport.'

De fait, la société Qualiconsult Immobilier a reconnu ses manquements dans un mail du 8 juillet 2017 'je soussigné [O] [H], technicien en diagnostic immobilier, entreprise Qualiconsult Immobilier, auteur des rapports 190448 bâtiment C et 190448 bâtiment A-B, émis initialement le 09/08/2015 puis modifiés le 27/02/2017, atteste que les rapports cités précédemment sont à considérer comme 'pré-rapports’ contrairement aux indications notées en têtes de rapports.'

Le compte-rendu de réunion de chantier n°05 du 22 août 2017 énonce en outre 'l’entreprise précise ce jour, en date du 22-08-17, que de nouvelles investigations menées par Qualiconsult mettent en évidence de MCA (matériaux contenant de l’amiante) complémentaires. Le repérage n’étant toujours pas clair à ce jour, il n’est pas possible de quantifier, et donc d’évaluer précisément les travaux supplémentaires.'

Il est admis qu’en cas d’incomplétude ou d’imprécision du rapport de diagnostic amiante conduisant à la découverte de matériaux non initialement détectés, le surcoût de ce désamiantage doit être pris en compte par le diagnostiqueur fautif, dans la mesure où l’acquéreur n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un prix moindre, tenant compte du coût du désamiantage.

Toutefois, le traité de concession d’aménagement du site de l’ancien hôpital de [Localité 5], conclu le 21 juillet 2016 entre la commune de [Localité 5] et la société Priams Construction a inclus dans le calcul du prix de cession un coût des déconstruction de 950.000 euros HT. Or, si des travaux supplémentaires de désamiantage et surcoût engendré par le personnel supplémentaire et mise à disposition de matériel(sas de décontamination…) ont fait l’objet d’un avenant n°01 le 20 mars 2018 au profit de la société Cardem, pour 176.989,56 euros, le montant global du marché de l’entreprise s’élevait après prise en compte de deux moins values, à 940.866,70 euros HT, somme qui ne dépasse pas le coût de déconstruction estimatif inclus dans le traité de concession.

Il doit en revanche être retenu que la carence de la société Qualiconsult à établir un diagnostic complet avant démolition a rendu nécessaire les travaux facturés en septembre 2017, soit les deux factures de 6.940,80 euros et 6.060 euros, dont le montant devra être indemnisé.

Il ressort enfin de la proposition d’avenant n°01 de la société Ingéos, qu’un retard de 9 semaines a été observé sur la réalisation du chantier, et qu’elle a dû intervenir pour contrôler et accompagner les opérations de repérage complémentaires, et étudier des solutions organisationnelles pour optimiser les délais et modifier le programme des travaux, le tout pour une somme de 17.784 euros qui a été acceptée par le maître d’ouvrage le 12 janvier 2018. Cette somme sera mise à la charge de la société Qualiconsult, dont les carences ont occasionné le recours à la société Ingéos.

En l’absence d’élément permettant de chiffrer le préjudice lié aux carences et retards dans les travaux de diagnostic à hauteur de 100.000 euros, il convient de l’évaluer plus modérément à hauteur de 9.000 euros, soit 1.000 euros par semaine.

Enfin, aucune pièce ne met en lumière un préjudice d’image ou de réputation de la société le Forum, dont il faut rappeler qu’elle a été créée spécifiquement pour l’opération immobilière en question et que sa notoriété est principalement liée à celle du groupe Priams auquel elle appartient.

IV- Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement au fond supportera les dépens qu’elle a engagés, et les société Qualiconsult Immobilier et le Forum seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la SCI le Forum à verser à la SAS Qualiconsult Immobilier la somme de 12.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI le Forum aux dépens,

— débouté la SCI Le Forum de toutes autres demandes contraires sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle ou contractuelle de la société Qualiconsult Immobilier et notamment de :

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui verser la somme de 146.824,80 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 17.784 euros TTC en remboursement des honoraires de son maître d''uvre Ingeos,

— condamner la société Qualiconsult Immobilier à lui payer la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts à parfaire en réparation du préjudice subi du fait des carences et retards dans les travaux de diagnostic amiante et leurs incidences sur les délais,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Qualiconsult Immobilier à verser à la société Le Forum les sommes de :

—  13.000,80 euros à titre de dommages et intérêts, dus au surcoût de ses factures,

—  17.784 euros TTC en remboursement des honoraires de son maître d''uvre Ingeos,

—  9.000 euros de dommages et intérêts à parfaire en réparation du préjudice subi du fait des carences et retards dans les travaux de diagnostic amiante et leurs incidences sur les délais,

Confirme la décision pour le surplus,

Ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, et notamment de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la partie qui les a engagés.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 02 septembre 2025

à

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES

la SELARL ENOTIKO AVOCATS

Copie exécutoire délivrée le 02 septembre 2025

à

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES

la SELARL ENOTIKO AVOCATS