Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 24 décembre 2020, n° 18/01822

TGI Mulhouse 5 avril 2018

CA Colmar
Infirmation partielle 24 décembre 2020

Arguments

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Accepté
Exploitation des parcelles en vertu d'un bail
La cour a constaté que Monsieur X Z justifiait d'un bail et qu'il exploitait effectivement les parcelles depuis plus de trois ans, rendant l'exercice du droit de préemption par la SA SAFER GRAND EST inapproprié.
Accepté
Vente effectuée en violation des droits du preneur
La cour a jugé que la vente des parcelles par la Direction départementale des finances publiques de Meurthe-et-Moselle à la SA SAFER GRAND EST était nulle en raison de l'exercice illégal du droit de préemption.
Rejeté
Privation de jouissance des parcelles
La cour a estimé qu'aucun élément ne prouvait que Monsieur X Z avait été évincé des parcelles et qu'il n'avait pas démontré le préjudice allégué.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la SA SAFER GRAND EST à payer une indemnité à Monsieur X Z pour couvrir ses frais de procédure, conformément à l'équité.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 2 a, 24 déc. 2020, n° 18/01822
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	18/01822
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Mulhouse, 5 avril 2018
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Bernard POLLET, président
Avocat(s) :	Thierry CAHNValérie BISCHOFF-DE OLIVEIRA
Cabinet(s) :	CAHN ET ASSOCIES
Parties :	Société DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MEURTHE ET MOSELLE, S.A. SAFER GRAND EST

Texte intégral

MINUTE N° 460/2020

Copie exécutoire à :

—  M^e Valérie BISCHOFF – DE OLIVEIRA

—  SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI

Le 24/12/2020

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 24 Décembre 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 18/01822 – N° Portalis DBVW-V-B7C-GXXU

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Mulhouse

APPELANT et demandeur :

Monsieur X Z

demeurant […]

[…]

Représenté par M^e Valérie BISCHOFF – DE OLIVEIRA, avocat à la cour

INTIMEES et défenderesse :

1) SA SAFER GRAND EST prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

Représentée par M^e Thierry CAHN de la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocat à la cour

2) DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MEURTHE ET MOSELLE

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […] à […] assignée à personne habilitée le […]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M. POLLET, Président

M. ROBIN, Conseiller

Madame GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me DONATH

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement, après prorogation du 18 décembre 2020, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Bernard POLLET, président et M^me Dominique DONATH, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 14 octobre 2013, la Direction départementale des finances publiques de Meurthe-et-Moselle, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M^me B C, a cédé à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) d’Alsace des parcelles de terre situées sur la commune de Neuwiller, inscrites au cadastre sous les numéros 165/23, 166/23 et 28 de la section 18.

Par acte introductif d’instance reçu au greffe le 25 février 2014, M. X Z, se prévalant d’un bail rural sur les parcelles cédées, a saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse afin de faire annuler l’exercice par la Safer d’Alsace de son droit de préemption ainsi que les ventes subséquentes.

Suivant jugement en date du 5 avril 2018, le tribunal de grande instance de Mulhouse a déclaré recevables, mais mal fondées les demandes de M. X Z, l’en a débouté et l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, le tribunal a considéré que la Safer d’Alsace avait fait usage de son droit de préemption en acceptant l’offre amiable transmise en application de l’article L. 143-2 du code rural, que le litige ne relevait pas des contestations entre bailleurs et preneurs au sens de l’article L. 491-1 du code rural et qu’il n’était donc pas de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux, que l’action avait été engagée le 20 février 2014, moins de six mois après la publication de la décision de préemption par avis affiché le 28 août 2013, mais que M. X

Z ne justifiait pas d’une exploitation des parcelles en vertu d’un bail rural durant plus de trois ans.

Le 24 avril 2018, M. X Z a interjeté appel de cette décision.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2019 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 20 décembre 2019 ; elle a été renvoyée successivement à l’audience du 24 janvier 2020 puis à celle du 20 novembre 2020, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

Par conclusions du 17 octobre 2019, M. X Z demande à la cour d’annuler l’acte de vente conclu le 14 octobre 2013 entre la Direction départementale des finances publiques de la Meurthe-et-Moselle et la Safer d’Alsace, d’annuler la rétrocession des parcelles, de lui accorder une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de condamner la Safer d’Alsace aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X Z expose avoir conclu le 11 octobre 1985 avec M. D E un bail à ferme portant sur trois parcelles, dont les parcelles alors numérotées 23 et 28 de la section 18. Ces parcelles auraient été transmises par héritage à M^me B C, laquelle serait ensuite décédée sans héritiers le 27 mars 2006. Le 6 août 2013, la Safer d’Alsace aurait décidé d’exercer son droit de préemption sur les trois parcelles litigieuses et le notaire chargé de la vente en aurait informé le locataire par lettre du 3 septembre 2013. L’acte de vente rappellerait que M. X Z est l’exploitant en place.

M. X Z soutient que le tribunal a retenu à juste titre que la Safer d’Alsace avait fait usage de son droit de préemption ; le litige portant sur l’exercice de ce droit

elèverait de la compétence du tribunal de grande instance ; au surplus, la cour d’appel de Colmar serait juridiction d’appel tant du tribunal de grande instance que du tribunal paritaire des baux ruraux. De même, le tribunal aurait constaté à juste titre que l’action avait été engagée moins de six mois après la publication de la décision de préemption.

Quant au fond, M. X Z déclare qu’il exploite les trois parcelles litigieuses depuis de nombreuses années en vertu d’un bail écrit ; la réalité de cette exploitation serait confirmée par de nombreuses attestations ; en outre, l’existence d’un bail aurait été mentionnée dans l’acte notarié constatant la vente au profit de la Safer d’Alsace ; les fermages auraient été payés à M^me F C, épouse Y. M. X Z invoque les dispositions de l’article L. 412-5 du code rural.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il affirme avoir été privé de gains depuis 2013.

Par conclusions du 17 octobre 2019, la Safer grand est, venant aux droits de la Safer d’Alsace, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la demande de M. X Z, de déclarer celle-ci forclose, de constater l’incompétence du tribunal de grande instance de Mulhouse au profit du tribunal paritaire des baux ruraux, et de confirmer le jugement pour le surplus ; subsidiairement, dans l’hypothèse où l’existence d’un bail rural serait retenue, elle demande le renvoi de l’affaire devant le tribunal paritaire territorialement compétent ; en tout état de cause, elle demande la condamnation de M. X

Z aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Safer grand est soutient en premier lieu qu’elle n’a pas exercé son droit de préemption, mais qu’elle a acquis les parcelles litigieuses à l’amiable ; elle ajoute qu’elle a procédé à un appel à candidature en vue de la rétrocession du bien et que M. X Z n’a pas sollicité une rétrocession à son profit. Le tribunal de grande instance et la cour d’appel ne seraient pas compétents pour connaître du litige concernant une violation de l’article L. 412-5 du code rural, lequel relèverait de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux. La Safer grand est ajoute que, dans son acte introductif d’instance, M. X Z n’avait pas appelé dans la cause la Direction départementale des finances publiques de Meurthe-et-Moselle ; cette mise en cause serait intervenue le 4 mars 2016, postérieurement à l’expiration du délai du recours ; en conséquence, en l’absence de mise en cause du vendeur, la demande à l’encontre de la Safer serait irrecevable.

Quant au fond, la Safer grand est soutient que M. X Z ne rapporte pas la preuve du bail qu’il invoque ; conformément aux articles 1328 du code civil et L. 411-4 du code rural, seul un bail enregistré serait opposable à l’acquéreur d’un bien. Le document produit par M. X Z ne présenterait aucune garantie d’authenticité, il serait rédigé en allemand, et la désignation des parcelles n’y serait pas clairement indiquée ; la circonstance que M. X Z exploite deux des trois parcelles litigieuses, voire les trois, ne ferait pas la preuve d’un bail rural ; de plus, M. X Z affirmerait avoir payé des loyers à un tiers dont le lien avec la propriétaire ne serait pas démontré, d’autant que, celle-ci étant décédée, seul l’administrateur de sa succession aurait eu qualité pour percevoir les fermages. Enfin, à supposer même que M. X Z soit titulaire d’un bail rural, il ne démontrerait pas que les conditions prévues par l’article L. 412-5 du code rural sont remplies.

La demande d’indemnisation de M. X Z serait mal fondée et aucun élément ne permettrait de justifier de la réalité du préjudice invoqué.

La Direction départementale des finances publiques de Meurthe-et-Moselle n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de M. X Z lui ont été signifiées à personne habilitée le […].

MOTIFS

Sur l’exercice du droit de préemption

Conformément à l’acte notarié du 14 octobre 2013 constatant la vente intervenue entre la Direction départementale des finances publiques de Meurthe-et-Moselle et la Safer d’Alsace, la première avait chargé le notaire de procéder à la vente par adjudication des biens dépendant de la succession vacante de M^me B C et, en application de l’article L. 143-12 du code rural, une offre amiable a été transmise préalablement à la Safer d’Alsace, laquelle a décidé de faire usage de son droit de préemption.

Cet exposé des faits est corroboré, d’une part, par la lettre adressée le 3 juillet 2013 par le notaire instrumentaire à M. X Z pour informer celui-ci qu’il avait été chargé de la vente par adjudication des biens dépendant de la succession vacante de M^me B C et que la date d’adjudication était fixée au 4 octobre suivant, et, d’autre part, par l’avis d’acquisition par préemption publié par la Safer d’Alsace le 28 août 2013 en application de l’article R. 143-6 du code rural.

La circonstance que l’exercice de ce droit de préemption est intervenu dans les conditions prévues par l’article L. 143-12 du code rural, à savoir en réponse à l’offre amiable que ce texte ' qui institue une modalité particulière de l’exercice du droit de préemption reconnu à la Safer ' rend obligatoire en cas d’adjudication volontaire, est sans incidence.

Dès lors, la Safer grand est est mal fondée à soutenir qu’elle a acquis les parcelles litigieuses dans le cadre d’une vente amiable, sans exercer son droit de préemption.

Sur la compétence

Le présent litige concerne l’application du droit de préemption de la Safer, prévu par le chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural et de la pêche maritime ; il ne relève pas des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV de ce code, dont le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour connaître conformément à l’article L. 491-1 du code rural.

La Safer grand est conteste dès lors à tort la compétence du tribunal de grande instance pour en connaître.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l’article L. 143-2, sont irrecevables les actions

en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques.

En l’espèce, la décision de préemption prise par la Safer d’Alsace a été rendue publique par un avis du 28 septembre 2013 ; M. X Z a saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse par acte introductif d’instance reçu au greffe de cette juridiction le 25 février 2014, soit moins de six mois plus tard.

S’agissant de la contestation de la décision de préemption de la Safer, qui est enfermée dans le délai de six mois prévu par le texte ci-dessus, il importe peu que cet acte introductif d’instance n’ait pas appelé dans la cause la Direction départementale des finances publiques de Meurthe-et-Moselle.

Par ailleurs, la Safer grand est reproche en vain à M. X Z de n’avoir pas agi dans le délai de six mois prévu par l’article L. 412-12 alinéa 3 du code rural, alors qu’en l’espèce celui-ci n’invoque pas une non-exécution de ses obligations par le bailleur ; au contraire, les pièces versées aux débats démontrent que M. X Z avait été invité à faire valoir ses droits à l’occasion de l’adjudication prévue à l’origine le 4 octobre 2013 et qu’il en a été privé uniquement en raison de l’exercice par la Safer d’Alsace de son droit de préemption.

L’action de M. X Z a donc été déclarée à bon droit recevable.

Sur le fond

L’exercice du droit de préemption de la Safer

Selon l’article L. 143-6, alinéa 2, du code rural, le droit de préemption de la Safer ne peut s’exercer contre le preneur en place que si ce preneur exploite le bien concerné depuis moins

de trois ans.

M. X Z justifie de la conclusion d’un bail à son profit, pour la location des parcelles n°23 et n°28 de la section 18 moyennant un loyer de 1 000 francs, par la production d’un contrat écrit conclu le 11 octobre 1985 avec M. D C, père de M^me B C, et duquel celle-ci tenait ses droits sur les parcelles litigieuses, en vertu d’un procès-verbal de partage de communauté et des successions des époux D C et G H dressé le 31 août 1998.

L’enregistrement du bail rural n’est pas requis pour la validité de celui-ci mais uniquement pour l’opposabilité aux tiers. Or, en l’espèce, la Safer d’Alsace a été avisée de l’existence de ce bail, ainsi que cela résulte des stipulations de l’acte notarié relatives à la « situation locative » des biens vendus, et elle a déclaré en faire son affaire personnelle.

S’agissant de la date de l’acte, celle-ci est à tout le moins antérieure au décès de M. D C, lui-même antérieur au partage de sa succession en 1998.

En outre, M. X Z verse aux débats dix attestations démontrant qu’il a exploité les parcelles n°23 et n°28 de la section 18, depuis 1985 ou 1986, et que, depuis la division de la parcelle n°23, il exploite toujours la parcelle n°165/23.

Ces attestations sont corroborées par une attestation établie par l’administration suisse des douanes en date du 3 mars 2015, dont il résulte qu’à cette date M. X Z était répertorié depuis cinq ans comme le cultivateur des parcelles n°28 et n°165/23 de la section 18 sur la commune de Neuwiller.

Il est donc démontré qu’à la date de la décision de préemption de la Safer d’Alsace, M. X Z exploitait depuis plus de trois ans, en vertu d’un bail, les parcelles n°165/23 et n°28 de la section 18. En revanche, la preuve qu’au cours des trois années ayant précédé cette décision, la parcelle n°166/23 était toujours exploitée par ses soins en vertu du bail conclu en 1985 n’est pas rapportée.

Le contrat conclu le 11 octobre 1985 était expressément stipulé à titre onéreux. Ce caractère onéreux et au surplus corroboré par la circonstance que M. X Z justifie du paiement de fermages pour la location des parcelles n°23 et n°28 puis n°165/23 et 28 au cours des années 2004 à 2012. Le paiement effectif du fermage n’étant pas une condition posée par l’article L. 143-6 alinéa 2 du code rural, il importe peu que M. X Z ne rapporte pas la preuve de ce paiement entre les mains du propriétaire des parcelles.

Enfin, la Safer grand est ne précise pas quelles conditions M. X Z ne remplirait pas pour ne pas bénéficier lui-même d’un droit de préemption au titre du bail rural qui lui a été consenti ; il résulte au contraire des pièces versées aux débats que M. X Z exerce la profession d’agriculteur et qu’il a été autorisé à exploiter les parcelles litigieuses par des décisions préfectorales, dont la dernière, en date du 2 octobre 2000, autorise l’exploitation d’une surface totale de 4,3 hectares environ sur les communes de Buschwiller, Hegenheim et Neuwiller. La contestation de la Safer grand est est dès lors manifestement mal fondée.

En conséquence, M. X Z est fondé à demander l’annulation de l’exercice par la Safer d’Alsace de son droit de préemption sur les parcelles n°165/23 et n°28 de la section 18.

La rétrocession

M. X Z, qui sollicite l’annulation de la rétrocession des parcelles litigieuses, ne

justifie pas de l’existence d’une telle rétrocession.

Il convient donc de le débouter de sa demande.

L’indemnisation de M. X Z

M. X Z sollicite une indemnité de 5 000 euros au titre de la perte de surfaces cultivables qu’il a subie, en invoquant une privation de jouissance et une perte de revenus.

Cependant, aucun élément ne permet de démontrer qu’il a été effectivement évincé des parcelles litigieuses.

En outre, il ne produit aucun élément de preuve concernant le manque à gagner dont il aurait été privé de ce chef.

Il convient, en conséquence, de le débouter de sa demande indemnitaire.

Sur les dépens et autres frais de procédure

La Safer grand est, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce justifient de condamner la Safer d’Alsace à payer à M. Z la somme de 3 000 euros en application de ce texte, et de débouter la Safer d’Alsace de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. X Z et en ce qu’il a débouté celui-ci de sa demande en ce qui concerne la parcelle cadastrée section 18 n°166/23, située au lieu-dit Langer Acker sur le territoire de la commune de Neuwiller ;

L’INFIRME pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

ANNULE l’exercice par la Safer d’Alsace de son droit de préemption sur les parcelles cadastrées section 18 n°165/23 et n°28, situées au lieu-dit Langer Acker sur le territoire de la commune de Neuwiller ;

ANNULE la vente de ces parcelles par la Direction départementale des finances publiques de Meurthe-et-Moselle, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M^me B C, au profit de la Safer d’Alsace, aujourd’hui devenue la Safer grand est, constatée par acte notarié du 14 octobre 2013 ;

DÉBOUTE M. X Z de sa demande d’annulation des rétrocessions ;

DÉBOUTE M. X Z de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance et d’une perte de revenus ;

CONDAMNE la Safer d’Alsace aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la Safer d’Alsace à payer à M. X Z la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre des frais exclus des dépens ;

DÉBOUTE la Safer d’Alsace de sa demande d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président de chambre