CP/KG

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Anne CROVISIER

— M^e Mathilde CONTET-DE ROCHEGONDE

— M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 20 mai 2015

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 20 Mai 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 12/06107

Décision déférée à la Cour : 30 Novembre 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE COLMAR

APPELANT :

Monsieur O A exploitant un fonds de commerce sous l’enseigne 'LE CROC’S'

XXX

Représenté par M^e Anne CROVISIER, avocat à la Cour

INTIMEES :

SCI K X, prise en la personne de son représentant légal

XXX

Représentée par M^e Mathilde CONTET-DE ROCHEGONDE, avocat à la Cour

Plaidant : M^e DENIZOT, avocat à PARIS

SARL HOTEL K X, prise en la personne de son représentant légal

XXX

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Avril 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre, entendue en son rapport

M^me Z, Conseillère

M^me F, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me MUNCH-SCHEBACHER,

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, Présidente et M^me Christiane MUNCH-SCHEBACHER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Selon bail commercial en date du 2 septembre 1997, Monsieur et Madame Y, qui avaient exploité une boucherie charcuterie, ont donné en location à Monsieur O A le local commercial sis XXX dans l’immeuble leur appartenant pour l’exploitation d’une friterie sandwicherie sous l’enseigne « Le Croc’s ».

D et Q Y ont cédé leur immeuble à la SCI K X en 1999, la cession emportant la transmission du bail commercial précité.

La SCI K X a évoqué l’existence de nuisances dont elle imputait la responsabilité à l’exploitation par Monsieur O A de son fonds de commerce et elle a ainsi sollicité et obtenu par ordonnance en date du 10 octobre 2002, la désignation de Monsieur I en qualité d’expert pour que celui ci analyse les aspects factuels et réglementaires du système d’extraction du restaurant « le Croc’s » exploité par Monsieur O A et qu’il propose d’éventuelles améliorations.

Monsieur I a déposé son rapport le 29 juillet 2006 et a notamment conclu à l’opportunité d’un tubage du conduit d’évacuation litigieux, tubage que la SCI K-X avait refusé dans ses dires adressés à l’expert, outre le remplacement de l’actuelle tourelle d’extraction, génératrice de nuisances acoustiques et vibratoires, toutefois très limitées, sauf au dernier étage sous les combles, avec la précision qu’à ce niveau, le conduit n’a pas fait l’objet d’une désolidarisation au droit du chevêtre réalisé en béton, d’où une transmission des vibrations à la structure en bois.

Après le dépôt du rapport d’expertise, la SCI K X a sollicité par courrier en date du 6 mars 2007 un engagement de Monsieur O A quant à l’exécution sans délai des travaux prescrits par l’expert judiciaire ;

Dès le 20 avril 2007, Monsieur O A a réceptionné un devis de la société EQUIP’BAR comportant en annexe un extrait de la réglementation en matière d’évacuation des fumées dont il résultait la nécessité d’un débit d’extraction de 5 400 m3 par heure et corrélativement la nécessité d’une section de gaines de diamètre mini 450 mm (avec un risque de nuisances acoustiques) et un diamètre maxi de 630 mm (vitesse d’air idéale).

Soutenant que le conduit de cheminée mis en place par la SCI K X lorsqu’elle a procédé à la transformation des étages de l’immeuble en hôtel était d’une dimension insuffisante pour permettre un tel tubage, Monsieur O A a saisi le Juge des référés d’une demande tendant à voir ordonner le retour du dossier à l’expert ou la désignation d’un nouvel expert à titre de complément d’expertise, à l’effet de déterminer contradictoirement la solution la plus adaptée pour la mise en place d’un conduit d’extraction aux dimensions adéquates et réglementaires.

Par ordonnance en date du 1^er octobre 2007, le Juge des référés a, en application des dispositions de l’article 811 du Code de procédure civile, ordonné le renvoi de la procédure devant la chambre civile statuant au fond.

Par jugement avant dire droit du 13 novembre 2007, la première chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Colmar après avoir rappelé, comme l’avait fait précédemment le Juge des référés, que restait à tout le moins principalement en litige le problème de l’extracteur et du tubage du conduit de cheminée et que les parties s’opposaient sur la puissance suffisante de l’extracteur et sur la solution applicable au tubage, a ordonné une mesure de consultation confiée à Monsieur H s’agissant d’éléments purement techniques se heurtant aux prétentions contradictoires des parties et résultant d’études aux conclusions divergentes.

Monsieur H a déposé son rapport le 15 juin 2009 et a considéré que l’installation de ventilation ne répondait pas aux exigences réglementaires dès lors notamment que les fumées de la cuisine passaient dans un conduit qui n’était pas tubé et après avoir indiqué qu’il était nécessaire pour extraire les 4 800 m3/h de la cuisine un tubage de 630 mm de diamètre précise que le conduit actuellement en place n’est pas capable de recevoir.

L’expert a préconisé le démontage du conduit de fumée actuel, le remplacement par une gaine de ventilation de section 450 mm, en veillant à ce que ladite gaine ne viennent en aucun cas toucher la structure du bâtiment, préconisant ensuite de poser une isolation acoustique adéquate autour de la gaine de ventilation.

La procédure s’est alors poursuivie en première instance et la SCI K X a maintenu sa demande de résiliation judiciaire du bail en raison des multiples prétendus manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles, à savoir une utilisation des locaux non conformes à leur destination, un manquement à l’obligation d’entretien des locaux et un manquement à l’obligation de sécurité.

La SCI K X a estimé qu’il était impossible techniquement et juridiquement de réaliser les travaux préconisés par l’expert H qui entraîneraient des dégradations importantes et des travaux considérables revenant à empiéter sur les droits de la SARL Hôtel K X, exploitant les chambres concernées par les travaux.

La SARL Hôtel K X est alors intervenue volontairement à la procédure en sollicitant la réparation de troubles anormaux de voisinage qu’elle subissait du fait de l’activité bruyante et malodorante de Monsieur O A et a sollicité la condamnation de ce dernier à la somme de 1 016 000 €.

Par jugement en date du 30 novembre 2012, la première chambre civile du Tribunal de Grande instance de Colmar après avoir indiqué qu’il n’y avait pas lieu à transport sur les lieux, a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 2 septembre 1997 aux torts exclusifs de Monsieur O A, ordonnant son expulsion et la séquestration de ses biens, condamnant Monsieur O A au paiement d’une indemnité d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux, équivalente au loyer en cours majoré de 50 %, le condamnant à titre de dommages intérêts à payer à son bailleur une somme de 10 000 €, ce dernier conservant en outre le dépôt de garantie.

Ce même jugement a déclaré recevable l’intervention de la SARL Hôtel K X, a déclaré Monsieur O A responsable des troubles anormaux du voisinage subi par l’exploitant et l’a condamné à payer à la SARL Hôtel K X une somme de 50 000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice, désignant Monsieur J en qualité d’expert pour évaluer le préjudice résultant de ce trouble anormal de voisinage, condamnant d’ores et déjà Monsieur O A aux entiers frais et dépens y compris les frais des deux expertises ainsi qu’à une somme de 5 000 € au profit de la SCI K X et de 2 000 € au profit de la SARL Hôtel K X par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision était assortie de l’exécution provisoire en ce qui concerne la provision allouée à la SARL Hôtel K X, les dommages intérêts alloués à la SCI K X, les sommes accordées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les frais et dépens.

Par déclaration du 21 Décembre 2012, Monsieur A a interjeté appel de cette décision et demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau, de :

DECLARER la SCI K X irrecevable ou en tout cas mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

L’en DEBOUTER,

DECLARER Monsieur O A recevable et bien fondé en sa demande reconventionnelle,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI. K X à effectuer, conformément aux conclusions du rapport H du 15 juin 2009, la mise aux normes du conduit d’extraction litigieux dont Monsieur O A a, aux termes du bail commercial du 2 septembre 1997, l’utilisation exclusive, sous

astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

DONNER ACTE à Monsieur O A de ce qu’il procédera, une fois le conduit d’extraction litigieux mis aux normes par la SCI K X, au remplacement de l’actuelle tourelle d’extraction installée en 1997, puis déposée et reposée par la SCI K X en 2002,

CONDAMNER la SCI K X aux entiers frais et dépens en ce compris les frais de l’ensemble des expertises ainsi qu’à une somme de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DECLARER la SARL Hôtel K X irrecevable en tout cas mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

L’en DEBOUTER,

CONDAMNER la SARL Hôtel K X aux entiers frais et dépens nés de son intervention ainsi qu’à une somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures du 10 Juin 2014, Monsieur A soutient que le postulat de départ du Tribunal, consiste à indiquer qu’il a installé en 1997 un extracteur d’air sur la cheminée se trouvant sur le toit des locaux loués et que ce postulat de départ est inexact dès lors que l’extracteur était préexistant à l’acquisition par Monsieur O A du fonds de commerce et celui-ci figure d’aiIleurs dans l’inventaire du matériel du fonds de commerce ainsi acquis et il est également constant que le bail commercial du 2 septembre 1997 mentionne expressément l’activité de friterie.

Monsieur A explique la SCI K X, dans ses dernières conclusions a fini par reconnaître la préexistence de cet extracteur, ce qui ruine une grande partie de son argumentation notamment sur le détournement de l’usage du conduit puisqu’il n’y a jamais eu d’installation d’un nouvel extracteur mais simplement remplacement d’un extracteur préexistant et que ces erreurs du premier Juge ne sont pas sans incidence dans l’analyse faite par lui des nuisances sonores alléguées et du respect par le preneur de ses obligations.

Monsieur A indique que l’activité qu’il exerce n’est pas fondamentalement différente de celle exercée par son prédécesseur et vendeur, l’activité de friterie dans le cadre d’une vente à emporter, étant préexistante à l’acquisition du fonds de commerce et figurant expressément dans la désignation du bail en son article 2 de telle sorte qu’il n’y a pas eu, à l’initiative de Monsieur O A d’adjonction d’une activité

Monsieur A explique par ailleurs qu’il résulte du rappel des faits, qu’il est constant que jusqu’à l’acquisition de l’immeuble par la SCI K X, l’exploitation n’a donné lieu à aucune doléance de la part du bailleur qui habitait dans le même immeuble.

Monsieur A soutient qu’il n’existait aucune nuisance, pendant la période d’activité entre la conclusion du bail en septembre 1997 et la transformation de l’immeuble par la SCI K X notamment des combles en chambres d’hôtel en 2002.

Monsieur A demande à la Cour de retenir le principe d’antériorité car son activité est bien antérieure à l’exploitation en chambres d’hôtel de l’immeuble ainsi acquis, étant rappelé que l’activité des prédécesseurs notamment de friterie et de traiteur était quant à elle bien antérieure.

Monsieur A affirme qu’il peut se prévaloir de ce principe d’antériorité résultant de l’article L 112 16 du Code de la construction et de l’habitation dès lors que son exploitation s’inscrit dans un cadre légal et qu’elle a débuté plus de cinq ans avant les travaux de transformation entrepris à l’initiative de la SCI K X.

Monsieur A explique que la SCI K X oublie dans son argumentation que c’est elle qui a fait procéder à la destruction du conduit, à sa reconstruction et à la réinstallation de la tourelle d’extraction qui serait prétendument à l’origine des nuisances dont elle se plaint alors que les travaux ont été réalisés par elle et que si les règles de l’art n’ont pas été respectées, elle ne peut s’en prendre qu’à elle-même et soutient qu’elle cherche ainsi à minimiser l’importance des travaux qu’elle a effectué et fait écrire que les travaux auraient « principalement '' consisté dans le remplacement du conduit d’extraction et dans sa désolidarisation avec la structure de l’immeuble.

Monsieur A soutient qu’il appartenait au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité, le bail ne comportant pas de clause exonératoire.

Dans ses dernières écritures du 28 Avril 2014, la SCI K X, société civile immobilière, sollicite la confirmation du jugement entrepris.

La SCI K X explique que le problème s’est essentiellement focalisé sur l’extracteur d’air installé, ce qui est incontestable, par Monsieur A qui occasionne de graves nuisances à l’HOTEL K X, que Monsieur A n’a pas respecté les préconisations de l’expert judiciaire Monsieur C, et qu’il a sollicité la désignation d’un autre expert.

La SCI K-X indique que Monsieur H a été désigné en qualité, d’expert, qu’il a rendu son rapport près de 3 ans après Monsieur I, le 15 juin 2009 et que ses conclusions sont contestables puisque contrairement à la position de Monsieur I il est préconisé des travaux beaucoup plus lourd, et notamment «il conviendra de démonter le conduit de cheminée actuel, de le remplacer par une gaine de ventilation de section 450 mn, en veillant à ce que ladite gaine ne vienne en aucun cas toucher la structure du bâtiment, puis de poser une isolation acoustique adéquate autour de ladite gaine de ventilation '', ce qui revient à détruire quatre chambres de l’hôtel situé à proximité du conduit.

La SCI K X affirme qu’il est rappelé aux termes du bail du 2 septembre 1997 que les locaux étaient exploités antérieurement par le propriétaire pour un commerce de «boucherie, charcuterie, traiteur'', et qu’en raison de cette activité, l’ancien propriétaire exploitant n’avait ainsi pas besoin d’un conduit d’extraction d’air, mais simplement d’une ventilation, et ce, même si à titre accessoire, il faisait office de friterie, parfois et uniquement aux heures de repas, seulement sur une très petite surface dominant sur la rue car la chambre froide de la boucherie occupait la moitié de la pièce.

La SCI K X explique que le bailleur de l’époque, Monsieur G, avait concédé un bail « tous commerces '', que le bail du 2 septembre 1997 précise cependant que le locataire ne peut exercer un « commerce insalubre dégageant des odeurs nauséabondes, générateur de bruit et entraînant une gêne dépassant les inconvénients normaux du voisinage ''

La SCI K X indique que Monsieur A n’a jamais voulu comprendre que la clause tous commerces l’obligeait à s’adapter aux locaux, et non l’inverse, et qu’il ne devait apporter aucun trouble de jouissance, obligation qu’il n’a pas respecté, qu’il a pris la décision d’exercer une activité de restauration sur place et à emporter, et que Monsieur A a donc exercé une nouvelle activité.

La SCI K X soutient que Monsieur A a ainsi installé lors de son entrée dans les lieux en 1998, sans autorisation du bailleur un nouvel extracteur sans se renseigner d’ailleurs sur la puissance nécessaire, ni si cette cheminée pouvait évacuer les graisses de cuisson, que cette installation a été établie lors des expertises et est attesté par le bon de livraison adressé à M. A, que l’extracteur que Monsieur A a installé de façon non conforme et non désolidarisé d u conduit d’extraction est beaucoup trop puissant pour l’activité qu’il exerce, celui-ci ayant en effet un débit de plus de 6.000 m3/h, ce qui cause depuis de nombreuses années des troubles de jouissance à l’HOTEL K X, plusieurs chambres étant difficilement louables et même une totalement inutilisable à cause des nuisances importantes.

La SCI K X indique que Monsieur I qui a été mandaté par le tribunal aux termes d’une ordonnance du 10 décembre 2002 pour examiner le fonctionnement de l’extracteur retient que pour l’activité de Monsieur A un extracteur de plus faible puissance serait suffisant, et qu’en outre, les troubles de jouissance datent de l’époque où Monsieur Y était bailleur, ce que Monsieur A a admis de son propre aveu dans sa lettre du ler septembre 2001.

La SCI K X explique que le conduit d’air qui se trouvait sur le toit de l’immeuble étant ancien, il convenait de procéder à certaines réparations telles que des fissures à colmater, des briques à reposer, que ce conduit ne servait pas d’ailleurs à l’origine pour évacuer les graisses de cuissons, mais la fumée, qu’il appartenait ainsi à Monsieur A de réaliser des travaux d’adaptation et de réparations du conduit et que refusant de réaliser ces travaux, la SCI K X a dû 'nalement les réaliser à ses frais en 2001

La SCI K X soutient qu’elle n’avait aucune obligation de procéder à des travaux, car comme indiqué il appartient à Monsieur A de s’en acquitter aux termes de la clause de destination du bail imposant l’absence de nuisances, que « la SCI K X étant tenue contractuellement de mettre à la disposition exclusive de l’exploitation du CROC’S ledit conduit de cheminée et c 'est à la SCI K X et à elle seule qu’il incombe de fournir à ses 'ns un ouvrage adéquat ''.

Cependant, Monsieur A connaît bien mal la jurisprudence en la matière, car lorsque le locataire bénéficie d’une clause tous commerces, il appartient au locataire de s’adapter aux

locaux. Le local n’a jamais été loué pour un usage de restaurant, et c’est bien là l’élément central.

La SCI K X fait valoir qu’elle est en conflit avec Monsieur A depuis l’an 2000, en raison de l’utilisation anormale des locaux loués, notamment à cause de l’installation par ce premier de 1'extracteur d’air qui est trop puissant, défectueux et non conforme, pour son activité, sans support anti-vibration (type silent bloc) c’est à dire sans désolidarisation du moteur au conduit d’extraction d’air, créant ainsi bruit, vibrations, odeurs de cuisine, que ce conduit est par ailleurs détourné de son usage (qui servait à évacuer la fumée, et non la vapeur des graisses de cuisson), ce qui occasionne des dépôts de graisse dans le conduit, créant ainsi un grand risque d’incendie.

Dans ses dernières conclusions du 14 Octobre 2014, la SARL HOTEL K X demande à la Cour de :

DECLARER l’appel de Monsieur A mal fondé et le REJETER ;

DEBOUTER Monsieur A de l’ensemble de ses fins et conclusions ;

RESERVER à la concluante de chiffrer son préjudice au fond devant le Premier Juge ;

Le CONDAMNER aux entiers frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de

3 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL K X explique qu’elle est locataire de la SCI K X pour l’exploitation de locaux commerciaux à destination d’activités hôtelières, étant précisé que l’hôtel est exploité depuis 1984 soit plus de 30 ans, qu’en 1997, Monsieur A entreprenait les travaux de « transformation de l’ancienne boucherie (Y) en commerce de restauration et vente '', en installant un extracteur surpuissant sans certificat de conformité dans le conduit d’évacuation de fumée Monsieur A ne peut pas sérieusement laisser entendre qu’il exercerait la même activité que précédemment et dans les mêmes conditions, que Monsieur Y exerçait au travers d’une SARL, une activité de boucherie charcuterie, alors que Monsieur A exerce une activité de « friterie bar '', sans justifier des attestations de conformité.

La SARL K X indique qu’elle s’est adressée à de multiples reprises à sa bailleresse la SCI ST X mais également à Monsieur A en raison des importants troubles de jouissance résultant des conditions d’exploitation par Monsieur A de son commerce (annexes 4 1 à 4 6) et que ces plaintes ont eu lieu dès 1999.la SARL HOTEL K X, invoque les différents rapports techniques produits qui mettent en évidence les non-conformités de l’exploitation de Monsieur A et notamment le rapport de la SOCOTEC souligne que le diagnostic relatif à la sécurité contre les risques d’incendie fait apparaître une non-conformité des installations, la nécessité de tuber le conduit d’extraction mais également d’enlever le câble électrique se trouvant à l’intérieur du conduit d’extraction de la cuisine.

La SARL K X invoque le rapport DBI du 5 avril 2004 qui constate que la gêne tant vibratoire que sonore est perceptible à tous les étages, souligne qu’au quatrième, la gêne est plus particulièrement ressentie tant d’un point de vue vibratoire qu’acoustique et celui du même organisme établi le 27 janvier 2009, fait apparaître une gêne tant au niveau sonore que vibratoire dans les chambres de l’hôtel dès lors que le système d’extraction est en marche en soulignant « d’un point de vue vibratoire, l’impact du fonctionnement de l’extracteur est confirmé par la présence des fréquences de rotation… et leur harmonique. '' et le rapport de constatation Synapse du 25 mai 2004, met également en exergue les désordres causés par l’installation d’extraction de la hotte du CROC’S.

La SARL K X soutient que l’exploitant d’une entreprise ne peut, pour faire échec à une action en réparation du trouble de voisinage, invoquer l’article L112 16 du Code de la construction dès lors qu’il résulte des constatations que, postérieurement à la demande de permis de construire du demandeur, l’exp1oitant de l’entreprise avait notablement aggravé les nuisances causées par l’activité antérieure.

La SARL K X fait valoir qu’il est totalement faux d’affirmer que les troubles auraient pour origine les travaux réalisés par la SCI, que la SCI a été contrainte de mettre en 'uvre un nouveau conduit de fumée qui avait été totalement fissuré, voire même qui présentait des décèlements de briques en raison des vibrations entraînées par l’extracteur nouvellement mis

en 'uvre par Monsieur A qui n’a pas fait un remplacement à l’identique, mais a mis en 'uvre un extracteur beaucoup plus puissant, dont il n’a d’ailleurs jamais été en mesure de produire le certificat de conformité, que cet extracteur est en outre manifestement surpuissant et du double de la puissance de celui qui serait effectivement nécessaire.

La SARL K X affirme que la partie adverse ne peut en outre prétendre que les troubles anormaux se seraient produits après la création des nouvelles chambres dans les murs nouvellement acquis par la SCI, alors que dès 2001, et avant même la création de ces chambres, le conduit d’extraction a été changé dans les conditions de non-conformité et que les déclarations de Monsieur A sont manifestement en contradiction avec les constatations faites par le sapiteur N.

La SARL K X soutient que la responsabilité de Monsieur A est engagée à son égard sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, respectivement sur le fondement du trouble anormal de voisinage et précise qu’entre 2002 et 2014, date du dernier constat, les troubles anormaux de voisinage résultant de l’exploitation du commerce de Monsieur A ; ces troubles résidant essentiellement dans les troubles vibratoires et acoustiques mais également olfactifs qui se produisent dans tout l’hôtel y compris dans la cage d’escalier, tel qu’ont pu le constater les huissiers intervenants, étant précisé qu’il a été fait appel à différents huissiers qui ont tous pu faire des constatations parfaitement circonstanciées et convergentes quant à la situation décrite.

La SARL K X énonce les troubles provoqués par les fortes vibrations aux parois, au sol, aux mobiliers, jusqu’aux lits, voire dans la salle de bain, empêchant les clients de dormir, tant les nuisances se manifestent de jour comme de nuit, sept jours sur sept et indique qu’ils affectent sept chambres du bâtiment 4 de l’hôtel et souligne que les restaurants environnants n’accueillent plus les clients après 22h ou 23h, que le snack de Monsieur A reste ouvert jusqu’à lh du matin voire au-delà, que ce constat perdure depuis bientôt dix ans et a pour conséquence de fortement entacher la réputation et la notoriété de l’HOTEL K X.

La SARL K X chiffre ainsi son préjudice :

— perte d’exploitation 2005- 2012 : 790 560 euros ;

— dépréciation du fonds : 646 471 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 Novembre 2014.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1^er Avril 2015.

MOTIFS DE LA DECISION :

Par jugement du 30 novembre 2012, le Tribunal de grande instance de Colmar a :

Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 2 septembre 1997 aux torts exclusifs de Monsieur A,

Ordonné l’expulsion de Monsieur A, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés XXX, avec si besoin l’intervention de la force publique, d’un huissier et d’un serrurier, à compter de la signification de la présente décision.

Condamné Monsieur A à régler à la SCI K X une indemnité d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux correspondant au loyer en cours majorée de 50 %.

Dit que la SCI K X conservera à titre de dommages et intérêts le dépôt

de garantie.

Condamné en outre Monsieur A à payer la somme de 10.000 euros à titre de

dommages et intérêts à la SCI K X.

Déclaré Monsieur O A responsable des troubles anormaux du voisinage

subis par la SARL HOTEL K X.

Condamné Monsieur O A à payer à la SARL HOTEL K X

la somme de 50.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice.

Ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert M. J chargé d’évaluer le

préjudice subi par la SARL HOTEL K X.

Condamné Monsieur O A, au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile, à payer la somme de 5.000 euros à la SCI K X et la somme de 2.000 euros à la SARL HOTEL K X ainsi que les entiers dépens.

Ordonné l’exécution provisoire en ce qui concerne la provision allouée à la SARL HOTEL K X, les dommages et intérêts alloués à la SCI K X, les sommes accordées au titre de l’article 700 ainsi que les frais et entiers dépens.

— Sur la résiliation judiciaire du bail commercial du 2 septembre 1997

La SCI K X a demandé la résiliation du bail intervenu le 02 Septembre 1997 en invoquant au soutien de cette demande de multiples manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles, à savoir une utilisation des locaux non conformes à leur destination, un manquement à l’obligation d’entretien des lieux loués et un manquement à l’obligation de sécurité

Le litige existant entre Monsieur A et la SCI K-X porte essentiellement sur l’extracteur de fumée.

Le bail intervenu le 02 Septembre 1997, prévoit dans son article 2 DESIGNATION, que le preneur bénéficiera également de l’utilisation exclusive des cheminées au sous-sol (anciennement fumoir de la boucherie) et celle de la friterie et précise que le Preneur déclarant avoir visité et examiné les lieux et les estimant conformes à l’usage qu’il entend en faire.

Dans ces conditions, il ne peut être contesté que le conduit de cheminée existait en 1997, lors de la signature du bail entre Monsieur et Madame Y et Monsieur A ;

Cependant, Monsieur A a installé sur cette cheminée, en 1997, après la signature du bail, un extracteur d’air, qui est à l’origine du litige.

L’expertise réalisée le 06 Juin 2005 par M N démontre que le débit d’extraction d’air alors constaté était surdimensionné par rapport aux besoins réels, d’environ du double.

Dans son rapport d’expertise déposé le 02 Avril 2009, Monsieur H, expert judiciaire explique que l’extracteur Simoun de France Air type 500, 4 pôles, a été posé par Monsieur A, en 1997, sans désolidarisation, qu’il est trop puissant et défectueux, que France Air ne vendait plus ce modèle depuis longtemps lorsque Monsieur A l’a installé, et qu’il n’a pas de certificat de résistance au feu.

L’expert judiciaire conclu en page 20 de son rapport, que l’installation de ventillation ne répond pas aux exigences réglementaires (acoustique, conduit et débit d’extraction), que les fumées de la cuisine passent dans un conduit de fumée qui n’est pas tubé et que l’extracteur n’est pas désolidarisé du conduit de fumée générant une nuisance sonore importante.

L’article 4 DESTINATION prévoit notamment que le preneur ne pourra, en effet, y exercer de commerce insalubre dégageant des odeurs nauséabondes, générateurs de bruit et entraînant une gêne dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Les activités de poissonnerie, discothèque, activités nocturnes après 1h 30 du matin sont expressement interdites (') ;

L’article 5 CONDITIONS GENERALES dispose que le Preneur maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et de toutes réparations autres que les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil qui resteront à la charge du Bailleur, de telle sorte qu’en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d’entretien locatif.

Si le bailleur a la charge des travaux de mise aux normes c’est en raison de son obligation d’entretien des lieux loués, en l’état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués ;

En l’espèce, la lecture de l’article 2 du contrat de bail, ci-dessus rappelé, démontre que lorsque Monsieur A a pris les locaux à bail, il les estimait conformes à l’usage qu’il en entendait faire.

Dans ces conditions, le bailleur ne peut pas subir la charge des travaux rendus nécessaires par l’activité commerciale de Monsieur A, qui est essentiellement une activité de friterie et de restauration sur place ou à emporter, alors que l’activité de Monsieur Y était une activité différente, de Boucherie, charcuterie, traiteur.

Ainsi, il appartenait à Monsieur A d’exercer une activité commerciale adaptée aux locaux loués qu’il connaissait ou de réaliser lui-même, après avoir recueilli l’accord du bailleur les travaux nécessaires pour que l’extracteur soit adapté à la nature et à l’importance de son activité et qu’il soit conforme aux exigences réglementaires.

Monsieur A se prévaut du principe d’antériorité de l’article L. 112 16 du Code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel : «Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies suivant les mêmes conditions '' au motif principal que la transformation de l’extension de l’hôtel K-X de l’immeuble d’habitation dans lequel son fonds est exploité au rez de chaussée, est intervenue 5 ans après le début de cette exploitation.

Cependant les nuisances sont apparues avant la transformation de greniers en chambres en 2002, et qu’il est reproché à Monsieur A un non-respect des obligations contractuelles résultant du bail le liant à la SCI K-X.

Dans ces conclusions, Monsieur A, ne peut pas soutenir que les dispositions précitées du code de la construction et de l’habitat sont applicables en l’espèce.

La demande en résiliation du bail, aux torts exclusifs du locataire, présentée par la SCI K-X est bien fondée, pour le non-respect par Monsieur A de ses obligations contractuelles.

En page 14 de ses conclusions, Monsieur A a sollicité à titre reconventionnel et sous astreinte la réalisation des travaux préconisés par Monsieur H désigné en qualité d’expert.

La demande résiliation du bail présenté par la SCI K-X ayant été déclaré bien-fondé, la demande reconventionnelle ainsi présentée par Monsieur A est devenue sans objet.

— Sur les autres demandes :

La SARL K-X a invoqué l’existence d’un trouble anormal de voisinage de nature sonore, vibratoire et olfactif provoqué par l’exploitation de Monsieur A aux occupants de l’hôtel K-X est principalement aux occupants des quatre chambres suivantes 25,27, 28 et 29 situées au-dessus de son établissement.

L’anormalité est celle du trouble, non celle du dommage, car c’est le trouble anormal qui constitue le fait générateur de la responsabilité ;

Ensuite, le trouble est anormal à la condition de dépasser un certain degré de nuisance au-delà duquel est franchie « la capacité de résistance de l’homme et de son environnement » ;

Pour cela, il faut d’une part que le trouble ait un caractère continu ou, au moins, répétitif, et d’autre part, que le trouble revête une intensité certaine, laquelle s’apprécie en fonction des circonstances de moment et de lieu.

C’est par des moyens propres et pertinents, que la cour adopte, que le tribunal de Grande instance de Colmar a qualifié d’anormaux les troubles occasionnés par l’exploitation de Monsieur A, aux occupants de l’hôtel K-X.

Le jugement rendu le 30 novembre 2012 par le tribunal de Grande instance de Colmar, première chambre civile, sera confirmé dans toutes ses dispositions.

La Cour réserve à la SARL hôtel K-X de chiffrer son préjudice au fond, devant le premier juge.

Succombant, Monsieur A sera condamné aux dépens de l’appel.

L’équité n’appelle pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur A.

L’équité appelle l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI K-X et de la SARL K-X.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal de Grande instance de Colmar le 30 novembre 2012,

Y ajoutant,

RESERVE à la SARL hôtel K-X de chiffrer son préjudice au fond devant le premier juge,

CONDAMNE Monsieur A aux dépens de l’appel,

DIT n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur A ;

CONDAMNE Monsieur A à verser à la SCI K-X la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur A à verser à la SARL hôtel K-X la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,