NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 10 Février 2026

N° RG 23/00576 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HG5R

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 24 Février 2023

Appelante

S.A.S. EUROGROUP, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL RIVAGE AVOCAT, avocats plaidants au barreau de DAX

Intimés

M. [Z] [K]

né le 04 Août 1956 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Mme [J] [S] épouse [K]

née le 22 Août 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentés par la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 13 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 décembre 2025

Date de mise à disposition : 10 Février 2026

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

Par contrat signé le 5 septembre 2003, M. [M] [F], aux droits duquel viennent M. [Z] [K] et Mme [J] [K] suivant jugement d’adjudication du 17 mai 2013, a consenti à la SAS Eurogroup un bail commercial portant sur un appartement n°414, lot n°6, et une cave portant le n°5, lot 23, situés au sein de la résidence [5] à [Localité 4]. Le loyer a été fixé à la somme de 5.061 euros par an, payable par échéance semestrielle à terme échu. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 4 décembre 2012.

Par acte du 20 novembre 2018, les époux [K] ont délivré à la société Eurogroup un commandement de payer la somme de 9.968,23 euros et de remettre en état l’appartement visant la clause résolutoire d’avoir à régler.

Par ordonnance du 9 avril 2019, le juge des référés du tribunal d’Albertville, saisi d’une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, a rejeté cette demande mais a ordonné une expertise judiciaire aux fins de vérifier l’existence des dégradations alléguées et leur imputabilité et désigné M. [W] [N] pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 1er décembre 2019.

Par acte du 25 juin 2020, les époux [K] ont assigné la SAS Eurogroup devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir constater la résiliation du bail et obtenir paiement de l’arriéré des loyers et de dommages et intérêts.

Par un jugement en date du 24 février 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Débouté M. [Z] [K] et Mme [J] [K] de leur demande en paiement de l’arriéré de loyer résultant de l’application de la clause d’échelle mobile,

— Condamné la SAS Eurogroup à payer à M. [Z] [K] et Mme [J] [K] la somme de vingt-trois mille trois cent treize euros et sept centimes (23.313,07 euros), à titre de dommages et intérêts pour le défaut d’entretien, outre intérêts au taux contractuel à compter de ce jour,

— Débouté la SAS Eurogroup de sa demande tendant à mettre à la charge de M. [Z] [K] et Mme [J] [K] l’exécution des travaux et de sa demande de remboursement des loyers versés depuis octobre 2019,

— Constaté que la résolution du bail commercial conclu le 05 septembre 2003 pour l’appartement portant le n°414, lot n°6 au sein de la résidence [5] à [Localité 4] est acquise au 20 décembre 2018,

— Déclaré la SAS Eurogroup sans droit ni titre et l’a condamnée à restituer les lots, objet du contrat de bail conclu avec M. [Z] [K]. et Mme [J] [K], dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— Ordonné, faute de libération volontaire des lots précités de ses biens et de sa personne ainsi que de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement, l’expulsion de la Sas Eurogroup, des occupants de son chef et de ses biens avec le concours de la force publique, si besoin est,

— Condamné la SAS Eurogroup à payer à M. [Z] [K] et Mme [J] [K] la somme de mille sept cent soixante-huit euros et vingt-huit centimes (1. 768,28 euros), en remboursement du coût des commandements de payer visant la clause résolutoire,

— Condamné la SAS Eurogroup au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé expertise,

— Condamné la SAS Eurogroup à payer à M. [Z] [K] et Mme [J] [K] la somme de deux mille euros (2.000 euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal retient notamment que :

La clause de révision contenue au bail est une clause d’échelle mobile laquelle est cependant inapplicable car elle est insuffisamment précise en ce que l’indice de référence n’est pas défini et la périodicité de la révision n’est pas précisée ;

La plupart des dégradations constatées (fuites, humidité, non fonctionnement des radiateurs, remplacement par une planche de bois de la porte du balcon) relèvent de manquements du preneur à son obligation d’entretien des lieux en bon état de réparation locative ;

Le commandement de payer délivré le 20 novembre 2018 au preneur visant l’obligation d’entretien et de remise en état des lieux à la suite du dégât des eaux n’a pas été suivi d’effet de sorte que la clause résolutoire est acquise au 20 décembre 2018 ;

Les nombreux commandements de payer délivrés au preneur étant justifiés par sa carence, il doit en supporter le coût.

Par déclaration au greffe en date du 06 avril 2023, la SAS Eurogroup a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté M. [Z] [K] et Mme [J] [K] de leur demande en paiement de l’arriéré de loyer résultant de l’application de la clause d’échelle mobile.

Le 17 avril 2023, la société Eurogroup a restitué les lieux à leurs propriétaires en exécution de la décision.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses premières écritures notifiées en application de l’article 908 du Code de procédure civile le 4 juillet 2023, la société Eurogroup demandait à la Cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné la Sas Eurogroup à payer à M. [Z] [K] et Mme [J] [K] la somme de vingt-trois mille trois cent treize euros et sept centimes (23.313,07 euros), à titre de dommages et intérêts pour le défaut d’entretien, outre intérêts au taux contractuel à compter de ce jour,

— Débouté la Sas Eurogroup de sa demande tendant à mettre à la charge de M. [Z] [K] et Mme [J] [K] l’exécution des travaux et de sa demande de remboursement des loyers versés depuis octobre 2019,

— Constaté que la résolution du bail commercial conclu le 05 septembre 2003 pour l’appartement portant le n°414, lot n°6 au sein de la résidence [5] à [Localité 4] est acquise au 20 décembre 2018,

— Déclaré la Sas Eurogroup sans droit ni titre et la condamne à restituer les lots, objet du contrat de bail conclu avec M. [Z] [K]. et Mme [J] [K], dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

— Ordonné, faute de libération volontaire des lots précités de ses biens et de sa personne ainsi que de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la Sas Eurogroup, des occupants de son chef et de ses biens avec le concours de la force publique, si besoin est,

— Condamné la Sas Eurogroup à payer à M. [Z] [K] et Mme [J] [K] la somme de mille sept cent soixante-huit euros et vingt-huit centimes (1.768,28 euros), en remboursement du coût des commandements de payer visant la clause résolutoire,

— Condamné la Sas Eurogroup au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé expertise,

— Condamné la Sas Eurogroup à payer à M. [Z] [K] et Mme [J] [K] la somme de deux mille euros (2.000 euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau,

— Débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner les époux [K] à rembourser à la Société Eurogroup les loyers indûment réglés depuis le mois d’octobre 2019 du fait de l’impossibilité d’exploiter les lieux,

— Condamner les époux [K] à verser à la Société Eurogroup la somme de 50.000 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts pour l’avoir privée abusivement de l’exploitation de leur chalet depuis le 17 avril 2023

— Condamner les époux [K] à procéder aux réparations qui s’imposent au sein de leur appartement afin de permettre la reprise d’exploitation par la Société Eurogroup et se sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— Condamner les époux [K] à verser à la Société Eurogroup la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à assumer les entiers dépens de l’instance.

Par dernières écritures du 10 octobre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SAS Eurogroup sollicite l’infirmation des mêmes chefs de la décision et demande à la cour de :

— Débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner les époux [K] à rembourser à la Société Eurogroup les loyers indûment réglés depuis le mois d’octobre 2019 du fait de l’impossibilité d’exploiter les lieux,

— Condamner les époux [K] à verser à la Société Eurogroup une indemnité d’éviction pour l’avoir privée abusivement de l’exploitation de leur chalet depuis le 17 avril 2023,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec mission habituelle en la matière et notamment celle d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la Société Eurogroup,

— Condamner les époux [K] à verser à la Société Eurogroup la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et à assumer les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société Eurogroup fait notamment valoir que :

La clause figurant au bail n’est autre qu’un rappel des principes de la révision légale énoncés à l’article L145-38 du Code de commerce et n’est pas une clause d’échelle mobile en l’absence de référence au caractère automatique de la révision et à un indice précis ;

La révision du loyer n’a donc aucun caractère automatique et suppose une demande du bailleur dans les formes prévues par le code de commerce qui n’ont pas été respectées en l’espèce, la révision proposée par courrier du 8 mars 2016 ayant en tout état de cause été refusée ce qui aurait dû conduire les bailleurs à saisir le juge des loyers ;

En l’absence de révision, aucune somme ne pouvait lui être réclamée au delà du loyer contractuellement fixé ;

Le commandement de payer délivré le 20 novembre 2018 ne vise que des sommes dues au titre de l’indexation, il ne peut donc produire effet aucun autre arriéré n’étant constitué et le loyer du 1er semestre 2018 ayant été réglé dans le mois suivant la délivrance du commandement ;

Le commandement délivré le 19 novembre 2019 a été réglé dans le mois qui a suivi et n’a pas pu faire jouer la clause résolutoire pour ce motif ;

S’agissant de l’obligation de réaliser des travaux, ni le constat joint au commandement ni le rapport d’expertise, ne décrivaient avec précision la nature des travaux à réaliser de sorte que ce commandement ne peut produire effet de ce chef ;

A supposer que des travaux lui incombent, la remise en état des locaux ne peut être exigée du locataire que lors de la restitution des lieux ;

Ses seuls manquements consistent en quelques retards de paiement ayant tous été rapidement régularisés et qui ne sont dès lors pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail a fortiori alors qu’il s’est déroulé sans difficulté depuis près de 20 ans ;

L’impossibilité d’exploiter les lieux loués en raison des désordres susvisés et du refus des époux [K] de procéder à leur réparation à compter du mois d’octobre 2019 justifie que les loyers réglés depuis cette date lui soient remboursés par les époux [K] ;

Elle a restitué les locaux et ne souhaitent plus les exploiter toutefois, dès lors que son éviction ne repose pas sur un motif grave et légitime, elle peut prétendre à une indemnité d’éviction qui doit être évaluée à dire d’expert.

Par dernières écritures du 30 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Z] [K] et Mme [J] [K] demandent à la cour de :

— Dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par la société Eurogroup à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire dAlbertville le 24 février 2023,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Albertville le 24 février 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement de l’arriéré de loyers résultant de l’application de la clause d’échelle mobile,

— Infirmer à ce titre la décision et,

Statuant à nouveau,

— Condamner la société Eurogroup à leur payer la somme de 9.379,53 euros au titre de l’arriéré des loyers indexés, conformément à l’indice du coût de la construction 2014 jusqu’à fin 2019,

— Juger irrecevable et mal fondée la nouvelle demande indemnitaire de la société Eurogroup à hauteur de 50.000 euros à l’encontre des époux [K],

— Condamner la société Eurogroup à payer aux époux [K] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de la présente procédure, celle de référé, ainsi que les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [K] et Mme [J] [K] font notamment valoir que :

La clause résolutoire est acquise, à défaut de règlement total des loyers dans le mois suivant les commandements de payer délivrés les 20 novembre 2018 et 19 novembre 2019, et ce même indépendamment de l’indexation ;

Les manquements réguliers et répétés de la société Eurogroup à son obligation de réglement des loyers justifient en tout état de cause le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, deux loyers seulement ayant été réglés à l’échéance pendant toute la durée du bail et de nombreux commandements ayant dû être délivrés ;

Le preneur a l’obligation de payer l’intégralité du loyer indexé puisque le bail -rédigé par la locataire elle-même- intègre une clause d’indexation automatique du loyer sur l’indice INSEE, à compter de la troisième année du bail, clause que la société Eurogroup a d’ailleurs elle-même mise en oeuvre et qui s’analyse en une clause d’échelle mobile ;

L’état de l’appartement n’a jamais été un frein à la location et le bien a toujours été loué, aucun remboursement des loyers acquittés ne saurait donc intervenir ;

Les dégradations et réparations visées dans le commandement du 20 novembre 2018 sont détaillées de manière précise au constat et au rapport d’expertise annexés au commandement et incombaient à la société Eurogroup dès lors qu’il ne s’agit pas de grosses réparations ou de désordres liés à la vétusté mais des conséquences du défaut d’entretien par la société Eurogroup qui ont conduit à rendre le bien inhabitable ;

Le coût des travaux de remise en état, qui ont mis fin à tout désordre, doit être supporté par la locataire défaillante ;

La demande de la société Eurogroup tenant au paiement de la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter les locaux depuis leur restitution sera rejetée puisqu’il s’agit d’une nouvelle demande non formulée en première instance et au demeurant contradictoire et non étayée sur son quantum.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

Motifs de la décision

Il sera observé à titre liminaire qu’en l’état des dernières écritures de la société Eurogroup, la cour n’est pas saisie des demandes de dommages et intérêts pour avoir été abusivement privée de l’exploitation depuis le 17 avril 2023 et de condamnation sous astreinte à procéder aux réparations qui s’imposent au sein de l’appartement objet du bail. Partant, la demande des époux [K] tendant à voir juger irrecevable et mal fondée la nouvelle demande indemnitaire de la société Eurogroup à hauteur de 50.000 euros, est sans objet.

I – Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Le bail liant les parties comporte une clause résolutoire ainsi libellée : 'Il est également convenu, comme condition essentielle des présentes, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seules des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra judiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, à charge pour ce dernier de notifier la résiliation par lettre recommandée AR dans les 15 jours de la prise d’effet de cette dernière';

Un tel commandement a été délivré à la société Eurogroup le 20 novembre 2018 lui faisant injonction d’une part de payer la somme de 9.780,06 euros en principal dans le mois et, dans ce même délai, d’exécuter les travaux de remise en état de l’appartement.

Sur les sommes dues à la date du commandement et leur règlement

Le commandement vise sur ce point d’une part l’arriéré de réindexation du loyer de 2014 à 2017 pour un total de 6.328,26 euros, d’autre part le loyer réindexé exigible au 15 juillet 2018 pour 3.451,80 euros.

Il n’existe pas de litige entre les parties s’agissant du montant du loyer tel que contractuellement fixé, hors indexation, qui s’élève à 5.061 euros par an, soit 2.530,50 euros par semestre. La société Eurogroup indique dans son courrier adressé aux bailleurs le 19 décembre 2018 pour faire suite au commandement, qu’elle leur adresse le jour même un chèque de 2.584,55 euros au titre du loyer du 1er semestre (une erreur de plume manifeste conduisant à indiquer '2ème semestre révisé').

La date d’encaissement de ce chèque n’est pas vérifiable par la cour en l’absence de relevé de compte bancaire des époux [K] toutefois ces derniers font état d’un paiement le 23 décembre ce qui corrobore les termes du courrier et il convient en conséquence de considérer que les causes du commandement, s’agissant du loyer du 1er semestre hors indexation sollicitée, ont été remplies dans le mois.

S’agissant de l’indexation sollicitée, le bail comporte une clause ainsi libellée : 'le loyer augmentera selon l’indice INSEE à partir de la 3ème année avec pour base de référence la fin de la deuxième année du bail'.

Une clause d’échelle mobile est une clause par laquelle le locataire et le bailleur s’accordent pour indexer le loyer en cours de bail selon un indice et une périodicité convenue entre eux. Elle ouvre droit à une révision automatique du loyer en cours de bail à la date prévue pour son déclenchement, sans qu’il y ait lieu d’en faire la demande.

La révision du loyer est également possible en application des dispositions légales de l’article L145-38 du code de commerce qui dispose, dans sa version applicable au bail litigieux, que ' La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.'

La clause contractuelle ne prévoit aucune périodicité et renvoie à un indice indéterminable ; elle ne permet pas par sa simple application de mettre en oeuvre une indexation du loyer. Sa rédaction évoque en outre une révision à compter de la troisième année, comme le prévoit l’article L145-38 précité auquel il peut être considéré qu’elle fait référence sans néanmoins le citer.

Si une augmentation du loyer est par ailleurs effectivement intervenue entre la date de la conclusion du bail et la date du commandement, puisque la société Eurogroup dans son courrier du 19 décembre 2018, indique que 'le loyer est actuellement de 5.276,88 euros’ soit un montant supérieur au loyer contractuel initial, les conditions de cette augmentation et la date de sa survenance ne sont pas justifiées et rien ne permet de retenir qu’elle résulte de la mise en oeuvre d’une clause d’échelle mobile, les époux [K] ne précisant ni les diverses évolutions, ni leur date de survenance et il ne peut être exclu qu’il s’agisse d’un accord entre le précédent bailleur et la locataire, en application des dispositions légales précitées.

Au regard de l’ensemble de ces constatations, la clause contractuelle ne peut être analysée comme une clause d’échelle mobile et la demande en paiement des loyers réindexés est infondée. Le jugement déféré qui a écarté l’indexation, sera confirmé, les présents motifs se substituant à ceux retenus par le premier juge.

Dans ces conditions, le commandement délivré le 20 novembre 2018 n’a pas pu déclencher le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Sur les travaux visés par le commandement

En application des dispositions de l’article 1720 du code civil 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.'.

Il est néanmoins loisible aux parties à un bail commercial de déroger à ces dispositions et de mettre à la charge du preneur partie des travaux relevant habituellement du bailleur.

Le bail litigieux énonce à cet égard que le preneur s’oblige :

' 4.1.2 à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et pendant la durée du bail ; toutefois les grosses réparations telles que définies aux articles 605 et 606 du code civil resteront à la charge du bailleur ;

4.1.3 à laisser à la fin de la location les lieux loués dans l’état d’usure normale avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le preneur aurait pu y faire (…)'.

Il sera constaté que l’obligation d’entretien est continue et court pendant toute la durée du bail et elle est distinguée de celle de rendre les lieux dans un état d’usure normale, de sorte que la société Eurogroup ne peut être suivie lorsqu’elle soutient que les bailleurs ne pouvaient exiger d’elle de réaliser les travaux lui incombant avant la restitution des locaux.

Le bail met donc à la charge du preneur tous les travaux de réparations à l’exclusion de ceux liés à la vétusté et des grosses réparations visées par l’article 605 du code civil qui précise cependant 'à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien’ incombant au locataire assimilable à l’usufruitier sur ce point, l’article 606 indiquant que 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.'

Le commandement délivré le 20 novembre 2018 vise les travaux de remise en état du bien 'afin de mettre fin aux désordres intervenus suite au dégât des eaux et constatés par maître [P] dans le procès-verbal de constat précédemment dénoncé et par M. [B] de la société Acobati dans le rapport d’expertise précédemment dénoncé'.

Il n’est pas contesté par la société Eurogroup que ces constat et expertise aient été annexés au commandement et si elle argue de l’imprécision du commandement quant à la nature des travaux attendus, force est de constater qu’elle les reprend au contraire avec précision dans son courrier du 19 décembre 2018 déjà cité. Elle était donc parfaitement informée des travaux attendus d’elle dont elle a indiqué que partie avaient déjà été réalisés et que le reste incombait aux propriétaires pour relever de la vétusté pour certains d’entre eux, être liés à l’humidité qui provient de défaut d’isolation d’un garage incombant au propriétaire ou être la conséquence de l’instabilité du chalet en raison de problème de construction.

L’expert judiciaire désigné dans le cadre de l’instance en référé aux fins de constat de la résiliation du bail en l’absence de réalisation des travaux, a donc légitimement procédé aux opérations d’expertises en reprenant les désordres listés par le constat dressé par M^e Spinelli et annexé au commandement, pour en vérifier la persistance et l’imputabilité.

Il a procédé à ses propres constatations -en mentionnant le cas échéant l’évolution ou l’identité du constat- et investigations techniques pour les dits désordres, sans se contenter comme le soutient à tort l’appelante, de s’appuyer sur le procès-verbal de constat. L’expert a notamment fait procéder tant au cours de la première réunion qu’à l’occasion d’une réunion dédiée, à des recherches de fuite, qui lui ont permis de constater qu’une fuite existait sur le raccordement de l’arrivée EF (eau froide) du lavabo en partie basse et l’absence de fuite sur les réseaux d’alimentation du logement, confirmant en cela le rapport de la société Acobati joint au commandement.

Outre qu’il n’est nullement contradictoire et que sa force probatoire en est sérieusement réduite, le rapport de recherche de fuite établi à la demande de la société Eurogroup le 10 novembre 2021 par 'Groupe 7ID’ permet surtout de constater que des canalisations intérieures ne sont pas branchées (tuyau d’alimentation d’eau froide débranché, retour d’eau par le tuyau débranché, tuyau d’alimentation d’eau froide au lavabo non bouchonné) ce qui relève du locataire et non de gros travaux, et se contente de suspecter une fuite sur le tuyau d’alimentation d’eau froide partant des communs, préconisant surtout des travaux de menues réparations dans le logement et une nouvelle recherche de fuite, dont la société Eurogroup ne justifie pas l’avoir fait réaliser pour asseoir ses affirmations. Enfin ce rapport a été établi près de trois ans après la délivrance du commandement et n’a aucun effet probatoire sur la situation telle qu’elle se présentait alors et qui est décrite de manière commune par le procès-verbal de constat et deux rapports d’expertise dont l’un judiciaire.

Dès lors, il peut être retenu comme l’a fait le premier juge à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive, exempte d’insuffisance, que les désordres et dégradations dont la remise en état était l’objet du commandement délivré le 20 novembre 2018, étaient bien imputables à un manquement de la locataire à son obligation contractuelle d’entretien des lieux en bon état de réparations locatives.

Il est acquis que la société Eurogroup n’a pas fait réaliser ces travaux, ou ne les a entrepris ni dans le mois suivant la délivrance du commandement, ni au demeurant à un quelconque moment, de sorte que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 décembre 2018, à laquelle le bail s’est trouvé résilié de plein droit, comme l’a constaté le premier juge dont la décision ne peut qu’être confirmée.

II – Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1147 du code civil énonce que 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.'

Sur le coût des commandements

L’obligation de paiement des loyers à leur date d’exigibilité constitue l’une des obligations principales du preneur.

En l’espèce, la société Eurogroup a régulièrement réglé les loyers avec retard, après délivrance de commandements, alors même qu’ils étaient exigibles à terme échu, et elle ne justifie d’aucun cause étrangère à l’origine de ces retards ni n’a estimé utile de saisir la juridiction compétente d’une demande de suspension des loyers au regard de l’état du bien dont elle se prévaut dans le cadre de la présente instance. Elle a donc à bon droit été condamnée à payer aux époux [K] des dommages et intérêts correspondant au coût de ces commandements et la décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur le coût des travaux de remise en état

Le coût de la remise en état du bien a été évalué par l’expert à la somme de 23.313,07 euros correspondant aux devis produits par les parties qui n’ont pas été critiqués. Ce montant ne donne lieu en tant que tel à aucune contestation de la part de la société Eurogroup dont il a été précédemment jugé qu’elle était à l’origine des dégradations et désordres.

La décision querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la société Eurogroup à payer aux époux [K] la somme de 23.313,07 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur la demande de remboursement des loyers

La société Eurogroup argue de l’impossibilité d’exploiter le bien depuis octobre 2019 pour solliciter le remboursement des loyers versés depuis cette date.

Il apparaît cependant que comme jugé précédemment, l’état de l’appartement, quand bien même il aurait rendu le bien inexploitable, est imputable à la société Eurogroup elle-même qui ne peut donc invoquer une exception d’inexécution de la part des propriétaires pour s’exonérer rétroactivement de son obligation de paiement des loyers en en sollicitant la restitution. La décision déférée, qui l’a déboutée de sa demande de ce chef, sera confirmée.

V – Sur la demande au titre de l’indemnité d’éviction

La résiliation du bail étant intervenue en application de la clause résolutoire, pour manquement de la locataire à ses obligations, celle-ci ne saurait prétendre à une indemnité d’éviction et ses demandes en ce sens seront rejetées.

VI – Sur les mesures accessoires

La société Eurogroup qui succombe en son appel, supportera les dépens et versera à M. et Mme [K] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Sa propre demande de ce chef sera rejetée.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Rejette les demandes de la société Eurogroup tendant à voir reconnaître son droit à une indemnité d’éviction et à voir ordonner une expertise pour en déterminer le montant,

Condamne la société Eurogroup aux entiers dépens,

Condamne la société Eurogroup à payer à M. [Z] [K] et Mme [J] [K] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette la demande de la société Eurogroup au titre des frais irrépétibles.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,