Cour d'appel de Colmar, 31 mars 2016, n° 14/06247

TI Illkirch-Graffenstaden 3 décembre 2014

CA Colmar
Confirmation 31 mars 2016

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a estimé que la SARL Immo 4 avait manqué à son obligation d'information en ne renseignant pas l'acquéreuse sur des travaux nécessaires, ce qui a entraîné un préjudice pour celle-ci.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que la SARL Immo 4, ayant succombé dans ses demandes, devait être condamnée aux dépens.
Accepté
Droit à une indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé que la SARL Immo 4 devait verser une somme à l'intimée sur le fondement de l'article 700, en raison de la nature de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Colmar a confirmé la décision du tribunal d'instance d'Illkirch-A rendue le 3 décembre 2014. Dans cette affaire, Mme B Y avait assigné la SARL Immo 4 pour manquement à son obligation de conseil. Elle reprochait à la société de ne pas l'avoir informée des travaux de réfection de toiture prévus dans la copropriété où se trouvait l'appartement qu'elle avait acheté. Le tribunal avait condamné la SARL Immo 4 à payer à Mme Y une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts. La cour d'appel a confirmé cette décision, estimant que la société avait manqué à son obligation d'information en ne révélant pas à l'acheteuse les travaux à venir. La cour a également condamné la SARL Immo 4 à payer à Mme Y une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, 31 mars 2016, n° 14/06247
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	14/06247
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Illkirch-Graffenstaden, 3 décembre 2014

Sur les parties

Avocat(s) :	Yannick GALLANDValérie SPIESER
Cabinet(s) :	ARTHUS
Parties :	SARL IMMO 4

Texte intégral

XXX

MINUTE N° 16/0318

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

— SELARL ARTHUS

Le 31/03/2016

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 31 Mars 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 14/06247

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 décembre 2014 par le tribunal d’instance d’ILLKIRCH-A

APPELANTE :

SARL IMMO 4

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat à la cour

INTIMEE ET APPELANTE INCIDENTE :

Madame B Y

XXX

Représentée par la SELARL ARTHUS, avocats à la cour

Avocat plaidant : M^e Yannick GALLAND, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 janvier 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 22 février 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon compromis de vente des 15 et 20 décembre 2011, M^me B Y a acquis par l’intermédiaire de la SARL Immo 4 un appartement sis dans la copropriété XXX, XXX

Le 20 juin 2013, M^me Y a assigné la SARL Immo 4 devant la juridiction de proximité d’Illkirch A pour la voir condamner à lui payer la somme de 7 164,08 euros en principal à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil.

Elle a fait valoir que la société ne l’avait pas informée que des travaux de réfection de toiture étaient envisagés depuis une assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2010 et qu’elle a dû supporter ce montant de travaux à la suite de l’adoption d’une résolution de l’assemblée générale le 29 mars 2012.

Par jugement du 3 décembre 2014, le tribunal d’instance d’Illkirch A, auquel le juge de proximité avait renvoyé le dossier pour statuer sur la compétence, s’est déclaré compétent pour connaître du litige et a condamné la SARL Immo 4 à payer à M^me Y la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ainsi que la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que le procès-verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2010 faisait état d’une décision à prendre quant à la toiture et avait adopté une résolution aux fins d’expertise pour établir un état des lieux, un cahier des charges et un avis technique ; que la résolution sur la réfection de la toiture est intervenue dès le 29 mars 2012 ; que par courriers, M^me Y avait demandé à la société Immo 4, postérieurement à la signature du compromis, transmission du procès-verbal de la dernière assemblée générale ; que l’agence immobilière ne le lui a pas transmis mais l’a renvoyée devant le notaire ; qu’en ne renseignant pas l’acquéreur sur les travaux à intervenir à court terme, elle a manqué à son obligation de conseil et d’information sur les particularités essentielles du bien en vente ; que le préjudice consiste en la perte d’une chance de ne pas s’engager dans une vente l’amenant à exposer très rapidement des frais supplémentaires.

La SARL Immo 4 a interjeté appel de cette décision le 22 décembre 2014.

Par dernières écritures du 19 septembre 2015, elle conclut à l’infirmation du jugement et demande à la cour de rejeter les demandes de M^me Y et de la condamner aux dépens des deux instances ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle affirme qu’elle n’a commis aucune faute ; que le compromis de vente mentionne les dispositions applicables en matière de charges de copropriété, d’avances et de travaux et fournit les coordonnées précises du syndic, auquel l’acquéreuse pouvait donc s’adresser pour d’éventuelles précisions.

Elle conteste avoir sciemment caché l’existence des travaux, qui n’avaient pas été votés par une assemblée générale antérieurement à la signature du compromis ; qu’il avait seulement été décidé de solliciter l’avis d’un expert sans que la nécessité de réaliser les travaux soit démontrée ; que dès le 22 décembre 2011, le compromis et le dossier ont été adressés au notaire, à qui l’acquéreuse devait dès lors s’adresser.

Elle fait valoir enfin que M^me Y n’a jamais prétendu qu’elle n’aurait pas acheté l’appartement au prix fixé si elle avait eu connaissance des travaux envisagés ; qu’elle ne démontre pas avoir réglé sa quote-part des travaux.

Par dernières écritures du 28 août 2015, M^me B Y a conclu au rejet de l’appel principal et a formé appel incident pour voir fixer le montant des dommages et intérêts à la somme de 7 164,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2014.

Elle demande condamnation de l’appelante aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la résolution prise en assemblée générale de décembre 2010 ne laisse aucun doute sur le fait que des travaux de toiture devaient être engagés ; que la société Immo 4 a manqué à son obligation de la renseigner sur l’état du bien vendu ; qu’elle avait été destinataire du procès-verbal de cette assemblée du 13 décembre 2010 ; qu’elle avait ainsi parfaite connaissance des problèmes d’infiltrations par la toiture ; que trois devis avaient déjà été établis pour un montant d’environ 100 000 euros ; qu’elle était donc tenue de l’en informer, indépendamment du fait que les travaux de réfection n’avaient pas encore été votés.

Elle soutient que son préjudice s’élève au montant de sa quote-part des travaux, dans la mesure où elle aurait pu négocier une réduction du prix de vente de l’appartement ou renoncer à la vente si elle en avait été informée.

MOTIFS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 novembre 2015 ;

Sur l’appel principal :

L’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie.

Il est constant que la vente intervenue entre les époux Z et M^me Y a été effectuée par l’intermédiaire de la SARL Immo 4, mandataire des vendeurs.

Il résulte des pièces produites que l’assemblée générale de la copropriété XXX, dans laquelle se situe l’appartement litigieux, a le 13 décembre 2010 voté sur une décision à prendre quant à la réfection de la toiture, en décidant de demander un rapport d’expertise pour établir un état des lieux avec un cahier des charges et avis technique, un budget de 5 000 euros TTC étant voté pour ce faire.

Le procès-verbal de cette assemblée fait en effet mention de trois devis de réfection pour des montants s’élevant à 108 597,37 euros, 91 971,62 euros et 124 191,49 euros.

La soumission de ces devis à la copropriété permet de conclure que la réfection de la toiture était sérieusement envisagée et tout à fait nécessaire, les copropriétaires ayant engagé un budget pour faire établir un cahier des charges avec avis technique.

Cette décision d’engager ces travaux de réfection pour un montant de 113 500 euros, honoraires de syndic et d’architecte en sus, a d’ailleurs été votée par l’assemblée des copropriétaires du 29 mars 2012, soit postérieurement à la vente immobilière réalisée le 29 février 2012.

La SARL Immo 4 était parfaitement informée des travaux de toiture envisagés dès avant la signature du compromis de vente signé avec M^me Y le 20 décembre 2011, puisque par lettre recommandée en date du 21 décembre 2010 reçue le 27 décembre 2010, elle a été destinataire, pour le compte des époux Z, du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 décembre 2010.

En n’informant pas M^me Y de ces travaux onéreux, portant sur un aspect essentiel de l’immeuble, qui subissait des infiltrations par la toiture, l’appelante a engagé envers l’intimée sa responsabilité quasi délictuelle en manquant à son obligation d’information, ce d’autant que par courriels du 13 février 2012, M^me Y avait sollicité de l’agence immobilière la production du dernier procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété.

L’appelante, qui a manqué à son obligation d’information, ne peut se retrancher derrière le fait que l’intimée avait connaissance du nom du syndic de la copropriété et aurait pu se renseigner directement auprès de lui, pas plus que derrière le fait que le notaire était aussi débiteur d’une telle obligation envers M^me Y, alors que la SARL Immo 4 avait une connaissance parfaite de l’état réel du bien près d’un an avant la signature du compromis de vente.

C’est dès lors de façon appropriée que le premier juge a retenu que l’appelante avait engagé sa responsabilité envers l’intimée.

Sur l’appel incident :

Le préjudice subi par M^me Y du fait du manquement de la SARL Immo 4 à ses obligations est constitutif d’une perte de chance de pouvoir renoncer à la vente ou de négocier à la baisse le prix de l’appartement en fonction des travaux à engager.

L’intimée produit les appels de fonds qui démontrent que sa quote-part des travaux de toiture lui a été imputée.

Elle ne peut cependant prétendre à un dédommagement égal au montant de cette part et il sera constaté que le premier juge a exactement apprécié la proportion de sa perte de chance en lui allouant la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens :

La SARL Immo 4, qui succombe principalement à la procédure, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à payer à l’intimée la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats publics,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Immo 4 à payer à M^me B Y la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL Immo 4 aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente de chambre