OD

MINUTE N° 584/2014

Copie exécutoire à :

— M^e Y

— M^e CROVISIER

Le

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 06 Novembre 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 13/01148

Décision déférée à la Cour : 27 Décembre 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MULHOUSE

APPELANT et demandeur :

Monsieur Z X

XXX

XXX

représenté par M^e Frédérique Y, Avocat à la Cour,

Plaidant : M^e JANDER Nicolas, Avocat à MULHOUSE,

INTIME et défendeur :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MONT DES ROSES

Représenté par son Syndic la SA LAMY

ayant son siège XXX

XXX

représenté par M^e Anne CROVISIER, Avocat à la Cour,

Plaidant : M^e ROTH François, Avocat à MULHOUSE,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. LEIBER, Président

M^me DIEPENBROEK, Conseiller

M. DAESCHLER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Nathalie NEFF

ARRET Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Adrien LEIBER, président et M^me Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

— Ouï M. DAESCHLER, Conseiller, en son rapport.

M. X, propriétaire de différents lots de copropriété au sein de la résidence du Mont des Roses à Mulhouse, se voyait condamner à payer au syndicat de copropriété par jugement du 27 mai 2008 un montant de 15 567.48 € à titre d’arriéré de charges et l’adjudication forcée des biens immobiliers était ordonnée le 16 décembre 2009. Ces biens étaient adjugés au syndicat à défaut d’enchérisseur le 7 octobre 2010 pour un prix de 90 000 €, moyennant une clause résolutoire pour défaut de paiement dans les trente jours suivant une mise en demeure ou un commandement par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user du bénéfice de cette clause, avec élection de domicile pour l’exécution de l’acte chez M^es Tresch et Thuet notaires. La vente était transcrite au livre foncier. Par LRAR adressée le 10 janvier 2011 et distribuée le 12 janvier 2011, M. X sollicitait le paiement du prix de la vente forcée et réitérait sa demande par lettre reçue le 31 janvier 2011 en se prévalant de la clause résolutoire.

Sur assignation de M. X, en date du 24 mai 2011, déposée au greffe le 1^er juin 2011, le tribunal de grande instance de Mulhouse, statuant contradictoirement le 27 décembre 2012, a rejeté la fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir soulevée par le syndicat, a débouté M. X de sa demande de constatation de la clause résolutoire et de celle tendant à la transcription des biens au livre foncier, a débouté l’intéressé de ses demandes d’indemnisation et le syndicat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, a condamné M. X à payer au syndicat un montant de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, sans exécution provisoire.

Par déclaration électronique enregistrée au greffe le 8 mars 2013, Z X a interjeté appel général.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions récapitulatives de M. X, reçues le 24 septembre 2013, aux fins d’infirmer le jugement entrepris, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner la transcription des immeubles visés dans le dispositif au livre foncier sur présentation de la minute, de condamner le syndicat, pris en la personne de la société Lamy son syndic, à lui payer la somme de 26 100 € de dommages et intérêts pour avoir été privé de sa propriété depuis le mois d’octobre 2010, de rejeter l’appel incident et de débouter le syndicat de ses fins et conclusions, de le condamner aux dépens des deux instances et à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions récapitulatives du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Mont des Roses avec appel incident, reçues le 1^er octobre 2013, tendant à confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, frustratoire et vexatoire, à le condamner à lui payer de ce chef un montant de 10 000 €, outre 5 000 € au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, capitalisables dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, à le condamner aux dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 14 novembre 2013 ;

Sur ce

Vu les pièces de la procédure et les documents joints ;

Sur la recevabilité :

Attendu que les droits fiscaux applicables ont été régularisés par les parties, les appels seront déclarés recevables ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et demandes dérivées :

Attendu que pour contester la décision dont appel, en ce le premier juge a écarté le jeu de la clause résolutoire et l’a débouté de toutes ses demandes subséquentes, en retenant, en premier lieu, que les mises en demeure avaient été adressées au notaire instrumentaire pour l’inciter à relancer l’acquéreur aux fins de paiement du prix de l’adjudication mais qu’il n’en ressortait pas une interpellation suffisante susceptible de produire effet, puisqu’elles n’étaient pas adressées au syndicat dans les termes de la clause résolutoire, en second lieu, que si l’acte introductif valait mise en demeure, le prix avait été payé moins de trente jours après la signification, de telle sorte que l’acquisition de la clause n’était pas encourue et, en troisième lieu, qu’il n’y avait pas davantage motif à indemnisation pour privation de sa propriété, les biens n’ayant pas à être restitués, M. X estime qu’il y a eu interpellation suffisante de l’adjudicataire au moins aux termes de son second courrier au notaire, lequel se référait expressément à l’adjudication des biens au syndicat et faisait référence à la clause résolutoire de plein droit ; qu’ainsi, la clause est acquise au 27 février 2011 et commande la résolution et l’indemnisation à raison de 725 € par mois correspondant aux loyers qu’il percevait antérieurement, outre la transcription des biens à son nom au livre foncier ;

Attendu que pour s’en défendre et conclure à la confirmation sur ce point et au rejet de l’appel principal, le syndicat fait valoir qu’il n’a de fait reçu aucune mise en demeure ; que le notaire n’était pas son mandataire ; que le prix de vente a été payé le 1^er juin 2011, soit moins de 30 jours après la signification de l’assignation devant le tribunal le 24 mai 2011 ; qu’ainsi la clause n’a pu jouer ; que M. X ne justifie d’aucun préjudice n’étant plus propriétaire des biens dont il se prétend injustement privé ;

Attendu que selon le procès-verbal d’adjudication du 7 octobre 2010, il était expressément convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues en vertu de ce document ou d’inexécution même partielle d’une seule de ses clauses et conditions, la vente serait résolue de plein droit, au gré du vendeur, trente jours après mise en demeure ou commandement notifié par lettre recommandée avec accusée de réception, contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire et demeuré infructueux pendant ce délai (annexe n° 1 de M^e Y) ;

Attendu, par ailleurs, que le même acte prévoyait que, pour son exécution, il était fait élection de domicile en l’office notarial de M^es Tresch et Thuet ;

Attendu qu’il est constant que M. X a adressé plusieurs lettres recommandées au notaire instrumentaire à compter de janvier 2011, dont certaines se référant expressément à la clause résolutoire pour exiger le paiement du prix ;

Attendu, cependant que le tribunal a relevé à bon droit, par des motivations que la Cour approuve et adopte, qu’il n’en résultait pas une interpellation suffisante à l’encontre du débiteur de l’obligation de paiement, de nature à faire jouer la clause sus-rappelées, alors que ces mises en demeure n’étaient pas dirigées à l’encontre du débiteur de l’obligation de payer, et ce en dépit de l’élection de domicile qui autorisait certes le vendeur à adresser ses courriers en l’étude notariale mais ne le dispensait nullement de viser directement le débiteur de l’obligation, le notaire n’en étant pas le mandataire ;

Attendu, par ailleurs, que le premier juge a exactement énoncé que le prix ayant été payé dans le délai de trente jours suivant l’assignation de première instance, qui pouvait valoir mise en demeure, la clause résolutoire ne pouvait là encore avoir produit d’effet ;

Attendu, enfin, l’effet translatif de propriété n’ayant pas été mis à néant que l’ancien propriétaire ne peut prétendre à une indemnisation motivée par la perte de jouissance de ses biens pendant plusieurs mois ;

Attendu, en conséquence, que l’appel sera rejeté et la décision entreprise confirmée de ce chef ;

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

Attendu que pour contester la décision dont appel, en ce que le premier juge a considéré que l’action n’était pas abusive, le demandeur ayant attendu le mois de mai 2011 pour agir alors que la vente remontait à octobre 2010 et qu’il attendait légitimement le produit de la vente, le syndicat relève que la demande était abusive et frustratoire, faute pour l’intéressé de régler l’importante dette de charges de copropriété qu’il avait contractée auprès de lui et qui a justifié la mise en oeuvre d’une procédure d’adjudication forcée de ses lots de copropriété ;

Attendu que M. X conclut au rejet et à la confirmation sur ce point ;

Attendu que le tribunal a énoncé à bon droit que la demande pour être infondée n’apparaissait pas pour autant abusive, alors que le vendeur pouvait s’offusquer de ne pas percevoir le prix convenu dans le procès-verbal d’adjudication durant de nombreux mois et agir pour en tirer toutes conséquences de droit le 24 mai 2011, alors même que la réalisation de la condition suspensive, liée à l’absence de recours contre la procédure avait été constatée dès le 29 octobre 2010 (in annexe n° 1 de M^e Y page 10) et que celle de la condition liée à la renonciation par la Ville de Mulhouse à son droit de préemption urbain l’a été dès le 18 octobre 2010 (idem page 19);

Attendu, par ailleurs, que la circonstance que M. X ait indûment résisté au paiement de ses charges pour des montants importants, est à cet égard indifférent, cet élément de contexte étant sans rapport direct avec les conditions d’exécution de la vente ;

Attendu qu’il s’ensuit que l’appel incident sera rejeté et la décision pleinement confirmée ;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Attendu qu’il y a lieu d’indemniser le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Mont des Roses au titre des frais irrépétibles exposés pour sa défense en appel à concurrence de 2 500 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, sur mise à disposition au greffe,

après en avoir délibéré conformément à la Loi ;

DÉCLARE les appels recevables mais non fondés ;

Les REJETTE ;

CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions;

CONDAMNE Z X aux dépens ainsi qu’à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Mont des Roses, pris en la personne de son syndic la SA Lamy – SA Nexity, la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,