COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 25 MARS 2015

(Rédacteur : Monsieur Michel BARRAILLA, Président)

N° de rôle : 12/05296

Monsieur B X

Madame M N épouse X

c/

Monsieur K D

Madame G H épouse D

Madame AC-AD C

Nature de la décision : AVANT DIRE DROIT

EXPERTISE

RENVOI A LA MISE EN ETAT ORALE DU MERCREDI 7 OCTOBRE 2015 à 9 HEURES

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 septembre 2012 (R.G. 10/00323) par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d’appel du 27 septembre 2012,

APPELANTS :

1°/ Monsieur B X, né le XXX à XXX, de nationalité anglaise,

2°/ Madame M N épouse X, née le XXX à ECCLESHALL (Grande-Bretagne), de nationalité anglaise,

lesdits époux demeurant ensemble 3, XXX,

Représentés par Maître Harry-James MAILLÉ, Avocat au barreau de BERGERAC,

INTIMÉS :

1°/ Monsieur K D, né le XXX à XXX, de nationalité française, employé,

2°/ Madame G H épouse D, née le XXX à XXX, de nationalité française, employée,

lesdits époux demeurant ensemble XXX,

Représentés par Maître Eliane DE LAPOYADE, membre de la S.C.P. Eliane DE LAPOYADE – Guillaume DEGLANE – Ghislaine JEAUNAUD, Avocats Associés au barreau de BERGERAC,

3°/ Madame AC-AD C (exerçant sous le nom commercial IMMORAMA AQUITAINE), de nationalité française, XXX,

Représentée par Maître Nadia CHEKLI, substituant la S.C.P. Xavier FRAIKIN- François PETIT – Arnaud FLEURY, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Elisabeth FLEURY-REBERT, Avocat au barreau de STRASBOURG,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 février 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le 22 décembre 2006, monsieur K D et madame G H, son épouse, ont acquis de monsieur B Frédérick X et de madame M AA N, son épouse, une maison à usage d’habitation située XXX » à XXX au prix de 321 000,00 €. La vente a eu lieu par l’intermédiaire de l’agence Immorama Aquitaine exploitée par madame AC-AD C.

En janvier 2007, monsieur et madame D ont constaté la présence de fissures à l’intérieur comme à l’extérieur de l’habitation.

A leur demande, un expert, monsieur A a été désigné par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Bergerac du 3 juillet 2007. L’expert, qui a clôturé son rapport le 22 avril 2009, a confirmé la présence de nombreuses fissures dont plusieurs avaient été rebouchées avec du silicone, et a précisé qu’elles provenaient d’un tassement des fondations dû à des phénomènes de retrait-gonflement des argiles composant le sol sur lequel avait été édifiée la construction.

Par acte du 4 mars 2010, monsieur et madame D ont assigné monsieur et madame X et l’agence Immorama prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal de grande instance de Bergerac aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et du dol, et du manquement de l’agence immobilière à son obligation de renseignement et de conseil.

Par jugement du 11 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Bergerac a écarté l’existence d’un dol en retenant que si les époux X s’étaient abstenus de révéler l’existence des fissures à monsieur et madame D, rien n’établissait que ce simple mensonge par omission se fût accompagné de man’uvres destinées à l’accréditer.

Le tribunal a en revanche jugé que les vendeurs devaient garantir les acquéreurs sur le fondement de l’article 1641 du code civil ; qu’en effet ils n’ignoraient pas la présence des fissures, alors que seul un examen minutieux du bien aurait pu permettre aux acquéreurs de déceler leur présence, même si ces derniers avaient visité le bien à trois reprises avant de l’acheter, certaines fissures étant dissimulées par le silicone utilisé pour les reboucher, d’autres étant cachées à la vue, à l’extérieur par la végétation et à l’intérieur par le mobilier.

Le tribunal a estimé qu’il résultait du rapport de M. A que ces fissures constituaient un vice grave affectant la solidité de l’immeuble et que la clause d’exclusion de garantie ne pouvait être valablement opposée aux acquéreurs, dans la mesure où ces derniers n’étaient pas des professionnels et où les vendeurs avaient connaissance du vice.

Le tribunal a par ailleurs rejeté les demandes dirigées contre l’agent immobilier, non tenu à garantie s’agissant de vices cachés au jour de la vente, et n’ayant pas manqué à son obligation de conseil pour la même raison, étant rappelé que l’obligation de conseil est une simple obligation de moyens.

Il a été alloué aux époux D une somme de 55 284,17 € de dommages et intérêts au titre des travaux de consolidation de leur immeuble, de 5 000,00 € pour préjudice de jouissance et de 2 000,00 € le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été ordonnée.

Monsieur et madame X ont relevé appel du jugement le 27 septembre 2012.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 5 janvier 2015, ils sollicitent l’infirmation du jugement entrepris et le débouté des époux D de l’intégralité de leurs demandes.

Ils soutiennent :

— que le tribunal, saisi sur le fondement de l’article 1641 du code civil, ne pouvait que statuer dans le cadre de l’action rédhibitoire ou estimatoire, et ordonner dans ce dernier cas la restitution d’une partie du prix après arbitrage à dire d’experts, et non condamner les vendeurs à des dommages et intérêts sur la base d’un rapport établi de surcroît par un seul expert ;

— que les fissures étaient apparentes, visibles à l''il nu à l’occasion d’un simple examen de l’immeuble ;

— qu’ils ne sont pas à l’origine du rebouchage de certaines fissures avec du silicone et qu’en toute hypothèse les fissures rebouchées restaient visibles en raison de la boursouflure qu’elles présentaient ;

— que monsieur et madame D étaient conscients des problèmes posés par la nature argileuse du sol puisqu’ils ont consulté un professionnel à ce sujet ;

— que la mauvaise foi des vendeurs, non professionnels, n’étant pas démontrée, la clause de non garantie est applicable.

A titre subsidiaire, monsieur et madame X demandent à être relevés indemnes par madame C, exploitant l’agence immobilière mandatée par leurs soins, pour manquement à son obligation de conseil, alors qu’elle avait conscience de la présence de fissures sur l’immeuble.

Monsieur et madame X sollicitent la condamnation de monsieur et madame D à leur payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2014, monsieur et madame D précisent le fondement juridique de leur demande en invoquant toujours le dol, mais à l’effet ajoutent-ils d’obtenir la condamnation de monsieur et madame X à leur payer des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Ils maintiennent que monsieur et madame X avaient connaissance des fissures et qu’au delà de la simple réticence dolosive, ils se sont évertués à les dissimuler à leurs cocontractants par des man’uvres positives.

Les époux D recherchent par ailleurs la responsabilité de madame C, mandataire des époux X, sur le fondement de l’article 1382 du code civil. La faute alléguée contre Immorama consiste à ne pas avoir vérifié, ou de manière insuffisante, l’état de l’immeuble malgré les inquiétudes exprimées par les époux D sur l’état du sol, ce qui caractérise un manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil.

Les époux D sollicitent la confirmation du jugement sur le montant de leur préjudice matériel et demandent que l’indemnité au titre de leur préjudice de jouissance soit portée à 15 000,00 €.

Ils sollicitent une condamnation in solidum entre les époux X et madame C et concluent à leur condamnation à leur payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Si la cour devait écarter le dol, ils concluent à la nomination de deux experts avant dire droit sur la partie du prix devant leur être restituée dans le cadre de leur action fondée sur les vices cachés.

Par conclusions remises et notifiées le 12 mai 2014, C sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause, et par voie d’appel incident la condamnation de et madame X à lui payer la somme de 10 000,00 € à titre de dommages et intérêts. Subsidiairement, elle demande à être relevée indemne par les époux X.

Elle soutient qu’elle n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil dans la mesure où les fissures doivent être qualifiées de vices cachés, et qu’elle n’avait donc aucun moyen de déceler. Elle rappelle que l’expert judiciaire a conclu que les désordres ne semblaient pas visibles pour les parties lors de l’achat du 22 décembre 2006. Elle ajoute que si elle est un professionnel des transactions immobilières, elle n’est pas pour autant un professionnel en techniques du bâtiment. Par ailleurs elle a interrogé à plusieurs reprises les époux X sur le point de savoir si la sécheresse avait eu des répercussions sur leur maison du fait de la nature argileuse du sol, et ces derniers lui ont toujours répondu par la négative. Les fissures présentaient en outre un caractère évolutif, ce qui signifie qu’elles ne pouvaient être détectées à l’époque des visites, où elles étaient de surcroît dissimulées.

Madame C rappelle que le dol commis par les vendeurs lui est inopposable et ne peut être invoqué contre elle par les acquéreurs. Elle soutient que et madame X ont manqué à l’exécution loyale de leurs obligations de mandants en ne lui donnant pas une parfaite information, et que cette faute lui a causé un préjudice en terme de réputation et d’image commerciale au travers de sa mise en cause dans la présente procédure.

Sur la demande subsidiaire des époux D au titre de la garantie des vices cachés, C fait valoir qu’elle n’est pas concernée par cette demande, ne pouvant être condamnée à la restitution d’une partie d’un prix qu’elle n’a pas perçu, sauf à procurer aux acquéreurs un enrichissement sans cause.

Elle conclut à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 8 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2015.

Motifs :

— Sur le dol :

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. L’existence d’un dol par réticence suppose la preuve d’une intention dolosive de celui contre lequel on l’invoque.

L’expert judiciaire a constaté en extérieur de l’immeuble des époux D la présence de fissures :

— sur la façade avant ouest :

. une fissure, bouchée au silicone, en pied de mur et qui se retourne vers le sol avant l’aplomb de la première fenêtre à gauche,

. une fissure dans le mur, à mi hauteur de cette fenêtre, bouchée au silicone et qui se retourne dans le tableau côté droit,

. deux fissures, bouchées au silicone, dans le tableau côté droit de cette fenêtre,

. une fissure, bouchée au silicone, dans le tableau côté gauche de cette fenêtre, se retournant en façade vers la porte du séjour,

. sur le tronçon de mur entre porte séjour et fenêtre chambre, fissure nettement ouverte dans son tracé sous le lampadaire,

. une fissure, bouchée au silicone dans le tableau côté droit de la porte séjour et cinq micro fissures réparties sur la hauteur de ce tableau,

. une fissure ouverte avec chute d’éclat de crépi en bas du tableau côté gauche de la porte séjour et qui se retourne vers le sol derrière le contrevent,

— sur le pignon droit sud,

. une fissure partant de l’angle sud ouest en pied de mur, correspondant à la suite de celle vue en bas de façade ouest et qui se retourne vers le sol,

. une fissure partant de l’angle, bouchée au silicone, correspondant à la suite de celle venant de la fenêtre, se poursuivant dans le pignon derrière les rosiers, vigne vierge, puis se retournant vers le sol,

— sur la façade arrière est, une fine fissuration tout au long de la façade en soubassement bas du mur, au niveau de la dalle.

L’expert a par ailleurs relevé, en intérieur, un vide sous plinthe et moisissure dans l’angle sud ouest, correspondant à un tassement de l’angle sud ouest.

Il note que ces désordres s’apparentent à un tassement des fondations, très prononcé en angle des façades sud et ouest; que les causes peuvent être diverses, de l’ordre de la conception initiale ou de la mise en oeuvre, ou susceptibles de provenir d’un tassement de consolidation différée des argiles, accentué par un assèchement et/ou des conditions particulières d’environnement. Les essais effectués dans le cadre de sondages ont permis de caractériser la présence d’argiles de classe A4, très sensibles aux phénomènes de retrait-gonflement par variations hydriques. Le sinistre de fissuration, évolutif, est donc en lien, selon l’expert, avec des fondations établies dans des argiles très sensibles, très sèches en tête puis d’une valeur de limite de plasticité au dessous.

L’expert indique que ces fissures n’avaient pas été signalées aux époux D. Cependant certaines d’entre elles avaient été rebouchées et d’autres pas, ce qui ne permet pas de caractériser une volonté de dissimulation de la part des vendeurs. Il résulte d’une attestation de monsieur Y, maçon, que les époux X lui ont demandé conseil en mai 2006 au sujet de fissures présentes en angle de façade, visibles et non dissimulées, et qu’il les a rassurés en leur indiquant qu’elles ne présentaient pas de danger pour la structure et la solidité de la construction. Cette attestation témoigne de ce que les époux X se sont préoccupés, quelques mois avant la vente, de l’incidence de fissures sur la solidité de leur maison, et qu’ils ont consulté un professionnel à cet effet. Aucune volonté de dissimulation ne peut être déduite, là encore, de cet élément.

Il n’est pas établi que les époux X aient procédé eux mêmes au rebouchage d’un certain nombre de fissures, dans la mesure où ils contestent l’avoir fait et où ils avaient eux-mêmes acquis l’immeuble, dont la construction remonte aux années 1970-80, le 4 septembre 2002.

Il n’est pas davantage établi, ainsi que l’a relevé le tribunal, que si les époux D se sont inquiétés de l’état du sol et de ses conséquences sur la construction auprès de l’agence immobilière et d’une société spécialisée dans ce domaine, ils aient fait part de leur crainte aux époux X.

Il n’apparaît donc pas, en l’état de ces différents éléments, que les époux X, bien que taisants sur l’existence des fissures, aient entendu les dissimuler positivement aux époux D, de sorte que leur intention dolosive n’est pas prouvée. Le jugement sera par suite confirmé en ce qu’il a débouté monsieur et madame D de leurs demandes fondées sur le dol.

Sur les vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, »

Aux termes de l’article 1643 du même code, « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

En l’espèce, l’acte de vente comporte une clause selon laquelle l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de vices de la construction, même cachés.

Les époux X étant des vendeurs non professionnels, l’existence de cette clause est licite.

Néanmoins, pour qu’elle puisse être valablement opposée à l’acquéreur, encore faut-il que le vendeur ait lui-même ignoré les vices, car dans le cas contraire, il est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation de renseignement dont le non respect rend inopérante la clause de non garantie, dont il ne peut se prévaloir.

Monsieur et madame X n’ignoraient pas l’existence des fissures puisqu’ils se sont inquiétés de leurs conséquences auprès d’un professionnel, monsieur Y.

Par ailleurs, étant propriétaires des lieux depuis plus de quatre ans, ils savaient nécessairement que des fissures affectaient la construction en plusieurs endroits à l’extérieur comme à l’intérieur conformément à la description précise faite par l’expert judiciaire.

S’il n’est pas établi qu’ils aient commis des man’uvres dolosives, il est en revanche incontestable que les époux X se sont abstenus d’informer les époux D de l’existence de ces fissures, dont ces derniers n’avaient pas remarqué la présence du fait qu’elles étaient difficilement décelables. Il ressort effectivement du rapport d’expertise et des photographies qui y sont jointes que ces fissures dont beaucoup avaient été rebouchées et certaines étaient dissimulées par des meubles ou de la végétation, étaient discrètes et n’apparaissaient pas à l’évidence aux yeux d’acquéreurs non professionnels comme l’étaient les époux D. L’ ignorance de ces derniers ressort au demeurant des termes d’un mail qu’ils avaient adressé le 20 octobre 2006 à la société BRM-F, dans lequel ils indiquaient : « Sur ce terrain il y a une construction qui date des années 1980 qui ne présente pas la moindre fissure visible, »

Le rapport d’expertise confirme le caractère peu apparent des fissures puisqu’il y est indiqué : « (,,,) certaines sont visibles et non rebouchées, d’autres rebouchées mais visibles, à condition toutefois que la végétation des rosiers, vigne vierge, grimpant en escalier devant et qu’un regard attentif le permette. Celles rebouchées au silicone ont une teinte analogue à celle du crépi. Il faut malgré tout un 'il attentif pour les cerner (,,,) ».

L’expert indique que pour remédier aux désordres constatés, le maître de l’ouvrage devra envisager une reprise en sous-oeuvre des fondations de la maison, puis une réparation de second oeuvre; que les travaux ne permettront pas une habilité normale de la maison, ce qui sera susceptible de créer un préjudice de jouissance; que le coût des travaux peut être estimé à 55 284,17 € TTC selon les prix unitaires du BT01 de février 2009.

L’importance des désordres et leur caractère évolutif diminuent l’usage de la chose vendue dans des proportions telles que les acquéreurs n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus. Il convient donc de dire monsieur et madame D bien fondés en leur action estimatoire sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur les conséquences du vice caché :

Aux termes de l’article 1644 du code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. »

Il ressort de cette disposition que dans le cadre de l’action estimatoire, l’acquéreur est en droit de prétendre à la restitution du prix, laquelle ne peut être fixée qu’à l’issue d’une expertise réalisée par au moins deux experts.

Il convient, avant dire droit sur la réduction du prix et les dommages et intérêts auxquels peuvent prétendre les acquéreurs, d’ordonner une expertise dans les conditions de l’article 1641 du code civil.

Sur les autres demandes :

Il sera sursis à statuer jusqu’après expertise sur les autres demandes, y compris celles dirigées contre madame C ou formées par elle.

Par ces motifs ,

La cour,

Reçoit monsieur et madame X en leur appel.

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a écarté le dol des époux X et dit que ces derniers étaient tenus de la garantie des vices cachés affectant l’immeuble vendu aux époux D.

Avant dire droit sur la partie du prix à restituer aux époux D et l’évaluation des préjudices,

Ordonne une expertise et désigne pour la réaliser :

— monsieur U V, domicilié XXX

et

— monsieur I J, domicilié XXX

qui auront pour mission de :

— prendre connaissance des pièces du dossier et se rendre sur les lieux,

— donner un avis sur la réduction du prix d’acquisition liée à la présence de fissures évolutives sur l’immeuble de monsieur et madame D situé à XXX, XXX »,

— donner un avis sur l’existence de préjudices subis du fait de la présence de ces fissures et la nécessité de les réparer, en sus de la réduction du prix payé;

Dit que monsieur et madame X consigneront une somme de 2 000,00 € dans le délai de deux mois à valoir sur les frais d’expertise entre les mains du régisseur de la cour d’appel et qu’à défaut de versement de la consignation dans le délai imparti, la mesure d’expertise pourra être déclarée caduque;

Dit que les experts déposeront un pré rapport, donneront un délai aux parties pour faire valoir leurs observations et qu’ils apureront les dires des parties dans leur rapport définitif ;

Dit que les experts déposeront leur rapport d’expertise dans le délai de cinq mois à compter de leur saisine;

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise.

Sursoit à statuer sur les autres demandes des parties.

Dit que le dossier sera rappelé à l’audience de mise en état orale du mercredi 7 octobre 2015 à 9 heures.

Réserve les dépens.

Signé par Monsieur Michel Barrailla, Président, et par Madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT