Chambre 12

R.G. N° : 16/06026

Minute N° : 12M 147/17

LRAR aux parties

Copie exécutoire à

la SCP BOKARIUS & ARCAY

et copie notaire

le 29.05.2017

Le Greffier,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR ARRET DU 29 MAI 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCE M^me Y, Conseillère faisant fonction de Présidente, désignée par ordonnance de roulement

M. ROBIN, Conseiller

M^me X, Conseillère

qui en ont délibéré sur le rapport de M^me Y

Greffier, lors du prononcé : M^me ARMSPACH-SENGLE

MINISTERE PUBLIC auquel le dossier a été communiqué :

M^me C D, Substitut Général

ARRET CONTRADICTOIRE du 29 Mai 2017

prononcé par le Président.

NATURE DE L’AFFAIRE : Exécution forcée immobilière

---

DEMANDEUR AU POURVOI :

Monsieur A Z XXX

XXX

non représenté

DEFENDEUR AU POURVOI :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence IDEE, représenté par son syndic immobilier la SAS SASIK

SAS SASIK

XXX

XXX

représenté par M^e ARCAY de la SCP BOKARIUS & ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE

Par ordonnance en date du 20 février 2015, le tribunal d’instance de Mulhouse, statuant en tant que tribunal de l’exécution, sur requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Idée, a ordonné l’adjudication forcée des biens immobiliers inscrits au livre foncier de Didenheim au nom des époux A Z et F B, en communauté de biens, en exécution d’un jugement du tribunal d’instance de Mulhouse du 20 mai 2014, dûment signifié.

M^e L, notaire à Mulhouse, désigné pour les opérations de l’exécution forcée, a établi le cahier des charges le 17 novembre 2016, la date de l’adjudication étant fixée au 8 décembre 2016.

Par courrier reçu au greffe le 28 novembre 2016, M. Z a sollicité l’annulation de l’adjudication forcée.

Par courrier reçu au greffe le 29 novembre 2016, M. Z a saisi le tribunal de l’exécution de Mulhouse d’une demande d’annulation pour vice de forme et de procédure des actes notariaux de la procédure d’adjudication forcée.

Par deux ordonnances datées du 6 décembre 2016, le tribunal d’instance de Mulhouse a rejeté les demandes du requis.

M. Z a formé un pourvoi immédiat contre ces deux décisions par déclarations reçues au greffe du tribunal d’instance le 7 décembre 2016.

Par ordonnances en date du 8 décembre 2016 le tribunal de l’exécution a maintenu ses décisions et a transmis le dossier à la Cour,

Devant la cour, M. Z a repris sa demande d’annulation de l’adjudication forcée.

Le syndicat des copropriétaires a conclu le 12 janvier 2017, au rejet des pourvois immédiats, à la confirmation des ordonnances rendues par le tribunal d’instance de Mulhouse, statuant en tant que tribunal de l’exécution, et a demandé à la cour de constater que la vente forcée est intervenue le 8 décembre 2016 et de condamner solidairement les époux Z au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que d’une somme de 1 500 euros avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts échus.

Selon avis du 30 décembre 2016, communiqué aux parties, M. le procureur général s’en est remis à l’appréciation de la cour.

Par arrêt avant dire droit du 13 mars 2017, la cour a :

— ordonné la jonction des procédures 12U 6026/16 et 12U 6027/16,

— déclaré le pourvoi immédiat recevable,

Statuant avant-dire droit,

— invité le syndicat des copropriétaires de la Résidence Idée à adresser à la cour un état actualisé de la dette de M. Z faisant apparaître les montants dus à la date de la requête aux fins de vente forcée, les encaissements reçus postérieurement, le détail des frais mis en compte et le solde exigible,

— invité le requis à justifier de sa situation matérielle et de sa capacité de remboursement,

— invité les parties à donner suite dans un délai d’un mois,

— dit qu’une décision sera rendue le lundi 29 mai 2017.

Selon écrits reçus au greffe les 30 mars et 2 mai 2017, M. Z a maintenu ses demandes d’annulation de la procédure d’exécution forcée et des actes établis par M^e L, en la procédure et a sollicité en outre une compensation financière du fait de la vente de l’appartement malgré le pourvoi à hauteur de 90 000 euros, l’annulation des frais rajoutés par le notaire ainsi que la condamnation de la société Sasik à lui rembourser les loyers perdus de décembre 2016 à juin 2017, soit la somme de 4 200 euros et du syndicat des copropriétaires et de la société G-H I et J-K L, notaires associés, au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Selon écrits entrés au greffe le 12 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence idée a repris ses conclusions antérieures.

SUR CE , la cour,

À titre liminaire, il convient de constater que, bien que la procédure d’exécution forcée immobilière soit poursuivie contre les époux A et F Z, les recours ont été formés par M. Z, seul.

En conséquence, si en vertu de l’article 1421 du code civil M. Z a le pouvoir d’agir seul en vue de préserver les biens communs, en revanche, dès lors que M^me F Z née B n’a pas été attraite en la cause, les demandes de condamnation formées contre elle par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables.

De la même manière, sont irrecevables les demandes formées par M. Z contre la société Sasik, syndic de la copropriété et contre la société G-H I et J-K L, lesquelles ne sont pas personnellement attraites en la cause.

Les demandes présentées par M. Z au tribunal de l’exécution les 28 et 29 novembre 2016 s’analysent en des objections et observations en application de l’article 159 de la loi du 1^er juin 1924.

Conformément à l’alinéa 2 de ce texte, les infractions aux prescriptions sur la procédure en entraînent la nullité complète ou partielle, selon l’importance des prescriptions enfreintes, l’étendue des infractions et le préjudice vraisemblablement causé aux parties intéressées. Au soutien de son recours, le débiteur conteste en premier lieu, la régularité du cahier des charges qui comporterait une erreur quant à l’adresse du bien sur lequel porte la vente forcée, l’adresse indiquée étant XXX à Didenheim, au lieu du n° 29 de la même rue.

Ainsi que l’a relevé la cour dans son arrêt du 13 mars 2017, cette erreur, à la supposer démontrée, cette adresse étant en effet conforme à la désignation du bien au livre foncier, l’appartement dont s’agit étant situé dans un ensemble immobilier comportant plusieurs entrées dont les numéros 29 et XXX, est sans emport dès lors qu’elle n’a aucune incidence quant à l’identification des biens saisis. La désignation cadastrale ainsi que la description et la désignation des lots sont en effet exactes. Il n’existe dès lors aucun risque de confusion. En outre, suite à une rectification, les publications légales faisaient mention de l’adresse XXX.

Cette irrégularité n’est donc pas de nature à entacher la validité du cahier des charges, qui n’est pas privé d’efficacité, ni celle de la procédure subséquente.

Le grief tiré d’un défaut d’information de la locataire n’est pas davantage caractérisé, M. Z invoquant vainement les dispositions de l’article 7 du décret du 27 juillet 2006 qui ne sont pas applicables en Alsace-Moselle.

L’objection tirée d’une irrégularité du cahier des charges doit donc être rejetée.

Les moyens tirés d’une irrégularité du commandement de payer au regard des articles 4, 32 et 33 du décret du 27 juillet 2006 désormais, articles R.321-1, R. 321-20 et R.321-21 du code des procédures civiles d’exécution, seront également rejetés ces dispositions n’étant pas applicables en Alsace-Moselle.

M. Z conteste en second lieu les montants mis en compte et affirme avoir soldé sa dette, contestant les frais annexes qui s’y sont ajoutés.

Le titre en vertu duquel la procédure d’exécution forcée immobilière est poursuivie est constitué par le jugement du tribunal d’instance de Mulhouse en date du 20 mai 2014 ayant condamné les époux Z au paiement d’une somme de 5 996,12 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2014, outre 250 euros à titre de dommages et intérêts et 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure d’exécution forcée ne peut être maintenue que si, au jour de l’adjudication, subsiste un solde au titre des sommes dues en vertu du titre fondant les poursuites.

Il n’y a donc pas lieu de tenir compte, à ce stade, des charges impayées échues postérieurement au jugement, même si cette créance pourra être prise en considération au stade de la collocation du prix, en vertu des inscriptions hypothécaires prises par le syndicat des copropriétaires.

Il est établi que lorsque la procédure a été ordonnée, M. Z était toujours débiteur d’un montant total de 4 712,67 euros frais de recouvrement inclus, en vertu du jugement précité. À ce montant se sont ajoutés les frais de la procédure d’exécution forcée immobilière qui incombent aux débiteurs.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment d’un courrier du notaire en date du 29 novembre 2016, qu’à cette date, M. Z était toujours débiteur d’un solde de 924,33 euros au titre des charges, les frais de procédure avancés par le créancier à hauteur de 5 915 euros s’ajoutant à ce montant.

Dans son pourvoi immédiat formé par déclaration au greffe le 7 décembre 2016, M. Z a expressément reconnu devoir ce solde de 924,33 euros et a prétendu l’avoir réglé par chèque du 5 décembre 2016 entre les mains de l’huissier en charge du recouvrement.

Il est toutefois justifié par un courrier électronique de M^e Koestel, huissier de justice, que ce chèque a été rejeté suite à une opposition formée pour 'perte'. Il importe peu à cet égard, que la déclaration de perte effectuée par M. Z ait porté sur l’ensemble de son chéquier ou sur ce seul chèque.

Il est ainsi suffisamment établi qu’au jour de l’adjudication, non seulement le principal de la dette n’était pas entièrement soldé mais restait également dû le paiement des frais dont le détail est fourni par le notaire.

Ces frais inhérents à la procédure d’exécution forcée (frais de convocation, de signification, de recherches d’actes, de publication, de réalisation des diagnostics, de rédaction d’actes..), qui sont justifiés, sont à la charge du débiteur, comme le sont les frais de recouvrement supportés par le syndicat des copropriétaires tels que mis en compte par l’huissier, ces frais ayant été générés par la carence des débiteurs. La demande d’annulation de ces frais doit donc être rejetée.

M. Z soutient enfin à tort que la mesure entreprise serait disproportionnée au regard des montants dus.

Il convient en effet de relever que la procédure a été générée par des arriérés de charges récurrents, que si des chèques ont pu être retournés à M. Z par le syndicat des copropriétaires, c’est à la demande expresse de M. Z qui indiquait qu’à défaut, il les frapperait d’opposition (annexe 27 et 28 de M^e Arcay), que différentes mesures d’exécution ont été vainement engagées (saisie des rémunérations, saisie de valeurs mobilières) et qu’enfin, lors des débats chez le notaire du 8 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a accepté de suspendre la procédure jusqu’au mois d’octobre 2015, compte-tenu de l’engagement pris par M. Z de régler l’arriéré et les charges courantes, ce moratoire ayant été vainement prorogé jusqu’en octobre 2016.

L’ensemble de ces circonstances autorisait le syndic de copropriété à engager et à poursuivre une procédure d’exécution forcée immobilière à l’encontre du débiteur quand bien même les montants dus seraient peu élevés, étant enfin observé que le bien dont s’agit n’est pas le domicile des époux Z mais un bien donné en location.

Il y a donc lieu de rejeter les pourvois immédiats et de confirmer les ordonnances du tribunal d’instance de Mulhouse en date du 6 décembre 2016.

Pour le surplus, la demande de 'compensation financière du fait de la vente malgré le pourvoi', ne pourra qu’être rejetée, le recours n’ayant pas d’effet suspensif (Civ. 2^e 22 mars 2001). Il en sera de même de la demande de dommages et intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires en l’absence de faute de celui-ci susceptible d’ouvrir droit à réparation.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera également rejetée, le recours, bien que mal fondé, n’ayant pas dégénéré en abus

M. Z, qui succombe, supportera la charge des dépens ainsi que d’une indemnité de procédure de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PARCESMOTIFS

La Cour, Déboute M. Z de ses pourvois immédiats ; Confirme les ordonnances du tribunal d’instance de Mulhouse en date du 6 décembre 2016;

Y ajoutant,

Déclare les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre M^me F Z irrecevables ;

Déclare les demandes formées par M. Z contre la société Sasik, syndic de la copropriété et contre la société G-H I et J-K L irrecevables ;

Déboute M. Z de ses demandes de compensation financière, d’annulation des frais et de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. A Z aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Idée d’une somme de 1 000 euros (mille euros), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la notification du présent arrêt aux parties ;

Dit qu’une copie sera adressée à M^e L, notaire associé à Mulhouse, désigné pour les opérations de l’exécution forcée.

La Greffière : la Présidente :