Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 19 novembre 2021, n° 20/01006

TGI Colmar 20 décembre 2019

CA Colmar
Confirmation 19 novembre 2021

Arguments

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Rejeté
Absence d'urgence et de nécessité des travaux
La cour a estimé que la décision de la société Horizons d'assigner le syndicat n'était pas susceptible de recours et que l'absence d'urgence n'affectait pas la recevabilité de la demande.
Accepté
Irrecevabilité de la demande de modification de la servitude
La cour a confirmé que la demande de la société Horizons ne visait pas à modifier la servitude conventionnelle mais à faire reconnaître une servitude légale en raison de l'état d'enclave.
Rejeté
Démonstration de l'état d'enclave
La cour a jugé que l'état d'enclave était suffisamment caractérisé, la servitude conventionnelle ne permettant pas un accès complet aux réseaux nécessaires.
Rejeté
Demande d'expertise pour évaluer l'aggravation de la servitude
La cour a considéré que la nature et l'étendue des travaux étaient connues et que la demande d'expertise était prématurée.
Accepté
Frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, ayant succombé en appel, devait supporter les dépens et a accordé une somme à la société Horizons sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 2 a, 19 nov. 2021, n° 20/01006
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	20/01006
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Colmar, 20 décembre 2019
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Isabelle DIEPENBROEK, président
Avocat(s) :	Guillaume HARTER
Cabinet(s) :	CAHN ET ASSOCIES
Parties :	Syndic. de copro. LE GRIFFON c/ S.N.C. HORIZONS

Texte intégral

MINUTE N° 496/21

Copie exécutoire à

— M^e Guillaume HARTER

— la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI

Le 19 novembre 2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 Novembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01006

N° Portalis DBVW-V-B7E-HJ4A

Décision déférée à la cour : 20 Décembre 2019 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE COLMAR

APPELANTE :

Syndicat de copropriétaires LE GRIFFON représentée par son syndic, la SAS AMG IMMOBILIERE MARTIN, […] à […], prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMEE :

S.N.C. HORIZONS prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social 30 Cours de l’Ile Seguin

[…]

représenté par la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Myriam DENORT Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique DONATH, faisant fonction

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 12 novembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Selon acte du 28 décembre 2018, la SNC Horizons a acquis, en vue de le réhabiliter, un immeuble situé 6 place de la Cathédrale à Colmar, […].

Cet immeuble est dépourvu d’accès direct à la voie publique et bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage 'à pied et avec tous véhicules de jour et de nuit, sous le porche existant ou toute autre entrée qui pourrait lui être substituée' à la charge de la parcelle cadastrée VC n° 232 appartenant au syndicat des copropriétaires Le Griffon.

Le permis de construire qui avait été obtenu le 11 décembre 2018 par la société Histoire et patrimoine développement pour la réhabilitation de l’immeuble a été transféré, le 17 mai 2019, à la société Horizons. Lors de l’instruction de la demande, le pétitionnaire avait été informé d’une part par la direction de l’environnement et du développement durable de Colmar agglomération du fait que les réseaux d’assainissement se rejetant dans la Schlusselbaechlein allaient être supprimés et redirigés vers la place de la Cathédrale, d’autre part par le fournisseur d’énergie, la société Vialis, que l’immeuble devait être raccordé au réseau d’électricité existant de cette place.

Aucun accord n’ayant été trouvé avec le syndicat des copropriétaires Le Griffon pour une modification de la servitude existante, la société Horizons a assigné le syndicat des copropriétaires, selon la procédure à jour fixe, par exploit du 31 octobre 2019, aux fins de voir juger qu’elle bénéficie de plein droit d’une servitude légale de passage de ses réseaux sur la parcelle VC n° 232, d’être autorisée à faire réaliser les travaux nécessaires et d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de tout mettre en oeuvre pour lui permettre de réaliser les travaux.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande et a sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par jugement du 20 décembre 2019, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— constaté que la parcelle […], située […] à Colmar est enclavée,

notamment en ce qui concerne sa partie souterraine, la servitude conventionnelle existante ne lui permettant pas de disposer d’un accès suffisant à la voie publique pour en assurer la desserte complète,

— dit que cette parcelle bénéficie de plein droit d’une servitude légale de passage de ses réseaux d’assainissement et d’électricité à la charge de la parcelle VC n° 232, située […] à Colmar,

— dit que le cheminement des réseaux tel que tracé par le cabinet d’architecte Ozio – De Micheli 'ODM’ constituera l’assiette de cette servitude,

— autorisé la société Horizons à faire réaliser à ses frais les travaux nécessaires au passage de ses réseaux sur ladite parcelle,

— fait injonction au syndicat des copropriétaires de laisser la société Horizons réaliser ces travaux et tout mettre en oeuvre pour qu’ils puissent être exécutés dans les meilleures conditions,

— ordonné l’inscription de la servitude au Livre Foncier,

— réservé le droit à indemnisation du syndicat des copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes.

Le tribunal, après avoir rappelé les dispositions de l’article 682 du code civil, a retenu que le droit de passage en cas d’enclave visé par ce texte ne concernait pas seulement la surface du sol mais aussi le tréfonds afin d’assurer les communications strictement nécessaires à l’utilisation normale du fonds enclavé, et que si l’existence d’une servitude de passage conventionnelle ne permettant qu’un passage à pied et avec tous véhicules n’autorisait pas le propriétaire du fonds enclavé à faire passer des canalisations, elle n’excluait pas la possibilité pour celui-ci de revendiquer une servitude légale.

Le premier juge a considéré qu’il existait un état d’enclave souterrain, la parcelle ne pouvant être raccordée directement aux réseaux publics d’assainissement et d’électricité, ce qui est indispensable à une utilisation normale du fonds.

Il a toutefois réservé l’indemnité destinée à compenser le dommage pour le propriétaire du fonds servant dont le montant ne pourra être déterminé qu’après réalisation des travaux, une expertise à ce stade étant inutile, et a rejeté la demande d’expertise pour une éventuelle aggravation de la servitude conventionnelle du fait de la création d’un parking, cette question n’étant pas dans le débat et aucune demande chiffrée n’étant formée.

Le syndicat des copropriétaires Le Griffon a interjeté appel de ce jugement le 3 mars 2020 aux fins d’annulation ou de réformation en toutes ses dispositions.

Par conclusions transmises par voie électronique le 3 juin 2020, il demande l’infirmation intégrale du jugement et conclut à l’irrecevabilité, en tous cas au rejet de la demande, et à la condamnation de la société Horizons au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, il sollicite une médiation judiciaire, et à titre infiniment subsidiaire, il demande une expertise aux fins de déterminer la durée et l’étendue des travaux devant affecter l’assiette de la servitude et se

prononcer sur l’aggravation de la servitude de passage compte tenu des travaux devant être réalisés.

A titre liminaire, il observe qu’il n’y a aucune urgence car l’immeuble est actuellement relié aux réseaux d’assainissement et d’électricité dont la modification a été demandée à l’ancien pétitionnaire, la société Histoire et patrimoine développement, qui a obtenu le permis de construire ultérieurement transféré à la société Horizons. Il relève que les travaux n’on toujours pas débuté.

Au fond, il oppose qu’une servitude conventionnelle de passage ne confère aucun droit de passage des canalisations si le titre ne le prévoit pas expressément et soutient que le tribunal aurait omis de statuer sur l’irrecevabilité de la demande en modification du titre.

Il considère que l’état d’enclave n’est pas démontré puisque d’une part, il existe un branchement au réseau d’électricité, deux coffrets électriques étant en place sous le porche d’accès, d’autre part, les eaux pluviales doivent être infiltrées sur la parcelle, et enfin seules les eaux usées doivent être dirigées vers la Place de la Cathédrale, or la société Horizons ne démontre pas qu’elle ne disposerait pas d’un accès suffisant pour se raccorder ni qu’un autre raccordement plus direct ne serait pas possible.

Il estime qu’un accord pourrait être trouvé dans le cadre d’une médiation, la situation étant bloquée du seul fait de la société Horizons qui a refusé les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la réfection du porche et la création d’emplacements pour bicyclettes pour les copropriétaires.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il subira un préjudice du fait de l’aggravation de la servitude conventionnelle, la société Horizons envisageant d’utiliser la cour de son immeuble sur laquelle donne le passage comme parking. Il considère qu’une expertise s’impose et que le tribunal ne pouvait rejeter sa demande au motif qu’elle n’était pas chiffrée, seule une expertise lui permettant en effet de le faire.

Par conclusions transmises par voie électronique le 2 mars 2021, la société Horizons conclut à la confirmation du jugement, au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique s’être rapprochée du syndicat des copropriétaires aux fins de déterminer amiablement les conditions de la servitude, après avoir été informée par les sociétés concessionnaires Vialis et la Colmarienne des eaux de la nécessité de raccorder l’immeuble aux réseaux de la place de la Cathédrale, des branchements existant déjà sous le porche situé dans la copropriété Le Griffon, mais que celle-ci a subordonné son accord à des conditions inacceptables, notamment la création d’un local pour bicyclettes de 20 places ce qui n’est pas possible.

Elle fait valoir que le droit de passage concerne le sol mais aussi le sous-sol, que l’assiette d’une servitude de passage pour cause d’enclave peut servir au passage de canalisations et que, lorsque la servitude conventionnelle a été constituée pour cause d’enclave, le propriétaire du fonds dominant peut ultérieurement en demander l’extension sans que cela constitue une aggravation.

Elle soutient que la servitude légale coexiste avec la servitude conventionnelle, l’état d’enclave de la parcelle n° 293 n’étant pas discutable et que les besoins de la desserte actuelle du fonds doivent être pris en compte, le principe de fixité des servitudes ne faisant pas obstacle à ce qu’elles puissent faire l’objet de modifications.

Du fait des contraintes imposées par les concessionnaires, le réseau d’assainissement existant va être supprimé, or il n’y a aucun autre raccordement possible pour son immeuble, l’appelant ne démontrant pas le contraire.

Sur l’indemnité, la société Horizons s’engage à prendre en charge le coût des travaux et à les réaliser dans les règles de l’art en concertation avec les copropriétaires. Elle ajoute que la demande de réserver un emplacement pour 20 bicyclettes est non seulement impossible à réaliser mais constituerait un dédommagement excessif. Le seul dommage subi par la copropriété résidera dans un trouble de jouissance pendant la réalisation des travaux. Elle s’oppose à toute médiation car ses démarches amiables n’ont pas abouti, ainsi qu’à la demande d’expertise, la nature et la méthodologie des travaux étant connue, et la demande au titre de l’aggravation n’ayant rien à voir avec l’objet du litige.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 1^er juin 2021.

MOTIFS

À titre liminaire, la cour constate que la décision par laquelle la société Horizons a été autorisée à assigner à jour fixe n’étant pas en elle-même susceptible de recours, les développements du syndicat des copropriétaires tenant à l’absence d’urgence sont sans emport.

Il est constant que la parcelle cadastrée section […] ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique, et qu’elle bénéficie d’une servitude de passage à pied ou avec tous véhicules, de jour et de nuit, sous le porche existant, grevant la parcelle cadastrée section VC n°232.

Ainsi que l’a exactement rappelé le premier juge, une servitude conventionnelle de passage ne confère pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude lorsque, comme en l’espèce, le titre ne le prévoit pas.

La présente action ne tendant pas à la modification de l’étendue de la servitude conventionnelle mais à voir reconnaître l’existence d’une servitude légale liée à l’état d’enclave en sous-sol de la parcelle dont la desserte n’est pas totalement assurée par la servitude conventionnelle est par conséquent recevable.

La société Horizons s’opposant, à ce stade de la procédure, à une mesure de médiation en considérant que la demande formulée par le syndicat des copropriétaires, appelant, est purement dilatoire, le jugement sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef.

Au fond, si la parcelle section […] est actuellement reliée aux réseaux d’électricité et d’assainissement, il ressort toutefois des courriers des concessionnaires de services publics – courrier de la direction de l’environnement et du développement durable de Colmar agglomération du 20 juin 2018 et courrier de la société Vialis du 10 juillet 2018 – que les raccordements et réseaux desservant l’immeuble ont vocation à être supprimés et qu’il est désormais fait obligation à la société Horizons de se raccorder aux réseaux d’assainissement et d’électricité existants Place de la Cathédrale.

La parcelle cadastrée section […] ne disposant d’aucun accès direct à ces réseaux, et la servitude conventionnelle qui ne prévoit pas le passage de canalisations étant insuffisante pour assurer la desserte complète du fonds appartenant à la société Horizons, au regard de ses

besoins actuels, l’état d’enclave de la parcelle est ainsi suffisamment caractérisé, en ce qui concerne le tréfonds. La société Horizons est donc bien fondée à solliciter une servitude légale de passage de canalisations, le raccordement aux réseaux publics relevant en effet de l’utilisation normale d’un fonds à usage d’habitation ou d’exploitation commerciale.

Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’existence d’autres possibilités de raccordement de l’immeuble, alors au surplus qu’il existe d’ores et déjà deux coffrets électriques sous le porche de la copropriété permettant le raccordement de l’immeuble de la société Horizons au réseau d’électricité existant, le jugement sera confirmé en tant qu’il a dit que la parcelle section […] bénéficiait de plein droit d’une servitude légale de passage de ses réseaux d’assainissement et d’électricité à la charge de la parcelle VC n° 232, située […] à Colmar, dont il a défini l’assiette laquelle n’est pas discutée.

Le jugement sera également confirmé en tant qu’il a réservé le droit à indemnisation du syndicat des copropriétaires, propriétaire du fonds servant, en application de l’article 682 du code civil, ainsi qu’en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise.

En effet, d’une part la nature et l’étendue des travaux à réaliser est parfaitement connue, d’autre part le litige n’a pas pour objet une éventuelle aggravation de la servitude de passage existante mais la reconnaissance d’une servitude légale du fait de l’état d’enclave du tréfonds.

Il sera au surplus relevé que la création projetée par la société Horizons de six emplacements de stationnement dans la cour de l’immeuble lui appartenant ne relève pas d’une aggravation de la servitude de passage, mais pourrait éventuellement relever, le cas échéant, d’un trouble anormal de voisinage, ce qui n’est pas l’objet du présent litige, de sorte que l’expertise sollicitée est, à ce stade, totalement prématurée et inutile comme l’a retenu le premier juge.

Le jugement entrepris étant confirmé en toute ses dispositions, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens d’appel et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera alloué à la société Horizons sur ce fondement une somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE la demande de la société Horizons recevable ;

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Colmar en date du 20 décembre 2019 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Griffon aux entiers d’appel ainsi qu’à payer à la SNC Horizons la somme de 2 000 ' (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires Le Griffon de sa demande sur ce fondement.

Le greffier, La présidente de chambre,