Pour S08 ot PA/SD

MINUTE N° $16) 2008

Leget ducaturas

Copie exécutoire à

- M^e Joseph WETZEL

- M^e Michèle SENGELEN-CHIODETTI

- M^e Dominique D’AMBRA

Le 07.07.2008

Le Greffier.

20034 3018108 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRET DU 02 Juillet 2008

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 B 06/01968

Décision déférée à la Cour : 07 Mars 2006 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANTE:

SARL LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE

[…]

représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour Avocat plaidant: M^e RICHERT, avocat à STRASBOURG

INTIMES:

Madame D B épouse X […]

Mademoiselle E B

[…]
Madame F C épouse Y […]
Monsieur G C

[…] représentés par M^e Michèle SENGELEN-CHIODETTI, avocat à la Cour

Avocat plaidant: M^e VIOLIN, avocat à STRASBOURG

SAS CABINET IMMOBILIER DROMSON

[…]

représentée par M^e Dominique D’AMBRA, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2008, en audience publique, devant la Cour composée de : M. LITIQUE, Président de Chambre
M^me J-K, eiller
M. ALLARD, Conseiller, entendu en son rapport, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me MUNCH-SCHEBACHER

ARRET:

-Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile. signé par M. Jean-Marie LITIQUE, président et M^me Z

-

ARMSPACH-SENGLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte du 1er septembre 1981, M^me A veuve B a donné en location à la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE des locaux à usage commercial sis 8, avenue de l’Europe à Strasbourg. Ce bail a été renouvelé le 1er septembre 1990 pour une période neuf ans puis s’est trouvé prorogé tacitement.

M^me A veuve B est décédée le […].

Affirmant que M^me A veuve B, usufruitière des biens de son époux prédécédé, H B, n’avait pas la capacité pour conclure un bail commercial sans le concours de l’ensemble des nus-propriétaires, D X épouse B, E B, F C épouse Y et G C ont, selon assignation délivrée le 23 mai 2003, attrait la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE devant le tribunal de grande instance de Strasbourg pour obtenir l’annulation du bail commercial et l’expulsion de la défenderesse.

Selon assignation du 17 novembre 2003, la société LABORATOIRE DENTAIRE DE

L’ORANGERIE a appelé en garantie la société CABINET IMMOBILIER DROMSON qui était intervenue en qualité d’intermédiaire et de rédacteur du bail.

La jonction des deux instances a été ordonnée.

La société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE s’est opposée aux prétentions des consorts B – C en arguant de la prescription de l’action en nullité et en se prévalant du mandat apparent de M^me A veuve B. Subsidiairement, elle a réclamé le remboursement des loyers et du droit d’entrée versés ainsi que l’indemnisation par la société DROMSON de la perte de son fonds de commerce.

La société DROMSON a contesté avoir commis la moindre faute, a nié l’existence du préjudice invoqué par la locataire en cas de perte du droit au bail et sollicité la garantie des consorts B – C en leur qualité d’héritiers de M^me A veuve B.

Par jugement du 7 mars 2006, le tribunal de grande instance de Strasbourg a :

- déclaré nul le bail du 1er septembre 1981, renouvelé par avenant du 1¹ septembre 1990,

- condamné la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE à évacuer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai, fixé l’indemnité d’occupation passée à l’exacte mesure des loyers payés et compensé les deux créances,

- fixé l’indemnité d’occupation à compter du jugement à 3.000 € par trimestre,

- débouté la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE de sa demande en restitution du droit d’entrée,

- débouté la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE de sa demande à

l’encontre de la société DROMSON au titre de la valeur du fonds de commerce,

- condamné la société DROMSON à rembourser à la société LABORATOIRE DENTAIRE

DE L’ORANGERIE la somme de 2.258,99 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

- déclaré le jugement exécutoire par provision,

- condamné la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE aux dépens.

Le premier juge a principalement retenu :

que l’action en nullité n’était pas prescrite dès lors qu’il n’était pas ^établi que ^les consorts B – C avaient eu connaissance de la situation litigieuse avant le 30 mai 2000 ;

que M^me A veuve B ne s’étant jamais présentée en qualité de mandataire, la théorie du mandat apparent ne pouvait pas être invoquée ;

que le bail et son avenant étaient nuls en vertu de l’article 595 alinéa 4 du code civil puisque M^me A veuve B, qui disposait d’un quart en pleine propriétaire et des trois quarts en usufruit, avait contracté sans le concours des nus – propriétaires ;

- que la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE ne démontrait pas avoir versé un droit d’entrée ;

que la société DROMSON avait commis une faute en n’identifiant pas les nus propriétaires et en ne les appelant pas à l’acte puisque M^me A veuve B s’était présentée en qualité de propriétaire et d’usufruitière ;

que la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE, dont l’activité avait cessé avant l’introduction de la procédure en nullité du bail, n’avait subi aucun préjudice, sa clientèle s’étant perdue de son fait.

Par déclaration reçue le 18 avril 2006. la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE a interjeté appel de cette décision en intimant les consorts B – C et la société DROMSON.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 5 septembre 2007, la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE demande à la cour de :

- déclarer son appel recevable et fondé ;

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris;

- déclarer la demande des consorts B – C irrecevable et en toute hypothèse mal fondée ;

- débouter les consorts B – C de l’ensemble de leurs prétentions ;

-- prononcer la résiliation du bail commercial du 1er septembre 1981 aux torts exclusifs des consorts B – C en application de l’article 1184 du code civil;

- condamner les consorts B – C à lui payer 256.100 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2003, en réparation de son préjudice consécutif à l’impossibilité de disposer de son droit au bail ;

- condamner les consorts B – C à lui payer 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

- condamner les consorts B – C aux dépens des deux instances.

Au soutien de son appel, elle fait valoir en substance :

que M^me A veuve B disposait, en sa qualité de propriétaire indivis du local commercial, de la faculté de contracter un bail commercial sans avoir à rechercher l’accord des autres indivisaires ;

- que c’est à tort que le premier juge a fait application de l’alinéa 4 de l’article 595 du code civil;

- que le bail est opposable aux consorts B – C en vertu de l’article 1122 du code civil dès lors qu’ils ont accepté la succession de leur mère, M^me A veuve B ;

P que les agissements des consorts B C, qui ont empêché 1

l’appelante de vendre son fonds de commerce, sont à l’origine de la disparition de sa clientèle et de la dépréciation de son fonds;

- que le préjudice de la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE correspond à la perte du fonds de commerce et du droit au bail et aux loyers versés en pure perte à compter de l’assignation ;

- qu’en tout état de cause, l’action en nullité fondée sur l’article 595 du code civil est irrecevable puisque les consorts B – C, en leur qualité d’ayant-droits de M^me A veuve B, sont débiteurs de la garantie d’éviction ;

- que les consorts B – C, qui tentent d’évincer l’appelante et avaient connaissance du contrat, ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude ;

- qu’en cas de confirmation de la nullité du bail, le pas de porte réglé devra lui être remboursé ;

que dans cette hypothèse, la société DROMSON aura engagé sa responsabilité professionnelle du fait de l’inefficacité juridique de l’acte qu’elle avait été chargée d’établir et devra l’indemniser pour la perte de valeur de son fonds de commerce.

Selon conclusions récapitulatives remises le 30 mai 2007, les consorts B -

C rétorquent :

- que M^me A veuve B ne pouvait consentir ni la conclusion du bail commercial, ni son renouvellement sans le concours des nus-propriétaires ;

que l’article 1122 du code civil n’est pas applicable dans les rapports entre l’usufruitier et les nus-propriétaires ;

- que M^me A veuve B n’a jamais entendu se comporter comme seule propriétaire du bien puisqu’elle a pris soin de faire mentionner sa qualité d’usufruitière dans l’acte initial et dans l’acte de renouvellement ;

- que les concluants ont découvert l’existence du bail litigieux moins de cinq ans avant la l’assignation ;

que la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE n’était pas à jour des loyers et charges à la date du jugement déféré ;

- que le droit d’entrée constituait un supplément de loyer;

- qu’ils ne sont pas responsables de la perte du fonds et seule la société DROMSON devrait le cas échéant en répondre.

En conséquence, ils prient la cour de :

sur l’appel principal,

- déclarer l’appel irrecevable et en tout cas mal fondé ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nul le bail du 1er septembre 1981, condamné la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE à évacuer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 € par jour de retard, fixé l’indemnité d’occupation passée à l’exacte mesure des loyers payés et compensé les deux créances, fixé l’indemnité d’occupation à compter du jugement à 3.000€ par trimestre, débouté la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE de sa demande en restitution du droit d’entrée, débouté la société LABORATOIRE

DENTAIRE DE L’ORANGERIE de sa demande à l’encontre de la société DROMSON au titre de la valeur du fonds de commerce, condamné la société DROMSON à rembourser à la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE la somme de 2.258,99 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; sur l’appel incident, condamner la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE à leur régler la

-

somme de 9.880,98 € à titre d’indemnité d’occupation pour le trimestre impayé de l’année 2002, le 4ème trimestre 2005 et le 1er trimestre 2006, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; condamner la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE à leur payer la

- somme de 3.000 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour le 2ème trimestre 2006, avec intérêts au taux légal à compter du jour de ^emande ;

- subsidiairement, si la cour faisait droit à la demande de restitution du droit d’entrée, juger que les indemnités d’occupation se compenseront avec cette dette ;

- très subsidiairement, si le contrat devait être déclaré valable, prononcer la résiliation du contrat pour défaut d’exploitation et défaut de paiement des loyers et charges;

- condamner la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 15.000 € en vertu de

l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions déposées le 23 avril 2007, la société CABINET IMMOBILIER

DROMSON soutient :

qu’elle n’avait aucun motif de douter du pouvoir de M^me A veuve

-

B de donner le local à bail, celle-ci ayant apparemment reçu mandat des autres héritiers ;

- que le bail initial a été confirmé par les autres héritiers ;

- qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute de la concluante et le préjudice allégué par la société appelante.

Elle demande à la cour de :

- statuer sur l’appel de la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE ce que de droit ;

- en cas d’infirmation sur appel principal, réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la concluante à verser à la société LABORATOIRE DENTAIRE DE

L’ORANGERIE une somme de 2.258,99 € avec les intérêts au taux légal;

- débouter la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE de ses demandes dirigées contre la concluante ;

- condamner la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE aux dépens ainsi qu’au versement de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2008.

SUR CE, LA COUR

Vu les pièces et les écrits des parties auxquels il est renvoyé pour l’exposé du détail de leur argumentation,

Attendu que tout en concluant dans le dispositif de leurs conclusions à l’irrecevabilité de l’appel, les consorts B – C n’exposent aucun moyen à l’appui de leur demande ; qu’aucun élément du dossier ne démontrant qu’il aurait été tardivement exercé, l’appel qui a été interjeté suivant les formalités légales, sera déclaré recevable;

Attendu, certes, qu’en vertu de l’article 815-3-4° du code civil, M^me A veuve B n’était pas autorisée à donner seule en location les locaux indivis litigieux ; que le consentement de l’unanimité des indivisaires était requise puisque le bail était soumis au statut des baux commerciaux ;

Mais attendu qu’il n’est pas contesté que les consorts B – C viennent également aux droits de M^me A veuve B, dont elles ont accepté la succession; qu’à ce titre, ils sont tenus par la convention passée par leur auteur et ne peuvent se prévaloir de l’inopposabilité du bail ; que l’appel en garantie dirigé par la société appelante contre la société DROMSON est dans ces conditions sans objet ;

Attendu qu’en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions puisqu’il a, au contraire, déclaré nul le bail du 1er septembre 1981, renouvelé par avenant du 1er septembre 1990;

Attendu qu’en exécution du jugement déféré, rendu exécutoire par le premier juge, la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE a restitué les clés du local le 4 mai 2006; que l’appelante ne sollicite pas sa réintégration dans les lieux ; que les relations contractuelles ayant définitivement pris fin le 4 mai 2006, la demande de résiliation du bail présentée par les consorts B – C apparaît sans objet ;

Attendu que les consorts B – C réclament à leur ancienne locataire le paiement d’une somme de 9.880,98 € au titre de loyers impayés ; que la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE affirme avoir « réglé tous les loyers par chèque adressés à I B et, après son décès, au notaire chargé de la succession »; qu’il appartient à la société appelante qui se prétend libérée de justifier des paiements allégués et non aux consorts B – C de démontrer qu’ils n’ont pas perçu tous les loyers convenus; que la société appelante ne produit pas la moindre pièce attestant des règlements qu’elle aurait effectués ; qu’elle sera condamnée à payer la somme de 9.880,98 € majorée des intérêts légaux échus depuis le 20 novembre 2006, date à laquelle la demande en paiement a été présentée en justice pour la première fois ;

Attendu que si la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE a cessé toute exploitation dans les locaux à compter du mois de mars 2004, concomitamment au départ à la retraite de son gérant, celle-ci démontre qu’elle avait auparavant vainement recherché un acquéreur; qu’il résulte des courriers produits que tous les candidats à la reprise de l’activité n’ont pas poursuivi les négociations en raison de l’incertitude que faisait peser l’action introduite par les consorts B – C sur la pérennité du bail ; que l’action engagée avec témérité par les consorts B – C a ainsi, en décourageant les éventuels acquéreurs, privé leur locataire d’une chance de mener à leur terme des négociations sur la vente de son fonds;

Attendu que le fonds était attractif en raison de la « situation géographique du labo » et de son « niveau d’aménagement » (courrier du laboratoire Lafosse); que la chance perdue de vendre le fonds était sérieuse ; que les candidats avaient envisagé de négocier sur des prix compris entre 140.000 € (offre Est-Labo) et 175.000 € (offre Laboratoire Aswad); qu’il n’est toutefois pas certain que la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE aurait pu retirer un tel prix de la vente de son fonds alors que l’un des candidats insistait sur les « travaux de réhabilitation encore à réaliser »;

Attendu que la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer à 35.000 €le dommage occasionné par la perte d’une chance de vendre le fonds à son juste prix ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Attendu que les consorts B – C, qui succombent pour l’essentiel, supporteront les dépens de l’instance principale et régleront une indemnité de 2.000 € à la société appelante au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; que la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE supportera les dépens afférents à son appel en garantie dirigé contre la société CABINET IMMOBILIER DROMSON et lui réglera une indemnité de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Déclare la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE recevable en son appel;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE à payer aux consorts B – C une somme de neuf mille huit cent quatre vingt euros quatre vingt dix huit centimes (9.880,98 €) au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2006;

Déboute les consorts B – C de leurs autres demandes ;

Déboute la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE de son appel en garantie dirigé contre la société CABINET IMMOBILIER DROMSON ;

Condamne les consorts B-C à payer à la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE une somme de trente cinq mille euros (35.000 €) en réparation de la perte d’une chance de vendre le fonds, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Condamne les consorts B – C à payer à la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE une somme de deux mille euros (2.000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE à payer à la société CABINET IMMOBILIER DROMSON une somme de mille cinq cents euros

(1.500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne les consorts B – C aux dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux afférents à l’appel en garantie dirigé contre la société CABINET IMMOBILIER DROMSON, lesquels resteront à la charge de la société LABORATOIRE DENTAIRE DE L’ORANGERIE.

Le Greffier: Le Président :

Affecuple

Pour copie conforme

^Le ^Greffierjomy