Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 JUIN 2012

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/13717

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 08/08479

APPELANT

Monsieur Z Y

XXX

représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

assisté de M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDI & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque P164, avocat plaidant

INTIMÉE

SELARL H-I agissant en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société CML

XXX

représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque D2090, avocat postulant

assistée de M^e Jérôme PERON du Cabinet Francesco BETTI, avocat au barreau de PARIS, toque A956, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mars 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame B C, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame D E, Conseillère

Madame B C, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame X

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière stagiaire en pré-affectation, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

M. Z Y et son frère sont titulaires d’un bail emphytéotique portant sur des parcelles de terrain situées Voie de Thais à Vitry sur Seine consenti par le Conseil Général du Val de Marne à compter du 1^er mai 1995 pour une durée de 99 ans.

Par acte du 28 mai 2007, Monsieur M Z Y a consenti à la société CML un bail commercial portant notamment sur un hangar construit sur une des parcelles pour y exercer une activité de carrosserie industrielle ;

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 janvier 2008, le Conseil Général a mis en demeure Monsieur Y de cesser toute occupation commerciale de cette nature et de résilier le bail consenti à la société CML ;

La CML a assigné M Z Y principalement en nullité du bail, estimant avoir été victime d’un dol de la part de Monsieur Y et subsidiairement d’une erreur sur les qualités substantielles du bien loué et d’ordonner restitution de toutes les sommes perçues par M Y depuis la signature du bail et l’allocation de dommages-intérêts.

Le tribunal de grande instance de Créteil par jugement du 22 mars 2010 sous le bénéfice de l’exécution provisoire a :

— prononcé la nullité du bail commercial signé le 28 mai 2007 pour dol,

— condamné après compensation entre les sommes dues par chaque partie M Y à payer à la société CML la somme de 24 000 € en restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2007, la somme de 63 000 € à titre de dommages- intérêts,

— condamné M Y à verser à la CML la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

M Z Y a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions signifiées le 8 février 2012, M Z Y demande à la cour au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 1110 du code civil d’infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a ordonné compensation entre les loyers payés et les indemnités d’occupation, dues à hauteur de 90 000 € et en conséquence, à titre principal de déclarer acquise aux torts et griefs de la selarl H I es qualités de liquidateur de la société CML la clause résolutoire insérée dans le bail du 28 mai 2007, de débouter la société CML prise en la personne de son liquidateur de toutes ses demandes, de condamner la société CML prise en la personne de son liquidateur à payer une somme de 99 000 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés depuis le mois de février 2008 jusqu’au mois de janvier 2009 inclus, date de la libération des lieux,

A titre subsidiaire, il demande de déclarer mal fondée l’action de la société CML prise en la personne de son liquidateur et de dire que l’indemnité versée au titre du préjudice subi devra se compenser avec la somme de 99 000 € correspondant aux indemnités d’occupation dues.

En toute hypothèse, il demande de condamner la société CML en la personne de son liquidateur aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La selarl H I es qualités de liquidateur de la société CML demande par conclusions signifiées le 13 décembre 2011 au visa des articles 1116 et suivants, 1154 du code civil, de prononcer la nullité du contrat de bail commercial, d’ordonner la restitution à la société CML pris en la personne de son liquidateur de toutes les sommes perçues au titre du contrat de bail commercial du 28 mai 2007 soit 81 750 € assorties des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la signature du bail commercial et de condamner M Z Y à payer à la CML prise en la personne de son liquidateur la somme de 204 722, 42 € à titre de dommages intérêts,

En toute hypothèse, elle demande de débouter M Z Y de toutes ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 9 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Une lettre a été adressée aux avocats le 4 juin 2012 pendant le cours du délibéré portant sur la justification de la déclaration de créance de M. Y, la réponse des avocats est jointe au dossier de procédure.

SUR CE,

Sur la nullité du bail :

M Y critique le jugement déféré pour avoir retenu qu’il a commis un dol par réticence en n’informant pas son contractant la société CML de l’impossibilité de consentir sur les parcelles qui lui ont été concédées à bail par le Conseil Général un bail commercial à destination de carrosserie alors que le dol ne se présume pas et que l’intention de tromper son cocontractant pour le déterminer à signer n’est pas démontrée, le fait d’avoir prévu dans le bail commercial que la société CML devait faire son affaire des autorisations requises pour l’activité prévue démontrant au contraire qu’il n’avait aucune intention de cacher à son co contractant la situation administrative des parcelles.

La selarl I H es qualités fait au contraire valoir que en se qualité d’horticulteur du plateau de Vitry sur Seine et de signataire du bail emphytéotique, portant sur le terrain sur lequel est édifié le local donné à bail et comportant l’engagement des preneurs d’utiliser le bien loué à titre exclusif d’exploitation horticole florale, M. Y ne peut prétendre avoir ignoré l’impossibilité d’y exercer une activité de carrosserie industrielle, que M Y a omis cependant de prévenir la société CML de l’existence d’un périmètre d’espace naturel sensible recouvrant les locaux donnés à bail de sorte que la CML a signé le bail sans avoir conscience de l’impossibilité d’y exercer son activité, cette omission ayant été déterminante dans son engagement.

Or, si les manoeuvres du bailleur aux fins de tromper son contractant pour le déterminer à signer le bail ne sont pas démontrées, M Y qui ne pouvait ignorer en raison des stipulations claires du bail emphytéotique l’affectation des terrains sur lesquels est édifié le local donné à bail, invoquant avoir pensé de bonne foi que le local donné à bail à la société CML échappait aux contraintes de l’affectation des terrains, il n’en demeure pas moins que l’erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Or les locaux mis à disposition de la société CML par le bail commercial étaient incompatibles avec la destination de carrosserie industrielle, s’agissant de locaux supportés par des parcelles cédées à bail emphytéotique par le Conseil Général pour y exercer une activité exclusive d’exploitation horticole, et incluses dans un périmètre sensible, la zone étant classée au plan local d’urbanisme 'zone naturelle sensible’ correspondant au périmètre du parc départemental des Lilas et n’autorisant qu’une activité horticole ainsi que rappelé par le Conseil Général dans un courrier à M Y le 10 septembre 2007.

Il s’ensuit que la CML n’ayant pas été informée par son cocontractant des contraintes qui pesaient sur les locaux eu égard au classement des terrains en zone sensible et de l’impossibilité consécutive d’y exercer l’activité de carrosserie industrielle prévue au bail, le consentement de la CML a été vicié lors de la signature du contrat sur une qualité substantielle de la chose louée.

Le contrat de bail encourt donc la nullité et le commandement de payer adressé par M Y contenant rappel de la clause résolutoire contenue dans ce bail est lui-même privé d’effet.

Pour s’exonérer de toute responsabilité, M Y fait valoir qu’il appartenait à la société CML de requérir toutes autorisations nécessaires pour pouvoir poursuivre l’activité de carrosserie dans les lieux loués ;

Or la lettre du Conseil Général énonce clairement que compte tenu du classement des lieux loués, tout changement de la destination se serait heurté à un refus, ce qui rend vaine toute demande d’autorisation et le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée de telle façon qu’elle permette la réalisation de la destination contractuelle et ne peut s’en affranchir en faisant supporter au preneur la charge de requérir l’autorisation d’exercer l’activité prévue au bail.

Sur les restitutions :

La nullité du bail entraîne obligation pour le bailleur de restituer les loyers versés ; la selarl H réclame à titre de restitution une somme de 81 750 € qui n’est pas contestée dans son montant, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

M Y réclame de son coté par compensation entre les loyers et l’indemnité d’occupation une somme de 99 000 € alors que la société CML fait valoir qu’elle a été dans l’impossibilité d’utiliser les locaux comme le prévoit le bail et ne doit rien régler pour leur occupation.

Cette demande ne peut en réalité s’analyser qu’en une demande de fixation de sa créance au passif de la liquidation de la société CML.

Or M. Y non seulement ne chiffre pas le montant de l’indemnité d’occupation qu’il réclame mais surtout ne justifie d’aucune déclaration de créance entre les mains du liquidateur de la société CML rendant sa demande d’indemnisation recevable et il est mal fondé à invoquer n’avoir eu aucune créance à déclarer au motif qu’au terme du jugement, il était lui-même redevable par compensation d’une somme à l’égard de la société CML alors que le jugement n’était pas définitif, qu’il en a lui-même interjeté appel et qu’il demande aujourd’hui paiement d’une somme dont il se prétend créancier à l’égard de la société CML.

Il s’ensuit que sa demande est irrecevable à l’égard de la selarl H I, faute de déclaration de créance.

Sur le préjudice de la CML :

La selarl H I fait valoir que la société CML a subi du fait de la nullité du bail et de son obligation de quitter les lieux :

*un trouble commercial qui peut être estimé à 12 mois de loyers soit 96 000 €, occasionné par l’obligation de trouver d’autres locaux et de déménager un matériel important,

*une perte de temps par un de ses salariés qui a passé plusieurs heures à la recherche de nouveaux locaux soit 471 heures x 13, 85 €, ce qui représente une somme de 6 523 € ,

*sans compter la perte du droit au bail estimé à 24 000 €,

* le coût de son déménagement /emménagement estimé à 63 199, 42 €,

*un préjudice moral estimé à 15 000 €,

soit une somme globale de 204 722, 42 €.

En l’état des justifications produites, la selarl H I es qualités justifie d’un préjudice résultant de l’obligation de déménager les locaux pour un coût de 63 413 €, des frais de transfert du siège social pour un montant de 14 529, 40 € et de transfert de la ligne téléphonique pour un montant de 263, 49 € ce qui représente au total une somme de 78 205,89 €.

M Y supportera les entiers dépens et paiera à la selarl H I prise en sa qualité de liquidateur une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Reformant le jugement déféré sauf en ce qu’il a prononcé la nullité du bail liant M Y et la société CML et en ce qu’il a mis les dépens à la charge de M Y,

Statuant à nouveau,

Rejette les demandes en paiement présentées par M. Y,

Condamne M Y à payer à la selarl H I es qualités de liquidateur de la société CML une somme de 81 750 € assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance outre la somme de 78 205,89 € à titre de dommages intérêts,

Condamne M Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la selarl H I es qualités une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE