CG

MINUTE N° 523/2019

Copies exécutoires à

Maître BRUNNER

Maître HOHMATTER

Maître CROVISIER

La SELARL WEMAERE-LEVEN

-LAISSUE-MERRIEN

Le 07 novembre 2019

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 07 novembre 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/02099

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 avril 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et demandeurs :

1 – Monsieur D A

demeurant […]

[…]

2 – Madame F B

demeurant […]

[…]

représentés par Maître BRUNNER, avocat à la Cour

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Monsieur H X

demeurant […]

[…]

2 – Madame I Z, épouse X

demeurant […]

[…]

représentés par Maître HOHMATTER, avocat à la Cour

3 – La SARL BONAPARTE IMMOBILIER GROUPIMMO

STRASBOURG

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître CROVISIER, avocat à la Cour

4 – La SCP K L M N

NOTAIRES ASSOCIES

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par la SELARL WEMAERE-LEVEN-LAISSUE-MERRIEN, avocats à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame K GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de

Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique reçu le 20 février 2012 par M^e N, notaire associé de la SCP K L – M N, M. X et son épouse, M^me Z, ont vendu à M. A et M^me B les biens immobiliers suivants, dépendant d’un immeuble en copropriété situé […], dans le bâtiment B:

— le lot 7, au rez-de-chaussée, comprenant deux chambres, une cuisine, un wc, une entrée et un dégagement ainsi qu’une terrasse,

— les lots 26, 27 et 28, au sous-sol, correspondant à des caves n° 13, 14 et 15.

Les vendeurs avaient eux-mêmes acquis ces biens par acte du 29 juillet 2009.

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la société Bonaparte immobilier, au prix de 185 000 euros, dont 15 700 euros pour le mobilier, outre une commission de 10 000 euros pour l’agence immobilière, à la charge des acquéreurs. Elle a été précédée d’un compromis de vente signé les 25 et 28 novembre 2011, rédigé par le notaire et déposé entre ses mains.

M. A et M^me B ont revendu ces biens, le 1^er septembre 2015, au prix de 132 000 euros, dont 7 000 euros pour le mobilier.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2016, ils ont fait assigner leurs vendeurs, la SCP notariale et l’agence immobilière, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, en responsabilité, aux motifs qu’ils avaient été victimes d’un dol ; ils faisaient valoir qu’ils avaient cru acquérir un bien de 85 m² habitables comprenant quatre pièces, dont une chambre d’enfant et une chambre parentale au sous-sol, telles qu’aménagées par leurs vendeurs, et non un bien de 45 m², et n’avaient pas été informés de l’interdiction d’habiter dans une cave, ajoutée au dernier moment par le notaire dans l’acte authentique.

Par jugement du 11 avril 2018, le tribunal les a déboutés de leur demande, retenant qu’ils ne démontraient pas leur erreur, ni de manoeuvres de leurs vendeurs, alors qu’ils avaient été informés par les actes signés, d’une part, de la surface exacte du bien, même si l’annonce publiée par l’agence, faisant état d’un F3 en 'sousplex' de 85 m², dont 43 m² en sous-sol aménagé, était erronée, et, d’autre part, de ce que les pièces situées en sous-sol ne pouvaient être qualifiées de pièces d’habitation ; le tribunal les a condamnés à payer, à chacun des défendeurs, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a relevé que:

— tant le compromis de vente, que l’acte notarié, décrivaient le bien (lot 7) comme d’une surface de 45 m², avec en sous-sol, trois caves, constituant les lots 26, 27 et 28,

— l’attention des acquéreurs avait été attirée sur la procédure, non suivie par les vendeurs, à respecter pour changer la destination des lots en sous-sol en pièces d’habitation, ainsi que des risques encourus, les acquéreurs ayant déclaré en faire leur affaire personnelle,

— si l’interdiction d’habiter dans une cave n’avait été mentionnée que dans l’acte notarié, les acquéreurs avaient signé cet acte après lecture.

*

M. A et M^me B ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 mai 2018.

Par conclusions du 25 juin 2019, ils sollicitent l’infirmation du jugement et la condamnation solidaire des intimés à leur payer la somme de 186 305,47 euros, représentant le prix d’achat et les divers frais engagés à la suite de l’acquisition, déduction faite du prix de revente, outre 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leur appel à l’encontre des vendeurs, ils font valoir que leurs manoeuvres résultent des termes de l’annonce publiée, de l’agencement des lieux, de l’offre d’achat du 15 novembre 2011 visant un appartement de 85 m², de l’esquisse d’étages établie le 30 janvier 2012, du constat de repérage amiante du 28 mai 2009, évoquant un 'T4 en rdc + sous-sol', du diagnostic de repérage énergétique, du rapport de l’état intérieur de l’installation d’électricité et du constat de risque d’exposition au plomb, tous ces éléments faisant référence à un logement comprenant un sous-sol habitable.

Ils rappellent que le sous-sol, qui paraissait habitable au vu de la hauteur sous-plafond, des fenêtres, du chauffage au sol et de la salle d’eau créés, était en réalité interdit à l’habitation, et qu’ils y ont découvert des problèmes d’humidité après la vente, dont les vendeurs ne les avaient pas informés ; ils estiment avoir ainsi été victimes d’un dol, la surface habitable ayant été un élément déterminant du consentement.

Ils soulignent que, selon le compromis de vente, le règlement de copropriété devait être modifié pour tenir compte du changement de destination, avec rédaction d’une nouvelle esquisse d’étage, ces frais étant prévus à la charge du vendeur, ce qui établit que ce changement de destination était prévu. Ils observent que, cette nouvelle esquisse d’étages ayant bien été établie, ils pensaient légitimement que le sous-sol aménagé était destiné à l’habitation.

Ils ajoutent que le paragraphe sur l’interdiction d’habiter une cave en Alsace a été ajouté, sous le titre 'concernant la destination du bien', dans l’acte notarié, qui diffère seulement sur ce point du compromis, sans que leur attention ait été attirée sur ce point par le notaire, de sorte que, simples acquéreurs profanes, ils n’avaient pas la capacité d’en mesurer l’importance.

Ils en déduisent qu’il leur a bien été vendu un appartement d’une configuration matérielle de quatre pièces, malgré le descriptif dans l’acte conforme au règlement de copropriété tel qu’il existait au jour de la vente.

La mauvaise foi des vendeurs résulte, selon eux, de la transmission d’une information erronée à l’agence immobilière sur la surface habitable, alors que M. X est diagnostiqueur professionnel et conseiller en assurance, d’où il résulte sa connaissance de l’importance de la surface selon la loi Carrez.

S’agissant du notaire, ils lui reprochent d’avoir manqué à son devoir de conseil, en n’ayant pas attiré leur attention sur la situation délicate du sous-sol aménagé, manquement dont il ne peut s’exonérer par la formule selon laquelle ils ont déclaré 'faire leur affaire personnelle' de l’absence d’autorisation ou de déclaration préalable de travaux. Ils précisent que la clause sur l’interdiction d’habiter dans une cave ne figurait pas dans le projet d’acte, qui leur avait été adressé par email le vendredi 17 février 2012, trois jours avant la signature de l’acte

authentique, et que cet acte mentionnait toujours que les vendeurs prendraient en charge les frais de changement de destination des caves. Ils ajoutent que le notaire connaissait la nouvelle configuration des lieux, puisqu’il leur avait transmis la nouvelle esquisse d’étages, et que suivre son raisonnement reviendrait à retenir que le logement vendu était indécent, faute de salle de bains.

S’agissant de l’agence, ils invoquent plusieurs fautes:

— l’absence d’information sur les modalités d’estimation du prix de vente, qui, rapporté à 45 m² serait de 4 111 euros le m²,

— l’absence de vérification que l’appartement pouvait être affecté à l’usage auquel ils le destinaient, à savoir habiter le sous-sol, ce qui était interdit,

— la tromperie contenue dans l’annonce et l’offre d’achat sur la surface de l’appartement.

Sur le préjudice, ils contestent la décomposition du prix d’achat alléguée par les vendeurs, de 3 000 euros le m², outre 34 300 euros pour les trois caves, laquelle ne ressort pas de l’acte de vente, alors qu’ils ont payé 3 762 euros le m². Sur la perte de chance alléguée par le notaire, ils exposent avoir été privés de la possibilité de renoncer à la vente et d’acheter un bien conforme au prix du marché, cette perte de chance étant de 100 %.

*

Par conclusions du 4 octobre 2018, les époux X sollicitent la confirmation du jugement frappé d’appel, outre la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui, ils s’approprient les motifs du jugement ; ils opposent en particulier la clause du compromis de vente, reprise par l’acte authentique, selon laquelle l’acquéreur avait été dûment informé de ce que le vendeur n’avait pas suivi les procédures pour procéder au changement de destination des lots 26, 27 et 28, afin d’en faire des pièces d’habitation, et de ce que l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2009 avait autorisé ce changement à certaines conditions, notamment de solliciter les autorisations administratives requises.

Ils ajoutent que les appelants ont été avertis des caractéristiques du logement décent selon les dispositions légales. Ils font valoir qu’en l’absence d’autorisation administrative de changement de destination, la qualification des caves demeurait inchangée, nonobstant les travaux d’aménagement qu’ils avaient effectués.

Sur l’humidité du sous-sol, ils soutiennent que cet argument leur est inopposable, le rapport d’expertise produit remontant au 5 octobre 2015 et n’étant pas contradictoire ; ils ajoutent, d’une part, qu’il s’agit, soit d’un vice apparent, soit d’un vice apparu postérieurement à la vente, de sorte qu’ils n’en doivent pas la garantie, n’étant pas tenus à celle-ci selon l’acte, et, d’autre part, qu’une trace d’humidité est insuffisante pour constituer un vice caché, d’autant que les appelants n’ont pas justifié de l’entretien du sous-sol entre la vente et l’expertise.

M. X conteste être un professionnel de l’immobilier, l’activité de diagnostic immobilier, intégrée dans l’objet social de sa société, n’étant pas déterminante, son activité principale étant celle d’agent et courtier en assurances.

Sur le préjudice, ils prétendent que le prix du bien s’appliquait pour 34 300 euros aux caves, soit un solde de prix pour l’appartement de 3 000 euros le m², ce qui était raisonnable pour le

quartier ; au plus, le préjudice ne serait que de la différence avec le prix de revente, soit 44 300 euros, et seule l’agence immobilière pourrait être condamnée à rembourser les 10 000 euros qu’elle a perçus. Ils contestent les frais d’esquisse, dont la dépense n’est pas justifiée, et le coût des crédits mis en compte, alors que la banque a été désintéressée à l’occasion de la revente du bien. Ils observent que les appelants ne justifient pas des loyers perçus pour la location professionnelle consentie du 5 mai 2013 au 10 octobre 2014.

*

Par conclusions du 8 octobre 2018, la SCP K L – M N sollicite la confirmation du jugement, outre la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste toute faute, en faisant valoir que le notaire n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont il a connaissance, ni à se déplacer sur les lieux.

Elle estime que l’acte notarié ne contient aucune ambiguïté quant à la surface habitable.

Elle reconnaît que M^e N a pris l’initiative d’ajouter la mention selon laquelle il a informé les acquéreurs de l’interdiction d’habiter dans une cave en Alsace, précisant qu’il a utilisé le mot 'cave' et non 'sous-sol', au motif que le simple fait que les pièces étaient situées au sous-sol ne les rendaient pas totalement inhabitables.

Elle soutient que cette interdiction vise à éviter le création de locaux à usage d’habitation entièrement situés en sous-sol, ce qui ne serait pas le cas d’un 'souplex', où l’habitation serait possible, si les pièces principales assurent un éclairement et une aération minimum. Elle prétend ainsi que le notaire aurait attiré l’attention sur cette réglementation seulement pour que les acquéreurs sachent qu’ils ne pouvaient scinder en deux niveaux les unités d’habitation.

Elle rappelle que le notaire a précisé les travaux faits pour rendre habitables les pièces du sous-sol et l’absence d’autorisation administrative. Elle soutient que les appelants ne démontrent pas l’impossibilité d’obtenir cette autorisation, ni même avoir effectué une quelconque démarche à cette fin.

Subsidiairement, elle conteste le lien de causalité entre sa faute et le dommage, les fautes de l’agence et des vendeurs étant prépondérantes. Elle conteste également le préjudice, les appelants ne prouvant pas qu’ils auraient pu acquérir le bien à un prix inférieur, du fait de l’absence d’habitabilité des pièces en sous-sol, et le prix de revente n’étant pas significatif. Elle estime qu’il ne s’agirait, tout au plus, que d’une perte de chance.

*

Par conclusions du 28 mars 2019, la société Bonaparte immobilier sollicite la confirmation du jugement déféré, outre la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

Sur la faute, elle fait valoir que les appelants doivent démontrer que l’annonce, qui indiquait expressément qu’elle était un 'document non contractuel', a été déterminante de leur consentement ; que la surface mentionnée lui a été communiquée par les époux X, qui le reconnaissent eux-mêmes, de sorte que seul ses mandants pourraient voir leur responsabilité engagée à ce titre ; qu’ensuite, les actes ont bien précisé que la surface vendue n’était que de 45 m²,

de sorte que les acquéreurs ont été informés de la surface exacte qu’ils achetaient ; que, si un éventuel défaut de conseil devait être retenu, il ne serait imputable qu’au notaire ; qu’aucune trace d’humidité n’affectait les lieux vendus et n’était décelable pour elle, qui n’est pas un spécialiste de la construction ; que le rapport d’expertise ne lui est pas opposable et que, s’il y avait vice caché, elle n’en serait pas tenue, faute d’en avoir eu connaissance.

Sur le préjudice, elle soutient que la différence de prix entre l’achat et la revente ne peut résulter que de l’urgence à 'se débarrasser' du bien et de la non-intégration du prix des caves, qui présentent une certaine valeur ; elle ajoute que la souscription des crédits et le paiement de taxes est sans lien avec la faute reprochée.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2019.

MOTIFS

1) Sur la responsabilité

La faute des vendeurs

Aux termes de l’article 1116, ancien, du code civil, applicable en l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Cependant, le droit de demander la nullité de la convention n’exclut pas l’exercice, par la victime des manoeuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle, pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

La victime du dol, qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, peut alors obtenir réparation du préjudice correspondant à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, il apparaît que les vendeurs se sont rendus coupables de manoeuvres frauduleuses, en demandant à l’agence immobilière de diffuser une annonce comportant des informations erronées quant à la superficie de l’appartement, indiquée comme étant de 85 m², dont un sous-sol aménagé de 43 m², alors que la superficie de ce dernier ne pouvait être prise en compte, et en faisant visiter les lieux, comprenant effectivement un sous-sol accessible depuis le rez-de-chaussée par un escalier privatif et aménagé en habitation (deux chambres, douche, wc), avec des fenêtres donnant sur l’extérieur et un chauffage au sol.

Leur intention de tromper les acquéreurs se déduit de leur connaissance de la surface exacte de leur bien, tel qu’il existait selon le règlement de copropriété qui n’avait pas été modifié, ce qu’ils savaient au moment de l’établissement de l’annonce et lors de la visite. D’ailleurs, ils indiquent n’avoir fait aucuns travaux suite à leur propre achat (conclusions page 9/16 sous d), de sorte qu’ils avaient nécessairement connaissance de la surface qu’ils avaient eux-mêmes achetée, qui ne pouvait être de 85 m².

Ils ont ensuite fait croire aux acquéreurs que le changement d’affectation des lieux pourrait être autorisé, dans la mesure où ils se sont engagés, dès le compromis, à 'prendre en charge l’ensemble des frais liés au changement de destination, ayant trait à la modification du règlement de copropriété (rédaction d’une nouvelle esquisse d’étage par un géomètre, d’un règlement de copropriété modificatif, frais de convocation de l’assemblée générale devant se prononcer sur le projet de règlement de copropriété modificatif, etc…)', après avoir précisé que l’autorisation de la copropriété avait été donnée le 25 février 2009.

Par ailleurs, le constat de repérage amiante, en date du 28 mai 2009, qu’ils ont remis aux acquéreurs pour la signature du compromis, décrit le bien comme un appartement T4 en rez-de-chaussée et sous-sol.

De plus, ils ont obtenu, le 30 janvier 2012, la modification de l’esquisse d’étage, qu’ils ont transmise à M. A avant la passation de l’acte authentique, par l’intermédiaire de l’étude notariale, laquelle supprimait leurs lots n° 7, 26, 27 et 28 et créait un lot 36 ; celui-ci étant décrit comme un appartement en duplex comprenant:

— au sous-sol: deux chambres (à la place de la cave 13 et d’une partie de la cave 14), un dressing (à la place de la cave 15 et d’une partie d’un dégagement correspondant à une partie des anciennes PC4), une salle d’eau et un wc (partie de la cave 14) ainsi qu’un escalier d’accès au rez-de-chaussée,

— au rez de chaussée: un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bains avec wc, une ouverture d’accès par escalier et une terrasse.

De l’ensemble de ces éléments, il se déduit que le bien vendu a été présenté par les époux X comme comprenant un sous-sol habitable, consistant en d’anciennes caves, et qu’ils ont laissé croire aux acquéreurs que le changement de destination de ces locaux, bien que non entériné dans le règlement de copropriété et non validé par l’autorité administrative, était en cours de régularisation et ne donnerait pas lieu à difficultés, alors qu’il se heurtait à l’interdiction d’habiter dans une cave.

Les époux X ne prétendent pas ne pas avoir eux-mêmes eu connaissance de cette interdiction, compromettant très sérieusement les chances des acquéreurs d’obtenir un changement d’affectation.

Leurs manoeuvres ont été déterminantes du consentement des appelants, qui n’auraient certainement pas acheté le bien au prix affiché par l’annonce de l’agence, comme ils l’ont fait (185 000 euros), outre une commission de 10 000 euros, s’ils avaient connu le risque très sérieux de ne pouvoir régulariser la situation, du point de vue des autorisations administratives, et donc de ne pouvoir jouir du sous-sol aménagé en habitation.

La faute de l’agence

La faute de l’agence est également caractérisée.

En effet, elle a participé à la tromperie des vendeurs, en établissant et en publiant l’annonce comportant les informations erronées, avec notamment une photo de la douche et d’une chambre en sous-sol, sans les vérifier, alors qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle devait savoir que les caves ne pouvaient être transformées en habitation et que la superficie de ce sous-sol ne pouvait être prise en compte dans la superficie vendue, n’entrant pas dans la surface prise en compte au titre de la loi Carrez.

Elle a également fait signer, le 15 novembre 2011, aux époux A une offre d’achat au prix de l’annonce, d’un appartement de 85 m² comprenant trois pièces, ce qui incluait les deux chambres du sous-sol. Selon cette offre, les acquéreurs prenaient les biens dans l’état où ils se trouvaient le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix, 'les connaissant pour les avoir vus et visités'. Or, à cette date, ils n’avaient même pas connaissance de la surface rectifiée, indiquée seulement dans le compromis et insuffisante à

faire disparaître la tromperie.

Au vu de ces éléments, sa responsabilité est pleinement engagée.

La faute du notaire

Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel chargé d’authentifier les actes passés devant lui, est tenu à un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte. Faute de respecter ce devoir, il engage sa responsabilité, sur le fondement de l’article 1382, ancien, du code civil, applicable en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du projet d’acte, adressé par le notaire par courriel du vendredi 17 février 2012 à 16 heures 32, trois jours avant la signature prévue le lundi 20, qu’il ne mentionnait pas (de même que le compromis) l’interdiction d’habiter dans une cave, alors même que le notaire avait transmis aux acquéreurs, par courriel du 13 février précédent, la copie de l’esquisse modificative d’étages établie le 30 janvier 2012, leur laissant supposer que la transformation des lieux était en bonne voie.

Le notaire n’a pas rempli son devoir d’information en ajoutant le jour même de l’acte, en page 15, sous le titre 'déclarations sur la copropriété' et le sous-titre 'concernant la destination du bien', la clause suivante: 'l’acquéreur reconnaît avoir été rendu attentif par le notaire soussigné de la réglementation applicable notamment en Alsace, aux termes de laquelle il est interdit d’habiter dans une cave'.

Cette clause ne se distingue pas par l’emploi de caractères différents ou d’une mise en gras, contrairement à une partie de celle figurant après le paragraphe suivant, ainsi reproduite: 'le changement de destination des caves en habitation a été autorisé à certaines conditions, notamment de solliciter les autorisations

administratives requises' ; le notaire a également pris soin de faire figurer en gras dans l’acte, en page 16, le fait que les travaux 'n’ont pas été supervisés par un architecte comme cela a été imposé lors de l’assemblée générale du 25 février 2009" et, en page 17, que 'le précédent vendeur n’a cependant obtenu aucune autorisation administrative préalable auxdits travaux (permis de construire, avis de l’architecte des bâtiments de France, etc…) comme cela a été imposé dans l’assemblée générale du 25 février 2009".

La clause apparaît, au contraire, noyée dans le corps de l’acte, sur trois lignes, sans espaces avec le paragraphe qui la précède, ni avec celui qui la suit ; elle n’a pas non plus été spécifiquement signée par les acquéreurs, comme celles où ils se sont reconnus parfaitement informés de l’absence de souscription d’une assurance dommage ouvrage (p 17 et 18) ou du risque encouru en cas de non-adoption du projet de règlement de copropriété modificatif, pour tenir compte de la cession autorisée par l’assemblée générale du 25 février 2009, de la partie de couloir du sous-sol, partie commune PC4, annexée par le précédent propriétaire (p 19).

Le notaire n’apporte aucun élément venant conforter l’affirmation, selon laquelle il a rendu attentif l’acquéreur sur la réglementation applicable notamment en Alsace, aux termes de laquelle il est interdit d’habiter dans une cave.

Si les époux A ont accepté, dans le paragraphe qui suit, de faire leur affaire personnelle des risques encourus en l’absence de respect de 'la réglementation applicable en la matière' et de décharger le notaire de toute responsabilité, c’est au vu d’une information biaisée, faute pour celui-ci d’avoir attiré leur attention sur l’interdiction précitée, puisqu’il n’est pas précisé par le projet que 'la réglementation applicable en la matière' comprend 'la réglementation applicable notamment en Alsace, aux termes de laquelle il est interdit d’habiter dans une cave'.

Or cette interdiction faisait peser un risque très important sur la possibilité pour les acquéreurs de régulariser la situation du point de vue des autorisations administratives nécessaires.

D’ailleurs, le fait que le notaire l’ait ajoutée à son acte démontre bien qu’il estimait cette information indispensable au respect de son obligation en la matière.

De plus, il ressort de l’acte de revente du 1^er septembre 2015, que l’esquisse d’étages du 30 janvier 2012 n’a jamais été suivie de l’établissement d’un règlement de copropriété modificatif. Au contraire, l’acte précise qu’une assemblée générale du 25 février 2015 a approuvé une nouvelle esquisse, établie le 2 décembre 2014, décrivant le lot 36 en sous-sol, comme '5 caves et un escalier d’accès au rez-de-chaussée', et prévoyant le 'recalcul des millièmes PC1, PC2 et PC4 suite au changement de coefficient de pondération du sous-sol du lot 36" ; elle devait donner lieu à une modification du règlement de copropriété, non effectuée au jour de l’acte. Enfin, le notaire rédacteur de cet acte a mentionné que les lots 26, 27 et 28 étaient impropres à l’habitation.

Il convient donc de retenir une faute à l’encontre de la SCP notariale sur le fondement des dispositions précitées.

2) Sur le préjudice

Compte tenu des fautes retenues, le préjudice en résultant pour les acquéreurs ne consiste qu’en la perte de chance d’acheter l’appartement moins cher.

La cour estime qu’ils avaient 90 % de chance d’obtenir une baisse du prix d’achat, à hauteur du prix auquel ils ont revendu le bien ; la commission étant proportionnelle au prix de vente, ils ont perdu la même chance de la voir réduite à due proportion.

La différence de prix étant de 53 000 euros (185 000 – 132 000), le préjudice relativement au prix de vente s’établit ainsi à 90 % de cette somme, soit 47 700 euros, soit 25,78 % de ce prix.

Le préjudice relativement à la commission payée s’élève ainsi, suivant la même proportion, à 2 578 euros (10 000 x 25,78 %).

Le préjudice concernant les droits payés, également proportionnel au prix, d’un total de 8 617 euros, doit être fixé, suivant la même proportion, à 2 221,46 euros.

S’agissant du coût des crédits ayant servi à l’acquisition du bien, les vendeurs et la SCP notariale opposent que ce préjudice n’est pas justifié, les crédits ayant été remboursés par anticipation.

Les époux A ne répondent pas à ce moyen, alors que, suite à la revente pour 132 000 euros, ils pouvaient rembourser au moins une partie des crédits, contractés pour un total de 208 290 euros ; selon leurs justificatifs, il leur restait à payer au 1^er septembre 2015, au vu des tableaux d’amortissement, 6 381,82 euros sur le premier crédit, souscrit pour 20 000 euros, et 187 652,26 euros sur le second, souscrit pour 188 290 euros.

A défaut d’établir le préjudice qu’ils ont réellement subi de ce fait, il ne peut être tenu compte que du coût du prêt de 20 000 euros, ainsi que des frais et des intérêts payés jusqu’à la date de

la revente pour le second ; en effet, il n’est pas possible pour la cour de déterminer les intérêts restant dus en cas de remboursement anticipé partiel de ce prêt avec la totalité du prix de vente, soit à hauteur de 132 000 euros.

Le coût du premier crédit, conclu sur 60 mois a été, selon l’offre de prêt, de 2 188,68 euros.

Le second, initialement sur 360 mois (30 ans) au taux de 4,25 %, a fait l’objet d’un avenant le 15 juin 2013, le réduisant à 321 mois pour un taux d’intérêt de 3,7 %, soit un coût de crédit de 110 969,05 euros. Les intérêts payés jusqu’à la date de revente, au vu du tableau d’amortissement de l’avenant, ont été de 13 911,05 euros et les frais payés, de 500 euros, soit un total de 14 411,05 euros.

Le préjudice, au regard du coût des prêts, s’établit donc à 25,78 % de la somme de 16 599,73 euros (2 188,68 + 14 411,05), soit 4 279,41 euros.

Il n’est pas justifié de tenir compte des frais bancaires pour compte courant débiteur pour les années 2013, 2014 et 2015, réclamés en plus, lesquels n’apparaissent pas en lien avec les fautes retenues.

Il n’y a pas lieu non plus d’intégrer dans le préjudice subi des frais d’esquisse, justifiés seulement par un devis estimatif du 12 décembre 2014, concernant 'l’établissement d’une esquisse d’étages modificative suite au changement du coefficient de pondération du lot 36", la mise à jour des plans, le recalcul des millièmes et le dépôt des documents au cadastre ; en outre, il ressort de l’acte de revente qu’ils devaient être partagés entre les vendeurs et M. et M^me C, copropriétaires du lot 37.

Les frais d’expertise non contradictoire engagés en août 2015, pour faire constater le désordres du sous-sol du fait de l’humidité, ne sont pas en lien direct avec les fautes retenues, et constituent, en tout état de cause, des frais non compris dans les dépens, pour lesquels les appelants seront indemnisés ci-après sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera donc infirmé et les intimés seront condamnés en définitive, in solidum, à leur payer la somme de 56 778,87 euros (47 700 + 2 578 + 2 221,46 + 4 279,41 ) à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue de l’appel, les dépens de première instance et d’appel seront supportés par les intimés, qui seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnés, in solidum, sur le même fondement, à payer aux appelants la somme de 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. H X, M^me I Z, épouse X, la société Bonaparte Immobilier Groupimmo Strasbourg et la SCP K L – M N, in solidum, à payer à M. D A et M^me F B, ensemble, la somme de 56 778,87 € (cinquante six mille sept cent soixante dix-huit euros et quatre-vingt sept centimes), à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. H X, M^me I Z, épouse X, la société Bonaparte Immobilier Groupimmo Strasbourg et la SCP K L – M N, in solidum, à payer à M. D A et M^me F B, ensemble, la somme de 5 000 € (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. H X et M^me I Z, épouse X, la société Bonaparte Immobilier Groupimmo Strasbourg et la SCP K L – M N, de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, formées tant en première instance qu’en cause d’appel ;

CONDAMNE M. H X, M^me I Z, épouse X, la société Bonaparte Immobilier Groupimmo Strasbourg et la SCP K L – M N, in solidum, aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE