Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 MAI 2015

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/10490

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/17324

APPELANTE

SARL 'CIGR’ CONSEIL INFORMATIQUE GESTION RECOUVREMENT prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe SOMARRIBA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0575

INTIMÉE

SCI SEBASTO prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuelle REMY de l’AARPI CAA JURIS EUROPAE, avocat au barreau de PARIS, toque : R094

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 6 janvier 1986, la société Unipierre II aux droits de laquelle se trouve la SCI Sebasto a consenti à la SARL Conseil Informatique Gestion Recouvrement (CIGR) un bail à usage commercial portant sur des locaux situés XXX dans le 3^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter du 1^er mai 1986.

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 1995, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1^er mai 1995, moyennant la somme annuelle en principal de 130.443 francs payable trimestriellement et d’avance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2004, la bailleresse a offert à la société CIGR le renouvellement du bail à effet du 1^er mai 2004aux mêmes conditions que la bail initial mais contenant une demande de loyer annuel en principal de 23.440 euros HT et HC ;

Par courrier non daté reçu par la société Sebasto le 28 juillet 2004, la société CIGR a indiqué accepté le renouvellement du bail et être en pourparlers au sujet du montant du loyer, précisant : « nous vous mettrons au courant dès que nous verrons M. Y la semaine prochaine ».

La société CIGR n’a pas donné suite à ce courrier.

Selon acte d’huissier du 30 novembre 2011, la société CIGR a fait assigner la société Sebasto devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir réduire le montant du loyer et procéder à des travaux dans les locaux loués.

Par jugement en date du 28 février 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté que le bail commercial s’est renouvelé le 1^er mai 2004,

— dit que le loyer applicable ainsi que les clauses du bail renouvelé le 1^er mai 2004 sont celles qui figurent au bail rédigé en 2004 par la SCI Sebasto, comme ayant été exécutées par les parties depuis cette date,

— procédé au calcul du loyer annuel en principal indexé sur la base de l’indice ICC pour les années 2005 à 2012,

— dit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux situés au sous-sol depuis le 31 mars 2008,

— ordonné la réduction du loyer dû en principal de 20 % à compter du 31 mars 2008 et jusqu’à parfaite exécution des travaux permettant une jouissance des locaux conformément aux stipulations du bail,

— condamné la société CIGR au paiement des arriérés correspondant, au regard des loyers payés en principal, sur l’ensemble de la période,- condamné la SCI Sebasto à payer à la société CIGR la somme de 997,29 euros au titre de la régularisation de charges des années 2007 à 2010 inclus,

— ordonné la compensation des sommes dues réciproquement entre la société Sebasto et la société CIGR,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société CIGR a relevé appel de ce jugement le 24 mai 2013.

Par ordonnance en date du 24 septembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris saisi par la locataire a ordonné une mesure d’expertise des désordres affectant les locaux donnés à bail et a désigné en qualité d’expert M. Z-A à cette fin.

L’expert n’a pas déposé son rapport à ce jour.

Par ses dernières conclusions en date du 10 février 2015, la société CIGR demande à la Cour :

D’Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 28 février 2013 et statuant à nouveau,

Dire et juger que le bail a été renouvelé le 1^er mai 2004, les clauses contractuelles applicables étant celles convenues dans le bail signé le 26 juin 1995,

Dire que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux situés au sous-sol, depuis le 31 mars 2008,

Condamner la SCI Sebasto à payer à la société CIGR la somme de 40.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi pour la période antérieure à la délivrance de l’acte introductif d’instance, pour violation de l’obligation de délivrance,

Ordonner la réduction du loyer à hauteur de 20 % à compter de la délivrance de l’acte introductif d’instance, jusqu’à parfaite réalisation des travaux permettant une jouissance des locaux conforme aux dispositions du bail,

Dire et juger mal fondé l’appel incident soulevé par la SCI Sebasto et l’en débouter ;

Dire et juger que les loyers devront être indexés sur la base de l’indice ILC et ce à compter du 1^er mai 2009,

Dire et juger qu’il pourra être opéré une compensation entre les sommes dues de part et d’autre,

Ordonner à la SCI Sebasto de procéder à la reddition des charges de l’année 2006, 2011, 2012 et 2013, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A défaut de s’exécuter dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner la SCI Sebasto à rembourser à la société CIGR la totalité des sommes perçues au titre des charges des année 2006, 2011 et 2012, soit la somme de 27.408 euros TTC,

Débouter la SCI Sebasto de ses demandes fins et conclusions.

Subsidiairement, si la Cour devait confirmer la décision en ce qu’elle a fixé le montant du loyer indexé,

Condamner la SCI Sebasto à payer à la société CIGR la somme de 33.477,39 euros à titre de dommages intérêts, en réparation dommages causés par son comportent brutal et déloyal,

En tout état de cause

Condamner la SCI Sebasto à payer à la société CIGR la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné le SCI Sebasto à payer à la société CIGR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI Sebasto aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions datées du 3 février 2015, la SCI Sebasto demande quant à elle à la Cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail commercial entre la société CIGR et la SCI Sebastp s’était renouvelé au 1^er mai 2004 selon les clauses et conditions du bail rédigé en 2004,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a calculé le loyer indexé par application de l’indice trimestriel du coût de la construction depuis le 1^er mai 2005,

Déclarer irrecevable et mal fondée la société CIGR en sa demande d’application de l’Indice des loyers commerciaux et l’en débouter,

Recevoir la SCI Sebasto en son appel incident et y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du sous-sol depuis le 31 mars 2008 et ordonné la réduction de 20 % du loyer dû en principal à compter du 31 mars 2008 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux permettant une jouissance des locaux conformément aux dispositions du bail, et statuant à nouveau,

Constater que l’origine du désordre se situe dans l’immeuble 345 rue Saint Martin appartenant à l’Association FREHA, qui est un tiers.

Dire et juger en conséquence que la SCI Sebasto n’est pas tenue à garantie à l’égard de la société CGIR,

Débouter la société CIGR de toutes ses demandes fins et conclusions,

Subsidiairement

Constater que la société CIGR ne justifie pas du préjudice invoqué,

Ordonner le sursis à statuer sur l’imputation des désordres et l’indemnisation du préjudice invoqué par la société CIGR jusqu’au dépôt du rapport de l’expertise ordonnée par ordonnance de référé du 24 septembre 2013,

Débouter la société CIGR de toutes ses demandes fins et conclusions concernant la reddition des charges,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Sebasto à payer à la société CIGR la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouter la société CIGR de toutes demandes de ce chef,

Condamner la société CIGR à payer à la SCI Sebasto la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles de 1^re instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE,

Sur les conditions du bail renouvelé :

L’appelante reproche au jugement entrepris d’avoir jugé que « l’accord des parties s’est étendu à l’ensemble des clauses et conditions du bail tel que proposé par la SCI Sebasto en 2004 » alors qu’elle n’a pas accepté la proposition de renouvellement de la bailleresse. Elle fait valoir que le courrier du 15 juin 2004 a pu « tromper [sa] vigilance » en affirmant : « vous trouverez ci-joint votre renouvellement de bail à effet du 1/5/2004 reprenant les même conditions que le bail initial », que son courrier en réponse non daté ne constitue donc qu’une acceptation du principe du renouvellement et non une acceptation d’éventuelles modifications des clauses et conditions du bail, que la proposition de bail à effet au 1^er mai 2004 modifie non seulement le loyer mais la liquidation annuelle des charges, qui est devenue trisannuelle, que « contrairement à ce qui a été jugé, les conditions du bail n’ont pas été exécutées car la société CIGR a réclamé à de nombreuses reprises, au cours des années suivantes, la reddition annuelle des charges, sans jamais l’obtenir ».

Elle demande en conséquence que le bail soit jugé renouvelé au 1^er mai 2004 au prix du loyer convenu mais aux conditions contractuelles du bail initial du 26 juin 1995.

Il n’est pas contesté que la locataire a respecté l’offre de nouveau bail émanant du bailleur qui ne comportait, par rapport au bail précédent, aucune modification des clauses et conditions autre que le loyer, contrairement à ce que soutient la société CIGR . En effet, le libellé de la clause concernant les charges suivant laquelle 'A la clôture de chaque période annuelle triennale, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles’ ne constitue de l’aveu même de la bailleresse qu’une simple erreur matérielle, les dispositions du bail antérieur concernant la liquidation des charges et qui prévoient que le montant de la provision sera révisé annuellement en fonction des charges effectivement exposées n’étant pas modifiées. La circonstance invoquée par la locataire que la bailleresse n’aurait pas respecté son obligation d’avoir à procéder à la liquidation annuelle des charges n’est susceptible que de constituer un manquement à ses obligations mais ne signifie pas que les modalités de liquidation des charges ont été modifiées.

Le jugement déféré en ce qu’il a retenu qu'« en matière de bail commercial, et en application de l’article L.145-1 du Code de Commerce, l’accord des parties sur le principe du renouvellement vaut renouvellement du bail et, en l’espèce, la SARL CIGR a manifesté, de manière non équivoque, son acceptation de ce renouvellement au 1^er mai 2004. (') » sera confirmé.

Sur les manquements de la bailleresse à ses obligations :

L’appelante soutient que la bailleresse n’a pas rempli son obligation de délivrance qui pèse sur elle en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil en ne procédant pas aux travaux rendus nécessaires par les inondations successives en sous-sol de l’immeuble XXX, et ce malgré les nombreux courriers l’y invitant puis la mettant en demeure de remettre en état d’utilisation la réserve, que par dénonciation de constats d’huissier en date des 28, 29 juin et 5 septembre 2011, elle a demandé « Qu’en raison des multiples dégâts des eaux continus depuis le vingt mars deux-mille huit » la privant « de toute jouissance de ces deux réserves situées au sous-sol et dépendant du bail », la bailleresse procède au « remboursement des loyers représentant le prorata pondéré de ces deux réserves depuis le 20 mars 2008 » et à « une reddition des charges de 2007 à 2010 », que les désordres se sont poursuivis ultérieurement.

Elle fait valoir :

— qu’aux termes du pré-rapport de l’expert désigné le 24 septembre 2013, « Les désordres suite aux dégâts des eaux sont sur l’ensemble des caves de la société CIGR. Celle-ci utilisait cette surface pour y stocker ses dossiers d’archives dus à son activité professionnelle ».

— que « la violation de l’obligation de délivrance persiste depuis le mois de mars 2008 jusqu’à ce jour car, même si les fuites ont semble-t-il été réparées au mois de juillet 2014, les réserves sont à ce jour inutilisables »,

— que le volume de stockage représenté par ces réserves est important compte tenu de l’activité de la locataire, quelle que soit la superficie des réserves à cet égard indifférente, -que les dispositions de l’article 1725 du Code civil sont inapplicables au cas présent, en l’absence de voie de fait.

— que jusqu’à l’introduction de la présente procédure, aucune information concernant les travaux ou démarches réalisées ne lui a été communiquée.

En conséquence, elle sollicite la condamnation de la SCI Sebasto à lui payer la somme de 40.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi pour la période du 20 mars 2008 jusqu’au jour de la délivrance de l’assignation introductive d’instance du 29 novembre 2011, compte tenu notamment de la cessation de son activité de recouvrement de créances (non référencée à la NAF) faute d’espace de stockage, de la baisse de son chiffre d’affaires et de l’impossibilité de se faire indemniser des sinistres par sa propre compagnie d’assurance en raison du refus de la SCI Sebasto de lui communiquer les coordonnées de son propre assureur ou une déclaration de sinistre, ces dommages étant distincts du préjudice pris en compte au titre de sa demande en réduction du loyer, qui correspond quant à lui à l’absence de contrepartie au paiement total du loyer.

L’intimée admet que les locaux ont connu au moins une inondation au mois de mars 2008. Elle soutient toutefois qu’aux termes du pré-rapport de l’expert désigné le 24 septembre 2013, le trouble émane de l’immeuble voisin situé au XXX et que le propriétaire voisin n’a pas procédé aux travaux nécessaires en temps utile. Elle conteste par ailleurs l’argumentation de la partie adverse selon laquelle elle n’aurait rien entrepris pour remédier à ces désordres. Elle indique au contraire être « intervenue à de multiples reprises » et avoir saisi la juridiction des référés afin de voir ordonner une mesure d’expertise. En conséquence, elle demande l’infirmation du jugement entrepris sur ce point et invoque le bénéfice des dispositions de l’article 1725 du Code Civil, aux termes duquel : « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée. ». Elle ajoute que les préjudices allégués et le lien de causalité avec les inondations des locaux ne sont pas prouvés, notamment la cessation de l’activité de recouvrement de créances (alors que la société CIGR relève du Code NAF 7022 Z « Conseil pour les affaires et autres conseils de gestion » et non du code NAF 8291 Z pour les activités des agences de recouvrement), l’évolution du chiffre d’affaires étant étranger aux désordres constatés dans la cave et sans aucune corrélation avec eux. A titre subsidiaire, elle sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente des conclusions de l’expert commis.

Or la réalité des troubles subis par la locataire pendant de nombreux mois, voire années, est attestée par les documents qu’elle produit aux débats et notamment outre les courriers faisant état des inondations récurrentes du sous sol, par le procès verbal de constat d’huissier en date du 29 juin 2009 faisant état de l’odeur d’humidité émanant du sous sol, de la présence de traces et auréoles humides, de cartons noircis, humides ou mouillés, de l’existence de moisissures en différents endroits, puis les deux autres constats d’huissier en date des 28 juin et 5 septembre 2011 accompagnés de photographies et qui reprenant les constations précédentes, mentionnent la persistance de l’odeur d’humidité, la présence d’eau sur le sol sur 80 % de la surface, de cartons noircis et détrempés au sol ou sur les étagères, de moisissures en différents endroits. La circonstance que le dégât des eaux a pour origine l’immeuble voisin ne saurait exonérer le bailleur de sa responsabilité alors qu’il a l’obligation de délivrer les locaux loués, d’en assurer à sa locataire une jouissance paisible et qu’il doit mettre tout en oeuvre pour faire cesser les troubles apportés à cette jouissance, celui constitué par un dégât des eaux en provenance de l’immeuble voisin n’étant pas constitutif d’une voie de fait dont il ne serait pas tenu à garantie ainsi qu’il a été jugé à bon droit.

S’il a répondu aux demandes de la locataire en l’assurant qu’il faisait procéder à une recherche de fuite (28 mai 2008), que les travaux de réparation étaient en cours, (16 octobre 2008), que la fuite était colmatée et la cave asséchée (10 juillet 2009), ces affirmations sont cependant contredites par les constatations effectuées en juin et septembre 2011qui démontrent la persistance des désordres.

C’est donc à juste titre que le tribunal a, compte tenu de la privation de jouissance des deux caves louées à destination d’archivage, fait droit à la demande de la locataire en réduction du prix du loyer ;

La bailleresse fait néanmoins observer que la surface des deux caves telle que retenue par les premiers juges ne correspond pas à l’assiette du bail, que les caves constituent le lot 62 mesurant 87, 50m² utiles suivant document établi le 1^er octobre 1999 par M X géomètre expert ; cette superficie n’est pas sérieusement remise en cause par la locataire, la bailleresse faisant observer sans être démentie que la société CGIR a elle-même fait procéder au mesurage des caves par le cabinet Quenetrain lequel aboutit à une superficie moindre de 85, 15m² .

La part de réduction de loyer doit être calculée en tenant compte de la privation de jouissance de partie des locaux ; à cet égard, la bailleresse fait observer que cette part doit correspondre à la surface pondérée dont la locataire est privée; il n’est pas contesté sérieusement que les locaux loués au troisième étage représentent une surface réelle de 119, 10m² ; le coefficient de pondération résultant des usages appliqués par les experts immobiliers (la référence à des documents émanant de services fiscaux est dénuée de pertinence en la matière ) peut être fixé à 0,30 pour des locaux d’archives; la surface pondérée de la cave s’établit ainsi à 26, 25 m², ce qui représente 18, 05 % de la superficie totale des locaux dont la locataire est privée.

Celle-ci ne justifie pas avoir du organiser à la suite des inondations un déménagement d’ archives qui auraient été stockées dans les caves ou encore avoir du procéder à la location d’un local de remplacement; les photographies jointes aux constats d’huissiers lesquels ne font pas état de la consistance exacte des locaux ne laissent apparaître que la présence de quelques cartons entreposés sur les étagères et posés au sol.

Il convient en conséquence d’ordonner une réduction du loyer en principal de 15% compte tenu de la privation de jouissance et ce à compter du 31 mars 2008 et jusqu’à la parfaite réalisation des travaux.

S’agissant de la demande de préjudice complémentaire, la locataire ne justifie pas à ce stade avoir exposé des frais de location de locaux pour ses archives et ce pour compenser la perte de jouissance du sous sol ; le trouble de jouissance invoqué est actuellement suffisamment compensé par la réduction de loyer opéré. Néanmoins et compte tenu des opérations d’expertise en cours, la cour n’est pas en mesure de statuer de façon éclairée sur le préjudice complémentaire d’exploitation qu’elle invoque et il convient de la renvoyer à présenter cette demande après dépôt du rapport.

Sur l’indexation du loyer :

L’appelante fait valoir que la bailleresse a procédé à l’indexation des loyers pour les années 2009 à 2012 suivant le nouvel indice ILC introduit par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, ce nouvel indice pouvant valablement remplacer l’indice précédent en cas d’accord des parties, qu’il y a donc eu novation des dispositions du bail entre les parties au sens des articles 1271 et suivants du Code civil, de sorte que la bailleresse ne peut soutenir que l’indice applicable serait celui prévu au bail.

Elle relève que l’indexation était déjà discutée en première instance aux termes de ses conclusions en demande, et en conséquence que la demande n’encourt pas l’irrecevabilité prévue à l’article 564 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour ferait droit à la demande de rappels de loyers, elle sollicite la condamnation de la partie adverse à lui verser la somme de 33.477,39 euros correspondant au montant de l’indexation réclamée, et ce à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la modification, selon elle brutale et déloyale, de l’indexation par la bailleresse.

L’intimée soutient que la société CIGR demande pour la première fois en appel l’application de l’indice des loyers commerciaux à compter du 1^er mai 2009, sur le fondement de l’article 1271 du Code civil, que cette demande est irrecevable en cause d’appel en application de l’article 564 du Code de procédure civile. Elle relève en effet qu’aucune demande en ce sens ne figure dans les dernières écritures de première instance de la demanderesse.

Il ne résulte pas du dispositif des conclusions de première instance de la société CGIR tel que repris dans le jugement que celle-ci ait demandé l’indexation des loyers en fonction de l’indice ILC s’appliquant dans les rapports entre les parties par novation des dispositions du bail qui fait lui-même référence à l’indice du coût de la construction . Elle n’a d’ailleurs pas contesté le calcul de l’arriéré de loyers présenté alors par la bailleresse.

Cette demande est présentée pour la première fois en cause d’appel; elle ne constitue ni l’accessoire, ni le complément ni la conséquence des demandes de la société CGIR qui ne sollicitait en première instance que l’indemnisation de son préjudice résultant du défaut de délivrance, la reddition des charges et le remboursement de celles payées de 2006 à 2010 inclus ; elle tend cependant à voir opposer compensation aux demandes formées par la bailleresse qui sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a calculé le loyer sur l’indice du coût de la construction et elle est à ce titre recevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

Le tribunal qui n’était saisi d’aucun litige à cet égard a appliqué l’indice de révision du loyer contenu dans le bail pour calculer d’une part la réduction du loyer à opérer puis l’arriéré des sommes restant dues par le preneur, soulignant qu’aucune contestation n’était opérée à cet égard, sans tenir compte que la bailleresse avait elle-même de 2009 à 2012 calculé l’indexation en tenant compte de l’indice ILC ;

La bailleresse ne s’explique pas sur l’erreur ayant consisté pour elle à réclamer un loyer calculé sur l’indice ILC dont elle convient qu’il ne s’applique pas aux locaux à usage exclusif de bureaux ;

Il ne peut cependant en être déduit qu’il y a eu novation dans les rapports entre les parties alors que la volonté de modifier les dispositions du bail relatives à l’indice de révision du loyer ne peut résulter des seules réclamations effectuées pendant le cours du bail par la bailleresse qui, dans ses courriers adressés à la locataire pendant la période allant de 2009 à 2012, ne précise pas l’indice applicable, n’opérant qu’un calcul du nouveau loyer, sans citer expressément l’indice auquel il est fait référence.

Si la bailleresse est en conséquence fondée en principe à solliciter l’arriéré résultant de l’application de l’indice du coût de la construction applicable, elle ne forme devant la cour aucune demande chiffrée en paiement et ne produit d’ailleurs aucun décompte des sommes pouvant lui rester dues.

La société CGIR est elle-même mal fondée à demander la réparation du préjudice résultant pour elle de l’application pure et simple du bail en ce qui concerne le calcul de l’indexation du loyer, l’erreur de la bailleresse ne lui ayant causé aucun préjudice dans la mesure où elle a du régler un loyer moindre que celui résultant de l’application de l’indice contractuellement prévu et la bailleresse ne réclamant pas en cause d’appel de reliquat.

Sur les charges :

L’appelante demande à la Cour d’ordonner à la société Sebasto de procéder à la reddition annuelle des charges pour les années 2006, 2011, 2012 et 2013, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce en application des stipulations du bail . Elle soutient que la communication de décomptes annuels de charges au débat ne peut valoir apurement et qu’intervenant à la veille de la clôture devant la Cour, elle ne permet pas d’en vérifier la teneur. Elle précise avoir formulé cette demande dès le 29 novembre 2011 aux termes de son assignation devant le tribunal de grande instance de Paris, de sorte qu’elle est recevable à la réitérer en cause d’appel.

Or l’intimée a produit en première instance les justificatifs des charges des exercices 2007 à 2010. Elle estime que toute demande relative à l’exercice 2006 est prescrite et indique qu’elle a présenté les comptes de charges de la copropriété pour les exercices 2011 et 2012.

A la date de l’assignation du 29 novembre 2011, la demande en reddition des charges pour l’exercice clos au 31 décembre 2006 n’était pas prescrite de sorte qu’il y a lieu de l’ordonner sous astreinte de 30 € par jour de retard mis dans l’exécution, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt. Les autres charges ayant été justifiées pour 2007 à 2010 devant le tribunal et pour 2011 et 2012 au stade de la cour, il n’y a lieu d’entrer en outre en voie de condamnation de ce chef qu’au titre des charges 2013.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement à la société CGIR des charges qu’elle a réglées, faute de démontrer à ce stade qu’elles ne sont pas justifiées à hauteur des sommes réclamées ;

Sur les autres demandes :

Chaque partie supportera les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel ; il n’y a donc pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel. La somme allouée sur ce fondement à la société CGIR lui est acquise, les dépens de première instance étant supportés par la société Sebasto comme il a été jugé .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que le bail s’est renouvelé entre les parties pour les locaux situés au 3^e étage et au sous sol de l’immeuble XXX à Paris 3^e le 1^er mai 2004, aux clauses et conditions du bail précédent telles que contenues dans le bail rédigé par la société Sebasto et moyennant le loyer y figurant, toutes clauses et conditions ayant été exécutées par les parties depuis cette date.

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que le loyer est indexé suivant l’indice du coût de la construction figurant dans le bail,

Dit recevable mais déboute la société CGIR de sa demande tendant à voir dire qu’il y a eu novation dans les rapports entre les parties concernant l’indice de révision applicable au loyer,

Constate que la bailleresse a cependant procédé au calcul de l’indexation du loyer pendant la période allant de mai 2009 à mai 2012 sur la base de l’indice ILC et qu’elle ne forme devant la cour aucune demande chiffrée en paiement d’un arriéré.

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible et ordonné en conséquence la réduction du loyer en principal à compter du 31 mars 2008 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux permettant une jouissance conforme au bail,

Reformant sur la réduction du loyer et statuant à nouveau,

Dit que la réduction de loyer sera de 15 % du montant du loyer en principal,

Ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de statuer à ce stade et en l’état de l’expertise en cours sur le préjudice d’exploitation invoqué par la société CGIR et la renvoie sur ce point à se pourvoir devant le juge du fond après dépôt du rapport d’expertise pour l’indemnisation du préjudice complémentaire d’exploitation qu’elle réclame.

Condamne la société Sebasto à produire les justificatifs de charges pour les années 2006 et 2013, sous astreinte de 30 € par jour de retard mis dans l’exécution, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt.

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile .

Dit que chaque partie supportera les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE