Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 14 MARS 2018

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/06329

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/14238

APPELANT

Syndicat des copropriétaires 25/27/29, RUE CHANEZ Représenté par son syndic en exercice le Cabinet MONTFORT & BON, […]

25/[…]

[…]

Représenté par M^e James DUPICHOT Ayant pour avocat plaidant M^e Myriam DHAMANE de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocats au barreau de PARIS, toque : J149

INTIMES

Monsieur M X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame N B épouse née X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame P X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame Q X veuve née Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Jocelyne GOMEZ VARONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1534

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle MOREAU avocat au barreau de PARIS, toque D 1534

Maître R D

Notaire Associé de la SCP MAHOT DE LA QUERANTONNAIS GOURRET

[…]

Représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

SCI UNE PETITE BOITE POUR NOUS agissant poursuites et diligences de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 528 790 280 00010

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Juliane ROUSSE-LACORDAIRE, avocat au barreau de PARIS toque: E 442

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Novembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. AH ARBELLOT, Conseiller

M^me Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. AC AD-AE

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. AC AD-AE, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Une petite boîte pour nous est propriétaire du lot n° 89 de l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé […] à […]me.

Elle a acquis ce bien par acte authentique en date du 15 décembre 2010 établi par Maître R D, notaire associé de la SCP Yves Mahot de la Querantonnais-T Gourret-

R D-AF Mahot de la Querantonnais-AG E-AH F- V G, de M. Q X et M^me Q L épouse X.

L’acte précise que le lot appartenait dès l’origine de la construction de l’immeuble en 1958 à

M. W C, architecte et concepteur de la résidence, puis au décès de ce dernier, aux consorts A, lesquels l’ont cédé, le 30 octobre 2003 à M. et M^me X.

Par exploit d’huissier en date des 28 septembre et 2 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires du […] à […]me, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné la SCI Une petite boîte pour nous et M. Q X (décédé le […]) devant le tribunal.

Par exploit d’huissier des 8, 10 et 17 octobre 2013, la SCI Une petite boîte pour nous a assigné M^me Q L veuve X, M^me P X, M^me N X épouse B, M. M X, ci après les consorts X, et Maître R D, notaire associé.

Les deux affaires ont été jointes.

Par ordonnance du 9 octobre 2014, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise, l’a condamné aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer à la SCI Une petite boîte pour nous la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

— condamner la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X, constatant que les terrasses ceinturant le lot n°89 constituent des parties communes et l’appropriation irrégulière d’une partie de ces terrasses par la SCI Une petite boîte pour nous et les

consorts X, à procéder à la suppression des ouvrages posés sur la terrasse ainsi qu’à remettre celle-ci en son état initial, dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous peine d 'une astreinte de 500 € par jour de retard,

— à titre subsidiaire, condamner, constatant qu 'il a été procédé, sans autorisation, à des travaux de transformation de la terrasse depuis 2003 ayant affecté les parties communes de l’immeuble et ayant emporté un changement de destination des lieux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires, la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X à remettre la terrasse en son état initial,

dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard,

— en tout état de cause, condamner solidairement, ou in solidum, à lui payer la somme 20.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’appropriation irrégulière de la terrasse,

— débouter la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement solidaire ou à tout le moins in solidum de la somme de 6.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI Une petite boîte pour nous a demandé, essentiellement au tribunal de :

— à titre liminaire, déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable dans son action comme étant prescrite,

— à titre principal, juger que la terrasse située au 9^e étage du bâtiment D accessible par le lot n°89 est une partie privative et que la construction de l’ouvrage sur la terrasse située au 9^e étage du bâtiment D accessible par le lot n°89 n’est pas irrégulière,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— débouter les consorts X solidairement entre eux de leur demande reconventionnelle à son égard,

— à titre reconventionnel, homologuer la nouvelle répartition des charges établie le 29 novembre 2011 par M. AA AB, géomètre-expert, laquelle se substituera à l’actuelle répartition prévue au règlement de copropriété,

— dire que cette nouvelle répartition s’applique à l’ensemble des charges communes générales définies au règlement de copropriété, et ce à compter du jugement,

— enjoindre le syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété sur la base de la nouvelle répartition des charges homologuée, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamner les consorts X solidairement entre eux à lui régler l’ensemble des frais engendrés par la modification du règlement de copropriété et la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et notamment le montant des charges de copropriété supplémentaires entraînées par la régularisation jusqu’au 15 décembre 2010,

— à titre subsidiaire, condamner les consorts X solidairement entre eux à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— condamner les consorts X solidairement entre eux à la garantir au titre de la garantie d’éviction en cas de démolition de l’ouvrage édifié par M. C et situé sur la terrasse,

— prononcer, à titre principal, la résolution totale de la vente et condamner les consorts X solidairement entre eux, à lui verser la somme de 1.195.000 €,

— prononcer, à titre subsidiaire, la résolution partielle de la vente et, en conséquence, condamner les consorts X solidairement entre eux, à lui verser la somme de 337.701 €,

— condamner , en tout état de cause, les consorts X solidairement entre eux, à lui verser la somme de 171.222 €,

— condamner les consorts X solidairement entre eux, à la garantir au titre de la garantie de délivrance conforme en cas de démolition des aménagements réalisés au sein de l’ouvrage édifié par M. C et situé sur la terrasse,

— condamner les consorts X solidairement entre eux à prendre en charge les frais de démolition des aménagements litigieux et les frais de réaménagement en chambre et salle de bains de manière à ce que le bien soit conforme à l’acte de vente, dans des conditions ne pouvant nuire aux autres copropriétaires,

— condamner les consorts X solidairement entre eux à lui verser des dommages- intérêts d’un montant de 1.860 € par mois jusqu’à la fin effective des travaux,

— condamner Maître D à garantir toutes sommes auxquelles les consorts X seraient condamnés à lui verser à au titre de la garantie d’éviction et de la garantie de délivrance conforme en cas de défaut d’exécution de leur part,

— condamner Maître D à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— en tout état de cause, condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer, chacun la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner l’exécution provisoire.

Les consorts X ont demandé au tribunal de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte et de sa demande indemnitaire injustifiée tant en son principe qu’en son montant,

— à titre reconventionnel, condamner in solidum Maître D et la SCI Une petite boîte pour nous à restituer à M^me X la somme de 150.000 € affectée à titre de gage et de

nantissement de l 'exécution des obligations contractuelles de M. et M^me X,

— débouter la SCI Une petite boîte pour nous de toutes ses demandes reconventionnelles de garanties du vendeur, et, à titre subsidiaire, limiter son préjudice à la somme de 119.136 €

correspondant à la valeur actuelle de la véranda,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Maître D, notaire associé, a demandé au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires et la SCI Une petite boîte pour nous de l’intégralité de leurs

demandes,

— lui donner acte de ce qu’il ne détient pas la somme de 150.000 € qui a été retransmise à la SCI Une petite boîte pour nous le 30 avril 2013,

— débouter les consorts X de leur demande de condamnation formulée à son encontre,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 janvier 2016 le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevables la demande principale, et de fait, les demandes subséquentes, du syndicat des copropriétaires, l’action étant prescrite,

— débouté la SCI Une petite boîte pour nous de sa demande reconventionnelle d’homologation de la nouvelle répartition des charges établie le 29 novembre 2011 par M. AA AB, géomètre-expert,

— condamné la SCI SCI Une petite boîte pour nous à restituer à M^me Q L veuve X, M^me P X, M^me N X épouse B et

M. M X la somme de 150.000 €,

— débouté la SCI Une petite boîte pour nous de sa demande de garantie à l’égard de Maître R D, notaire associé, au titre de la condamnation à restituer la somme de 150.000 € aux consorts X,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à […]me, à payer à la SCI Une petite boîte pour nous la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code

de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à […]me, à payer à M^me Q L veuve X, M^me P X, M^me N X épouse B et M. M X la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Une petite boîte pour nous à payer à M^me Q L veuve X, M^me P X, M^me N X épouse B et M. M X la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Une petite boîte pour nous à payer à Maître R D, notaire associé, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à […]me aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du […] à […]me a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 mars 2016. La SCI Une petite boîte pour nous a fait de même le 30 mars 2016. Les deux affaires ont été jointes le 13 avril 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 novembre 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 7 novembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à […]me, appelant, invite la cour, au visa des articles 544 et suivants du code civil, 4, 9, et 25 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a jugé irrecevables ses demande pour cause de prescription et en ce qu’il l’a condamné aux dépens, ainsi qu’à payer respectivement à la SCI Une petite boîte pour nous et aux consorts X la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— déclarer son action recevable et non prescrite,

— dire la SCI Une petite boîte pour nous mal fondée en son appel,

— constater que les terrasses ceinturant le lot n°89 constituent des parties communes,

— constater l’appropriation irrégulière d’une partie de ces terrasses, parties communes, par la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X,

— condamner la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X à procéder à la

suppression des ouvrages posés sur la terrasse ainsi qu’à remettre celle-ci en son état initial, dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

à titre subsidiaire,

— constater qu’il a été procédé, sans autorisation, à des travaux de transformation de la terrasse depuis 1970 et depuis 2003 ayant affecté les parties communes de l’immeuble et ayant emporté un changement de destination des lieux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— condamner la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X à procéder à la

suppression des ouvrages posés sur la terrasse ainsi qu’à remettre celle-ci en son état initial, dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard,

en tout état de cause,

— condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X à lui payer 20.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’appropriation irrégulière de la terrasse,

— débouter la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X de l’ensemble de

leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum la SCI Une petite boîte pour nous et les consorts X aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 23 octobre 2017 par lesquelles la SCI Une petite boîte pour nous,

appelante, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 555, 1103 nouveau, 1217 nouveau, 1240 nouveau, 1641 et suivants, 1626 et suivants, 2227, 2261 et suivants du code civil, 2, 3, 11, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables la demande principale, et de fait, les demandes subséquentes du syndicat des copropriétaires,

— infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

à titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable dans son action comme étant prescrite,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— débouter les consorts X, solidairement entre eux, de leur demande reconventionnelle à son égard,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que la terrasse située au 9^e étage du bâtiment D accessible par le lot n°89 est une partie privative,

— dire que la construction de l’ouvrage sur la terrasse située au 9^e étage du bâtiment D accessible par le lot n°89 n’est pas irrégulière,

— dire que les aménagements au sein de l’ouvrage sur la terrasse située au 9^e étage du bâtiment D accessible par le lot n°89 ne sont pas irréguliers,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— débouter les consorts X ,solidairement entre eux, de leur demande reconventionnelle à son égard,

à titre reconventionnel,

— homologuer la nouvelle répartition des charges établi le 29 novembre 2011 par M. AA AB, géomètre-expert DPLG, expert près la cour d’appel de Paris, laquelle se substituera à l’actuelle répartition prévue au règlement de copropriété,

— dire que cette nouvelle répartition s’applique à l’ensemble des charges communes générales définies au règlement de copropriété, et ce, à compter du présent arrêt,

— enjoindre le syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété sur la base de la nouvelle répartition des charges homologuée, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner les consorts X, solidairement entre eux, à lui payer l’ensemble des frais engendrés par la modification du règlement de copropriété et la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et notamment le montant des charges de copropriété supplémentaires entraînées par la régularisation jusqu’au 15 décembre 2010,

— ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier,

à titre infiniment subsidiaire, et de garantie,

— condamner les consorts X, solidairement entre eux, à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner les consorts X, solidairement entre eux, à la garantir au titre de la garantie d’éviction en cas de démolition de l’ouvrage édifié par M. C et situé sur la terrasse,

au titre de la démolition de l’ouvrage,

— prononcer, à titre principal, la résolution totale de la vente et condamner les consorts X, solidairement entre eux, à lui verser la somme de 1.373.938 €,

— prononcer, à titre subsidiaire, la résolution partielle de la vente et condamner les consorts X, solidairement entre eux, à lui verser la somme de 516.639 €,

— condamner, en tout état de cause, les consorts X, solidairement entre eux, à lui verser la somme de 188.938 € décomposée comme suit :

* frais de vente : 83.930 €,

* frais d’agence : 45.000 €,

* taxe foncière et taxe d’ordure ménagère : 6.686 €

* charges de copropriété : 39.715 €,

* travaux et améliorations 2.871,71€,

* frais d’emménagement : 735,54 €,

* dommages et intérêts : 10.000 €,

— condamner les consorts X, solidairement entre eux, à la garantir au titre de la garantie de délivrance conforme en cas de démolition des aménagements réalisés par M. et M^me X au sein de l’ouvrage édifié par M. C et situé sur la terrasse,

— dire que la démolition des aménagements réalisés par M. et M^me X au sein de l’ouvrage édifié par M. C et situé sur la terrasse lui cause un préjudice,

au titre de la démolition des aménagements réalisés par M. et M^me X au sein de l’ouvrage édifié par M. C et situé sur la terrasse,

— condamner les consorts X, solidairement entre eux, à prendre en charge les frais de démolition des aménagements litigieux et les frais de réaménagement en chambre et salle de bains de manière à ce que le bien soit conforme à l’acte de vente, dans des conditions ne pouvant nuire aux autres copropriétaires,

— condamner les consorts X, solidairement entre eux, à lui verser des dommages et intérêts d’un montant de 1.860 € par mois jusqu’à la fin effective des travaux,

— condamner Maître D à garantir toutes sommes auxquelles les consorts X seraient

condamnés à lui verser au titre de la garantie d’éviction et de la garantie de délivrance conforme en cas de défaut d’exécution de leur part,

— condamner Maître D à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer, chacun, la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 20 octobre 2017 par lesquelles M^me Q L veuve X, M. M X, M^me N X épouse B, M^me P X (les consorts X), intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1235, 1599, 1626, 1630, 1636, 1637, 1641 et suivants, 2261, 2264 et 2265 du code civil, 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement,

à titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte ainsi que de sa demande indemnitaire injustifiée tant en son principe qu’en son montant,

— débouter la SCI Une petite boîte pour nous de toutes ses demandes reconventionnelles de garanties du vendeur, et, subsidiairement, limiter son préjudice à la somme de 119.136 € correspondant à la valeur actuelle de la véranda,

— débouter le syndicat des copropriétaires et la SCI Une petite boîte pour nous du surplus de leurs demandes,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 27 juillet 2016 par lesquelles Maître R D, notaire associé au sein de la SCP Mahot de la Querantonnais, Gourret, D, E, F, G, intimé, demande à la cour de :

— vu la nature privative de la terrasse, la régularité de la construction litigieuse, la prescription de l’action en démolition et à titre subsidiaire, l’acquisition trentenaire, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— dire que la SCI Une petite boîte pour nous ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice susceptible d’engager sa responsabilité,

— débouter la SCI Une petite boîte pour nous de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI Une petite boîte pour nous ou tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Sur la recevabilité de la demande du syndicat au regard de la prescription

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat des

copropriétaires, se prescrivent par un délai de dix ans ;

Les actions personnelles sont celles par lesquelles il est demandé la reconnaissance ou la sanction d’un droit personnel, quelle que soit la source de ce droit ; sont notamment soumises à la prescription décennale, les actions ayant pour objet la cessation d’abus de jouissance commis sur les parties communes, telle que la demande de remise en état de parties communes à la suite de travaux irréguliers d’un copropriétaire ;

Constituent des actions réelles, celles tendant à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété, telle que l’action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire ; aux termes de l’article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans ;

Dans le cas où il s’agit pour le syndicat des copropriétaires de mettre fin à des atteintes aux parties communes, le critère de distinction entre action personnelle et action réelle se situe

dans le fait de savoir si les agissements auxquels il s’agit de mettre fin constituent ou non une appropriation des parties communes ; s’il y a appropriation d’une partie commune, l’action tendant à la faire cesser aura un caractère réel, dans tous les cas où la prolongation de la situation serait de nature, si elle durait pendant plus de trente ans, à permettre au copropriétaire qui en est l’auteur de devenir propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive ;

Est considérée comme réelle, l’action engagée à l’encontre d’un copropriétaire qui a construit sans autorisation sur une partie commune, notamment lorsqu’un copropriétaire a édifié sans droit une construction sur une terrasse partie commune ; s’agissant de la

nature de la construction litigieuse, toute construction élevée irrégulièrement sur une partie commune génère une action réelle ;

L’objet de la demande principale du syndicat des copropriétaires tend à la condamnation de la SCI Une petite boîte pour nous et des consorts X à faire procéder à la « suppression des ouvrages posés sur la terrasse » et à la « remise en son état initial de celle-ci », au motif que les terrasses ceinturant le lot n°89, propriété de la SCI Une petite boîte pour nous, constituent, selon le syndicat, des parties communes et qu’il s’agit d’une « appropriation irrégulière de ces parties communes »;

Il s’agit donc d’une action visant à mettre fin à une situation d’appropriation des parties communes,

soit la restitution de ces parties communes et la suppression des ouvrages empiétant sur ces dernières avec remise initiale en l’état antérieur, contre laquelle est

par ailleurs soulevée la prescription acquisitive ;

Les premiers juges ont justement retenu que l’action du syndicat des copropriétaires peut être qualifiée d’action réelle, soumise à la prescription de trente ans, étant rappelé que l’article 2227 précité dispose que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; le point de départ du délai de prescription court à compter de la date de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action ;

S’agissant d’une demande aux fins de suppression des ouvrages posés sur la terrasse partie commune, le délai de prescription court à compter de la date d’apparition de la construction litigieuse sur la terrasse entourant le lot n°89 ;

Par courrier en date du 8 juin 1967 adressé au syndic de l’époque (la société Loiselet & Daigremont), M. C, propriétaire du lot 89 à l’époque, indiquait son "intention de faire

quelques travaux d’aménagement sur [sa] terrasse";

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 1970 qu’il a été indiqué que « M. C possède une terrasse en retrait recouverte partiellement d’un appentis qui fait l’objet d’un deuxième litige. L’appartement, l’appentis et la terrasse de M. C recouvrent la totalité de l’appartement de M. H » ; ce dernier est copropriétaire d’un appartement situé à l’escalier D, au-dessous de celui de M. C, lui-même au dernier étage ;

A nouveau, lors de l’assemblée générale du 14 décembre 1971, la question de « l’appentis de M. C » a été évoquée ; le procès verbal de l’assemblée générale indique que « plusieurs personnes font remarquer que cet appentis n’est pas très visible, ni de la rue, ni des jardins »; par ailleurs, à la question de savoir si cet appentis serait à l’origine des fuites dans l’appartement de M. H, il est précisé dans le procès verbal que « M. C signale que les fuites chez son voisin existent depuis 1964 ou 1965 », et qu’en "conséquence, les

copropriétaires décident de rester sur le statu quo en attendant l’issue de la procédure engagée par M. H";

La présente demande du syndicat ayant pour objet « la suppression des ouvrages posés sur la terrasse » et la remise de la terrasse en son état initial, il est utile de remarquer que la société GTF, syndic de l’immeuble, a confirmé, dans son courrier du 7 juillet 2010 adressé à M. X, « concernant l’historique de la construction de la véranda réalisée par M. C, architecte concepteur de la résidence, et précédent propriétaire du lot 89 », que « cette extension de l’habitation de M. C, évoquée dans les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 14 décembre 1971 et 21 décembre 1970 existait bien sous sa forme actuelle au début des années 70 », et que c’était ce qu’avaient indiqué à la société GTF "les deux précédents présidents du conseil syndical, M. I et M. J, lors du projet de réfection de l’étanchéité de [la] terrasse, au cours duquel [le syndic] les avait interrogé sur la nature exacte de cet ouvrage« , ajoutant que »la qualité des structures figurant dans [le] plan de 1969 (poutres IPN de forte section) laisse d’ailleurs augurer que M. C avait bien en tête l’édification d’un ouvrage en dur lorsqu’il avait préparé ce projet", étant indiqué que les plans des travaux de M. C datent précisément du 12 septembre 1968 ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’indépendamment du fait que l’appentis édifié sur la terrasse par M. C ait été par la suite aménagé et /ou étendu en véranda ou comme actuellement en pièces supplémentaires (chambre et salle de bains), l’existence de cet ouvrage, allégué comme

irrégulier car construit sur des parties communes, était connue du syndicat des copropriétaires depuis au moins 1970/1971 et qu’il appartenait au syndicat, dès cette époque, d’agir aux fins de suppression de cette construction litigieuse ; par ailleurs, la demande vise à la remise de cette terrasse en son état initial, ce qui suppose que celle-ci soit dépourvue de tout ouvrage quel qu’il soit (appentis, véranda, pièces d’habitation …) ;

Par ailleurs, le terme « appentis » désigne non seulement une toiture à un seul plan, mais encore, par extension, tout bâtiment adossé ou non à une construction, couvert d’un toit à une seule pente ; M. C n’a donc pas installé sur la terrasse litigieuse une construction légère démontable, mais un bâtiment pérenne, ainsi que l’indique le syndic dans son courrier précité du 7 juillet 2010 ; l’ouvrage actuel est, en réalité, identique dans sa nature, sa structure et ses matériaux à l’ouvrage édifié par M. C existant depuis au moins 1970, M. et M^me X n’ayant procédé qu’à des aménagements intérieurs de cette pièce en la transformant en chambre et salle de bains ; il ressort en effet des plans établis le 12 septembre 1968, que M. C a installé des portes coulissantes, des menuiseries en aluminium, des plaques translucides, des poutres IPN et des arbalétriers1 (pièces X 16 et 17 : plans de 1968) ; les plans et les matériaux utilisés montrent que l’ouvrage édifié par M. C est de type véranda s’appuyant sur la façade existante et prenant appui sur les poteaux d’une pergola préexistants ; il s’agit donc d’une construction en dur (existence de poutres IPN de forte section et d’arbalétriers), à structure légère (menuiseries en aluminium et baies vitrées coulissantes) recouverte d’un toit à une seule pente, adossée à la façade existante, recouvrant une partie de la terrasse en bordure de façade ;

De plus, les photographies communiquées par les consorts X confirment que, lors de leur acquisition de l’appartement, cette pièce correspondait effectivement à une véranda (voir les baies vitrees) pourvue d’une fontaine installee sur la facade de l’appartement préexistante (pièces X n°18 et 19) ;

Il ressort d’un avis amiable établi par un architecte le 20 octobre 2017 (pièce SCI Une petite boîte pour nous n° 43) que la construction actuelle se décrit comme suit :

« Nous constatons, au 9^e étage sur terrasse accessible, l’existence d’une construction légère, partie de l’appartement de la SCI Une petite boîte pour nous et actuellement à usage de chambre parents+ salle de bains. Cette construction, de type véranda, est établie en limite nord de la terrasse, entre le pignon en dur de l’appartement et le pignon de l’immeuble voisin. Sa structure porteuse est accrochée sur les portiques en tube acier d’une pergola préexistante aux plans du 12 septembre1968, reposant sur le plancher de la terrasse…. Sa couverture en appentis avec gouttière zinc en rive nord alterne bacs acier (traverses par les portiques) et bacs plastique. Ses façades sont en menuiserie d’aluminium. Le faux plancher, établi au-dessus de la protection en dalles ciment de l’étanchéité d’origine de la construction, est à +44 cm au-dessus du reste de l’appartement et + 17 cm au-dessus de la protection du reste de la terrasse. L’étanchéité de la terrasse a été refaite récemment par la copropriété sur la seule partie à usage de terrasse accessible et les relevés ont été établis contre la véranda en façade sud.

Les 2 façades menuisées, nord & sud, comportent des baies à châssis vitrés et des panneaux pleins ; en façade nord, les garde-corps d’origine de la terrasse ont été maintenus. Les panneaux pleins sont de type Glasal, en amiante-ciment laqué ; ils ont été repeints en façade sud. Actuellement les façades en menuiserie d’aluminium comportent un doublage intérieur d’isolation type Placostil, en plaques de plâtre ; le plafond est double de la même façon.

La surface actuelle est identique à la surface qui se déduit du plan du 12 septembre 1968 …

En conclusion, la construction actuelle qui correspond aux plans du 12 septembre 1968, est une ancienne véranda construite en matériaux légers, acier, aluminium, verre, Glasal, plaques de plâtre sur les portiques d’une pergola d’origine. Les modifications apportées ultérieurement ne concernent

que son aménagement intérieur…";

Il résulte de cet avis, régulièrement produit aux débats, que l’ouvrage actuel demeure celui réalisé par M. C sur la base de ses plans du 12 septembre 1968, à savoir une structure légère de type véranda, de même surface, posée sur le sol existant et adossée à la façade, recouverte d’ un appentis ; de plus il ressort bien de cet avis que l’ouvrage a été construit par M. C conformément à ses plans du 12 septembre 1968 ;

Outre que la véranda construite par M. C dont le syndicat des copropriétaires a eu connaissance dès décembre 1970, demeure celle existant encore aujourd’hui, il apparaît, au vu des pièces produites, que ni M. X, ni la SCI Une petite boîte pour nous n’ont construit d’autre ouvrage ou étendu l’ouvrage existant ; comme il a été dit, M. et M^me X n’ont fait qu’aménager la construction préexistante en chambre et salle de bain, sans procéder à son extension, ce qui n’a pas pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription à compter de 2003, car l’aménagement intérieur d’une construction n’équivaut pas à une construction elle-même en ce qu’elle ne génère ni une nouvelle appropriation des parties communes, ni une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ni un changement de destination de l’immeuble ;

Les premiers juges ont justement fixé le point de départ de la prescription trentenaire, au plus tard au 14 décembre 1971, pour se terminer le 14 décembre 2001 ; or l’assignation date du 2 octobre 2012, soit plus de 30 ans après le 14 décembre 1971 ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat prescrite et déclaré le syndicat irrecevable en sa demande principale et en ses demandes subséquentes qui en découlent ;

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Une petite boîte pour nous d’homologation de la nouvelle répartition des charges

Selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 "sous réserve des dispositions de l’article 12 de la présente loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des

copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire" ;

L’article 43 de même loi dispose que "toutes clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition’ ;

Toute modification de répartition des charges doit être décidée par l’assemblée générale à l’unanimité, et selon les règles de majorité ci-dessus précisées en cas de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale, et sauf clause du règlement de

copropriété déclarée judiciairement non écrite, il ne peut être homologué par le tribunal une nouvelle répartition des charges ;

Il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble comprend trois corps de bâtiments de 8 à 9 étages sur rez-de-chaussée et sous-sol, décomposés en 5 groupes de bâtiments desservis chacun par un escalier et un ascenseur :

— en façade sur rue Chanez : bâtiments A et B,

— sur jardin (parallèle à la rue Chanez : bâtiment C, et

— sur jardin en aile (perpendiculaire à la rue Chanez : bâtiments D et E (chapitre 2 article

3);

Le bâtiment D est décrit comme suit : « 1^er au 8^e étage : appartement de 4 pièces, cuisine, salle de bains, WC, et appartement de 5 pièces, cuisine, salle de bains, WC, toilette » et « 9^e étage : appartement de 4 pièces, cuisine, salle de bains, WC » (chapitre 2 article 6) ;

Selon le tableau de division et de composition des lots (chapitre 2 article 11), le lot n°89 est décrit de la manière suivante : « appartement n°90 : situation : 9^e étage, escalier D, surface habitable : 78 m² environ, composition : 4 pièces principales, entrée, cuisine, salle de bains, WC, et cave n° 90, nombre de parts sociales : 1815, n° des parts sociales : 151633 à 153447, répartition de la copropriété des parties communes (nombre de dix millièmes) : 107) »;

La SCI Une petite boîte pour nous est propriétaire dans l’immeuble du lot n°89, situé au 9^e étage dans le bâtiment D ; elle a acquis ce bien par acte authentique en daté du 15 décembre 2010 établi par Maître R D, notaire associé, les vendeurs étant M. Q X et M^me Q L épouse X ;

Aux termes de l’acte de vente, la SCI Une petite boîte pour nous a acquis le " lot numéro quatre-vingt neuf (89) : dans le bâtiment D, escalier D, au neuvième étage, un appartement

numéro 90, d’une surface habitable de 78 m² environ, composé de quatre pièces principales, entrée, cuisine, salle de bains, water-closet. Avec les cent six/dix mille treizièmes (106/10013èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales";

Il est stipulé par ailleurs que :

« Le vendeur déclare que l’appartement se compose actuellement d’une entrée, séjour, cuisine, dégagement, trois chambres dont une dans la véranda ou terrasse couverte, un dressing, une salle de bains, deux WC, une salle de bains /douche, deux terrasses »;

Concernant les terrasses, à la lecture du règlement de copropriété, il apparaît que les balcons et terrasses, dont il est parlé ci-dessus, n’ont été mentionnés dans aucune désignation des lots objet du règlement ;

Mais le règlement précise :

— en page 48, article 12 paragraphe « utilisation de fenêtres ou balcons » que « les fenêtres, balcons et terrasses devront être tenus en parfait état de propreté et aucun objet ne pourra y être déposé à demeure, à l’exception toutefois des meubles de jardin sur les terrasses faisant l’objet d’une jouissance privative »,

— en pages 49 et 50, article 14, concernant les travaux et modifications dans les parties communes : « les choses classées dans les parties communes et toutes celles qui doivent être entretenues comme parties communes (fenêtres, barres d’appui, balustrades, persiennes, balcons et terrasses) sont entretenues, réparées et modifiées exclusivement par la communauté des associés et copropriétaires … » ;

Il résulte d’un courrier de la société GTF, syndic de la copropriété, adressé à M. X le 24 juin 2010 que « les terrasses de la copropriété sont bien considérées comme des parties privatives, bien que, exceptionnellement au regard de l’usage, leur entretien soit à la charge de la copropriété » ; le syndic vise le règlement de copropriété : « je cite la page 55 du règlement, chapitre 5^e relatif aux charges, qui est sans appel sur ce point : »les frais d’entretien, les grosses réparations et l’aménagement de toutes les parties communes énumérées à l’article 9 (…), y compris les frais de ravalement, de peinture, d’entretien des fenêtres, barres d’appui et balustrades, persiennes, balcons et terrasses qui seront entretenus

comme choses communes quoique étant divises, y compris les honoraires d’architectes" ; le syndic précise également que cette disposition du règlement de copropriété a été récemment mise en oeuvre, ladite terrasse ayant fait l’objet d’une réfection (étanchéité et dallage) validée par l’assemblée générales des copropriétaires du 18 mars 2008 ;

Concernant la « terrasse couverte » ou véranda« litigieuse, il doit être rappelé qu’il résulte du courrier déjà cité du syndic GTF adressé à M. X le 7 juillet 2010 que la construction de la véranda a été réalisée par M. C architecte concepteur de la résidence, et précédent propriétaire du lot 89 : »je vous confirme que cette extension de l’habitation de M. C évoquée dans les procès-verbaux d’assemblées générales ordinaires des 14 décembre 1971 et 21 décembre 1970 existait bien sous sa forme actuelle au début des années 1970" ;

L’acte authentique du 15 décembre 2010 au terme duquel la SCI Une petite boîte pour nous est devenue propriétaire du lot 89 indique encore que le vendeur (M. et M^me X) déclare que dans son titre d’acquisition du 30 octobre 2003, le précédent propriétaire (les consorts A venant aux droits de M. C, décédé) a fait la déclaration suivante ci-après littéralement rapportée :

« M. et M^lles A vendeurs, précisent qu’ils ont avec M. et M^me C-A bénéficié depuis l’achèvement de la construction de l’immeuble, c’est-à-dire depuis 1958, de la jouissance continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et privative de la terrasse située au neuvième étage, et qu’en tout état de cause le seul accès possible de cette terrasse ne peut se faire qu’à partir de l’appartement faisant l’objet de la vente et formant le lot numéro 89 de la division par lot de l’immeuble »;

L’acte de vente du 15 décembre 2010 stipule encore que :

« Au sujet de la véranda, il est convenu ce qui suit :

Suite à la réception de la lettre en date du 10 décembre 2010 adressée par le syndic de la copropriété, dont une copie est ci-annexée (annexe lettre du 10 décembre 2010 du syndic de la copropriété), demandant la régularisation des droits sur la véranda et des tantièmes en résultant, le vendeur accepte de prendre en charge cette régularisation et de mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour qu’elle intervienne dans les deux (2) ans des présentes au plus tard.

Par cette régularisation, le syndicat des copropriétaires devra valider que la surface habitable située sous la véranda fait intégralement partie du lot 89 dépendant des biens immobiliers objet de la présente vente et modifier sur la base d’un calcul effectué dans les règles de l’art par un géomètre expert les tantièmes de copropriété et de charges attachés audit lot.

La régularisation sera considérée comme ayant été réalisée après vote en assemblée générale des copropriétaires devenue définitive et signature de l’acte notarié constatant la nouvelle désignation du lot 89 et la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et de charges.

A cette fin, l’acquéreur :

i) confère au vendeur un mandat irrévocable comme étant d’intérêt commun d’agir auprès du syndicat des copropriétaires et de son syndic à l’effet de procéder à toutes les démarches nécessaires à cette régularisation,

ii) s’oblige à régulariser la première demande de sa part sous réserve d’un préavis raisonnable tous actes et documents nécessaires à cette régularisation. (…).

A la garantie de l’exécution par le vendeur de son obligation de régularisation ci-dessus définie, il accepte de remettre entre les mains de M. Q K, clerc du notaire participant, intervenant aux présentes qui en est constitué séquestre et qui accepte, la somme de cent cinquante mille euros (150.000,00 euros) prélevée sur le prix de la présente vente.

Cette somme est affectée spécialement à titre de gage et nantissement au profit de l’acquéreur qui l’accepte jusqu’à exécution de l’engagement pris ci-dessus ou remise d’une garantie de substitution consistant en un cautionnement bancaire solidaire émanant d’un

établissement financier ayant un établissement stable en France ou un nantissement de contrat d’assurance-vie ou d’instruments financiers valables pour une durée de deux (2) ans à compter des présentes.

Par suite, il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien valablement déchargé de sa mission :

. par la remise des fonds séquestrés au vendeur dès la fourniture de la garantie de substitution,

. à défaut de fourniture d’une telle garantie de substitution, par la remise des fonds séquestrés au vendeur directement et hors la présence de l’acquéreur, sur la justification de l’accomplissement de la régularisation telle que définie ci-dessus,

. faute d’avoir pu régulariser la situation dans le délai ci-dessus fixé, comme en cas de contestations, par la remise des fonds à la Caisse des dépôts et consignations.

En cas de fourniture de la garantie de substitution, l’acquéreur devra la restituer ou la lever sans délai sur la justification de l’accomplissement de la régularisation telle que définie ci-dessus. Si la régularisation n’est pas intervenue dans le délai de validité de la garantie de substitution, l’acquéreur sera en droit de mettre en jeu ladite garantie si le vendeur n’obtient pas de prorogation, les fonds qui seraient alors versés dans le cadre de cette mise en jeu devant l’être entre les mains du caissier du notaire participant, constitué d’un commun accord séquestre dans les mêmes termes que ci~dessus";

Enfin, l’acte de vente précise que « la superficie de la partie privative des biens, objet des présentes » est de « 80,26 m² pour le lot numéro quatre-vingt neuf (89), ainsi qu’il résulte d’une attestation demeurée ci-annexée établie par la société DSI Alertim (annexe attestation de superficie Loi Carrez) »;

Les articles 12 et 14 (chapitre 4) et 19 (chapitre 5) du règlement de copropriété, auxquels fait expressément référence l’acte de vente, prévoient pour l’article 19 que les charges communes comprennent notamment : c) les frais d’entretien, les grosses réparations et l’aménagement de toutes les parties communes énumérées à l’article 9 ci-dessus, y compris les frais de ravalement, de

peinture, d’entretien des fenêtres, barres d’appui et balustrades,

persiennes, balcons et terrasses, qui seront entretenus comme choses communes quoiqu’étant divises, pour l’article 12 que "les fenêtres, balcons et terrasses devront être tenus en parfait état de propreté et aucun objet ne pourra y être déposé à demeure à l’exception toutefois

des meubles de jardin sur les terrasses faisant l’objet d’une jouissance privative« et pour l’article 14 que »les choses classées dans les parties communes et toutes celles qui doivent être entretenues comme parties communes (fenêtres, barres d’appui, balustrades, persiennes, balcons et terrasses) sont entretenues, réparées et modifiées exclusivement par la communauté des associés et copropriétaires";

Par courrier reçu le 20 décembre 2010, Maître R D, a adressé à la société GTF, syndic de l’immeuble, l’avis de mutation, établi le 16 décembre 2010, relatif à la vente du 15 décembre 2010, qui mentionne notamment que la SCI Une petite boîte pour nous a acquis des époux X le lot n°89, désigné comme étant : « Dans le bâtiment D, escalier D, au neuvième étage, un appartement numéro 90, d »une surface habitable de 78 m² environ, composé de quatre pièces principales, entrée, cuisine, salle de bains, water-closer. Avec les cent six /dix mille treizièmes (106 /10013èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales« et que »le vendeur a déclaré que l’appartement se compose actuellement d’une entrée, séjour, cuisine, dégagement, trois chambres dont une dans la véranda ou terrasse couverte, un dressing, une salle de bains, deux WC, une salle de bains /douche, deux terrasses";

Par courrier du 10 décembre 2010, le syndic GTF avait informé M. K, clerc de notaire, (…) que la « construction sur la terrasse de M. X (terrasse à jouissance exclusive) n’a jamais fait l’objet d’une vente de parties communes ni d’attribution de tantièmes supplémentaires » et que « la copropriété va demander la régularisation de cette affaire au nouveau copropriétaire assez rapidement, à savoir : achat des parties communes par rapport au m² et attribution de nouveaux tantièmes »;

Au courrier du 12 mai 2011 du syndic GTF, syndic, par lequel il indiquait à la SCI Une petite boîte pour nous qu’au "sujet de la construction non autorisée sur [la] terrasse, « les copropriétaires souhaitent que cette situation soit régularisée rapidement », M. Q X, répondait par courrier reçu le 7 juillet 2011, relevant qu’il ne s’agissait nullement d’une construction non autorisée, puisque les autorisations nécessaires avaient été obtenues il y a bien longtemps maintenant et que les parties en cause sont qualifiées par vous-même [syndic GTF] de privatives dans votre précédent courrier en date du 24 juin 2010 ;

Par courrier du 21 décembre 2011 adressé à la société GTF, syndic, M. Q X, en sa qualité de mandataire de la SCI Une petite boîte pour nous, propriétaire du lot n°89,

a sollicité que soit soumis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la création et la vente à l’euro symbolique d’un nouveau lot (n°244) au profit de la SCI Une petite boîte pour nous, en proposant un projet de modification du règlement de copropriété de

l’immeuble, établi le 29 novembre 2011 par M. AA AB, géomètre-expert, aux fins de créer un lot privatif constitué des constructions édifiées au 9^e étage et d’attribuer des tantièmes de copropriété et des quotes-parts de charge à ce lot (ancienne quote-part :

10.013 et nouvelle quote-part : 10.044) ;

Par courrier du 25 janvier 2012 adressé à la société GTF, syndic, la SCI Une petite boîte pour nous a confirmé la qualité de mandataire de M. Q X de celle-ci aux fins d’agir auprès du syndicat des copropriétaires et de son syndic à l’effet de procéder à toutes les démarches nécessaires à la régularisation de la situation de la terrasse, et s’est jointe à la demande de mettre à l’ordre du jour

de la prochaine assemblée générale le projet modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble permettant l’identification d’un nouveau lot n°244 ;

Aucune assemblée générale ne s’est prononcée sur cette question ; la SCI Une petite boîte pour nous a soumis à l’assemblée générale du 11 mai 2017 un projet de résolution portant sur la création d’un lot correspondant à la surface de l’ouvrage construit sur la terrasse de son appartement mais cette résolution n’a pas pu faire l’objet d’un vote car le nombre de tantièmes requis n’était pas atteint ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’en l’absence de décision de l’assemblée générale sur le projet de nouvelle répartition des charges établie le 29 novembre 2011

par M. AA AB, géomètre-expert, et en l’absence de clause réputée non écrite du règlement le copropriété, et étant par ailleurs précisé que les assemblées générales des 21 décembre 1970 et 14 décembre 1971 n’ont pas autorisé les travaux (appentis) de M.

C, le projet ne peut être homologué ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il débouté la SCI Une petite boîte pour nous de sa demande de ce chef ;

Sur la demande reconventionnelle des consorts X de restitution de la somme de l50.000 € séquestrée, à titre de gage

Aux termes de l’article 1302 nouveau du code civil (ancien article 1235), "tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution" ;

Comme il a déjà été dit plus haut, la SCI Une petite boîte pour nous, acquéreur, a donné à M. et M^me X, vendeurs, un mandat aux fins d’agir auprès du syndicat des copropriétaires et de son syndic « à l’effet de procéder à toutes les démarches nécessaires à la mise en oeuvre de la régularisation » des tantièmes de copropriété sur la véranda construite sur la terrasse entourant le lot 89, objet de la vente ; M. et M^me X ont accepté « de prendre en charge cette régularisation et de mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour qu’elle intervienne dans les deux ans de la vente au plus tard » ;

En garantie de l’exécution de leur obligation de régularisation, et à titre de gage et nantissement au profit de la SCI Une petite boîte pour nous, M. et M^me X ont accepté de remettre entre les mains de M. Q K, clerc du notaire participant intervenant à l’acte de vente, qui a été constitué séquestre, la somme de 150.000 €, prélevée sur le prix de la vente ;

Le mandat a débuté au 15 décembre 2010 pour se terminer au 15 décembre 2012 ; par courrier du 21 décembre 2011 adressé à la société GTF, syndic, M. Q X, en sa qualité de mandataire de la SCI Une petite boîte pour nous, propriétaire du lot n° 89, a sollicité que soit soumis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la création et la vente à l’euro symbolique d’un nouveau lot (n°244) au profit de la SCI Une petite boîte pour nous, en proposant un projet de modification du règlement de copropriété de l’immeuble,

établi le 29 novembre 2011 par M. AA AB, géomètre-expert, aux fins de créer un lot privatif constitué des constructions édifiées au 9^e étage et d’attribuer des tantièmes de copropriété et des quotes-parts de charge à ce lot (ancienne quote-part : 10.013 et nouvelle quote-part : 10.044) ;

Par courrier du 25 janvier 2012 adressé à la société GTF, syndic, la SCI Une petite boîte pour nous a confirmé la qualité de mandataire de M. Q X de celle-ci aux fins d’agir auprès du syndicat des copropriétaires et de son syndic à l’effet de procéder à toutes les démarches nécessaires à la régularisation de la situation de la terrasse, et s’est jointe à la demande de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le projet modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble

permettant l’identification d’un nouveau lot n°244 ;

Il a été vu que malgré cette demande et celle postérieure effectuée pour l’assemblée générale du 11 mai 2017, aucune assemblée générale ne s’est prononcée sur cette question ;

Suivant attestation du 3 avril 2013, M^me L veuve X, M. X étant décédé le […], a autorisé M. K, pris en sa qualité de séquestre, à verser la

somme de 150.000 € entre les mains de Maître D, notaire, à défaut de régularisation du modificatif du règlement de copropriété dans le délai prévu à la convention régularisée le 15 décembre 2010 ;

Maître D a remis cette somme à la SCI Une petite boîte pour nous ;

Les premiers juges ont exactement relevé que s’agissant d’une obligation de moyens résultant expressément des termes du mandat (« à l’effet de procéder à toutes les démarches nécessaires à cette régularisation »), et non d’une obligation de résultat, la mission n’incluant pas l’obtention et la réalisation effectives de la régularisation, il s’avère que M. X a effectué les démarches nécessaires aux fins de cette régularisation (projet modificatif établi par un géomètre expert, demande au syndic de soumettre ledit projet à l’assemblée générale) et que l’absence de décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas imputable à M. X, lequel a exécuté son obligation de mandataire ;

En outre, la régularisation du modificatif du règlement de copropriété n’est mentionnée dans l’acte de vente qu’au titre de l’objectif visé dans le cadre de l’obligation de moyens souscrite par le vendeur et non à titre d’obligation contractuelle ;

Comme l’a dit le tribunal, le versement de la somme de 150.000 € par M^me L veuve X n’était pas contractuellement justifié, et par conséquent cette somme n’était pas due à la SCI Une petite boîte pour nous ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Une Petite boîte pour nous à restituer aux consorts X la somme de 150.000 €, et débouté ces derniers de cette même demande à l’égard de Maître D, qui ne détient plus cette somme ;

Sur la garantie de Maître D à l’égard de la SCI Une petite boîte pour nous au titre de la condamnation à restitution de la somme de 150.000 €

Par attestation du 3 avril 2013, M^me L veuve X, M. X étant décédé le […], a autorisé M. K, pris en sa qualité de séquestre, à verser la

somme de 150.000 € entre les mains de Maître D, notaire, à défaut de régularisation du modificatif du règlement de copropriété dans le délai prévu à la convention régularisée le 15 décembre 2010 ;

L’acte de vente du 15 décembre 2010 stipulait que "par suite, il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien valablement déchargé de sa mission :

. par la remise des fonds séquestrés au vendeur dès la fourniture de la garantie de substitution,

. à défaut de fourniture d’une telle garantie de substitution, par la remise des fonds séquestrés au vendeur directement et hors la présence de l’acquéreur, sur la justification de l’accomplissement de la régularisation telle que définie ci-dessus,

. faute d’avoir pu régulariser la situation dans le délai ci-dessus fixé, comme en cas de contestations, par la remise des fonds à la Caisse des dépôts et consignations";

Le séquestre, M. K, a finalement été déchargé de sa mission par l’autorisation qui lui a été donnée par M^me X de verser les fonds à Maître D, lequel a remis la somme de 150.000 € à la SCI Une petite boîte pour nous, selon les termes mêmes de l’autorisation susvisée qui visait le « défaut de régularisation du modificatif du règlement de copropriété’ dans le délai prévu à la convention régularisée le 15 décembre 2010 »;

Les premiers juges ont exactement relevé que la responsabilité de Maître D dans la condamnation de la SCI une petite boîte pour nous de restituer la somme de 150.000 € aux consorts X en exécution du mandat conclu entre eux, ne peut être retenue en ce qu’il n’est pas démontré que le notaire ait manqué à son devoir de conseil dans le cadre de l’élaboration de la clause relative au mandat et au nantissement à titre de garantie de l’exécution du mandat, ni de même qu’il ait commis une faute en restituant la somme

séquestrée à la SCI Une petite boîte pour nous conformément à l’autorisation de M^me X ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Une petite boîte pour nous de cette demande ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer les sommes supplémentaire suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— à la SCI Une petite boîte pour nous : 10.000 €,

— aux consorts X : 6.000 €,

— à Maître R D : 3.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à […]me aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— à la SCI Une petite boîte pour nous : 10.000 €,

— aux consorts X : 6.000 €,

— à Maître R D : 3.000 € ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT