COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 NOVEMBRE 2021

sa

N°2021/499

Rôle N° RG 19/07513 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEHQF

D X

F Y

C/

Association ASSOCIATION […]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BUVAT-TEBIEL

SELARL LLC & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 26 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/07780.

APPELANTS

Monsieur D X, demeurant […]

représenté par la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Nicolas BRODIEZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant

Monsieur F Y, demeurant […]

représenté par la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Nicolas BRODIEZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant

INTIMEE

ASSOCIATION […], sise à son […]

représentée par M^e H I de la SELARL LLC & ASSOCIES – BUREAU DE LA VALETTE DU VAR, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 2 février 2007, Messieurs X et Y ont fait l’acquisition en indivision du lot numéro 68 du lotissement dénommé « Les Résidences de la Ricarde », constitué d’un terrain situé sur la commune de […], désigné comme inconstructible.

Ce terrain, qui appartenait à Madame Z, veuve A, faisait partie de la tranche 5 du lotissement, créé suivant arrêté préfectoral en date du 21 octobre 1970 et ayant fait l’objet d’un règlement en date du 20 août 1970.

Une copie de ce règlement a été remise à Messieurs X et Y.

Le règlement du lotissement indique qu’il est composé de 68 lots numérotés de 1 à 68, quatre lots ayant un caractère particulier, dont le lot n°68, qu’il ne peut être édifié sur chaque lot, à l’exception des lots n° 64,65 et 67 une seule construction comportant un seul logement, que toute subdivision du lot est interdite, que toute modification apportée au lotissement nécessitera qu’une enquête soit faite auprès des propriétaires de lots, à la diligence du lotisseur ou de l’association syndicale et que sur le lot n° 68, le lotisseur réserve pour lui ou pour toute personne cessionnaire de ce lot la faculté de créer un centre sportif ou un terrain de jeux, parc et loisirs, ce lot n’étant pas inclus dans le périmètre de l’association syndicale des propriétaires, et étant affecté à la seule jouissance du lotis. Seur

Le lotissement est géré par l’Association Syndicale Autorisée (A.S.A) « Les résidences de la Ricarde ».

Lors de l’assemblée générale de l’association syndicale autorisée du 13 août 2008, il a été mis à l’ordre du jour, à la demande de Messieurs X et Y , une demande d’autorisation de consultation en vue de la modification du cahier des charges concernant le lot n°68, ces derniers souhaitant créer quatre lots pour y construire des maisons individuelles.

Ils ont obtenu cette autorisation à la condition d’avoir à procéder, à leurs frais, à divers aménagements.

Un courrier a été envoyé à chaque co-loti le 23 mars 2010, contenant un projet de modification du règlement du lotissement, aux termes duquel le lot n°68 ne serait plus un lot à caractère particulier, qu’il serait désormais compris dans le périmètre de l’ASL, mais qu’il ne serait pas concerné par l’interdiction de subdivision prévue par le règlement.

Par ce courrier, Monsieur X et Monsieur Y se sont également engagés à verser à l’association la somme de 120 000 ' dans le cadre de l’aménagement et rénovation des routes, parkings, espaces libres du lotissement, ce dans le mois suivant la délivrance de l’arrêté de lotir modificatif, purgé de tout recours et autorisant la division. Ils ont également demandé que leur terrain soit desservi par la voie privée du lotissement.

Par lettre du 17 décembre 2010, Monsieur X et Monsieur Y ont indiqué avoir obtenu l’accord de la majorité qualifiée des co-lotis.

Cependant, leur demande de permis d’aménager a été refusée et, à la suite d’une nouvelle consultation de l’ensemble des propriétaires, selon courrier qu’ils ont adressé aux co-lotis le 7 juillet 2011, dans lequel a été repris l’engagement de verser la somme de 120.000 euros à l’ASA, un permis d’aménager leur a été délivré par arrêté du 12 mars 2012.

Cet arrêté a été contesté par le syndicat des copropriétaires Lou Cigaloun de la Ricarde mais le recours a été rejeté par un jugement du tribunal administratif du 12 février 2014.

Le 8 juillet 2014, le président de l’association syndicale autorisée réclamait à Messieurs X et Y le versement de la somme de 120 000 '.

Par un courrier du 12 novembre 2014, Monsieur D X a répondu à la présidente de l’association syndicale que la somme de 120 000 ' constituait la contrepartie de l’autorisation du changement d’affectation du lot n°68 , mais que cette autorisation n’avait pas lieu d’être aux termes du jugement du 12 février 2014, le tribunal administratif ayant retenu que l’interdiction de division des lots ne s’appliquait pas au lot n°68.

Monsieur X proposait néanmoins de verser la somme de 60 000 '.

La présidente de l’association a alors émis deux titres de paiement, d’un montant, chacun, de 60 000 ', qu’elle a transmis à la trésorerie de Saint-Tropez.

La trésorerie a envoyé un avis de mise en paiement à Monsieur X et à Monsieur Y puis une mise en demeure le 20 mai 2015.

Par une assignation datée du 5 juin 2015, Messieurs X et Y ont fait assigner l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » devant le tribunal de grande Instance de Draguignan aux fins de voir annuler les deux titres exécutoires dont ils faisaient l’objet.

Par ordonnance du 28 juin 2016, le juge de la mise en état, saisi à la demande de l’ASA «Les Résidences de la Ricarde » d’un incident d’incompétence au profit du tribunal administratif, a rejeté l’exception d’incompétence au motif que la créance revendiquée par l’ASA trouvait sa cause dans un acte privé.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2019, le tribunal de grande Instance de Draguignan a :

— « Rejeté les demandes présentées par D X et F Y dans leur intégralité

— Déclaré la demande reconventionnelle de l’association Syndicale Autorisée « Les Résidences de La Ricarde » recevable

— Condamné Monsieur D X et F Y conjointement à verser à l’association syndicale autorisée « Les résidences de La Ricarde » la somme de 120.000', outre les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2015.

— Rejeté la demande tendant au bénéfice de l’exécution provisoire.

— Condamné D X et F Y aux dépens. (') »

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— que les titres de recettes étaient irréguliers et qu’il convenait d’en prononcer la nullité,

— pour condamner les demandeurs à payer la somme de 120.000 euros à l’ASA que les courriers qu’ils avaient émis constituaient, non pas un contrat, mais une offre, et que le contrat s’était formé au moment de l’acceptation de l’offre par l’association.

Le 6 mai 2019, Messieurs X et Y ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 6 septembre 2021, Monsieur D X et Monsieur F Y demandent à la cour de :

Vu les articles 31 et 122 du ode de procédure civile,

Vu les articles 1108 1121, 1131, 1153 et 1165 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016)

Vu l’article L 1617-5 du code général des collectivités territoriales,

Vu l’article L 252A du livre des procédures fiscales,

Vu l’article R 421-5 du code de justice administrative,

Vu les pièces versées aux débats,

— confirmer partiellement le jugement du tribunal de grande Instance de Draguignan en date du 26 mars 2019 en ce qu’il a annulé les titres de recettes n° 67 et n°68 émis par l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » à leur encontre et constaté que les voies et délais de recours étaient inopposables à ces derniers,

— infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— constater que leur courrier en date du 23 mars 2010 ne comporte aucune offre au profit de l’ASA Les Résidence de la Ricarde et qu’en toute hypothèse la proposition qu’il intègre est devenue caduque suite à l’arrêté du 13 mai 2011 refusant la première demande de permis d’aménager formée par les appelants,

— constater que leur courrier en date du 7 juillet 2011 ne comporte aucune offre au profit de l’ASA Les Résidence de la Ricarde, et que cette dernière, ne peut, à défaut de preuve d’une stipulation pour autrui, se prévaloir d’une offre à laquelle elle est juridiquement étrangère.

— constater le défaut de qualité à agir de l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » dans le cadre des titres de recettes émis et les prétentions formées à leur encontre;

— constater le défaut d’intérêt à agir de l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » dans le cadre des titres de recettes émis et les prétentions formées à leur encontre;

— dire et juger en conséquence l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » irrecevable en tout cas mal fondée en ses demandes et prétentions formées à leur encontre,

— constater en toute hypothèse que l’engagement dont se prévaut l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » est dénué de cause, ou repose à tout le moins sur une fausse cause ou une cause illicite.

En conséquence,

— débouter l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à leur encontre.

A titre subsidiaire,

— dire et juger, dans l’hypothèse où leur condamnation à payer et porter à l’ASA les Résidences de la Ricarde une somme de 120 000 euros serait confirmée, que cette condamnation ne sera pas assortie des intérêts légaux.

En tout état de cause,

— condamner l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » à payer à chacun d’eux la somme de 15.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner l’ASA « Les résidences de la Ricarde » aux entiers dépens de l’instance.

Les appelants soutiennent que le tribunal de grande instance de Draguignan a prononcé, à juste titre, l’annulation des titres de recette émis par l’ASA « Les résidences de la Ricarde ». Ils considèrent que le délai de recours ne leur est pas opposable dès lors d’une part, que la notification de ces titres ne comporte pas une indication des voies de recours conforme aux dispositions de l’article R.421-5 du code de justice administrative, aucune mention ne figurant sur le délai de recours de deux mois suivant la notification, d’autre part, que le titre leur est parvenu par courrier simple, non daté, et tendant à la perception d’une redevance pour le compte de l’ASA, alors qu’ils n’en sont pas membres. Ils considèrent également qu’en vertu de l’article L 112-2 du code des relations entre le public et l’administration, les titres ont été justement annulés car ils auraient dû mentionner les nom, prénom et qualité de la personne qui lest ont émis.

Les appelants font ensuite grief au jugement d’avoir accueilli la demande reconventionnelle de l’association syndicale autorisée et de les avoir condamnés à lui payer conjointement la somme de 120 000 ', ce sans examiner l’ensemble des moyens soulevés.

Ils soutiennent, en premier lieu, que les courriers qu’ils ont émis les 23 mars 2010 et 7 juillet 2011 ne contiennent aucun engagement de leur part envers l’association. Ils considèrent que suite à l’arrêté du 13 mai 2011 refusant le permis d’aménager, une nouvelle consultation a été décidée et organisée, aboutissant à une seconde proposition envoyée par courrier en date du 7 juillet 2011, que cette seconde proposition est venue se substituer à la première, de sorte que la proposition datant du 23 mars 2010 est devenue caduque. S’agissant du courrier du 7 juillet 2011, il n’avait pour objet que la « reconsultation des copropriétaires », et a été adressé directement à chacun d’eux et non à l’association. En outre, l’accord préalablement donné par l’assemblée générale de l’ASA pour que soit entamée la procédure de consultation auprès des colotis ne permet pas de conclure qu’elle était directement créancière de l’engagement qu’ils ont formulé. Ils précisent sur le courrier du 12 novembre 2014 dont se prévaut l’association, par lequel ils ont indiqué que les aménagements avaient bien été réalisés par leurs soins, que ce seul élément ne suffit pas à démontrer qu’ils se seraient engagés vis-à-vis de l’association. En raison de l’effet relatif des contrats prévu à l’ancien article 1165 du Code civil, l’association ne peut se prévaloir du courrier du 7 juillet 2011 qui ne lui était pas adressé. Ils estiment ne s’être engagés qu’à l’égard des co-lotis et non à l’égard de l’association, laquelle ne démontre pas l’existence d’une stipulation pour autrui.

Ils considèrent également que l’association n’a ni qualité ni intérêt à agir, faisant grief au premier juge d’avoir omis de répondre au moyen qu’ils avaient soulevé de ce chef.

Sur la qualité agir, ils affirment en premier lieu que si l’association syndicale autorisée possède un statut d’établissement public et obéit aux règles des personnes publiques, cette qualité ne saurait pour autant lui conférer un quelconque pouvoir de représentation ou de subrogation à l’égard des co-lotis et, en toute hypothèse, l’ASA ne rapporte nullement la preuve qu’elle serait dotée d’un tel pouvoir. Ils affirment en second lieu qu’en vertu de l’article 11 des statuts, seul le syndicat, entité distincte de l’association, paraît être le seul organe habilité à ester en justice. Ils affirment aussi que l’ASA « les Résidences de la Ricarde » ne démontre pas qu’elle était habilitée à recevoir une recette visée par l’article L252A du livre des procédures fiscales, faisant valoir que, seuls les membres de l’ASA ont vocation à acquitter des redevances au profit de cette dernière, conformément à l’article 5 des statuts et qu’eux-mêmes ne pouvaient être considérés comme membres de l’ASA au moment des engagements litigieux, le lot n°68 ayant été depuis 1970, date du règlement de lotissement, expressément exclu du périmètre de l’ASA. Les appelants considèrent que la pièce adverse n°38 démontre que le propriétaire du lot n°68 n’était redevable d’aucune redevance, puisqu’il lui serait arrivé de faire des « dons », ou en déduire déduire que son propriétaire, membre du lotissement, n’était pas pour autant membre de droit de l’ASA. Ils en tirent la conclusion que les conditions d’existence d’un titre exécutoire ne sont pas réunies et que l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » n’était nullement compétente pour émettre le titre de recette exécutoire litigieux, pour le recouvrement de sommes qu’elle n’était pas habilitée à recevoir.

Sur l’intérêt à agir, les appelants soutiennent que si en principe, tout propriétaire de l’un des lots du lotissement est membre de plein droit de l’association, le lot 68 n’était pas géré par l’association syndicale comme cela était d’ailleurs bien précisé dans l’acte de vente, en application des dispositions du règlement du lotissement, que leur propriété n’était pas incluse dans le périmètre de l’ASA conformément à l’article 16 relatif aux servitudes foncières particulières affectant notamment le lot 68, et comme rappelé par le tribunal administratif de Toulon dans son jugement du 20 février 2014 et qu’ il résulte du règlement du lotissement, retranscrit dans l’acte de vente, que le lot n°68 relevait d’un statut dérogatoire relativement aux règles de construction, dès lors la décision qu’ils attendaient n’avait en réalité jamais appartenu à l’ASA.

En toute hypothèse, s’il était considéré que les appelants ont souscrit un engagement, ils affirment qu’un tel engagement est dépourvu de cause. Ils soulignent que les statuts, notamment en leurs articles 9 et 16, établissent sans la moindre équivoque, d’une part, un statut dérogatoire du lot n°68 qui n’était pas intégré dans le périmètre de l’ASA (l’article 4 indiquant par ailleurs que ce lot a « un caractère particulier »), d’autre part, une simple faculté pour le promoteur/lotisseur de créer un centre

sportif ou un terrain de jeux, parc et loisirs sur le lot n°68, enfin un principe de jouissance exclusive, au bénéfice du lotisseur et de ses ayant-cause à titre particulier (« propriétaire ou locataire auquel elle aura été rétrocédée ») sur le lot n°68. Ils estiment que ce statut dérogatoire du lot 68, expressément rappelé à la fin de l’article 9 du règlement, confirme qu’il ne peut être concerné par la limitation générale d’une construction par lots envisagée au début de l’article. Selon eux, une lecture combinée des articles 4, 9 et 16 dudit règlement attestait du fait que cette limitation (édification d’un seul logement) n’avait pas vocation à s’appliquer au lot n°68. Dès lors, l’ASA n’avait donc pas d’autorisation à donner, et l’engagement financier revendiqué, à supposer qu’il ait pour contrepartie cette autorisation, se trouve donc dépourvu de cause.

En réplique aux conclusions de l’ASA, qui se prévaut d’un courrier qu’ils ont écrit en date du 24 avril 2012, et adressé cette fois ci à l’ASA, les appelants observent que ce courrier n’a jamais été le fondement des titres de recettes dont l’annulation est sollicitée. Ils ajoutent que c’est à la lumière du jugement du 20 février 2014, par lequel le tribunal administratif de Toulon a rappelé le lot n°68 était régi par des règles dérogatoires et que ladite parcelle n’était pas incluse dans le périmètre de l’ASA « Les résidences de la Ricarde », qu’ils ont eu la confirmation que l’engagement financier réclamé par l’ASA était dénué de cause. Selon eux, il n’existe aucune raison qu’un lot, qui est expressément soustrait de son contrôle et de son périmètre, soit assujetti aux règles générales du lotissement qu’elle est censée faire observer.

Ils relèvent que le tribunal administratif de Toulon a rappelé que le règlement du lotissement applicable prévoyait en son article 16 que le lot n°68 était régi par des règles dérogatoires et que ladite parcelle n’était pas incluse dans le périmètre de l’ASA « Les résidences de la Ricarde », soulignant que « Les auteurs du règlement ont entendu soumettre le lot n° 68 à une règle spéciale de liberté et de jouissance, dérogeant aux règles générales prévues au chapitre III du règlement consacré aux Servitudes Foncières Générales, au nombre desquelles figure la règle posée à l’article 11 interdisant la division des lots ». Ils en déduisent que la décision qu’ils attendaient n’avait en réalité jamais appartenu à l’ASA ou à l’un des colotis, ce qui a fortiori prive leur engagement de toute cause.

Ils font également valoir que leur engagement serait fondé sur une fausse cause, voire une cause illicite.

Ils rappellent ensuite les différents aménagements qui leur ont été demandés en échange de la consultation pour la modification du règlement du lotissement et produisent les factures démontrant que les travaux ont été réalisés à leurs frais. Ils considèrent que la somme aujourd’hui réclamée par l’ASA ne pourrait avoir pour affectation les aménagements en question et que celle-ci ne peut justifier de sa prétendue créance.

Subsidiairement, ils sollicitent que le jugement soit infirmé à tout le moins, en ce qu’il a assorti la condamnation de 120 000 Euros prononcée à leur encontre des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2015, date des premières mises en demeure qui auraient été adressées par l’ASA Les résidences de la Ricarde. Or, les titres exécutoires que l’ASA a fait émettre par la Trésorerie de Saint Tropez étaient dénués de date et sont parfaitement irréguliers, ainsi que l’a retenu à bon droit le Tribunal lui-même. Selon eux, il n’y a donc pas eu de sommation en bonne et due forme, au sens de l’article 1153 du Code civil (aujourd’hui 1231-6 du Code civil) et dès lors, les intérêts légaux prévus par le texte précité doivent être écartés en raison de la faute du créancier qui s’est prévalu de voies d’exécution totalement irrégulières.

Par conclusions notifiées le 27 août 2021, l’association syndicale autorisée Les Résidences de la Ricarde demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de Messieurs X et Y dans leur intégralité ;

— admis la demande reconventionnelle en paiement de l’ASA Les résidences de La Ricarde;

— condamné en conséquence conjointement les consorts X et Y à lui payer la somme de 120.000 ' ;

— condamné les consorts X et Y aux dépens ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— fixé le point de départ des intérêts au 20 mai 2015 ;

— omis de statuer sur la demande de capitalisation qui avait été conclue ;

— omis de reprendre à son dispositif la condamnation prononcée dans ses motifs au titre de l’article 700 du CPC au bénéficie de l’ASA ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

— dire et juger que le point de départ des intérêts légaux sera fixé au 29 septembre 2014 date de la première mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation de ces intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière;

— condamner Messieurs X et Y à lui payer la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 pour ses frais irrépétibles de première instance;

En tout état de cause :

— débouter Messieurs X et Y de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement Messieurs X et Y à lui payer la somme de 7.000 ' par application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— condamner solidairement Messieurs X et Y aux entiers dépens de l’instance qui seront distraits au profit de Maître H I, par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

L’association intimée considère que l’annulation des avis de sommes à payer, à tort qualifiés de titres de recette, procède d’une mauvaise analyse des textes visés et d’une erreur de droit commise par le premier juge qui a considéré que la demande de paiement, était irrégulière sur le fondement de l’article L. 111-2 du CRPA.

Elle souligne que, conformément à la jurisprudence administrative, l’avis des sommes à payer adressé au débiteur n’est qu’une ampliation du titre de recettes émis par l’ordonnateur, et il ne doit pas être signé par ce dernier, l’absence de signature du titre par son ordonnateur ne l’entachant pas d’illégalité dès lors que le bordereau pallie cette carence. Or, au cas d’espèce, le bordereau relatif aux titres litigieux était bien signé par la présidente de l’ASA.

Elle relève, par ailleurs, que comme le titre de recettes, l’avis des sommes à payer doit comporter en caractères très apparents l’indication que le titre exécutoire a été pris en application de l’article L.252

A du livre des procédures fiscales, émis et rendu exécutoire conformément aux dispositions du code général des collectivités territoriales, ce qui est le cas en l’espèce.

Enfin, elle observe que l’avis doit encore mentionner les voies et délais de recours dont dispose le débiteur étant précisé que, d’une part, les avis émis respectent bien ces exigences et que d’autre part, aucune irrégularité ne saurait être invoquée, faute de grief, puisque les débiteurs ont bien pu en temps et en heure saisir la juridiction compétente de leur recours.

Elle en déduit que les demandes de paiement attaquées à tort comme des « titres » étaient donc parfaitement régulières, de même que les titres qui les ont fondées et tous les actes qui en ont procédé ensuite.

L’association syndicale autorisée fait par ailleurs valoir que les appelants sont de mauvaise foi et que ce sont des acquéreurs avertis, Monsieur X exerçant la profession de notaire. Selon elle, elle avait, par la voix de sa présidente, exactement droit et qualité pour émettre des titres de recette pour le recouvrement des sommes qu’elle peut être habilitée à recevoir, conformément à l’article L 252A du livre des procédures fiscales, contrairement à ce que soutient la partie adverse, cet article visant les « recettes de toute nature qu’ils sont habilités à recevoir ».

Elle expose qu’elle n’a jamais prétendu se trouver subrogée dans les droits de ses co-lotis souhaitant au contraire exercer un droit qui lui était propre découlant de l’engagement financier pris par les appelants qui avaient toujours indiqué qu’il était fait à son bénéfice exclusif. Elle observe que la somme de 120.000' devait lui être versée selon l’offre claire faite le 19 mai 2009 par les appelants, réitérée strictement dans les mêmes termes le 7 juillet 2011, sous réserve d’un certain nombre de pré-requis factuels et que, ceux-ci ayant été levés lorsque le permis d’aménager s’est trouvé définitif, elle se trouvait bien fondée à prétendre recouvrer la recette que cet engagement à son profit constituait. Elle considère que leur proposition faite aux co-lotis comportait expressément un engagement de leur part envers elle, pour l’aménagement et la rénovation des routes, parkings et espaces libres du lotissement.

Elle fait valoir qu’il s’agit d’un contrat unilatéral visé à l’article 1103 du Code Civil dans son ancienne rédaction, applicable aux faits de la cause. Selon elle, un tel contrat est parfaitement valide au regard des dispositions de l’article 1108 du même code. Elle estime que rien ne permet de soutenir l’illicéité de la cause de l’engagement unilatéral pris par Messieurs X et Y, et rappelle que l’existence de la cause d’une obligation doit s’apprécier à la date où elle est souscrite et non sur des faits postérieurs, comme en l’espèce la décision du tribunal administratif. Elle relève que la juridiction administrative ne s’est prononcée que sur la question de la validité de la décision entreprise au regard de la règle d’urbanisme applicable, ce qui ne peut avoir aucun effet sur les effets potentiels d’une règle de droit privé.

L’association syndicale autorisée intimée considère que si l’on exclut qu’il puisse s’agir d’un contrat unilatéral, il doit être jugé que les appelants ont stipulé en sa faveur.

Elle affirme que les appelants s’étaient obligés, par le fait de leur acquisition, à respecter le règlement du lotissement et à se trouver membres de plein droit de l’ASA, qu’il est indifférent qu’il ait pu être stipulé que le lot 68 n’était pas géré par l’ASA,

Par ailleurs, l’intimée conteste l’affirmation des appelants selon laquelle ils auraient réalisé des travaux amplement suffisants pour l’ASA et équivalents à l’indemnité convenue.

L’association relève appel incident du jugement relativement au point de départ des intérêts et à la capitalisation de ceux-ci.

Sur le point de départ des intérêts, elle invoque l’ancien article 1153-1 du code civil pour affirmer

qu’il devra être fixé à la date de la première mise en demeure, soit le 29 septembre 2014.

Sur la capitalisation des intérêts, elle fait valoir que l’article 1343-2 du code civil est d’ordre public, et estime que les conditions exigées par les textes pour que la capitalisation soit judiciairement ordonnée sont réunies.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2021.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties aux dernières conclusions notifiées en appel.

Motifs de la décision:

1-En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Or, il résulte de l’examen des dispositifs des conclusions des parties qu’ils comportent des demandes exprimées sous la forme de « constater », « dire et juger », qui constituent des rappels de moyens et non des prétentions.

Dès lors, la cour n’est pas saisie de prétentions de ces chefs, hormis celle exprimée sous cette forme par les appelants « Dire et juger en conséquence l’ASA « Les Résidences de la Ricarde » irrecevable en tout cas mal fondée en ses demandes et prétentions formées à l’encontre de Messieurs X et Y » contenant une demande tendant à voir déclarer l’ASA irrecevable en ses demandes, et celle exprimée sous la forme suivante par l’association intimée « dire et juger que le point de départ des intérêts légaux sera fixé au 29 septembre 2014, date de la première mise en demeure ».

Par ailleurs, au regard du dispositif des dernières conclusions émises par l’ASA Les Résidences de la Ricarde, la cour n’est pas davantage saisie d’une demande tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation des titres de recette -avis des sommes à payer-, de sorte que de ce chef, le jugement sera confirmé, sauf à préciser qu’il a prononcé l’annulation des titres de recette, ce qui n’a pas été repris dans le dispositif de la décision.

2-L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Selon l’article 11 des statuts de l’association syndicale autorisée Les Résidences de la Ricarde, le syndicat, qui est la réunion des syndics, est notamment chargé d’autoriser toutes actions devant les tribunaux judiciaires et administratifs.

En l’espèce, l’association intimée n’a entrepris aucune action en justice contre Monsieur X et Monsieur B, s’étant limitée, en première instance comme en appel, à défendre à l’action intentée contre elle, ce pourquoi elle ne nécessitait aucune autorisation du syndicat, pas plus que pour solliciter reconventionnellement le paiement de la somme de 120.000 euros, objet de la procédure engagée contre elle.

Par ailleurs, l’association ne se prévaut pas d’une quelconque subrogation dans les droits des colotis, pas plus qu’elle n’entend exercer un pouvoir de représentation à leur égard : elle invoque le bénéfice d’un engagement financier qu’elle considère avoir été souscrit à son seul profit, de sorte qu’elle a qualité à agir de ce chef.

Enfin, le moyen selon lequel elle n’aurait pas qualité à agir faute de démontrer son habilitation à

recevoir une recette est inopérant, la cour ayant confirmé le jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation des titres de recette litigieux.

Enfin, l’intérêt à agir de l’association, qui se prévaut d’un engagement contractuel souscrit par Messieurs X et Y envers elle, n’est pas contestable, la circonstance selon laquelle le lot 68 n’était pas géré par l’association syndicale étant indifférente.

En conséquence, les appelants seront déboutés des fins de non-recevoir soulevées.

3-Lors de l’assemblée générale de L’ASA Les Résidences de la Ricarde du 13 août 2008, a été mise à l’ordre du jour la demande de Messieurs X et Y d’autorisation de consultation des colotis en vue de la modification du cahier des charges du lotissement.

Il a été rappelé au cours de cette assemblée, que le projet de subdivision du lot 68 des appelants en quatre lots nécessitait une modification du règlement du lotissement.

Il est constant que le règlement du lotissement les résidences de la Ricarde comporte en son article 11, intitulé « Ablotissement- Subdivision », dont la portée sera examinée plus avant dans l’arrêt, une disposition stipulant que toute subdivision est interdite, même dans le cas d’une indivision.

Il comporte également un article 5, figurant dans les conditions générales, libellé comme suit :

«L’enquête auprès des propriétaires de lots que pourrait nécessiter toute modification apportée au lotissement devrait être effectuée à la diligence du lotisseur ou de l’association syndicale, par lettre recommandée adressée à chacun d’eux. »

Il est également constant que Monsieur X et Monsieur Y ont écrit le 23 mars 2010 un premier courrier aux copropriétaires des résidences de la Ricarde afin de les consulter pour une subdivision de leur lot en vue de la construction de villas secondaires.

Dans ce courrier, auquel était joint notamment le plan relatif à l’aménagement prévu, Monsieur X et Monsieur Y ont indiqué :

«Nous nous engageons à verser à l’association syndicale autorisée Les Résidences de la Ricarde une somme forfaitaire de 120 000 ' dans le cadre de l’aménagement et rénovation des routes, parkings, espaces libres du lotissement, et ceci dans le mois qui suivra la délivrance de l’arrêté de lotir modificatif purgé de tout recours et autorisant la division conformément au projet ci-dessus ».

Le conseil syndical de l’association a répondu, par lettre du 3 juin 2010, à Monsieur X et Monsieur Y, leur rappelant les conditions à respecter, au nombre de neuf, suite à leur consultation des colotis, ainsi qu’en préambule, la proposition financière à hauteur de 120.000 euros qu’ils se sont engagés « à honorer lorsque le permis de lotir pour la division du lot 68 en quatre terrains, sera accordé et purgé de tout recours ».

Cependant, les appelants contestent avoir, par leur courrier du 23 mars 2010, souscrit le moindre engagement à l’égard de l’association syndicale autorisée Les Résidences de la Ricarde.

Ils considèrent que suite à l’arrêté du 13 mai 2011 refusant le permis d’aménager, une nouvelle consultation des colotis a été organisée, aboutissant à une seconde proposition qu’ils ont émise par un courrier du 7 juillet 2011 qui, venue se substituer à la première, l’a rendue caduque.

À supposer, ainsi que le soutiennent les appelants, que le courrier du 23 mars 2010 soit atteint de caducité, il n’en demeure pas moins qu’ils ont écrit un second courrier le 7 juillet 2011, avec, la référence suivante : « Ricarde- lot 68 division en 4 lots » et l’objet : « Re consultation des

copropriétaires LRAR », libellé dans les termes suivants :

« Nous revenons vers vous aujourd’hui dans le cadre du même dossier, car l’administration nous demande de modifier notre projet de division des lots de sorte que chacun ait une surface minimum de 1200 m². Pour cela, les deux terrains prévus à 1100 m² passent à 1200 m² et les deux autres passent de 2800 m² environ 1700 m².

Nous vous confirmons que ce projet reste strictement personnel et non professionnel et que bien entendu nos engagements précédents sont toujours d’actualité (notamment le versement au bénéfice de la copropriété d’une somme forfaitaire de 120 000 ' et les aménagements prévus au dossier) ainsi que les directives de notre conseil syndical.

À cet effet, nous soumettons ce jour à votre approbation le nouveau plan de division des lots…/… ».

Il apparaît que par leur courrier du 7 juillet 2011, les appelants, qui se réfèrent expressément à leur lettre précédente du 23 mars 2010, en réitèrent les termes, plus particulièrement en ce qui concerne le versement de la somme de 120.000 euros entre les mains de l’association, renouvelant ainsi leur engagement.

Le 15 décembre 2011, une nouvelle demande de permis d’aménager a été déposée pour le compte des appelants et, selon arrêté du 12 mars 2012, la mairie de La Croix Valmer a accordé ce permis d’aménager pour quatre lots, sous condition.

Suite au recours introduit par le syndicat des copropriétaires Lou Gigaloun, membre de l’association syndicale autorisée Les Résidences de la Ricarde, en annulation de l’arrêté du maire aux motifs que le lot n°68 était indivisible et qu’il était seulement destiné à la création d’un centre sportif, le tribunal administratif de Toulon, dans un jugement du 20 février 2014, l’a rejeté.

Il en ressort que Monsieur Y et Monsieur X ont bien obtenu un arrêté de lotir purgé de tout recours.

Cependant, les appelants considèrent que leur engagement, si une qualification contractuelle lui était reconnue, est nul car dénué de cause.

Il convient, dès lors, de s’interroger sur la nature et, le cas échéant, sur la validité de l’engagement que les appelants ont pris une première fois le 23 mars 2010 et qu’ils ont réitéré le 7 juillet 2011, de verser la somme de 120.000 euros à l’ASA Les Résidences de La Ricarde.

Monsieur X et Monsieur Y soutiennent que leur courrier du 7 juillet 2011, adressé aux seuls colotis, ne peut, en application du principe de l’effet relatif des contrats, recevoir la qualification de contrat, estimant ne s’être engagés qu’à l’égard des colotis et non à l’égard de l’association.

L’association intimée fait valoir, au contraire, qu’il s’agit d’un contrat unilatéral.

L’ancien article 1103 du code civil, applicable à la cause, dispose que le contrat est unilatéral lorsqu’une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières il y ait d’engagement.

L’ancien article 1165 du code civil, également applicable à la cause, énonce que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point aux tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 du Code civil

Au cas particulier, il ne peut être contesté que le courrier du 7 juillet 2011 -comme, d’ailleurs, celui

du 23 mars 2010- n’a été adressé qu’aux colotis et que l’engagement qu’il contient a été formé envers eux, et non directement envers l’association syndicale autorisée, personne morale distincte des colotis.

Cependant, Monsieur Y et Monsieur X ont réitéré leur engagement, envers l’association cette fois, selon un courrier qu’ils lui ont écrit en ces termes, par lettre recommandée avec accusé de réception, le 24 avril 2012, suite à l’obtention de l’arrêté du 12 mars 2012 du maire de La Croix Valmer leur ayant accordé le permis d’aménager :

« Nous vous informons par les présentes avoir reçu l’arrêté accordant le permis d’aménagement pour division du lot 68 en quatre lots d’une surface plancher de 864 m² (ci-joint copie).

Nous vous confirmons nos engagements quant aux directives du conseil syndical énoncées dans le courrier du 3 juin 2010 (proposition financière de 120 000 ', aménagement de parkings, établissements de clôture, frais de viabilisation'). »

La circonstance que ce courrier du 24 avril 2012 n’ait pas servi de fondement aux titres de recette émis par l’association est indifférent quant à la caractérisation de l’engagement contractuel qu’il contient.

Il s’en déduit que Monsieur X et Monsieur Y se sont bien obligés envers l’association syndicale intimée, que le contrat contenant cet engagement est un contrat unilatéral, aucune obligation n’ayant été mise à la charge de l’ASA et que dès lors, le moyen tiré de l’effet relatif des contrats n’est pas opérant.

Les appelants contestent ensuite la validité d’un tel contrat, dénué de cause selon eux, et reposant sur une fausse cause ou une cause illicite.

L’article 1108 ancien du code civil dispose que quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l’engagement et une cause licite dans l’obligation.

L’article 1131 ancien de ce code énonce que l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet.

C’est au moment de la conclusion du contrat qu’il faut se placer pour apprécier l’existence de la cause.

Les appelants soutiennent d’abord que leur lot n’est pas concerné par l’interdiction de morcellement édictée à l’article 11 du règlement du lotissement, de sorte que le contrat serait dénué de cause.

Ils se prévalent de la motivation retenue par le tribunal administratif de Toulon, figurant au point 4 du jugement rendu le 20 février 2014, dans les termes qui suivent :

« Considérant qu’il ressort également des termes de l’article 16, figurant au chapitre IV du règlement relatif aux servitudes foncières particulières affectant certains lots, que les auteurs du règlement ont entendu régir le lot 68 par des règles dérogatoires comme d’ailleurs ils l’ont fait pour les autres lots visés au même chapitre ; qu’en effet, l’article 16 précise que « cette parcelle ne sera pas incluse dans le périmètre de l’association syndicale des copropriétaires et de plein droit affectée à la seule jouissance du lotisseur, du propriétaire ou locataire auquel elle aura été rétrocédée » ; que ce faisant, les auteurs du règlement ont entendu soumettre le lot n°68 à une règle spéciale de liberté de jouissance, dérogeant aux règles générales prévues au chapitre 3 du règlement consacré aux servitudes foncières générales, au nombre desquelles, figure la règle posée à l’article 11 interdisant la division des lots ; que par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 11

du règlement manque également en droit et ne peut qu’être écarté ».

Il ne fait pas débat entre les parties que la motivation retenue par le tribunal administratif ne lie aucunement le juge judiciaire.

Il convient, dès lors, de se reporter aux stipulations du règlement du lotissement afin d’analyser si l’interdiction de subdivision qui y est édictée s’applique, ou non, au lot n°68 dont les appelants sont propriétaires.

Il sera tout d’abord rappelé que tout acquéreur de lot est soumis au règlement du lotissement.

Dès lors, la circonstance que le lot 68 est exclu du périmètre de l’ASA n’exonère en rien ses propriétaires du respect du règlement.

Le règlement du lotissement est divisé en quatre chapitres : le premier consacré à la présentation du lotissement, le deuxième aux conditions générales, le troisième aux servitudes foncières générales et le quatrième aux servitudes foncières particulières.

L’article 4, inclus au chapitre I, mentionne que les lots 64 à 68 ont un caractère particulier « qui sera défini plus loin ».

L’article 9, relatif aux caractères généraux de construction, énonce qu’il ne peut être édifié sur chaque lot qu’une seule construction comportant un seul logement et que les lots sont exclusivement affectés à l’habitation, à l’exception, notamment, du lot 68, « dont le caractère de construction est précisé ci-après et à l’article 16 du chapitre IV ».

Il est fait exception, par ce texte, à l’édification d’une seule construction pour les lots 64, 65, 66 et 67.

L’article 9 se poursuit ainsi « Sur la tranche 5, formant le lot 68, le lotisseur se réserve la faculté de créer un centre sportif ou terrain de jeux, parcs et loisirs. Le lotisseur a la faculté d’exploitation ou de rétrocession par acte notarié de ce lot affecté à l’usage dont il est parlé dessus. Cette parcelle ne sera pas incluse dans le périmètre de l’association syndicale des copropriétaires et de plein droit, elle sera affectée à la seule jouissance du lotisseur ou du propriétaire ou locataire auquel elle aura été rétrocédée. Elle aura une sortie directe sur la RN 559 ».

L’article 16, intitulé, « Conditions de construction dans certains lots » figurant au chapitre IV « Servitudes foncières particulières » rappelle, s’agissant du lot 68, la disposition précédente contenue à l’article 9, ajoutant à la faculté de créer un centre sportif ou terrain de jeux, parcs et loisirs, la mention « sans obligation de sa part ».

L’interdiction de subdivision figurant à l’article 11 du chapitre III et est libellée en ces termes :

« Toute subdivision est interdite, même dans le cas d’une indivision. Les copropriétaires ne pourront se prévaloir de l’article 815 du Code civil pour déroger à ce principe. »

Aucune exception n’est prévue à cette interdiction en faveur du lot 68.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il résulte de la combinaison de ces textes que la spécificité du lot 68 est relative à sa destination, ce lot n’étant pas exclusivement affecté à l’habitation, contrairement au principe édicté à l’article 9.

La mention selon laquelle le lot 68 est affecté à la seule jouissance du lotisseur ne consacre pas une exception à l’interdiction de subdivision ni à l’interdiction d’une seule construction, mais laisse à son propriétaire toute latitude sur le choix de la destination de son lot, habitation ou centre sportif, terrain

de jeux etc…, sans que l’une ou l’autre d’entre de ces options ne revête un caractère obligatoire pour lui.

Du reste, il sera relevé que dans le projet de règlement modifié du lotissement établi par les appelants et joint aux courriers adressés aux colotis, l’une des modifications intéresse l’article 11 dont la rédaction suivante était proposée par Messieurs X et Y :

« Toute subdivision est interdite, même dans le cas d’une indivision, sauf pour le lot 68 avec un maximum de 4 lots ».

Il s’en déduit que les appelants ne rapportent pas la preuve qu’au moment de sa conclusion, le contrat unilatéral qu’ils ont souscrit envers l’ASA était dépourvu de cause.

Les appelants soutiennent également que le contrat unilatéral reposerait sur une fausse cause ou une cause illicite, dont il leur incombe de rapporter la preuve.

Selon l’ancien article 1133 du code civil, la cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l’ordre public.

Cependant, les appelants ne démontrent pas que la cause n’était pas conforme aux exigences légales.

En particulier, ils n’établissent pas que Monsieur C, président de l’ASA leur aurait demandé d’offrir 120.000 euros en contrepartie de l’autorisation consentie par les colotis du lotissement Les Résidences de la Ricarde, d’un changement d’affectation de leur lot, le fait que celui-ci aurait reconnu dans un courrier « avoir ses entrées à la mairie », ne suffisant pas à rapporter cette preuve.

En outre, le contrat unilatéral ne subordonne pas le versement de la somme de 120.000 euros à l’autorisation donnée par l’ASL mais à l’obtention d’un arrêté de lotir purgé de tout recours.

En conséquence, le contrat unilatéral, dont la validité n’est pas affectée ni par une absence de cause, ni par une fausse cause voire une cause illicite, est régulier.

Enfin, les appelants affirment qu’ils ont réalisé des travaux amplement suffisants pour l’ASA et équivalents à l’indemnité convenue, de sorte que la somme de 120.000 euros ne lui serait plus due.

Ils produisent aux débats différentes factures établies, courant 2014, notamment par Véolia, ERDF, l’entreprise Gobino Travaux Publics, dont ils admettent qu’elles étaient, pour la majorité d’entre elles relatives à des travaux de viabilisation, de terrassement, d’évacuation des eaux pluviales, concernant leur propre lot, sans pour autant démontrer que les travaux effectués correspondaient à ceux visés dans le contrat unilatéral, auxquels la somme de 120.000 euros était affectée.

Le jugement dont appel mérite donc confirmation en ce qu’il a condamné Monsieur X et Monsieur Y à payer la somme de 120.000 euros à l’ASA Les Résidences de La Ricarde, la cour substituant ses motifs à ceux du premier juge.

Il y a lieu d’assortir cette condamnation d’intérêts au taux légal, la circonstance que l’association intimée se serait prévalue de titres irréguliers étant indifférente sur l’application de ces intérêts.

En revanche, le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé au jour du jugement dès lors d’une part, qu’il n’est pas justifié de l’envoi de la lettre du 28 septembre 2014, d’autre part que la date du 20 mai 2015 retenue par le tribunal correspond à des mises en demeure fiscales fondées sur des titres de recette annulés.

Enfin, la capitalisation sera ordonnée pour les intérêts dus au moins pour une année entière.

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur D X et Monsieur F Y.

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 26 mars 2019 en ce qu’il a annulé les titres de recettes.

Confirme ce jugement en ce qu’il a condamné Monsieur D X et Monsieur F Y in solidum à payer à l’association syndicale autorisée Les Résidences de la Ricarde la somme de 4000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le confirme également en ses autres dispositions, sauf en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2015.

Statuant à nouveau,

Dit que la condamnation de Monsieur D X et Monsieur F Y à payer à l’Association syndicale autorisée Les Résidences de la Ricarde la somme de 120.000 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Ajoutant au jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Condamne Monsieur D X et Monsieur F Y à payer, ensemble, à l’ASA Les Résidences de la Ricarde la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Condamne Monsieur D X et Monsieur F Y aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de Maître H I qui en a fait la demande.,

Le greffier Le président