PB

MINUTE N° 292/2016

Copies exécutoires à

Maître SENGELEN-CHIODETTI

XXX

Le 29 avril 2016

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 29 avril 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 14/01915

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 février 2014 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANT et défendeur :

Le Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE X ET P Q

représenté par son syndic la S.A.S. ELSAESSER

ayant son siège XXX

XXX

représenté par Maître SENGELEN-CHIODETTI, avocat à COLMAR

plaidant : Maître OUAKNINE, avocat à STRASBOURG

INTIMÉS et demandeurs :

1 – Monsieur B C

demeurant 7 rue Q

XXX

2 – Madame H C

demeurant 7 rue Q

XXX

3 – Monsieur C G

demeurant 5 rue Q

XXX

4 – Madame AE AF

demeurant 1 rue Q

XXX

5 – Monsieur D E

demeurant 11 rue Q

XXX

6 – Madame J K

demeurant 7 rue Q

XXX

7 – Madame AA AB

demeurant 7 rue Q

XXX

8 – Monsieur R S

demeurant 5 rue Q

XXX

9 – Madame T U épouse Z A

demeurant 7 rue Q

XXX

représentés par XXX, avocats à COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 mars 2016, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur B POLLET, Président, et Madame Pascale BLIND, Conseiller, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur B POLLET, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Madame Pascale BLIND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie NEFF

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur B POLLET, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

La copropriété résidence X et P Q comporte des appartements répartis en deux bâtiments A et B et des garages souterrains sur deux sous-sols, situés sous le parking des immeubles.

Certains copropriétaires possèdent un appartement avec garage, d’autres seulement un appartement et d’autres encore uniquement un garage.

Il est constant que d’importantes infiltrations se sont produites dans certains garages au cours des années 2010 et 2011.

Le syndicat des copropriétaires a soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 10 mai 2012 un certain nombre de décisions, dont la résolution n° 16 portant sur la réalisation de travaux.

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a décidé de :

— faire procéder aux travaux urgents de reprise de béton en sous-sol avec assainissement des espaces et travaux annexes, pour un montant estimé de 59 385 euros

— faire procéder aux travaux de reprise d’étanchéité du pignon n° 9 et de la rampe d’accès au garage, estimés à 78 110 euros TTC

— faire procéder aux travaux intérieurs d’assainissement et de finition tels que résine sur rampe intérieure, mise en peinture béton, box, portes, estimés à 31 030 euros TTC

— autoriser le syndic à procéder aux appels des fonds pour le montant des travaux indiqués et pour chacune des deux faces de travaux.

Par ailleurs, l’assemblée générale a adopté la répartition au prorata des millièmes « A », correspondant aux parties communes générales, soit entre tous les copropriétaires de l’immeuble.

Les copropriétaires B C, H C, C G, AE AF, D E, J K, AA AB, R S, T U épouse Z A, ont saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir annuler cette résolution, au motif que la répartition de la charge des travaux décidés par l’assemblée générale n’est pas conforme au règlement de copropriété, dès lors que les travaux en cause ne constituent pas des charges générales, mais des charges spéciales qui incombent aux seuls propriétaires de garages.

Par jugement du 18 février 2014, le tribunal a fait droit à la demande d’annulation et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à payer aux demandeurs une somme globale de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour prononcer cette annulation, le tribunal a retenu, d’une part que les garages ne se trouvent pas sous les immeubles d’habitation, mais en sont séparés et sont accessibles en voiture par une unique entrée distincte de celle des bâtiments, d’autre part que les travaux votés concernent exclusivement la remise en état des garages et constituent donc des charges spéciales incombant aux seuls propriétaires des garages, par application des articles 38 et 39 du règlement de copropriété, enfin qu’il n’appartient pas au syndicat, sous couvert d’une résolution des copropriétaires, de se faire juge d’une éventuelle faute ou responsabilité de la copropriété, ladite responsabilité relevant d’une autre procédure, qu’il lui appartiendrait d’engager.

*

Le syndicat des copropriétaires de la résidence X et P Q, représenté par son syndic, la SAS Immobilière Elsaesser, a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 10 avril 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions du 9 juin 2015, il demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, de dire et juger que la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 10 mai 2012 est parfaitement valable, de condamner conjointement et solidairement les intimés aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant fait valoir que les travaux à effectuer ne correspondent nullement à des charges d’entretien, de réparation ou de construction de garages souterrains correspondant aux charges spéciales, mais à des travaux de réparation nécessités par les infiltrations provenant des parties communes générales, en particulier au droit des pignons de l’immeuble B, de la façade de l’immeuble B, de l’édicule au centre de l’espace vert ainsi que du mur de la rampe d’accès commune, de sorte que leur coût incombe bien à l’ensemble des copropriétaires, en application de l’article 1382 du code civil disposant que celui qui cause un dommage à autrui doit en en supporter la réparation.

Il se réfère à cet égard au rapport ainsi qu’aux notes techniques de M. L Y, architecte, révélant l’origine des désordres et décrivant les travaux à réaliser pour y remédier.

Le syndicat rappelle par ailleurs que sa mission consiste en la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, de sorte qu’il était dans l’obligation d’agir aux fins de voir procéder à des travaux devenus de plus en plus urgents dès lors que la solidité de l’immeuble était affectée, puisque les poteaux supports des sous-sols étaient gravement endommagés.

*

Les intimés ont remis leurs dernières conclusions le 13 octobre 2015 tendant à voir déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondées, les conclusions du syndicat des copropriétaires prises à l’encontre de M. AI AJ, confirmer le jugement déféré, condamner l’appelant aux dépens d’appel, avec la précision que les frais et dépens ne devront pas être supportés par eux, ainsi qu’au paiement d’un montant de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent qu’ils ne contestent pas la nécessité de procéder aux travaux votés mais uniquement la répartition du coût de ces travaux portant sur la remise en état des garages ; ils sollicitent à cet égard qu’il soit fait application des dispositions des articles 38 et 39 du règlement de copropriété prévoyant que les charges spéciales aux garages souterrains sont réparties entre les seuls propriétaires des garages, au prorata de leurs millièmes, ainsi que de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en vertu duquel la charge de réparation des garages, qui ne présentent une utilité que pour leurs propriétaires, ne peut en tout état de cause être répartie sur l’ensemble des copropriétaires.

En outre, les intimés contestent que les infiltrations trouvent leur origine dans les ouvrages communs et de surface, relevant que M. Y n’a émis des observations à cet égard que par une nouvelle note technique du 25 janvier 2013, à une période où la procédure avait déjà été introduite devant le premier juge.

Ils estiment que l’origine des désordres n’est pas établie, soulignant que deux tiers des garages de la copropriété, qui présentent une étanchéité correcte, ne sont pas affectés par les infiltrations.

Enfin, ils approuvent le premier juge d’avoir indiqué qu’il appartiendrait au syndicat d’engager une procédure distincte pour faire reconnaître la responsabilité de la copropriété s’il entendait fonder son action sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle.

*

Pour l’exposé plus complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions respectives susvisées.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance en date du 13 janvier 2016.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires n’a pris aucune conclusion à l’encontre de M. AI AJ, qui n’est pas partie à la procédure, si bien que la cour n’a pas à se prononcer sur l’irrecevabilité éventuelle de telles conclusions.

En vertu de l’article 38 du règlement de copropriété, les charges spéciales PC 16 (P) aux garages souterrains comprennent :

« les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des garages souterrains telles que les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs, à l’étanchéité de la dalle, aux canalisations d’eau, à l’exception de celles alimentant l’aire de lavage, d’électricité, aux réseaux d’assainissement avec leurs accessoires particuliers aux garages, aux systèmes de fermeture ; aux pompes de relevage des eaux de pluie dans les garages ; au matériel et équipement contre l’incendie, aux cheminées d’aération.

Les dépenses entraînées par l’éclairage des garages ; l’accès et dégagement et la location des compteurs ; aux aires de circulations, rampes d’accès et sorties depuis la voie publique, aux surfaces des garages encore que celles-ci soient parties privatives. Les réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits ; les frais de ravalement intérieur et de peinture, et généralement toutes les dépenses intéressant uniquement les garages souterrains.

D’autre part, l’article 39 indique que « les charges générales identifiées par PC 16 (P) précédemment définies, seront réparties entre les seuls copropriétaires des lots numérotés de 217 à 326 (correspondant aux garages), au prorata des quotes-parts dans lesdites charges, conformément aux indications du tableau de répartition des charges ci annexé, colonne P. »

Dans une première note technique du 17 février 2011, l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires a constaté les désordres suivants :

— les eaux récoltées au niveau du pignon de l’immeuble n° 9, rue Q ne sont pas canalisées et se répandent dans un espace vert à la verticale des garages touchés par les infiltrations d’eau de pluie, le relevé d’étanchéité visible sous la couverture présente des décollements'

— édicule de couverture de la rampe : les parois verticales périphériques sont affectées de nombreux désordres d’éclatement du béton, notamment en raison de la présence de couvertines d’une largeur insuffisante'

— garages : une partie des garages, bien réalisée en béton banché, ne présente pas de dommages, les autres, situés sur la longueur correspondant au pignon de l’immeuble n° 9 et en béton irrégulier, sont le siège d’importantes infiltrations,

— les pieds des poteaux porteurs sont pour certains dégradés’ nécessitent une réparation urgente car des véhicules dont des camions se garent en surface au-dessus de l’espace constitué par les garages

La résolution n° 16 litigieuse précise que le vote a eu lieu après communication d’un compte-rendu du syndic contenant de larges extraits d’un rapport technique établi par M. Y, architecte, relatif aux infiltrations affectant les deux niveaux de garages souterrains.

Selon ce rapport en date du 12 janvier 2012, qui a pour objet de déterminer les remèdes aux désordres constatés en vue de déterminer les budgets à envisager, les travaux à réaliser se décomposent en deux phases :

— une phase de travaux extérieurs qui visent à solutionner les infiltrations subies dans les niveaux souterrains, les interventions étant localisées en deux endroits distincts : au droit du pignon de l’immeuble 9 (notamment, mise en place d’un drainage au pied du pignon, raccordement du drainage sur le collecteur des eaux pluviales situées dans l’espace de desserte voitures avoisinant le pignon, reprise de l’étanchéité en pied du pignon et mise en place d’une étanchéité sur dalle) et au droit de l’édicule et de la rampe d’accès aux deux niveaux souterrains, (décapage complet et reprise de béton sur l’ensemble de l’édicule des murets constituant l’accès au sous-sol, retrait de l’enrobé existant dans la rampe

d’accès, dépose et remplacement complet du caniveau existant en bas de la rampe, mise en place d’une étanchéité sur dalle, d’une résine étanche sur l’ensemble de la rampe') avec un traitement complémentaire éventuel des deux édicules de ventilation afin d’optimiser l’assainissement des espaces souterrains,

— une deuxième phase de travaux intérieurs qui consistent à traiter tous les désordres atteignant les garages (traces d’humidité, éclatement de béton, apparition des fers d’armatures très oxydées, fragilisation de la structure') occasionnés par les infiltrations et à apporter une amélioration de la ventilation naturelle des box de garages touchés par les infiltrations.

Il ressort de ces éléments qu’en majorité, les travaux envisagés doivent être entrepris sur les garages, les espaces de desserte entre les box, la rampe d’accès et son édicule, les aires de circulations et les surfaces des garages, constituées d’espaces verts et de parking, relevant des charges visées à l’article 38 précité.

Par ailleurs, si des travaux doivent être réalisés sur le pignon n° 9, partie commune générale, leur réalisation a pour principal objet de faire cesser les infiltrations affectant les garages souterrains et aires de circulations correspondantes, dans l’intérêt exclusif des propriétaires concernés. En outre, ils n’ont pas été dissociés, quant à leur montant, pour le vote de la résolution, de sorte qu’il ne serait pas possible de valider un vote partiel sur leur réalisation et leur répartition au prorata des millièmes A.

Enfin, le premier juge a justement rappelé qu’il n’appartient pas au syndicat, sous couvert de la résolution litigieuse, de faire supporter à l’ensemble des copropriétaires le coût des réparations, sur le fondement des articles 1382 ou 1383 du code civil, alors que cette responsabilité est contestée et n’a pas été reconnue ou établie judiciairement au préalable.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré annulant la résolution n° 16, dans la mesure où elle fait supporter à l’ensemble des copropriétaires des charges spéciales incombant aux propriétaires des garages, au mépris du règlement de copropriété.

La décision sera également confirmée quant aux frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires ayant succombé en son recours doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les intimés en cause d’appel.

Ces derniers seront dispensés de toute participation aux dépens et frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

CONSTATE que l’appelant n’a pris aucune conclusion à l’égard de M. AI AJ, qui n’est pas partie à la procédure ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Ajoutant au dit jugement,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la résidence X et P Q, représenté par son syndic, la SAS Elsaesser, à verser la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) à M. B C, M^me H C, M^me C G, M^me AE AF, M. D E, M^me J K, M^me AA AB, M. R S et M^me T U, épouse Z A, ensemble, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

REJETTE la demande du syndicat de copropriétaires de la résidence X et P Q, représenté par son syndic, la SAS Elsaesser, formée en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la résidence X et P Q, représenté par son syndic, la SAS Elsaesser, aux dépens d’appel ;

DISPENSE les intimés de toute participation à la dépense commune des dépens et frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE