ID

MINUTE N° 648/2015

Copies exécutoires à

La SCP CAHN & ASSOCIÉS

Maître HARTER

Le 30 octobre 2015

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 30 octobre 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 14/01475

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 mars 2014 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

XXX

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SCP CAHN & ASSOCIÉS, avocats à COLMAR

INTIMÉE et défenderesse :

La S.A.S. HICKEL-MOYEMONT venant aux droits de la SELARL HICKEL MOYEMONT

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par Maître HARTER, avocat à COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Madame Pascale BLIND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier ad hoc, lors des débats : Madame Valérie ALVARO

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Le 5 avril 2007, la SCI Polno a consenti à la SELARL Hickel-Moyemont, dont le gérant est l’expert-comptable de la dite SCI, un bail professionnel portant sur un bureau de 25 m² faisant partie d’un local professionnel d’avocats sis XXX à Strasbourg, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600 euros HT et d’une avance sur charges de 50 euros par mois.

La SELARL Hickel-Moyemont, devenue la SAS Hickel-Moyemont, ayant cessé de régler le loyer à compter du mois d’avril 2009, la SCI Polno l’a fait citer devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, selon exploit du 17 août 2012, aux fins d’obtenir paiement des arriérés de loyers et de la clause pénale.

La SAS Hickel-Moyemont s’est opposée à la demande et a sollicité, à titre reconventionnel, la résolution, subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail, et la restitution des loyers versés, ainsi que des dommages et intérêts, au motif que la SCI bailleresse avait manqué à ses obligations contractuelles en s’abstenant de lui délivrer un local lui permettant d’exercer son activité, du fait de l’absence de séparation effective des locaux affectés aux deux activités d’avocat d’une part et d’expert comptable d’autre part, de l’absence de sonnette et d’autorisation de poser une plaque professionnelle.

Par jugement en date du 4 mars 2014, le tribunal a fixé au 1^er avril 2009 la date de résiliation du bail et a débouté les parties de leurs demandes respectives.

Le premier juge, après avoir constaté que la SAS Hickel-Moyemont avait informé la bailleresse de son intention de mettre un terme au bail par un courriel du 12 mars 2009 dans lequel elle n’invoquait aucun grief mais une volonté de développer sa structure ainsi que par un courrier daté du lendemain, remis en mains propres à l’un des co-gérants de la SCI, dans lequel elle faisait état d’une impossibilité d’exercer son activité dans les locaux, que le gérant de la SCI Polno, M. Z X, avait manifestement pris acte de la rupture des relations contractuelles dans un courriel du 25 août 2009, et que les griefs développés par la SAS Hickel-Moyemont en cours de procédure apparaissaient fondés au vu des attestations produites, a déduit du tout qu’il y avait lieu de retenir la date du 1^er avril 2009 comme étant celle de la rupture du contrat.

*

La SCI Polno a interjeté appel de ce jugement le 19 mars 2014 et la SAS Hickel-Moyemont a formé appel incident.

Par conclusions du 13 octobre 2014, la SCI Polno conclut à l’infirmation du jugement et au rejet de l’appel incident et des prétentions de la SAS Hickel-Moyemont. Elle demande à la cour de constater l’absence de résiliation du bail par la SAS Hickel-Moyemont, de la condamner, outre intérêts et frais, au paiement de la somme de 31 873,40 euros au titre des arriérés de loyer ainsi que de la somme de 3 187,34 euros au titre de la clause pénale, de réserver ses droits concernant les loyers dus jusqu’au jour de résiliation effective du bail et sollicite enfin le versement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la SCI Polno rappelle que le contrat de bail est conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction et prévoit que la résiliation peut intervenir à l’initiative de l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier moyennant un préavis de six mois et soutient que :

— le congé donné par le locataire par un courrier remis en mains propres n’est pas régulier, faute de respecter le formalisme contractuel,

— le courriel de M. Z X en date du 25 août 2009 ne peut être analysé comme un accord quant à une résiliation amiable, son auteur n’étant que co-gérant de la SCI bailleresse,

— les termes du courriel du 12 mars 2009 démontrent que les griefs ne sont pas fondés et que la SAS Hickel-Moyemont entendait mettre un terme au bail uniquement en raison du développement de sa structure et non pas en raison de prétendus manquements de la bailleresse.

L’appelante en déduit que, faute d’avoir été régulièrement dénoncé, le bail s’est poursuivi et a été renouvelé par tacite reconduction, de sorte qu’à la date de l’assignation restaient dus quarante et un loyers et provisions sur charges.

En réponse à l’appel incident, elle conteste les griefs allégués, la valeur probante des témoignages produits qui émanent d’anciens locataires ainsi que les prétendus engagements qu’elle aurait pris. Elle soutient :

— que le courrier daté du 13 mars 2009 est un faux dépourvu de date certaine et en veut pour preuve le fait qu’il est établi sur un papier à en-tête de la SAS, alors que la société d’expertise comptable n’a adopté cette forme sociale qu’en juin 2009,

— que, n’exerçant pas elle-même une profession réglementée, la saisine du conseil de l’ordre des avocats n’était pas nécessaire,

— que les locaux étaient utilisés comme cabinet secondaire par la SAS Hickel-Moyemont, qui exerce principalement son activité principale à Mulhouse, ce qui explique qu’elle ait attendu vingt quatre mois pour se plaindre de l’absence de sonnette et de boîte aux lettres.

*

Par conclusions du 13 janvier 2015, la SAS Hickel-Moyemont conclut à l’infirmation du jugement et demande à la cour de prononcer la résolution, subsidiairement la résiliation du contrat et, par voie de conséquence, de débouter la SCI Polno de ses demandes, de les déclarer irrecevables et de la condamner à restituer la somme de 17 880,20 euros au titre des loyers indûment versés ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la SCI Polno a manqué à ses obligations dès l’origine en s’abstenant de lui délivrer des locaux adaptés à l’ouverture de son cabinet secondaire, les règles déontologiques applicables aux deux professions d’avocat et d’expert comptable imposant une séparation effective des locaux ainsi que l’autorisation du conseil de l’ordre des avocats, laquelle n’a pas été sollicitée. De plus, la SCI Polno a attendu le mois de mars 2009 pour saisir le syndicat des copropriétaires d’une demande d’autorisation de mettre en place une sonnette et une plaque professionnelle.

L’intimée considère que le fait qu’elle n’ait pas mentionné ces griefs dans son courriel du 12 mars 2009, ne vaut pas renonciation de sa part à s’en prévaloir.

Elle soutient que son courrier du 13 mars 2009 n’est pas un faux, le changement de forme sociale ayant pris effet au 6 janvier 2009, et qu’elle justifie par une attestation de M. C-D Y, ancien co-gérant de la SCI, de la remise effective de ce courrier. Elle ajoute que le formalisme de la lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas impératif et que les parties peuvent y renoncer.

Elle estime que les griefs étant suffisamment démontrés, la résolution du contrat et la restitution corrélative des loyers indûment versés s’imposent, de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fixé au 1^er avril 2009 la date d’effet de la résiliation.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 mai 2015.

MOTIFS

L’intention de la locataire de mettre un terme au contrat de bail résulte sans équivoque du courriel qu’elle a adressé le 12 mars 2009 à M. X, co-gérant de la SCI Polno, ainsi que du courrier daté du 13 mars 2009, remis en mains propres à M. C-D Y, également co-gérant de la SCI, dont la fausseté n’est pas démontrée, l’intimée justifiant par un extrait du registre du commerce et des sociétés que son changement de forme sociale a pris effet au 6 janvier 2009 et M. C-D E confirmant la remise de ce courrier à la date apposée par ses soins, dans une attestation, non arguée de faux, en date du 14 octobre 2013.

L’intimée ayant attendu vingt-quatre mois pour soulever les griefs évoqués dans son courrier du 13 mars 2009 tenant à une impossibilité d’exercer son activité dans les locaux loués, période pendant laquelle elle a régulièrement payé le loyer, et s’étant abstenue d’en faire état dans son courriel du 12 mars 2009 dans lequel elle évoque 'une restructuration de son implantation strasbourgeoise’ et l’embauche d’au moins un collaborateur, ces griefs, à les supposer démontrés, ne peuvent être considérés comme suffisamment graves pour justifier une résolution du bail.

Si ni le courriel ni le courrier ne répondent aux conditions de forme exigées par le contrat de bail pour la délivrance du congé, qui, selon le contrat, doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, cette exigence, qui est destinée à permettre au locataire de s’assurer de l’information du bailleur et à faire courir le délai de préavis, n’est pas prescrite à peine de nullité et les parties peuvent y renoncer. Tel est le cas en l’espèce, puisque M. Y, co-gérant de la SCI, a accepté la remise en mains propres du courrier intitulé 'demande de résiliation et/ou congé sans préavis avec remise de clé'.

Chacun des co-gérants étant présumé, à l’égard des tiers, avoir les pouvoirs de représenter la société, conformément à l’article 1849 du code civil, l’intimée est fondée à se prévaloir de cette renonciation.

La SAS Hickel-Moyemont a donc régulièrement donné congé par courrier du 13 mars 2009. En l’absence de renonciation de la bailleresse au délai de préavis, le courriel de M. X en date du 25 août 2009 ainsi libellé 'veux-tu que je m’occupe de débarrasser ton bureau ' un pote peut s’en charger’ ne valant pas renonciation non équivoque de la SCI Polno à se prévaloir du délai de préavis, la résiliation du bail par la locataire a pris effet à l’issue d’un de six mois, soit au 13 septembre 2009.

La SAS Hickel-Moyemont reste donc redevable du loyer et des avances sur charges jusqu’à cette date, conformément à l’article 7.2.b du contrat de bail, soit une somme impayée de 4 275,70 euros TTC, ainsi que de la somme de 427,57 euros en application de la clause pénale prévue par l’article 8 du contrat.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Polno de sa demande. Il sera par contre confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles de la SAS Hickel-Moyemont, y compris sa demande de dommages et intérêts, qui est le corollaire de sa demande de résolution du contrat.

La SAS Hickel-Moyemont, qui succombe à titre principal, supportera les dépens de première instance et d’appel. Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 4 mars 2014 en ce qu’il a débouté la SAS Hickel-Moyemont de ses demandes reconventionnelles et en ce qu’il a débouté les parties de leurs prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

DIT que la résiliation du bail professionnel par la locataire à pris effet au13 septembre 2009 ;

CONDAMNE la SAS Hickel-Moyemont à payer à la SCI Polno la somme de 4 275,70 € (quatre mille deux cent soixante-quinze euros, soixante-dix centimes) TTC au titre des loyers et avances sur charges impayés, ainsi que la somme de 427,57 € (quatre cent vingt-sept euros et cinquante sept centimes) au titre de la clause pénale ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SAS Hickel-Moyemont aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE