Cour d'appel de Rennes, 13 février 2014, n° 11/00704

CA Rennes
Infirmation 13 février 2014

Arguments

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Rejeté
Non-conformité de la clause du mandat
La cour a estimé que la clause était mentionnée de manière apparente et conforme aux exigences légales.
Accepté
Absence de conclusion de la vente
La cour a jugé que l'absence de conclusion de la vente prive l'agent immobilier de son droit à rémunération.
Accepté
Dépenses engagées dans le cadre de la procédure
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité au titre de l'article 700 en raison des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 13 févr. 2014, n° 11/00704
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	11/00704

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle LE GOC
Cabinet(s) :	SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADETSCP LHERMITTE
Parties :	Société GEVELENN SCCV c/ Société CFB IMMOBILIER SARL

Texte intégral

4^e Chambre

ARRÊT N° 57

R.G : 11/00704

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2013

devant Monsieur Gilles ELLEOUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Février 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Société X SCCV

XXX

Représenté par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté parla SELARL LEHUEDE – GUENNO-LE PARC, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

Société CFB IMMOBILIER SARL venant aux droits de M^me D Z née DELESTRE exerçant sous l’enseigne XXX

XXX

Représentée par la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Isabelle LE GOC, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Le 28 décembre 2008, la SCCV X a donné mandat à Madame D Z de trouver des acquéreurs pour des appartements dans l’ensemble immobilier en cours de construction et dénommé «'Résidence Le Clos X'» à QUIMPERLÉ.

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2009, la SCCV X a passé avec Madame B Y, un contrat de réservation portant sur un appartement, une cave et un parking, moyennant le prix de 90'857 € outre des frais d’acte pour un montant de 2284€.

Ce contrat de réservation a été conclu sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant total de 93 141 € sur une durée de 15 ans et moyennant un taux maximum de 3,13 % l’an.

Le 22 janvier 2010, la SCCV X a réglé la facture d’un montant de 4 346,62 € émise par M^me Z le 25 septembre 2009.

Le 23 mars 2010, le notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique, a transmis à la SCCV X, un courrier émanant de la banque de Madame Y, indiquant qu’elle ne pouvait accompagner sa cliente dans le financement de l’acquisition du bien immobilier, compte tenu d’une baisse des revenus de cette dernière.

Par acte du 2 août 2010,la SCCV X a fait assigner Madame D Z née DELESTRE, exerçant sous le nom commercial XXX devant le tribunal d’instance de Quimper en remboursement de la somme de 4346,62 € avec les intérêts de droit à compter du 28 mai 2010 en raison de la caducité du contrat de réservation du 9 juin 2009.

Par jugement du 17 janvier 2011, le juge d’instance de Quimper a débouté la SCCV X de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à Madame D Z la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par déclaration du 2 février 2011, la SCCV X a relevé appel de ce jugement.

Vu les conclusions transmises de 20 septembre 2013 par la SCCV X demandant à la cour d’infirmer le jugement déféré et de:

— déclarer nulle la clause du mandat stipulant que lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, le mandataire peut prétendre au paiement des frais exposés et de la commission, avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée, au motif que cette clause n’est pas suivie, en caractères apparents, de l’indication des frais exposés et de la commission et qu’elle ne décrit pas les modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire

— constater que la vente n’a pas été conclue

— condamner en conséquence la SARL CFP immobilier à lui payer la somme de 4346,60 € au titre de la restitution de l’indu avec les intérêts de droit à compter du 28 mai 2010 ainsi que la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

La SCCV X soutient qu’en application de l’article 99 de la loi du 13 juillet 2006 modifiant le cinquième alinéa de l’article 6 de la loi du 4 janvier 1970, il est précisé que «'lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par des personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par un décret en conseil d’État'».

Le nouvel article 78-1 du décret du 20 juillet 1972 modifié par le décret du 15 avril 2008 dispose : « la clause du mandat mentionné au dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 a pour objet les frais exposés par le mandataire et la commission à laquelle il peut prétendre pour ses diligences préalables à la conclusion de l’opération'»

En l’espèce la clause du mandat est ainsi rédigée et «'la rémunération du mandataire, dont le montant ou le mode de calcul est indiqué au recto, deviendra exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit signé par l’acquéreur et le vendeur. Le mandataire, titulaire de la carte professionnelle, perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique, l’opération conclue par son intermédiaire. Néanmoins lorsque le mandant agit le cadre de ses activités professionnelles, le mandataire peut prétendre au paiement des frais exposés et de la commission avant même que l’opération ait été effectivement conclue et constatée.

En cas d’exercice éventuel d’un droit de préemption, le préempteur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreur : en conséquence toute rémunération incombant éventuellement à l’acquéreur sera à la charge du préempteur. La présente condition est impérative'»

L’appelante soutient que cette clause n’est pas conforme aux dispositions de l’article 78-1 décret du 20 juillet 1972 puisqu’elle ne décrit pas de manière très apparente les frais exposés par le mandataire, la commission à laquelle peut prétend préalablement à la conclusion de l’opération et qu’elle ne décrit pas les modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire.

Elle soutient également que contrairement à ce qu’indique l’intimée, il était nécessaire postérieurement à la clause dérogeant au paiement de la commission après la signature de l’acte authentique, qu’il soit indiqué de manière claire et nette et porté à la connaissance du mandant, les frais exposés, le montant des frais exposés et la commission sauf à vider de sens l’article 78-1 susvisé.

L’appelante rappelle que l’acte de réservation comportait une condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt, lequel a été refusé au réservataire, de sorte que l’affaire n’a pu être conclue au sens de l’article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 14 du décret du 20 juillet 1972, constatation suffisante pour empêcher l’agent immobilier de percevoir une commission.

Vu les conclusions transmises le 30 octobre 2013 par la SARL CBF IMMOBILIER venant aux droits de Madame D Z exerçant sous l’enseigne 'XXX’ demandant à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner la SCCV X à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

La SARL CFB IMMOBILIER, intervenante volontaire réplique venir aux droits de Madame Z qui a exercé à titre individuel une activité d’agent immobilier jusqu’à la vente de son fonds de commerce à son profit, suite à sa constitution le 28 décembre 2010 et de la reprise de la même activité à compter du 1^er janvier 2011.

Elle indique que le versement de la commission de l’agent immobilier n’était pas en l’espèce subordonnée à la signature de l’acte authentique et que la SCCV X a réglé à ce titre la facture d’où 25/7/2009 d’un montant de 4346 € TTC.

S’agissant du moyen tiré de la nullité de la clause du mandat, elle fait valoir que le mandat prévoyait la fixation de la rémunération du mandataire à 4 % hors taxes du prix hors taxes à charge du vendeur, ce qui lui a été réglé par la SCCV X laquelle n’a pas contesté l’application de la clause prévoyant que le mandataire pouvait prétendre au paiement de la commission avant même que l’opération ait été effectivement conclue et constatée.

Elle soutient que selon le mandat de vente, la rémunération du mandataire peut être augmentée des frais exposés si le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles mais que toutefois se ne sont pas les frais exposés qui ont été facturés mais uniquement la commission dont le mode de calcul est expressément prévu au mandat.

L’intimée estime également qu’il ne peut être reproché à un agent immobilier le fait qu’une des parties au contrat de réservation ou tout autre compromis de vente ne puisse obtenir un financement, ce qui a été le cas en l’espèce, le justificatif du refus du prêt en date du 12 mars 2010, soit plusieurs mois après la date à laquelle la condition suspensive d’obtention du prêt devait être réalisée.

Elle estime qu’en réglant le montant des honoraires de commercialisation, la SCCV X n’a pas entendu subordonner l’exécution du mandat, aux termes duquel la rémunération du mandataire était due, à la signature de l’acte authentique puisque celle-ci était déjà déliée de son engagement contractuel à l’égard de Madame A depuis plusieurs mois.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2013.

SUR QUOI

Sur la nullité de la clause portant sur la rémunération due avant conclusion de l’opération

Le mandat de vente du 28 octobre 2008 intervenu entre deux professionnels, stipule que la rémunération du mandataire à la charge du vendeur 'sera de 4 % hors taxes sur le prix hors taxes.

Au verso de cet acte, au titre de la 'Rémunération du mandataire-Frais exposés’ il est également indiqué que la rémunération du mandataire, dont le montant ou le mode de calcul est indiqué au recto, deviendra exigible le jour où l’opération sera conclue et constatée dans un seul écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur mais également que 'lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, le mandataire peut prétendre au paiement des frais exposés et de la commission avant même que l’opération ait été effectivement conclue ou constatée'.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, cette clause figurant en première page du mandat, avec un encadré de couleur marron parfaitement visible et complétée à la main par les mentions '4 % HT sur le prix HT’ et 'du vendeur’ a ainsi été mentionnée sur le mandat en caractères très apparents, conformément à l’article 78-1 modifié le 15 avril 2008, du décret du 20 juillet 1972.

La SCCV X a été ainsi parfaitement informée du montant de la commission, qui a été facturée sur la base du contrat et qu’elle a, en outre réglée sans contestation.

La SCCV X sera déboutée de sa demande de nullité de la clause insérée au mandat.

Sur le droit à rémunération de l’agent immobilier

La SCCV X soutient que l’agent immobilier n’a pas droit à rémunération puisque l’affaire n’a pas été conclue au sens de l’article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972.

La SARL CFB IMMOBILIER réplique que le justificatif du refus de prêt est daté du 12 mars 2010 soit très tardivement, plusieurs mois après la date à laquelle la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée dans l’acte de réservation devait être réalisée.

Elle estime que la SCCV X en réglant la somme de 4346 € n’a pas entendu subordonner l’exécution du mandat, aux termes duquel la rémunération du mandataire était due à la signature de l’acte authentique, puisqu’elle était déjà déliée de son engagement envers son acheteur depuis plusieurs mois.

Aux termes de l’article 99 de la loi du 13 juillet 2006 modifiant le cinquième alinéa de l’article 6 de la loi du 4 janvier 1970, il est précisé que «'lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par des personnes visées à l’article 1^er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par un décret en conseil d’État'».

La faculté ainsi ouverte à l’agent immobilier a, dans des conditions précises, de demander par anticipation le paiement de ses frais et de sa commission pour ses diligences préalables à la conclusion de l’opération, ne déroge pas au principe d’ordre public édicté par l’article 6 de la loi du 2 juillet 1970 selon lequel le droit à rémunération est acquis lorsque l’opération est effectivement conclue et constatée.

En l’espèce, le règlement du 22 janvier 2010 par la SCCV X de la facture du 25 septembre 2009 n’emportait pas renonciation de sa part à subordonner l’exécution du mandat, aux termes duquel la rémunération du mandataire était due à la signature de l’acte authentique.

Par courrier du 23 mars 2010 auquel était joint un courrier du Crédit Mutuel de Bretagne du 12 mars 2010, le notaire en charge de la vente a indiqué que le prêt avait été refusé à M^me Y.

Ainsi l’absence de conclusion de la vente du fait de la défaillance de la condition suspensive prive l’agent immobilier de son droit à rémunération au titre de sa commission sans examen des causes ou conditions de cette non conclusion.

En conséquence, la société CFB IMMOBILIER venant aux droits de M^me Z doit être condamnée à rembourser à la SCCV X la somme de 4 346,60 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 août 2010 valant sommation.

L’équité commande l’application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCCV X à hauteur de la somme de 1500 €.

Le jugement déféré sera réformé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau sur le tout

Déboute la SCCV X de sa demande de nullité de la clause insérée au mandat

Condamne la société CFB IMMOBILIER venant aux droits de M^me Z à payer à la SCCV X:

* la somme de 4 346,60 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 août 2010 valant sommation.

*1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société CFB IMMOBILIER venant aux droits de M^me Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,