ID

MINUTE N° 310/2021

Copies exécutoires à

La SELARL ACVF ASSOCIES

Maître BOUDET

Le 02 juillet 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 juillet 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/03245 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HEM7

Décision déférée à la cour : jugement du 26 mars 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANT et défendeur :

Le Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS

D’ALSACE

agissant par son Syndic le CABINET SCHEUER sis […]

pris en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par la SELARL ACVF ASSOCIES, avocats à la cour

INTIMÉE et demanderesse :

Madame Z Y

demeurant […]

[…]

représentée par M^e Christine BOUDET, avocat à la cour

plaidant : Maître HAWADZER, avocat à DRAGUIGNAN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 avril 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 11 juin 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Selon acte authentique du 12 juillet 2011, les époux X et Z Y ont acquis les lots n° 56 et 57 correspondant respectivement à un studio et à un appartement de deux pièces, ainsi que les lots n° 198 et 199 à usage de cave, au sein d’une résidence services seniors alors dénommée ' Résidence les Jardins d’Arcadie’ à Strasbourg, désormais 'Résidence les Jardins d’Alsace'.

Les époux Y ont été autorisés, par décision de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 2 septembre 2011, à créer une ouverture entre la chambre du lot n°56 et le séjour du lot n°57 afin de réunir leurs deux lots.

Suite au décès de son époux survenu le 25 avril 2014, M^me Y est devenue seule propriétaire de ces lots.

Le 25 octobre 2016, M^e Garnier, notaire, a établi, à la demande de M^me Y, un 'acte modificatif au règlement de copropriété – état descriptif de division', aux termes duquel les lots n° 56 et 57 ont été supprimés et remplacé par un lot créé n° 384 comprenant au 2^e étage : un salon-séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains avec WC, un WC ainsi que 83/9817èmes des parties communes. L’acte précise que le projet de modification a été expressément approuvé par le syndic.

M^me Y faisant valoir que suite à la réunion des deux lots elle n’était plus propriétaire que d’une seule unité d’habitation au lieu de deux a considéré que les charges de services spécifiques ne devaient plus lui être imputées qu’au titre d’une unité d’habitation et a demandé restitution d’un trop versé de charges.

Le syndic n’ayant pas donné suite à sa demande, M^me Y a fait citer le syndicat des

copropriétaires de la Résidence les Jardins d’Alsace devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, selon exploit du 4 mai 2017, afin, aux termes de ses dernières écritures, de venir le syndicat des copropriétaires s’entendre dire et juger que M^me Y ne pourra se voir réclamer les charges de service de cette copropriété au titre des anciens lots 56 et 57 aujourd’hui réunis qu’à concurrence d’une unité d’habitation et ceci avec effet au 1^er janvier 2017 et s’entendre par ailleurs condamner à payer à M^me Y la somme de totale de 22 770,58 € au titre du trop-perçu depuis le 1^er janvier 2012.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande et a formé une demande reconventionnelle en paiement d’un arriérés de charges de copropriété.

Par jugement du 26 mars 2019, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y la somme de 22 770,58 euros au titre du trop-perçu depuis le 1^er janvier 2012,

— condamné M^me Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31 862,01 euros actualisée au 8 octobre 2018,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune la charge de ses dépens.

Le tribunal a constaté que la notion d’unité d’habitation servant de base pour la répartition des charges de services spécifiques n’était pas définie par le règlement de copropriété et qu’elle devait être interprétée. Il a considéré que la réunion des deux lots en un seul avait eu pour conséquence de créer une seule unité d’habitation, la modification du nombre d’unités d’habitation ne nécessitant pas de vote à l’unanimité des copropriétaires dès lors qu’elle ne modifiait pas la répartition des charges prévue à l’article 48 du règlement.

Le tribunal a donc estimé que M^me Y était fondée à réclamer restitution des charges payées en trop depuis la réunion des deux lots, soit depuis le 1^er janvier 2012. Il a enfin accueilli la demande reconventionnelle non contestée par M^me Y.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement le 15 juillet 2019 en tant qu’il a prononcé une condamnation à son encontre et rejeté sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises par voie électronique le 5 octobre 2020, il demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M^me Y la somme de 22 770,58 euros au titre du trop-perçu depuis le 1^er janvier 2012, de débouter cette dernière de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident, de confirmer le jugement en ce qu’il a accueilli sa demande reconventionnelle, et de condamner M^me Y à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que c’est à tort que le tribunal a considéré que la notion d’unité d’habitation n’était pas définie alors que, selon le règlement de copropriété, la notion d’unité d’habitation se rapporte aux locaux destinés à l’habitation ou affectés à l’usage mixte ou exclusif d’une profession, à l’exception des lots accessoires.

Les articles R.111-8 à R.111-8-7 définissent par ailleurs la notion d’unité de vie au sens d’unité d’habitation comme un logement comportant des équipements nécessaires à la vie quotidienne et différentes pièces.

En l’espèce, la copropriété Les Jardins d’Alsace comporte 154 unités d’habitation qui correspondent aux lots à usage d’habitation ou mixte ou professionnel.

L’appelant considère que les travaux réalises par les époux Y n’ont pas modifié le nombre d’unités d’habitation, faute pour ceux-ci d’avoir soumis à l’assemblée générale une demande de modification de la répartition des charges, laquelle aurait dû être adoptée à l’unanimité des copropriétaires en vertu de l’article 11, alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que les époux Y ont seulement été autorisés à percer une ouverture mais non pas à réunir des lots ou des unités d’habitation et qu’une telle réunion conduit inévitablement à une diminution du nombre des clés de répartition retenues par le règlement de copropriété ce qui constitue bien une modification

de la répartition des charges, en ce qu’elle entraîne corrélativement une augmentation des charges des autres copropriétaires portant atteinte à leurs droits en méconnaissance de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 52 du règlement de copropriété qui renvoie à l’article 11 précité en cas de modification des charges résultant d’une réunion ou division de lots.

Le syndicat des copropriétaires soutient en outre que l’état descriptif de division modificatif, dressé pour les besoins de la publicité foncière, n’a aucune valeur contractuelle et n’est pas opposable à la copropriété, ce qui conduit au rejet de la demande de M^me Y et de son appel incident.

Subsidiairement, la modification de l’état descriptif de division n’a pris effet qu’au 1^er janvier 2017, de sorte que ce n’est qu’à partir de cette date qu’elle pourrait produire effet, ce qui implique le rejet de la demande de M^me Y au titre d’un trop perçu antérieur.

Par conclusions transmises par voie électronique le 28 octobre 2020, M^me Y conclut au rejet de l’appel et forme appel incident pour venir le syndicat des copropriétaires s’entendre dire et juger que M^me Y ne pourra se voir réclamer les charges de service de cette copropriété au titre des anciens lots 56 et 57 aujourd’hui réunis qu’à concurrence d’une unité d’habitation et ceci avec effet au 1^er janvier 2017 et s’entendre par ailleurs condamner à payer à M^me Y la somme de totale de 22 770,58 euros au titre du trop-perçu depuis le 1^er janvier 2012. Elle sollicite en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle tout d’abord qu’il s’agit d’une résidence-service et que les charges en cause sont celles de services collectifs et d’équipements collectifs spécifiques lesquelles sont réparties par unités d’habitation. Elle soutient que la question posée n’est pas celle de la clé de répartition, qui demeure inchangée, mais celle du nombre d’unités d’habitation lui appartenant.

Elle conteste solliciter une modification de la répartition des charges ne poursuivant que la stricte application du règlement de copropriété, la réunion des deux lots en un seul entraînant de fait la création d’une seule unité d’habitation.

L’intimée considère que la rupture d’égalité entre les copropriétaires est la conséquence directe de l’attitude du syndic qui n’a pas tenu compte de la modification intervenue lors de l’appel des charges.

Elle souligne à cet égard que l’autorisation donnée par l’assemblée générale en 2011 tendait bien à la réunion de ses deux lots et que l’acte modificatif de l’état descriptif de division a été

signé avec l’intervention du syndic qui a donné son accord, de sorte qu’il est opposable au syndicat des copropriétaires. Elle estime que cet acte n’a fait que constater formellement la modification intervenue, qui a pris effet dès l’achèvement des travaux au 1^er janvier 2012, date à laquelle il convient de se placer pour évaluer le trop versé.

M^me Y relève que le tribunal ne s’est toutefois pas prononcé pour l’avenir et à l’appui de son appel incident réitère sa demande tendant à voir juger qu’elle ne peut être tenue des charges de services spécifiques que pour une seule unité d’habitation.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 2 février 2021.

MOTIFS

À titre liminaire, la cour constate que le chef du jugement ayant accueilli la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires n’est pas frappé d’appel.

La Résidence les Jardins d’Alsace est une résidence-services pour seniors disposant de services spécifiques visés à l’article 42 du règlement de copropriété (accueil, administration, paramédical, restauration, animation et chambres d’hôte).

L’article 48.2 b prévoit que les charges des services collectifs et équipements collectifs spécifiques seront réparties 'entre tous les propriétaires de locaux d’habitation, même affectés à l’usage mixte ou exclusif d’une profession sur la base des unités d’habitation leur appartenant'.

Ainsi que l’a exactement relevé le tribunal, la notion d’unité d’habitation n’est pas définie dans le règlement de copropriété. Il peut néanmoins être déduit de la disposition ci-dessus énoncée, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que sont des unités d’habitation les lots à usage d’habitation ou affectés à l’usage mixte ou exclusif d’une profession, à l’exclusion des lots à usage de cave, grenier, garage ou parking.

Contrairement à ce que soutient le syndicat appelant, ni le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division ne mentionnent le nombre d’unités d’habitation, le nombre de 154 avancé par le syndicat des copropriétaires correspondant en réalité au nombre des lots précités.

Or en l’espèce, force est de constater que la réalisation des travaux autorisés par l’assemblée générale du 2 septembre 2011 a eu pour effet de réunir les lots n° 56 et 57 en un seul.

Il a été pris acte de cette modification dans l’acte modificatif au règlement de copropriété – état descriptif de division du 25 octobre 2016 qui a supprimé les lots n° 56 et 57 et créé le lot n° 384, de sorte que le nombre de lots à usage d’habitation ou affectés à l’usage mixte ou exclusif d’une profession, et donc d’unités d’habitation, s’élève désormais à 153 et non plus à 154.

M^me Y est dès lors bien fondée à soutenir qu’elle n’est plus propriétaire que d’une seule unité d’habitation.

L’acte du 25 octobre 2016 rappelle les dispositions du chapitre XI, II du règlement de copropriété du 24 janvier 2007 relatif à la modification de lots qui prévoient que la modification de l’état descriptif de division, qui est intégré au règlement de copropriété,

résultant d’une division ou réunion de lots n’a pas à être soumise à l’assemblée générale. Il comporte en outre un paragraphe intitulé 'intervention du syndic’ qui fait référence à un courrier du syndic, le cabinet Scheuer, en date du 24 octobre 2016, ayant déclaré approuver le projet de modification et en avoir été parfaitement informé.

Le syndicat des copropriétaires ne peut dès lors soutenir que cet acte, qui au surplus lui a été notifié et a été publié au Livre foncier, ne lui serait pas opposable, quand bien même le courrier électronique du 24 octobre 2016 comporte-t-il la mention 'nous prenons acte qu’aucune modification des ratios de répartition des charges n’a lieu (millième de copropriété et unité d’habitation)'. En effet, l’acte modificatif ne pouvait porter sur le nombre d’unités d’habitation qui n’est pas déterminé dans l’état descriptif de division.

Si la réunion de deux lots en un affecte nécessairement le nombre d’unités d’habitation, selon la définition qu’en donne le syndicat, elle est toutefois sans effet sur la clé de répartition des charges de services collectifs et équipements collectifs spécifiques qui est toujours l’unité d’habitation.

Le syndicat des copropriétaires invoque vainement les dispositions de l’article 52 du règlement de copropriété intitulé 'incidence de la modification des lots sur la répartition des charges’ qui renvoie à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que la réunion des lots et la suppression corrélative d’une unité d’habitation suppose une décision à l’unanimité des copropriétaires, cette disposition n’ayant vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où les tantièmes et surfaces des nouveaux lots ne seraient pas égaux à ceux des lots dont ils procèdent. Or en l’espèce, le nombre de tantièmes affectés au nouveau lot n° 384 est égal au total des tantièmes qui étaient affectés aux anciens lots.

C’est tout aussi vainement que l’appelant évoque la violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que : ' Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.', alors que la réunion des deux lots a été dûment autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

M^me Y ne peut toutefois se prévaloir de cette modification de l’état descriptif de division qu’à compter de sa prise d’effet, dès lors que, nonobstant la réalisation effective des travaux, elle était toujours propriétaires de deux lots à usage d’habitation et donc de deux unités d’habitation jusqu’au 1^er janvier 2017, date de prise d’effet de l’acte modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division, et que jusqu’à cette date le syndic était fondé appeler les charges de services spécifiques au titre de deux unités d’habitation.

La demande de restitution d’un trop versé ne concernant que les charges pour services spécifiques réglées antérieurement au 1^er janvier 2017, M^me Y doit être déboutée de sa demande et le jugement infirmé de ce chef.

Par contre, faisant droit à son appel incident et ajoutant au jugement, le tribunal ayant omis de statuer sur ce point, il convient d’accueillir la demande de M^me Y tendant à voir dire et juger qu’elle ne pourra se voir réclamer les charges de services spécifiques au titre des anciens lots 56 et 57 aujourd’hui réunis qu’à concurrence d’une unité d’habitation et ceci avec effet au 1^er janvier 2017, demande sur laquelle le tribunal a omis de statuer.

En considération de la solution du litige, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens et frais exclus des dépens

qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg an date du 26 mars 2019, en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y la somme de 22 770,58 € (vingt deux mille sept cent soixante dix euros et cinquante huit centimes) au titre du trop-perçu depuis le 1^er janvier 2012 ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

DÉBOUTE M^me Z Y de sa demande de restitution de charges versées en trop avant le 1^er janvier 2017 ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant,

DIT que suite à la suppression des anciens lots n° 56 et 57 réunis et à la création du lot n° 384 M^me Z Y ne pourra se voir imputer les charges des services collectifs et équipements collectifs spécifiques, à compter du 1^er janvier 2017, qu’à concurrence d’une unité d’habitation ;

REJETTE les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE