Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023

(n°415 , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07754 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVQ6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Février 2022 -Président du TJ de PARIS CEDEX 17 – RG n° 20/58844

APPELANTS

Mme [EJ] [HO]

[Adresse 32]

[Localité 64]

Mme [PM] [KU]

[Adresse 55]

[Localité 72]

M. [HP] [KU]

[Adresse 55]

[Localité 72]

M. [AD] [JE]

[Adresse 24]

[Localité 52]

M. [BO] [SE]

[Adresse 27]

[Localité 62]

Mme [OA] [SE]

[Adresse 27]

[Localité 62]

M. [S] [Z]

[Adresse 30]

[Localité 57]

Mme [VD] [MI]

[Adresse 30]

[Localité 57]

M. [NX] [NY]

[Adresse 7]

[Localité 75]

M. [YK] [PK]

[Adresse 20]

[Localité 69]

M. [N] [MF]

[Adresse 47]

[Localité 34]

Mme [TT] [MF]

[Adresse 47]

[Localité 34]

Mme [WV] [A]

[Adresse 41]

[Localité 50]

M. [HL] [A]

[Adresse 12]

[Localité 49]

M. [YM] [CT]

[Adresse 46]

[Localité 56]

M. [WW] [VI]

[Adresse 23]

[Localité 15]

Mme [CW] [NW]

[Adresse 9]

[Localité 65]

Mme [YN] [PO]

[Adresse 99]

[Localité 94]

M. [HR] [PO]

[Adresse 99]

[Localité 94]

M. [HN] [BH]

[Adresse 22]

[Localité 68]

M. [Y] [AU]

[Adresse 39]

[Localité 87]

Mme [TP] [L]

[Adresse 6]

[Localité 59]

Mme [G] [BE]

[Adresse 98]

[Localité 33] (Suisse)

M. [JF] [BE]

[Adresse 98]

[Localité 33] (Suisse)

Mme [MJ] [JC]

[Adresse 21]

[Localité 92]

M. [PP] [JC]

[Adresse 21]

[Localité 92]

M. [JF] [W]

[Adresse 1]

[Localité 88]

Mme [NZ] [W]

[Adresse 1]

[Localité 88]

M. [SB] [TR]

[Adresse 2]

[Localité 58]

M. [GB] [V]

[Adresse 14]

[Localité 89]

Mme [D] [KT]

[Adresse 31]

[Localité 35]

M. [EK] [U]

[Adresse 26]

[Localité 70]

M. [VH] [F]

[Adresse 19]

[Localité 60]

Mme [FZ] [KR]

[Adresse 3]

[Localité 81]

M. [TS] [KR]

[Adresse 3]

[Localité 81]

M. [FX] [HM]

[Adresse 16]

[Localité 90]

M. [YJ] [P]

[Adresse 17]

[Localité 84]

Mme [BZ] [O]

[Adresse 45]

[Localité 83]

M. [WW] [SC]

[Adresse 38]

[Localité 78]

Mme [VF] [SC]

[Adresse 38]

[Localité 78]

M. [Y] [GA]

[Adresse 18]

[Localité 93]

Mme [KS] [WU]

[Adresse 36]

[Localité 91]

M. [YM] [WU]

[Adresse 36]

[Localité 91]

Mme [VG] [KW]

[Adresse 54]

[Localité 29]

M. [ZZ] [KW]

[Adresse 54]

[Localité 29]

Mme [SD] [MG]

[Adresse 5]

[Localité 53]

M. [GB] [JG]

[Adresse 4]

[Localité 67]

M. [MK] [CC]

[Adresse 11]

[Localité 82]

Mme [TO] [CC]

[Adresse 11]

[Localité 82]

Mme [BY] [WX]

[Adresse 13]

[Localité 77]

M. [J] [AE]

[Adresse 97]

[Localité 100] (Royaume-Uni)

Mme [JD] [K]

[Adresse 48]

[Localité 63]

M. [PL] [K]

[Adresse 48]

[Localité 63]

M. [CX] [KV]

[Adresse 43]

[Localité 73]

Mme [E] [EH]

[Adresse 40]

[Localité 85]

M. [FY] [JB]

[Adresse 61]

[Localité 76]

Mme [M] [I]

[Adresse 44]

[Localité 80]

M. [NX] [I]

[Adresse 79]

[Localité 66]

M. [WY] [YL]

[Adresse 51]

[Localité 96]

M. [C] [NV]

[Adresse 71]

[Localité 42]

Mme [B] [NV]

[Adresse 71]

[Localité 42]

M. [SA] [EI]

[Adresse 28]

[Localité 25]

SARL LES MYCENES, RCS de Lyon n°45205775500012, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 37]

[Localité 58]

Représentés par M^e Nathalie HAMET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1706

INTIMEES

S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, RCS de Nanterre n°488885732, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 95]

[Localité 86]

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, RCS de Paris n°404362576, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 95]

[Localité 86]

Représentées par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

PARTIES INTERVENANTES

M. [MH] [PN]

[Adresse 10]

[Localité 74]

Mme [R] [A]

[Adresse 12]

[Localité 49]

Mme [VE] [T] [VE]

[Adresse 8]

[Localité 86]

représentés par M^e Nathalie HAMET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1706

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Patricia LEFEVRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et parJeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Les sociétés Réside études apparthôtels et Résidences services gestion, font partie du groupe Réside études. Elles exploitent pour la première, des résidences de tourisme et d’affaires dites appart’hôtels, sous différentes marques notamment «Résidhome» et «Séjours et Affaires» et pour la seconde, des résidences pour étudiants notamment sous les marques «Estudine» et «StudCity».

Dans le cadre de cette activité, ces sociétés concluent en qualité de preneur des baux commerciaux d’une durée de neuf années avec des propriétaires investisseurs, en vue de

l’exploitation de leur logement meublé sous statut de loueur meublé non professionnel, en contrepartie de loyers payés trimestriellement à terme échu.

Par courriers des 9 juin et 20 juillet 2020, au motif de la crise sanitaire de la Covid-19, le directeur du groupe Réside études a annoncé aux propriétaires investisseurs en résidences hôtelières qu’il suspendait le versement du loyer du 2ème trimestre 2020, puis celui du 3ème trimestre 2020. Enfin, le 16 octobre 2020, il a soumis aux bailleurs de ces résidences, un accord emportant abandon partiel de leurs créances.

Des courriers ont également été adressés aux bailleurs, propriétaires dans les résidences étudiantes du groupe, en juin, juillet et octobre 2020, les informant de la suspension du versement du terme du 2ème trimestre 2020, de la suspension partielle du versement du loyer du 3ème trimestre 2020 et puis des conditions de leur règlement différé.

N’acceptant pas la proposition qui leur était faite, cent vingt trois bailleurs, copropriétaires dans quarante cinq résidences différentes ont, par acte extra-judiciaire du 2 décembre 2020, fait assigner les sociétés Réside études apparthôtels et Résidences services gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation à leur communiquer les bilans et les comptes d’exploitation des résidences pour les années 2014 à 2019, ainsi qu’une provision sur les loyers impayés des 2ème et 3ème trimestre 2020 pour la première, et du seul 2ème trimestre 2020 pour la seconde.

Cent vingt neuf autres bailleurs sont intervenus à la procédure, le 20 janvier 2022.

Par ordonnance contradictoire du 25 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

— rejeté la demande en nullité de l’assignation,

— constaté le désistement d’instance de M. [AJ], M. [X] et Mme [H] ;

— rejeté l’exception d’incompétence territoriale ;

— déclaré recevables les interventions volontaires ;

— déclaré recevables les demandes ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à l’égard de la société Réside études apparthôtels ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à l’égard de la société Résidences services gestion ;

— constaté que la société Réside études apparthôtels s’engage à reprendre le paiement à 100% des loyers dus à compter du 1er janvier 2022 dès l’échéance du 31 mars 2022 ;

— dit que la demande d’injonction de reprendre le paiement des loyers à 100% est sans objet ;

— condamné la société Réside études apparthôtels à communiquer à la partie demanderesse les bilans et comptes d’exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs, dans les 8 jours de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par résidence concernée et pour 2 mois ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication à l’égard de la société Résidences Services gestion ;

— condamné la société Réside études apparthôtels à payer à la partie demanderesse la somme globale de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Résidences services gestion de sa demande de frais irrépétibles ;

— condamné la société Réside études Apparthôtels aux dépens ;

— rappelé que sa décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le 14 avril 2022, les soixante quatre bailleurs dont les noms suivent ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur leurs demandes de provision à l’égard de la société Résides études apparthôtels et de la société Résidences services gestion :

Mme [HO], M. [U], Mme [WV] [A], M. [A], M. [F], Mme [K], M. [K], M. [P], M. [V], M. [I], Mme [I], Mme [O], M. [Z], Mme [MI], M. [W], Mme [W], Mme [L], Mme [KT], M. [YL], M. [SC], Mme [SC], M. [JE], M. [NY], M. [VI], Mme [BE], M. [BE], Mme [WX], M. [AU], M.. [AE], Mme [KU], M. [KU], Mme [JC], M. [JC], M. [GA], M. [EI], M. [TR], Mme [NW], M. [CT], Mme [KR], M. [KR], M. [HM], Mme [PO], M. [PO], M. [SE], Mme [SE], Mme [MG], M. [KV], M. [BH], M. [JB], Mme [EH], M. [CC], Mme [CC], Mme [WU], M. [WU], M. [PK], M. [NV], Mme [NV], M. [JG], M. [MF], Mme [MF], Mme [KW], et M. [KW] ainsi que la société Les Mycènes (ci-après les bailleurs).

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, les bailleurs ainsi que Mme [R] [A], Mme [T] et M. [PN], intervenants volontaires demandent à la cour, au visa des articles 112, 487, 325, 329, 367, 524, 542, 554, 561, 562, 700, 834, 835, 905-2 et 906 du code de procédure civile, les articles 1103, 1104, 1148, 1195, 1218, 1219, 1220, 1236-1, 1240, 1719 et 1722 du code civil et l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution de :

1) in limines litis sur l’appel incident

— à titre principal,

— rejeter les conclusions d’intimées pour non-conformité aux dispositions de l’article 906 du code de procédure civile ;

— à défaut, constater que les conclusions d’intimées comportant appel incident n’ont été valablement notifiées que le 27 juin 2022

— prononcer la nullité de la notification des conclusions d’intimées comportant appel incident au visa de l’article 112 du code de procédure civile, pour non- respect des dispositions de l’article 905-2 du code de procédure civile

— constater l’absence de régularisation des conclusions d’intimée dans le délai de l’article 905-2 du code de procédure civile ;

— en conséquence, déclarer irrecevable l’appel incident des sociétés Réside études Apparthôtels et Résidences services gestion ;

— à titre subsidiaire,

— déclarer irrecevable, à tout le moins mal fondé, l’appel incident formé par les sociétés Réside études Apparthôtels et Résidences services gestion ;

— à défaut, ordonner la disjonction de l’appel principal et de l’appel incident ;

— prononcer la radiation de l’appel incident pour défaut d’exécution des causes de l’ordonnance de référé du 25 février 2022 et condamner les sociétés intimées à régler à chacun des demandeurs la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d’appel incident abusive et celle de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

2) sur le fond

— débouter les sociétés Résides études apparthôtels et Résidences services gestion de l’ensemble de leurs demandes ;

— prendre acte du retrait de M. [EL] de la comparution des appelants ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné sous astreinte, la société Réside études Apparthôtels à communiquer à la partie demanderesse les bilans et comptes d’exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs et la société Réside études Apparthôtels à payer à la partie demanderesse la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Résidences services gestion de sa demande de frais irrépétibles ;

— condamné la société Réside études apparthôtels aux dépens ;

— la réformer en ce qu’elle a dit qu’il n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à l’égard des sociétés Résides études apparthôtels et Résidences services gestion et statuant à nouveau :

— condamner les sociétés Résides études apparthôtels et Résidences services gestion à verser à titre de provision, au titre des loyers impayés du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021, respectivement à chaque demandeur, les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure :

M. [U] : 8.972,88 euros ;

Mme [WV] [A] : 11.035,98 euros ;

Mme [WV] [A] : 572,16 euros ;

M.[A] et Mme [R] [A] : 32.992,72 euros ;

M. [F] : 9.211,50 euros ;

Mme et M. [K] : 6.041,38 euros ;

M. [YJ] [P] : 22.624,05 euros ;

M. [YJ] [P] : 9.852,80 euros ;

M. [YJ] [P] : 11.970,26 euros ;

M. [YJ] [P] : 11.216,27 euros ;

M. [YJ] [P] : 12.840,53 euros ;

M. [V] : 8.706,53 euros ;

Mme [T] : 14.409,43 euros ;

Mme et M. [I] : 9.353,10 euros ;

Mme [O] : 6.393,61 euros ;

M. [Z] et Mme [MI] :13.280,55 euros ;

Mme et M. [W] : 8.523,33 euros ;

Mme [L] : 9.069,35 euros ;

Mme [KT] : 8.717,49 euros ;

M. [YL] :10.805,85 euros ;

Mme et M. [SC] : 5.928,33 euros ;

Mme [HO] : 7.828,90 euros ;

M. [JE] : 11 958,13 euros ;

M. [NY] :14.773,17 euros ;

M. [VI] : 10.570,33 euros ;

Mme et M. [BE] : 9.106,49 euros ;

Mme [WX] : 8.694,46 euros ;

M. [AU] : 8.074,45 euros ;

Mme [AE] : 8.784,97 euros ;

Mme et M. [KU] : 10.503,58 euros ;

Mme et M. [JC] : 12.896,50 euros ;

Société Les Mycènes : 29.903,15 euros ;

M. [GA] : 10.791,30 euros ;

M. [EI] : 8.523,33 euros ;

M. [TR] : 6 463,08 euros ;

Mme [NW] : 9.261,03 euros ;

M. [CT] : 43. 647,44 euros ;

Mme et M. [KR] : 9.888,90 euros ;

M. [HM] : 9.908,71 euros ;

M. [EL] : 10.066,16 euros ;

Mme et M. [PO] : 13.974,05 euros ;

Mme et M. [SE] : 11 453,10 euros ;

M. [PN] : 10.791,30 euros ;

Mme [MG] : 10.272,02 euros ;

M. [KV] : 8.008,02 euros ;

M. [BH] :8.342,91euros ;

M. [JB] : 15.235,92 euros ;

Mme [EH] : 8.603,81 euros ;

Mme et M. [CC] : 9.194,23 euros ;

Mme et M. [WU] : 15.662,56 euros ;

M. [PK] : 10.970,60 euros ;

Mme et M. [NV] : 11.020,69 euros ;

M. [JG] : 10.507,92 euros ;

Mme et M. [MF] : 10.322,17 euros ;

Mme et M. [KW] : 16.051,63 euros ;

— assortir le versement de la provision qui sera allouée aux demandeurs au titre des loyers impayés d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la décision à intervenir, en précisant que l’astreinte continuera de courir jusqu’au parfait règlement ;

— assortir l’obligation de communication de pièces d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour et par copropriétaire à l’issue de la période précédemment visée par le Juge des référés, en précisant que l’astreinte continuera de courir jusqu’à la communication complète :

— des comptes d’exploitation de leur résidence pour les années 2014 à 2019 ;

— des bilans de leur résidence pour les années écoulées 2014 à 2019 conformément à l’article L.321-2 du code du tourisme ;

— et dire qu’une communication partielle de ces éléments ne pourra être considérée comme satisfaisant à l’obligation de communiquer ;

Ils demandent à la cour, le cas échéant, statuant sur procédures disjointes, de :

1) sur la procédure d’appel principal

— débouter les sociétés Résides études apparthôtels et Résidences services gestion de l’ensemble de leurs demandes ;

— prendre acte du retrait de M. [EL] de la comparution des appelants ;

— condamner les sociétés Résides Études apparthôtels et Résidences Services gestion à verser à titre de provision, au titre des loyers impayés du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021, respectivement à chaque demandeur, les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure :

M. [U] : 8.972,88 euros ;

Mme [WV] [A] : 11.035,98 euros ;

Mme [WV] [A] : 572,16 euros ;

M. [A] et Mme [R] [A] : 32.992,72 euros ;

M. [F] : 9.211,50 euros ;

Mme et M. [K] : 6.041,38 euros ;

M. [YJ] [P] : 22.624,05 euros ;

M. [YJ] [P] : 9.852,80 euros ;

M. [YJ] [P] : 11.970,26 euros ;

M. [YJ] [P] : 11.216,27 euros ;

M. [YJ] [P] : 12.840,53 euros ;

M. [V] : 8.706,53 euros ;

Mme [T] :14.409,43 euros ;

Mme et M. [I] : 9.353,10 euros ;

Mme [O] : 6.393,61 euros ;

M. [Z] et Mme [MI] :13.280,55 euros ;

Mme et M. [W] : 8.523,33 euros ;

Mme [L] : 9.069,35 euros ;

Mme [KT] : 8.717,49 euros ;

M. [YL] :10.805,85 euros ;

Mme et M. [SC] : 5.928,33 euros ;

Mme [HO] : 7.828,90 euros ;

M. [JE] : 11 958,13 euros ;

M. [NY] :14.773,17 euros ;

M. [VI] : 10.570,33 euros ;

Mme et M. [BE] : 9.106,49 euros ;

Mme [WX] : 8.694,46 euros ;

M. [AU] : 8.074,45 euros ;

Mme [AE] : 8.784,97 euros ;

Mme et M. [KU] : 10.503,58 euros ;

Mme et M. [JC] : 12.896,50 euros ;

Société Les Mycènes : 29.903,15 euros ;

M. [GA] : 10.791,30 euros ;

M. [EI] : 8.523,33 euros ;

M. [TR] : 6 463,08 euros ;

Mme [NW] : 9.261,03 euros ;

M. [CT] : 43. 647,44 euros ;

Mme et M. [KR] : 9.888,90 euros ;

M. [HM] : 9.908,71 euros ;

M. [EL] : 10.066,16 euros ;

Mme et M. [PO] : 13.974,05 euros ;

Mme et M. [SE] : 11 453,10 euros ;

M. [PN] : 10.791,30 euros ;

Mme [MG] : 10.272,02 euros ;

M. [KV] : 8.008,02 euros ;

M. [BH] :8.342,91euros ;

M. [JB] : 15.235,92 euros ;

Mme [EH] : 8.603,81 euros ;

Mme et M. [CC] : 9.194,23 euros ;

Mme et M. [WU] : 15.662,56 euros ;

M. [PK] : 10.970,60 euros ;

Mme et M. [NV] : 11.020,69 euros ;

M. [JG] : 10.507,92 euros ;

Mme et M. [MF] : 10.322,17 euros ;

Mme et M. [KW] : 16.051,63 euros ;

— assortir le versement de la provision qui sera allouée aux demandeurs au titre des loyers impayés d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la décision à intervenir, en précisant que l’astreinte continuera de courir jusqu’au parfait règlement ;

2) sur la procédure d’appel incident

— à titre principal, prononcer la radiation de l’appel incident pour défaut d’exécution des causes de l’ordonnance de référé du 25 février 2022 et condamner les sociétés intimées à régler à chacun des demandeurs la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d’appel incident abusive et celle de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, débouter les sociétés Résides études apparthôtels et Résidences services gestion de l’ensemble de leurs demandes ;

— prendre acte du retrait de M. [EL] de la comparution des appelants ;

— - confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné sous astreinte, la société Réside études apparthôtels à communiquer à la partie demanderesse les bilans et comptes d’exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs et la société Réside Études Apparthôtels à payer à la partie demanderesse la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Résidences services gestion de sa demande de frais irrépétibles ;

— condamné la société Réside études apparthôtels aux dépens ;

— la réformer en ce qu’elle a dit qu’il n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions à l’égard des sociétés Résides études Apparthôtels et Résidences services gestion et statuant à nouveau :

— condamner les sociétés Résides études apparthôtels et Résidences services gestion à verser à titre de provision, au titre des loyers impayés du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021, respectivement à chaque demandeur, les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure :

M. [U] : 8.972,88 euros ;

Mme [WV] [A] : 11.035,98 euros ;

Mme [WV] [A] : 572,16 euros ;

M. [A] et Mme [R] [A] : 32.992,72 euros ;

M. [F] : 9.211,50 euros ;

Mme et M. [K] : 6.041,38 euros ;

M. [YJ] [P] : 22.624,05 euros ;

M. [YJ] [P] : 9.852,80 euros ;

M. [YJ] [P] : 11.970,26 euros ;

M. [YJ] [P] : 11.216,27 euros ;

M. [YJ] [P] : 12.840,53 euros ;

M. [V] : 8.706,53 euros ;

Mme [T] :14.409,43 euros ;

Mme et M. [I] : 9.353,10 euros ;

Mme [O] : 6.393,61 euros ;

M. [Z] et Mme [MI] :13.280,55 euros ;

Mme et M. [W] : 8.523,33 euros ;

Mme [L] : 9.069,35 euros ;

Mme [KT] : 8.717,49 euros ;

M. [YL] :10.805,85 euros ;

Mme et M. [SC] : 5.928,33 euros ;

Mme [HO] : 7.828,90 euros ;

M. [JE] : 11 958,13 euros ;

M. [NY] :14.773,17 euros ;

M. [VI] : 10.570,33 euros ;

Mme et M. [BE] : 9.106,49 euros ;

Mme [WX] : 8.694,46 euros ;

M. [AU] : 8.074,45 euros ;

Mme [AE] : 8.784,97 euros ;

Mme et M. [KU] : 10.503,58 euros ;

Mme et M. [JC] : 12.896,50 euros ;

Société Les Mycènes : 29.903,15 euros ;

M. [GA] : 10.791,30 euros ;

M. [EI] : 8.523,33 euros ;

M. [TR] : 6 463,08 euros ;

Mme [NW] : 9.261,03 euros ;

M. [CT] : 43. 647,44 euros ;

Mme et M. [KR] : 9.888,90 euros ;

M. [HM] : 9.908,71 euros ;

M. [EL] : 10.066,16 euros ;

Mme et M. [PO] : 13.974,05 euros ;

Mme et M. [SE] : 11 453,10 euros ;

M. [PN] : 10.791,30 euros ;

Mme [MG] : 10.272,02 euros ;

M. [KV] : 8.008,02 euros ;

M. [BH] :8.342,91euros ;

M. [JB] : 15.235,92 euros ;

Mme [EH] : 8.603,81 euros ;

Mme et M. [CC] : 9.194,23 euros ;

Mme et M. [WU] : 15.662,56 euros ;

M. [PK] : 10.970,60 euros ;

Mme et M. [NV] : 11.020,69 euros ;

M. [JG] : 10.507,92 euros ;

Mme et M. [MF] : 10.322,17 euros ;

Mme et M. [KW] : 16.051,63 euros ;

— assortir le versement de la provision qui sera allouée aux demandeurs au titre des loyers impayés d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la décision à intervenir, en précisant que l’astreinte continuera de courir jusqu’au parfait règlement ;

— assortir l’obligation de communication de pièces d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour et par copropriétaire à l’issue de la période précédemment visée par le juge des référés, en précisant que l’astreinte continuera de courir jusqu’à la communication complète :

— des comptes d’exploitation de leur résidence pour les années 2014 à 2019 ;

— des bilans de leur résidence pour les années écoulées 2014 à 2019 conformément à l’article L.321-2 du code du tourisme ;

— dire qu’une communication partielle de ces éléments ne pourra être considérée comme satisfaisant à l’obligation de communiquer.

Enfin, en tout état de cause, ils sollicitent la condamnation des sociétés intimées à leur payer à chacun la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront les éventuels frais d’exécution par chacun des demandeurs, de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1e décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, les sociétés Réside études apparthôtels et Résidences services gestion demandent à la cour, au visa des articles 9, 122, 700 et 835 du code de procédure civile, les articles 1131, 1134 (ancien), 1104, 1188, 1219, 1343-5, 1353 et 1722 du code civil et l’article L.321-2 du code du tourisme, de :

au principal, infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré recevables les demandes des bailleurs ;

— condamné la société Réside études apparthôtels à communiquer sous astreinte à la partie demanderesse les bilans et comptes d’exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs, et à payer à la partie demanderesse la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Réside études apparthôtels de sa demande de frais irrépétibles ;

— condamné la société Réside études Apparthôtels aux dépens ;

et statuant à nouveau,

1) sur la prétendue irrecevabilité de leurs conclusions

— déclarer recevables les conclusions des intimés en date du 24 juin 2022 comportant appel incident ;

— admettre l’ensemble des pièces en communication à l’appui des présentes conclusions, objet d’un bordereau de communication de pièces n°2 ;

— juger que la concluante justifie parfaitement avoir exécuté les termes de l’ordonnance litigieuse qui n’a jamais fait l’objet d’une signification s’agissant de la demande de communication de pièces ;

2) sur l’appel dirigé contre la société Résidences services gestion

déclarer cet appel et les demandes formées à l’encontre de cette société irrecevables et mal fondées

3) sur l’irrecevabilité des demandes des bailleurs

— déclarer Mme [R] [A], M. [EL], Mme [T], M. [PN], M. [CT], M. et Mme [CC], M. et Mme [BE] et M. [AE] irrecevables en leurs demandes faute de droit à agir à l’encontre de la société Réside études apparthôtels ;

4) sur la demande de provisions :

— juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du collectif de propriétaires de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l’existence de contestations sérieuses tenant :

— aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale », selon les termes contractuels insérés dans les baux ;

— à la destruction partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du code civil et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs ;

— à l’exigence de bonne foi ;

— aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l’année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées ;

— à la reprise des paiements à 100 % à compter du 1er trimestre 2022 ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur le fondement du trouble manifestement illicite ;

— dire n’y avoir lieu à référé à la reprise du paiement des loyers sur le fondement du trouble manifestement illicite ;

— renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation ;

— à titre subsidiaire, ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un décalage 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir ;

5) débouter les bailleurs de leur demande de communication, sous astreinte, des comptes d’exploitation et bilans annuels des résidences.

En tout état de cause, les sociétés intimées demandent à la cour de débouter les bailleurs de leurs demandes et de condamner chacun d’eux à payer à la société Réside études apparthôtels la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de les condamner ensemble aux dépens.

Sur ce,

Sur les fins de non-recevoir soutenues par les sociétés société Résidences services gestion et Réside études apparthôtels :

Les sociétés intimées font valoir que les appelants, dont aucun n’est lié à la société Résidences services gestion par un bail ou un renouvellement de bail, n’ont pas le droit d’agir à l’encontre de cette société, en déduisant l’irrecevabilité de l’appel intimant cette société et celle des demandes formées à son encontre.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à interjeter appel s’apprécie en considération de l’insatisfaction ou du grief occasionné par la décision entreprise, évident en l’espèce dès lors que les demandes de condamnation provisionnelle des sociétés société Résidences services gestion et Réside études Apparthôtels ont été rejetées.

Mme [HO], M. [U], Mme [WV] [A], M. [F], Mme [K], M. [K], M. [P], M. [V], M. [I], Mme [I], Mme [O], M. [Z], Mme [MI], M. [W], Mme [W], Mme [L], Mme [KT], M. [YL], M. [JE], M. [NY], M. [VI], Mme [BE], M. [BE], Mme [WX], M. [AU], M.. [AE], Mme [KU], M. [KU], M. [GA], M. [EI], M. [TR], Mme [NW], M. [CT], Mme [KR], M [KR], M. [HM], Mme [PO], M. [PO], M. [SE], Mme [SE], Mme [MG], M. [KV], M. [BH], M. [JB], Mme [EH], M. [CC], Mme [CC], M^me Mme [MF], Mme [KW], M. [KW], Mme [T], M. [PN] ainsi que la société Les Mycènes poursuivent l’exécution provisionnelle des obligations contractées par la société Réside études Apparthôtels avec laquelle ils ont signé un bail commercial, voire pour certains, plusieurs baux. Ils ne développent aucune argumentation au soutien de leur demande de condamnation provisionnelle dirigée indistinctement contre leur cocontractant et la société Résidences services gestion.

S’agissant de M. et Mme ([R]) [A], de M. et Mme [SC] et de M. et Mme [JC], certes ils produisent le bail initial les liant à la société Résidences services gestion mais au titre de lots de copropriété des résidences hôtelières Val d’Europe, Bois Colombe Monceau et Manosque Moulin Neuf, dont ils précisent dans leurs écritures qu’ils sont loués par la société Réside études apparthôtels (pages 16 et 17), ce qui est corroboré par les factures qu’ils produisent (sous le n°10) et les bilans de gestion communiqués par les intimées (pièces 21-4, 21-14 et 21-16).

Dès lors, seront déclarées irrecevables les demandes présentées à l’encontre de la société Résidences services gestion par Mme [HO], M. [U], Mme [WV] [A], M. et Mme [A], M. [F], Mme [K], M. [K], M. [P], M. [V], M. [I], Mme [I], Mme [O], M. [Z], Mme [MI], M. [W], Mme [W], Mme [L], Mme [KT], M. et Mme [SC], M. [YL], M. [JE], M. [NY], M. [VI], Mme [BE], M. [BE], Mme [WX], M. [AU], M.. [AE], Mme [KU], M. [KU], M. et Mme [JC], M. [GA], M. [EI], M. [TR], Mme [NW], M. [CT], Mme [KR], M. [KR], M. [HM], Mme [PO], M. [PO], M. [SE], Mme [SE], Mme [MG], M. [KV], M. [BH], M. [JB], Mme [EH], M. [CC], Mme [CC], Mme [WU], M. [WU], M. [PK], M. [NV], Mme [NV], M. [JG], M. [MF], Mme [MF], Mme [KW], M. [KW], Mme [T], M. [PN] et par la société Les Mycènes.

Les sociétés intimées également prétendent que M. [EL], Mme [R] [A], Mme [T], M. [PN], M. [CT], M. et Mme [CC], M. et Mme [BE] et M. [AE] sont irrecevables en leurs demandes, faute pour les quatre premiers d’avoir relevé appel de l’ordonnance de référés et pour les suivants de produire un bail commercial ou un bail signé par eux.

M. [A], Mme [WV] [A] et Mme [R] [A], étaient demandeurs en première instance et seuls les deux premiers ont, aux termes de la déclaration du 14 avril 2022, interjeté appel. Mme [R] [A] qui ne disposait que de la voie de l’appel pour déférer à la cour la décision la déboutant de ses demandes ne pouvait pas, comme elle l’a fait intervenir à la procédure par voie de conclusions, cette modalité procédurale étant en application de l’article 554 du code de procédure civile réservée aux personnes qui n’étaient ni présentes ni représentées en première instance. Ses demandes sont par conséquent irrecevables.

M. [EL], demandeur en première instance, est intervenu à l’instance d’appel par conclusions du 30 mai 2022 avant de demander à la cour, aux termes du dispositif de conclusions récapitulatives du 8 décembre 2022, de constater son retrait de la comparution des parties, évoquant une mention consécutive à une erreur de plume. Certes M. [EL] exprime ainsi sa volonté de ne pas poursuivre la condamnation des intimées, mais une demande de condamnation pécuniaire à son profit figure toujours au dispositif des dernières conclusions des appelants. Faute d’avoir agi par la seule voie procédurale qui lui était ouverte, M. [EL] sera, au visa de l’article 544 du code de procédure civile, déclaré irrecevable en ses demandes.

Il en est de même de celles de Mme [T], intervenante volontaire en première instance qui ne figure pas comme appelante à l’acte du 14 avril 2022.

En revanche, M. [PN] qui n’était pas partie ou représenté en première instance, pouvait en application de l’article 554 du code de procédure civile intervenir volontairement à hauteur d’appel pour faire valoir ses droits. Il existe un lien suffisant entre ses prétentions et les demandes initiales, lien qui n’est pas contesté par les intimées. Son intervention volontaire et par conséquent ses demandes, sont recevables.

Contrairement aux allégations des intimées, les baux commerciaux liant la société Réside études apparthôtels à M. [CT], à M. et Mme [BE] et à M. [AE] sont versés aux débats (pièces communiquées avec d’autres sous le numéro n°2) ce qui suffit à établir leur intérêt légitime à agir à l’encontre de leur cocontractant sur un fondement contractuel, condition de la recevabilité de leur action en application de l’article 31 du code de procédure civile.

S’agissant de M. et Mme [CC], la pièce communiquée (toujours sous le n°2) est incomplète ; elle ne contient pas l’indication des parties à l’acte ni leur signature mais Mme [CC] produit une facture, à son attention, émanant la société Réside eutes apparthôtels qui établit sans contestation possible l’existence d’un bail entre elle et cette société, justifiant ainsi son intérêt à agir à son encontre. Seul M. [CC] sera déclaré irrecevable à agir à l’encontre du preneur à bail commercial.

Enfin, si les sociétés intimées évoquent le fait que certains co-titulaires de baux ne sont pas parties à la procédure, ce moyen ne soutient aucune demande figurant au dispositif de leurs écritures.

En conséquence, il sera constaté que M. [EL], Mme [R] [A], Mme [T] et M. [CC] sont irrecevables en leurs demandes et qu’au contraire, les demandes de M. [PN], M. [CT], M. et Mme [BE], Mme [CC] et à M. [AE] sont recevables.

Sur la recevabilité de l’appel incident

Les appelants et M. [PN] se prévalent de la violation des articles 905-2 et 906 du code de procédure civile et soutiennent que faute pour les intimées d’avoir notifié, le 24 juin 2022 simultanément avec leurs premières écritures, l’avis de fixation et leurs pièces, leur appel incident est irrecevable. Ils relèvent pour certaines pièces une discordance entre leur intitulé au bordereau de communication de pièces et les documents qui pouvaient être consultés sur la plate-forme de téléchargement accessible par un lien hypertexte communiqué le 27 juin 2022.

Selon les 2ème et 3ème alinéas de l’article 905-2 du code de procédure civile :

L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’appel incident ou de l’appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.

Les appelants affirment que ce dernier alinéa impose à l’intimé qui interjette un appel incident de joindre à ses écritures l’avis de fixation. Or non seulement cette charge procédurale n’a d’utilité et de sens qu’à l’égard d’une partie qui n’est pas intimée à l’acte d’appel et qui contrairement à l’auteur de l’appel principal n’a pas connaissance du calendrier de procédure mais ce texte vient uniquement fixer le délai dont dispose l’intimé à un appel incident ou provoqué pour répondre aux écritures adverses et sanctionner le non-respect de ce délai.

Ainsi que le relèvent les intimées, aucune irrecevabilité des conclusions ne vient sanctionner le non-respect des dispositions du 1er alinéa de l’article 906 du code de procédure civile qui impose une simultanéité entre la notification des conclusions et la communication des pièces, seul un rejet des pièces qui n’auraient pas été communiquées en temps utile pouvant être prononcé. Au cas d’espèce, aucune demande de rejet des pièces, y compris celles figurant au bordereau sous un intitulé erroné, n’est formulée.

Aucune irrecevabilité des conclusions des intimées et par voie de conséquence de l’appel incident n’est encourue. L’appel incident des sociétés Résidences services gestion et Réside études Apparthôtels sera déclaré recevable.

Sur la demande de radiation et subsidiairement de disjonction de l’appel incident

Les appelants fondent leur demande de radiation sur les dispositions de l’article 524 du code de procédure civile et dénoncent le défaut d’exécution des injonctions et condamnations prononcées à l’encontre des sociétés intimées.

Force est de constater que l’article 524 du code de procédure civile confère au Premier président de la cour d’appel ou dès qu’il est saisi au conseiller de la mise en état, la possibilité de radier une affaire pour défaut d’exécution de la décision de première instance. S’agissant de l’appel d’une ordonnance de référé instruit selon la procédure à bref délai, soit sans désignation d’un conseiller de la mise en état, il appartenait aux appelants de saisir, par voie d’assignation, le Premier président de la cour de céans. La demande de radiation sera rejetée, faute de pouvoir être prononcée par la cour.

La demande de disjonction entre un appel principal portant sur certains chefs du dispositif de l’ordonnance entreprise et un appel incident portant sur ses autres chefs, fondée exclusivement sur le fait que le litige ne serait pas indivisible, ne peut pas prospérer et sera rejetée.

Sur la demande en paiement de provisions au titre des arriérés locatifs

En vertu de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les sociétés intimées soutiennent plusieurs contestations en lien avec la pandémie de Covid-19 faisant valoir que la société Réside études apparthôtels a été contrainte de fermer ses résidences de tourisme sur décision du Gouvernement et, de manière plus générale, a subi une baisse de fréquentation très importante en raison de la diminution sans précédent des déplacements de la clientèle touristique et d’affaires (diminution du trafic aérien, contrôle sanitaire aux frontières et généralisation du télétravail).

Elles exposent que cette société a subi une diminution de son chiffre d’affaires qui ressort à 66 millions d’euros en 2020 contre 122 millions d’euros en 2019. Elle ajoute que le taux moyen d’occupation des résidences hôtelières ressortait à 41 % au 30 septembre 2020 contre 73 % au 30 septembre 2019 et évoque un résultat projectif (négatif) en l’absence d’abandon des loyers de plus de 31 millions en 2020.

S’agissant des propriétaires de lots dans des résidences étudiantes données à bail à la société Résidences services gestion, les intimées rappellent qu’aucun abandon de loyers n’a été imposé au bailleur, puisque le règlement du 2ème trimestre 2020 qui était suspendu interviendra en cinq versements avec le paiement d’une indemnité de retard de 2% les 31 mars 2021, 30 juin 2021, 30 septembre 2021, 31décembre 2021 et le 31 mars 2022.

Sur la clause contractuelle relative aux « circonstances exceptionnelles et graves »

Les baux commerciaux litigieux contiennent tous une clause intitulée dispositions diverses ainsi rédigée :

Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :

— soit du fait ou d’une faute du bailleur ;

— soit de l’apparition de désordre de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance.

Les intimées soutiennent qu’il a ainsi été contractuellement prévu que le preneur puisse déroger à la garantie de versement d’un loyer contractuel dans l’hypothèse où il devrait faire face à des circonstances graves et exceptionnelles de nature à porter atteinte à l’exploitation des résidences et que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour y remédier constituent de telles circonstances exceptionnelles et graves, les confinements successifs ayant imposé la fermeture des résidences de tourisme d’affaires et rendu leur exploitation impossible. La société Réside études Apparthôtels indique qu’elle a repris l’intégralité du paiement des loyers à compter du 1er trimestre 2022.

Cependant, la clause précitée implique, à l’évidence, que le bien lui-même soit affecté, ainsi que les termes mêmes le précisent (circonstances affectant « le bien ») mais également l’exemple donné (l’incendie de l’immeuble).

Si la pandémie de Covid-19 a affecté les conditions d’exploitation de la résidence hôtelière, en réduisant le taux d’occupation du fait de la baisse de l’activité touristique, des confinements successifs et du recours massif au télétravail, elle n’a pas affecté les biens loués eux-mêmes, qui étaient, à tout moment, en état de location et conformes à l’usage auquel ils étaient destinés.

La clause contractuelle, très claire, ne nécessite aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés et la contestation de l’intimée sera rejetée sur ce point, cette clause n’étant pas applicable à la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 (Civ. 3e, 23 nov. 2022, 22-13.773).

Sur la perte de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Les intimées soutiennent que la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction momentanée de la chose louée du fait de la disparition de la clientèle de tourisme d’affaires, ce qui constitue un cas fortuit au sens de ce texte et qui justifie une exonération du paiement des loyers depuis le 2ème trimestre 2020 à titre de réduction du prix du bail, jusqu’au 31 décembre 2021.

Cependant la mesure d’interdiction de recevoir du public adoptée par le Gouvernement a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 précité (Civ. 3e, 30 juin 2022, 21-20.190).

Sur l’exigence de bonne foi

Visant l’article 1134 ancien du code civil et l’article 1188 nouveau du même code, les sociétés intimées exposent que la pandémie de Covid-19 a rendu les obligations de la société Réside études apparthôtels excessivement onéreuses puisque, si elle n’avait pas suspendu ses obligations, elle aurait été contrainte de payer les loyers à ses bailleurs sans pouvoir jouir des locaux donnés à bail, faute de remplir ses résidences hôtelières et de pouvoir engendrer de chiffre d’affaires d’exploitation. Elles soutiennent que l’équilibre économique des baux, tel qu’il a été prévu lors de leur conclusion ou renouvellement, a été rompu, a minima pendant les périodes de confinement du 15 mars au 11 mai 2020 puis à partir du 29 octobre 2020 et jusqu’au 15 décembre 2020 puis de nouveau du 19 mars 2021 au 19 mai 2021. Elles en déduisent que la bonne foi qui est censée présider à l’exécution des contrats aurait dû conduire les bailleurs à renégocier les termes des baux et surseoir à l’exigence de perception des loyers. Selon elles, leur manquement à cet égard constitue une contestation sérieuse de payer une provision sur les loyers.

La société Réside études apparthôtels ajoute qu’elle a pour sa part proposé un avenant aménageant le paiement des loyers sur la période 2020/2021, qui a été refusé par les bailleurs. Elle souligne que sa proposition revenait à partager les risques et les conséquences de la pandémie de Covid-19 ayant conduit aux fermetures administratives des résidences puisque les bailleurs percevaient a minima 40 % du loyer annuel et 33 % supplémentaires en fonction de la rentabilité de leur résidence. Elle affirme que sa dernière proposition offrait une répartition du risque à 70/30 en sollicitant les bailleurs pour qu’ils ne renoncent qu’à 30 % de leur réclamation sur les exercices 2020 et 2021.

Cependant, il convient d’observer que la société Réside études apparthôtels a suspendu les loyers de manière unilatérale par courrier du 9 juin 2020, sans offrir d’ouvrir des négociations à cet égard, et sans communiquer aucun justificatif de sa situation financière, ni de l’impact réel de la crise sanitaire sur la résidence. Pour autant, les appelants n’ont pas exigé immédiatement le paiement du loyer et ont attendu le mois de février 2021 pour saisir le juge des référés, après l’échec de tentatives de négociation et des demandes d’information et de pièces restées sans réponse.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les bailleurs ont tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté leur bonne foi (Civ. 3e, 30 juin 2022, 21-20.190).

Sur le montant des provisions

La société Réside études apparthôtels conteste les sommes réclamées au motif que le tableau supposé récapituler les créances de loyers ne rapproche pas le montant des arriérés de loyers dus à compter du 2e trimestre 2020 avec les baux conclus par chacun des propriétaires et la facturation établie à ce titre. Elle ajoute que le mode de calcul n’est, par ailleurs, pas précisé alors que des variations apparaissent d’un trimestre à l’autre et aucun montant total des créances pour chaque propriétaire n’a été fait.

Mais les bailleurs justifient tous du montant des loyers dus en produisant le ou pour certains, les baux les liant au preneur commercial ainsi que des factures et déclarations de revenus établies par celui-ci et qui détaillent le montant des derniers loyers dus et impayés. Le tableau récapitulatif reprend précisément le montant de ces loyers pour chaque propriétaire et prend en compte, pour l’année 2021, un impayé égal à 60% du loyer contractuel, prenant ainsi en compte les versements partiels de la société Réside études Apparthôtels.

La société Réside études apparthôtels ne produit de son côté aucune pièce susceptible de remettre en cause la validité de ce décompte ou de justifier de versements supplémentaires qui n’auraient pas été déduits.

En conséquence, le décompte établi par les bailleurs, qui n’est pas sérieusement contestable, sera retenu, l’ordonnance entreprise étant infirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de provision. La société Réside études apparthôtels sera condamnée au paiement des sommes provisionnelles réclamées par les appelants (dont l’action est recevable) au titre des loyers impayés au 31 décembre 2021, et détaillées au dispositif ci-dessous. Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de leur demande en justice, faute d’une mise en demeure préalable contenant une interpellation suffisante de la débitrice.

La demande d’astreinte sera rejetée, compte tenu du caractère exécutoire du présent arrêt.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu de la durée de la présente procédure, la société Réside études apparthôtels a disposé d’un délai suffisant pour s’acquitter de sa dette. Elle sera déboutée de sa demande de délai formée au visa de l’article 1343-5 du code civil.

Sur l’appel incident :

Faisant le constat qu’en application de l’article L. 321-2 du code de tourisme, l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence et qu’il est tenu de communiquer ces documents aux propriétaires qui en font la demande et à l’ensemble des propriétaires, une fois par an, un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, le premier juge a condamné, sous astreinte, la société Réside études apparthôtels à communiquer à la partie demanderesse les bilans et comptes d’exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs.

Les appelants sollicitent la confirmation de ce chef de l’ordonnance entreprise, tout en sollicitant l’amendement de l’astreinte prononcée.

En cause d’appel, il y a lieu de constater que la société Réside études apparthôtels justifie communiquer les comptes d’exploitation des vingt-deux résidences concernées par la procédure d’appel (ses pièces 10-1 à 10-22) ainsi que, pour chacune de ces résidences (ses pièces 21-1 à 21-22), le bilan prévu au texte sus-mentionné et faisant apparaître le taux d’occupation mensuel, les événements significatifs de l’année et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Dans ces conditions, vu l’évolution du litige, il conviendra d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la production de ces pièces sous astreinte.

Sur les autres demandes

Les dispositions de l’ordonnance querellée relatives aux dépens et frais irrépétibles des parties seront confirmées. La société Réside études apparthôtels sera condamnée aux dépens d’appel et au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune indemnité ne sera allouée à ce titre à la société Résidences services gestion.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables à agir à l’encontre de la société Résidences services gestion :

Mme [HO], M. [U], Mme [WV] [A], M. et Mme [A], M. [F], Mme [K], M. [K], M. [P], M. [V], M. [I], Mme [I], Mme [O], M. [Z], Mme [MI], M. [W], Mme [W], Mme [L], Mme [KT], M. [SC], Mme [SC], M. [YL], M. [JE], M. [NY], M. [VI], Mme [BE], M. [BE], Mme [WX], M. [AU], M.. [AE], Mme [KU], M. [KU], M. et Mme [JC], M. [GA], M. [EI], M. [TR], Mme [NW], M. [CT], Mme [KR], M. [KR], M. [HM], Mme [PO], M. [PO], M. [SE], Mme [SE], Mme [MG], M. [KV], M. [BH], M. [JB], Mme [EH], M. [CC], Mme [CC], Mme [WU], M. [WU], M. [PK], M. [NV], Mme [NV], M. [JG], M. [MF], Mme [MF], Mme [KW], M. [KW], Mme [T], M. [PN] et la société Les Mycènes ;

Déclare irrecevables, à hauteur d’appel, les prétentions de M. [EL], Mme [R] [A], Mme [T] et M. [CC] ;

Déclare recevables les prétentions de M. [CT], M. et Mme [BE], Mme [CC] et de M. [AE] ;

Déclare recevable l’appel incident des sociétés Résidences services gestion et Réside études apparthôtels ;

Rejette comme excédant les pouvoirs de la cour, la demande de radiation de l’affaire présentée au visa de l’article 524 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à disjonction ;

Infirme l’ordonnance du 25 février 2022 en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à l’égard de la société Réside études Apparthôtels et à l’égard de la société Résidences services gestion ;

— condamné la société Réside études Apparthôtels à communiquer à la partie demanderesse les bilans et comptes d’exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs, dans les 8 jours de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par résidence concernée et pour 2 mois ;

et la confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées ;

Rejette la demande communication de pièces sous astreinte portant sur les bilans et comptes d’exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs ;

Condamne la société Réside études apparthôtels à payer, au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021 inclus, les provisions suivantes avec intérêts au taux légal à compter de leur demande en justice :

M. [U] : 8.972,88 euros ;

Mme [WV] [A] : 11.035,98 euros ;

Mme [WV] [A] : 572,16 euros ;

M. [A] : 32.992,72 euros ;

M. [F] : 9.211,50 euros ;

Mme et M. [K] : 6.041,38 euros ;

M. [YJ] [P] : 22.624,05 euros ;

M. [YJ] [P] : 9.852,80 euros ;

M. [YJ] [P] : 11.970,26 euros ;

M. [YJ] [P] : 11.216,27 euros ;

M. [YJ] [P] : 12.840,53 euros ;

M. [V] : 8.706,53 euros ;

Mme et M. [I] : 9.353,10 euros ;

Mme [O] : 6.393,61 euros ;

M. [Z] et Mme [MI] :13.280,55 euros ;

Mme et M. [W] : 8.523,33 euros ;

Mme [L] : 9.069,35 euros ;

Mme [KT] : 8.717,49 euros ;

M. [YL] :10.805,85 euros ;

Mme et M. [SC] : 5.928,33 euros ;

Mme [HO] : 7.828,90 euros ;

M. [JE] : 11 958,13 euros ;

M. [NY] :14.773,17 euros ;

M. [VI] : 10.570,33 euros ;

Mme et M. [BE] : 9.106,49 euros ;

Mme [WX] : 8.694,46 euros ;

M. [AU] : 8.074,45 euros ;

Mme [AE] : 8.784,97 euros ;

Mme et M. [KU] : 10.503,58 euros ;

Mme et M. [JC] : 12.896,50 euros ;

Société Les Mycènes : 29.903,15 euros ;

M. [GA] : 10.791,30 euros ;

M. [EI] : 8.523,33 euros ;

M. [TR] : 6 463,08 euros ;

Mme [NW] : 9.261,03 euros ;

M. [CT] : 43. 647,44 euros ;

Mme et M. [KR] : 9.888,90 euros ;

M. [HM] : 9.908,71 euros ;

Mme et M. [PO] : 13.974,05 euros ;

Mme et M. [SE] : 11 453,10 euros ;

M. [PN] : 10.791,30 euros ;

Mme [MG] : 10.272,02 euros ;

M. [KV] : 8.008,02 euros ;

M. [BH] :8.342,91euros ;

M. [JB] : 15.235,92 euros ;

Mme [EH] : 8.603,81 euros ;

Mme [CC] : 9.194,23 euros ;

Mme et M. [WU] : 15.662,56 euros ;

M. [PK] : 10.970,60 euros ;

Mme et M. [NV] : 11.020,69 euros ;

M. [JG] : 10.507,92 euros ;

Mme et M. [MF] : 10.322,17 euros ;

Mme et M. [KW] : 16.051,63 euros ;

Rejette la demande de délai de paiement ;

Condamne la société Réside études apparthôtels à payer M. [U], Mme [WV] [A], M. [A], M. [F], Mme [K], M. [K], M. [P], M. [V], M. [I], Mme [I], Mme [O], M. [Z], Mme [MI], M. [W], Mme [W], Mme [L], Mme [KT], M. [SC], Mme [SC], M. [YL], M. [JE], M. [NY], M. [VI], Mme [BE], M. [BE], Mme [WX], M. [AU], M.. [AE], Mme [KU], M. [KU], M. [GA], M. [EI], M. [TR], Mme [NW], M. [CT], Mme [KR], M. [KR], M. [HM], Mme [PO], M. [PO], M. [SE], Mme [SE], Mme [MG], M. [KV], M. [BH], M. [JB], Mme [EH], Mme [WU], M. [WU], M. [PK], M. [NV], Mme [NV], M. [JG], M. [MF], Mme [MF], Mme [KW], M. [KW], Mme [T], M. [PN] et à la société Les Mycènes la somme de 500 euros à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Réside études apparthôtels aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT