1^re Chambre

ARRÊT N°61/2021

N° RG 18/06546 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PGT3

SA GAN ASSURANCES

C/

M. G A

Syndicat des copropriétaires […]

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 39 & […]

SA AXA FRANCE IARD

SASU ISS HYGIÈNE & PRÉVENTION

SCP C

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame L-M N, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Décembre 2020, tenue en double rapporteur sans opposition des parties, par M^me Aline DELIÈRE, présidente, et M^me Brigitte ANDRÉ, conseillère entendue en son rapport

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 16 Février 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La compagnie GAN ASSURANCES, SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur G A

né le […] à BAYEUX

[…]

[…]

Représenté par M^e Paul-J RAULT, avocat au barreau de RENNES

Le Syndicat de copropriété […], pris en la personne de son syndic, la société GESTION SYNDICALE MODERNE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL ABC, avocat au barreau de RENNES

Le Syndicat des copropriétaires 39 & […], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ROUAULT, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité au siège

Syndic SAS FONCIA ROUAULT

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

La société AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

313 Terrasses de l’arche

[…]

Représentée par M^e Pascal ROBIN de la SELARL A.R.C, avocat au barreau de RENNES

La société ISS HYGIÈNE & PRÉVENTION, SASU dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège pris en son établissement secondaire, sis, […], 35770 VERN-SUR-SEICHE, venant aux droits de la société AFO

[…]

[…]

Représentée par M^e L VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Brigitte BEAUMONT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

La SCP C représentée par Maître J C, ès qualité de mandataire liquidateur à la Liquidation Judiciaire de Monsieur X

Bureau 'LE SAINT LOUIS'

[…]

[…]

régulièrement assigné par acte du 22 janvier 2019 remis à M^e J C, n’a pas constitué

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2005, M. X, exploitant du restaurant 'Le Navira’ sis […] à Rennes, déclarait un sinistre causé par des infiltrations dans la cave de son établissement. Une expertise amiable confiée par la société Axa France IARD, assureur de la copropriété, au Cabinet Polyexpert, attribuait l’origine du désordre à une canalisation enterrée d’évacuation des eaux usées et pluviales commune aux immeubles sis 37 et 39-[…]. En 2006, la société AFO exécutait des travaux de réfection des réseaux situés dans la cour de la copropriété sise […]. Cependant se plaignant de nouvelles infiltrations, M^me Z, propriétaire des murs du restaurant, a obtenu du juge des référés, par ordonnance du 15 mars 2007, l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à M. I qui a déposé son rapport le 27 janvier 2010. Par acte du 1^er septembre 2008, M. A a racheté les lots de la copropriété sise […] appartenant à M^me Z, à savoir la cave, le rez-de-chaussée à usage de restaurant et un appartement au premier étage.

Le 31 mai 2010, le préfet d’Ille-et-Vilaine a pris un arrêté déclarant l’immeuble sis 39/41 insalubre remédiable et a ordonné la réalisation de travaux de démolition et de restauration portant sur ses éléments structurels.

Les 25 juin, 9, 12 et 13 juillet 2010, le syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes (le SDC du 39/41) a fait assigner le syndicat de copropriété du […] à Rennes (le SDC du 37), les assureurs des deux immeubles, la société ISS Hygiène et Prévention venant aux droits de la société AFO, M. G A nouveau propriétaire du local commercial sinistré et M^e J C, ès-qualités de liquidateur judiciaire de M. B, en indemnisation de ses préjudices. M. A ayant également assigné ces personnes, une jonction des procédures était ordonnée . Le 16 janvier 2014, le juge de la mise en état a confié un complément d’expertise à M. I qui a déposé un nouveau rapport le 15 juillet 2015.

Par jugement du 24 septembre 2018, rectifié le 21 décembre suivant, le tribunal de grande instance de Rennes a avec exécution provisoire :

— condamné in solidum le syndicat de copropriété du […] et la SA Gan Assurances à payer au syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes la somme de 15.462,78 euros TTC au titre des travaux de recherche de fuite et réparation ;

— condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat de copropriété du […] de cette condamnation ;

— condamné le syndicat de copropriété du […] à payer au syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes la somme de 16 477,44 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité des réseaux ;

— condamné in solidum M. G A et les syndicats des 37 et […] 35000 Rennes à payer à M^e J C ès-qualités de liquidateur de M. K X la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle des intérêts ;

- condamné in solidum les syndicats des 37 et […] 35000 Rennes, la SA Gan Assurances et la SA Axa France IARD à garantir M. A de cette condamnation ;

— condamné in solidum le syndicat de copropriété du […], la SA Gan Assurances et la SA Axa France IARD à garantir le syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes de cette condamnation ;

— condamné in solidum le syndicat de copropriété du […] et la SA Gan Assurances à garantir la SA Axa France IARD de cette condamnation ;

— condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat de copropriété du […] de cette condamnation ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— condamné in solidum les syndicats des 37 et […] 35000 Rennes, la SA Gan Assurances et la SA Axa France IARD et M. A aux dépens comprenant ceux de l’instance en référé et la rémunération de l’expert ;

— condamné in solidum les syndicats de copropriété des 37 et […] 35000 Rennes, la SA Gan Assurances et la SA Axa France IARD à garantir M. A de cette condamnation aux dépens ;

— condamné in solidum le syndicat de copropriété du […] et la SA Gan Assurances à garantir la SA Axa France IARD de cette condamnation aux dépens ;

— condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat de copropriété du 37 de cette condamnation aux dépens ;

— condamné in solidum le syndicat de copropriété du […], la SA Gan

Assurances et la SA Axa France IARD à garantir le syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes de cette condamnation aux dépens ;

— condamné in solidum les syndicats des 37 et […] 35000 Rennes, la SA Gan Assurances et la SA Axa France IARD et M. A à payer à M^e J C ès qualités de liquidateur de M. K X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les syndicats de copropriété des 37 et […] 35000 Rennes, la SA Gan Assurances et la SA Axa France IARD à garantir M. G A de cette condamnation ;

— condamné in solidum le syndicat de copropriété du […] et la SA Gan Assurances et la SA Axa France IARD à garantir le syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes de cette condamnation ;

— condamné in solidum le syndicat de copropriété du […] et la SA Gan Assurances à garantir la SA Axa France IARD de cette condamnation ;

— condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat de copropriété du […] de cette condamnation.

La société Gan Assurances a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions lui portant préjudice. Elle demande à la cour de le réformer et de :

— constater que la cause des infiltrations affectant le n° 39 de la rue Saint Georges à Rennes se situe dans l’emprise du n° 39 ;

— dire en conséquence que la responsabilité du syndicat de la copropriété du […] ne peut être recherchée au titre du sinistre ;

— prononcer sa mise hors de cause ;

— débouter le syndicat de la copropriété du […], le syndicat des copropriétaires des […], M. A, la société Axa, la société ISS Hygiène services et M^e C ès qualités de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en toute hypothèse juger qu’elle ne saurait être tenue que dans les termes des garanties souscrites et des limitations et exceptions acceptées ;

— constater qu’elle ne peut garantir un sinistre qui n’est pas imputable à la copropriété du 37 et qu’elle n’a pas vocation à financer des travaux d’amélioration ou de reconstruction des ouvrages d’écoulement des eaux pluviales et usées des copropriétés des 37 et […] ;

— en tout état de cause condamner solidairement la société ISS, le syndicat de la copropriété des […] et son assureur la société Axa France ainsi que M. A à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

Le SDC du […] conclut, sur le fondement des articles 1382 (1240), 697 et 698 du code civil, à la réformation du jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité et au débouté des demandes présentées à son encontre, contestant subsidiairement le montant des condamnations mises à sa charge au titre des frais de recherche et de réparation de fuite et sollicitant la confirmation du jugement en ce qu’il lui a accordé la garantie de son assureur. Formant appel incident, il demande à être garanti par le GAN de toutes les condamnations prononcées à son encontre y compris au titre des frais de réfection du réseau et sollicite la condamnation du SDC du 39/41, solidairement avec la société Axa et de M. A à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SDC du […] conclut à la confirmation du jugement du 24 septembre 2018, rectifié le 21 décembre 2018, en ce qu’il a, au visa des articles 697, 698, 699, 1134, 1382, 1384 du code civil et du trouble anormal de voisinage, retenu la responsabilité du syndicat de copropriété du […] à Rennes dans les désordres d’infiltrations à l’origine du sinistre et condamné in solidum le syndicat de copropriété […] et son assureur, le GAN, à lui payer la somme de 15.462,78 euros TTC au titre des travaux de recherche de fuite et de réparation, condamné le GAN à garantir cette condamnation et condamné le syndicat de copropriété […] à Rennes à lui payer la somme de 16.477,44 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité du réseau.

Il conclut en revanche à sa réformation en ce qu’il l’a condamné, in solidum avec M. A, à payer à Maître J C, ès qualités de liquidateur de M. K X, la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et capitalisation annuelle des intérêts et celle de 1.500 euros d’article 700 outre les dépens. Il demande en conséquence à la cour de :

— débouter M^e J C, es-qualités de liquidateur de M. K X, de toutes ses demandes à titre de dommages-intérêts, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et capitalisation annuelle des intérêts, et article 700 outre dépens en tant que dirigées contre le syndicat de copropriété 39/41 Saint Georges ;

— subsidiairement, confirmer le quantum d’indemnités et d’article 700 retenu par le jugement et débouter M^e C ès qualités de toutes demandes supplémentaires ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné, in solidum, le syndicat de copropriété […], la SA GAN Assurances et la SA AXA France IARD à le garantir intégralement des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de M^e C es-qualités ;

— subsidiairement, condamner in solidum la SA Axa France IARD, la société ISS et M. A à lui payer la somme de 15.462,78 euros TTC au titre des travaux de recherche de fuite et de réparation ;

— condamner in solidum la SA Axa France IARD, la société ISS et M. A à le garantir intégralement de toute condamnation, de toute nature (principal, intérêts, dommages-intérêts, dépens, frais, article 700, etc') qui serait prononcée à son encontre au profit de l’une ou de plusieurs des parties à la présente instance ;

— confirmer le jugement en l’ensemble de ses autres points et en conséquence en ce qu’il a débouté M. A de ses demandes de condamnation à lui verser à titre de dommages-intérêts la somme de 63 626 euros et à régler toutes sommes nécessaires à la réparation des désordres de sorte que les installations soient parfaitement remises en état ;

— débouter les autres parties de toutes les demandes présentées à son encontre ;

— condamner in solidum le syndicat de copropriété […], la société Gan Assurances,

la société Axa Assurances, la société ISS et M. A à verser au syndicat de copropriété une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Axa France IARD a conclu, par application des dispositions des articles 697, 698 et 699 du code civil et des articles 1382 et 1383 anciens du code civil, au principal, à la confirmation du jugement. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de :

— dire qu’elle sera tenue dans les limites de son contrat stipulant des plafonds d’indemnités et franchises, et notamment un plafond d’indemnité de deux années pour les pertes de loyers ;

— condamner in solidum, ou dans telle proportion qu’il plaira à la cour de fixer, le syndicat de copropriété du n° […], son assureur la compagnie Gan, M. A ainsi que la société AFO devenue ISS, à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— en tout état de cause, condamner la compagnie GAN Assurances, ou toute autre partie succombante, au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ISS Hygiène et prévention conclut au débouté des demandes présentées à son encontre par les syndicats de copropriété et leurs assureurs, à la confirmation du jugement et à la condamnation des syndicats in solidum avec leurs assureurs et/ou tout autre succombant à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle conclut à un partage de responsabilités avec les syndicats de copropriété et au rejet de leurs demandes portant sur les préjudices directement liés à la fuite des eaux usées, sur les frais de réhabilitation qui en sont la conséquence et sur les frais de réfection du puisard consécutifs aux opérations d’expertise.

M. A a constitué avocat mais l’irrecevabilité de ses conclusions a été prononcée par le conseiller de la mise en état sur le fondement de l’article 909 du code de procédure civile.

M^e C ès-qualités n’a pas constitué avocat devant la cour.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par le SDC du 37 le 24 mai 2019, par le SDC du 39/41 le 3 avril 2020, par la société Axa France IARD le 8 avril 2019, par la société Gan Assurances le 8 juillet 2019 et par la société ISS Hygiène et prévention le 8 juillet 2019.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la prise en charge des travaux de réfection et de mise en conformité des réseaux

Nonobstant le fait qu’aucun titre constitutif ou recognitif n’ait été identifié, les deux syndicats de copropriété et leurs assureurs admettent l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales et usées révélée par l’existence d’une canalisation d’évacuation commune aux deux copropriétés, cette canalisation étant enterrée dans le sous-sol de l’immeuble sis 39 rue Saint-Georges à Rennes. Or dès lors que la canalisation est affectée à l’usage commun des deux copropriétés, celles-ci doivent, à défaut de convention contraire, contribuer à égalité aux frais d’entretien, de réparation et de mise en conformité qu’elle nécessite. C’est dès lors à juste titre que le tribunal en a tiré la conséquence que les deux copropriétés doivent supporter à égalité le coût des travaux de réfection et de mise en conformité du réseau d’évacuation litigieux. En conséquence, la condamnation du syndicat de copropriété du […] à payer au syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes la somme de 16 477,44 euros TTC représentant la moitié du coût des

travaux de réfection et de mise en conformité du réseau sera confirmée, étant relevé que ce coût, vérifié par l’expert judiciaire, n’a pas été discuté par les parties.

La société Gan soutient qu’elle n’a pas vocation à financer des travaux d’amélioration ou de reconstruction des ouvrages d’écoulement des eaux pluviales et usées. En effet, les travaux de reconstruction et de mise en conformité du réseau sont la conséquence de son ancienneté et de son inadaptation aux normes actuelles et non celle de l’infiltration ponctuelle en litige. Or le SDC du 37 n’articule aucune argumentation fondée sur le contrat d’assurances souscrit auprès de la société Gan, lui permettant de prétendre à la prise en charge des travaux de rénovation mis à sa charge, la lettre de l’agent général d’assurances ne valant pas accord de prise en charge de ce poste.

La société Axa France IARD souligne également qu’aux termes des conditions générales de la police d’assurance multirisques immeubles, paragraphe 19 page 8, souscrite par le SDC du 39/41, sont exclus de la garantie 'dégât des eaux’ les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires du 39 rue Saint-Georges. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il n’a pas accordé la garantie par les deux assureurs de ces frais de rénovation.

Sur la prise en charge des frais de recherche de fuite et des réparations

En cas de communauté d’utilisation de l’assiette d’une servitude, les propriétaires des fonds servant et dominant doivent l’un et l’autre contribuer aux frais nécessités par son usage, son entretien et la réparation des ouvrages en permettant l’exercice.

L’expert judiciaire indique page 7 de son rapport complémentaire : 'Une incertitude prévalait lors de l’établissement des conclusions du rapport déposé le 27 janvier 2010 sur la localisation précise de la fuite d’eau (traversée du mur séparatif 37/39-41 ou sous-sol du 39-41).'.

Il conclut son second rapport de la façon suivante :

• on ne relève pas de défaut d’étanchéité du réseau d’évacuation situé dans l’emprise du 37,

• les travaux réalisés par ISS sont grossiers mais étanches,

• la canalisation en grès présente des malfaçons anciennes qui, à terme, ont conduit aux défauts d’étanchéité constatés,

• la dépose du réseau par M. D ne permet pas de déterminer avec certitude si les zones fuyardes étaient situées en amont ou en aval du premier picage des eaux du 39.

Il s’en infère que dans son second rapport d’expertise, M. I ne localise plus la fuite dans le mur séparatif des fonds mais dans le sous-sol de la cour du 39 au niveau du coude constitué par des éléments présentant des défauts d’emboîtement et des joints défectueux. Pour ce faire, l’expert se fonde notamment sur des photographies montrant des joints de mortier défectueux entre les éléments de la canalisation en grès implantée sous la cour du 39. Il est ainsi établi que la portion de canalisation présentant des défauts d’étanchéité était située dans le sous-sol de la cour du 39 qui avait été annexée par le restaurant, cour sur laquelle une chape épaisse de ciment avait été coulée, occultant un tampon de visite.

En début d’année 2011, postérieurement au dépôt du premier rapport d’expertise judiciaire dont les conclusions étaient critiquées, des travaux très importants ont été réalisés dans l’immeuble sis au 39-41. A cette occasion, la chape de ciment épaisse qui recouvrait la cour couverte sans autorisation de la copropriété a été enlevée, mettant à jour le tampon de visite du réseau qu’elle avait rendu inaccessible. L’intégralité des réseaux existant dans le sous-sol de l’immeuble a été dégagée, les canalisations déposées et l’ensemble du système d’évacuation refait à neuf selon une nouvelle conception. L’expert judiciaire déplore que la dépose du réseau par M. D, maître d’oeuvre du SDC du 39/41, ne permette plus de déterminer avec certitude si les zones fuyardes étaient situées en amont ou en aval du premier branchement des eaux du 39 et s’étonne de cette destruction de preuves contraire aux intérêts du SDC du 39/41 alors qu’un constat contradictoire ' aurait donné une base certaine à ses affirmations que rien ne permet de valider aujourd’hui, tous les éléments de preuve de sa thèse ayant été supprimés à son initiative' (rapport définitif page 10).

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, cette incertitude ne permet pas de tenir pour acquis le fait que la canalisation litigieuse bénéficiait, dans sa partie fuyarde, exclusivement à la copropriété du 37 alors que la canalisation dans son ensemble était affectée à l’usage commun. En effet, le SDC du 39/41, qui avait la possibilité de faire établir la configuration exacte des réseaux et notamment les modalités d’alimentation de la canalisation à l’endroit où elle était défectueuse, point non établi lors de la première expertise dès lors que la localisation exacte de la fuite était incertaine, échoue à apporter la preuve qui lui incombe de l’utilisation exclusive par la copropriété voisine de la canalisation commune dans sa partie endommagée.

Au contraire, il sera relevé que dès le 28 mars 2006, M. E avait établi un constat amiable contradictoire accompagné d’un plan duquel il résultait qu’une descente d’eaux pluviales en partie nord-ouest de la cour du 39 était raccordée à la canalisation litigieuse dans la zone qui s’est ultérieurement révélée défectueuse. Le 11 octobre 2010, M. E éditait une note accompagnée de photographies de cette descente d’eaux pluviales dans l’angle nord-ouest de la cour couverte du 39. Au cours d’une réunion contradictoire organisée le 31 mai 2011, il prenait de nouvelles photographies de cette descente d’eaux pluviales qu’il a annexées à une nouvelle note datée du 9 juin 2011 dans laquelle il déduisait que la zone fuyarde ne recueillait pas seulement les eaux du 37. Cette assertion, contestée par M. D, n’a pourtant pas été contredite par le rapport d’investigation dressé le 14 décembre 2007 par M. F, missionné par le SDC du 39/41 pour procéder à des sondages destructifs, lorsqu’il a repris et complété le plan de M. E. L’existence de la descente d’eaux pluviales (et usées) ressort enfin du descriptif de travaux réalisé par M. D annexé au premier rapport d’expertise mais celui-ci la raccordait arbitrairement plus en aval tout en prévoyant, dans son projet de réfection du réseau, un raccordement beaucoup plus logique en amont de la zone fuyarde, à l’endroit où M. E plaçait ce raccordement.

Il s’en infère que non seulement le SDC du 39/41 ne démontre pas que la canalisation commune était alimentée, dans la zone fuyarde, exclusivement par les eaux de la copropriété voisine mais ses affirmations sont au contraire rendues invraisemblables par les éléments objectifs figurant au dossier.

A l’occasion des travaux réalisés dans l’immeuble du 39/41 en 2011 a été également mis en évidence le fait que le sous-sol de la cave du 39 avait été décaissé par le passé d’environ 50 cm, de sorte que le niveau piezzo-hydrique était devenu très proche du sol du sous-sol. Aussi un puisard avec pompe de relevage a dû être créé par M. D dans le cadre de la réhabilitation totale de l’immeuble. L’expert judiciaire estime que ces travaux d’aménagement non autorisés du sous-sol du 39 ont contribué très vraisemblablement à la genèse du sinistre, en affectant la stabilité de la canalisation en grès et en contribuant à créer des ruptures du joint d’assemblage maçonné.

Il s’ensuit que le sinistre ne provient pas d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal de la canalisation en grès imputable au SDC du 37 mais est la conséquence de défectuosités pré-existantes aggravées et masquées par des travaux réalisés sur le fonds dominant par l’un de ses copropriétaires ou occupants. La faute du SDC du 37 dans la survenance du sinistre n’est dès lors pas démontrée.

Le SDC du 39/41 invoque un trouble anormal de voisinage en ce que la canalisation défectueuse recueillait des eaux usées et pluviales provenant de la copropriété voisine. Mais dès lors que les parties reconnaissent l’existence d’une servitude et que la canalisation litigieuse, qui était affectée à leur usage commun, n’a pas été détériorée par l’action du fonds dominant, les infiltrations constatées, même si elles proviennent au moins pour partie des eaux recueillies sur ce fonds, ne caractérisent pas un trouble anormal de voisinage.

Il n’y a pas lieu en conséquence de mettre à la charge du SDC du 37 l’intégralité des frais de recherche de fuite nécessités par l’infiltration en cause, ces frais devant être partagés entre les deux SDC bénéficiant autant l’un que l’autre de la dite canalisation.

Le syndicat de copropriété du 39/41 chiffre le coût de ces travaux de recherche de fuite et de réparation à la somme de 15 462,78 euros TTC (12 928,75 euros HT). Cependant à juste titre, le SDC du 37 conteste une partie des frais qui lui sont réclamés à ce titre dont la pertinence n’a pas été établie par le rapport d’expertise. En effet il résulte de l’arrêté préfectoral du 31 mai 2010 que l’insalubrité de l’immeuble sis au 39/41, révélée par des investigations administratives menées dès le mois de juin 2009, découlait de très nombreux facteurs pour l’essentiel étrangers à la fuite en litige, et notamment de la dégradation de la structure de l’immeuble à pans de bois marquée par le décrochement des façades avant, des fissures de tassement de la façade arrière en mauvais état, du pourrissement des poteaux en caves, d’un défaut d’étanchéité d’une colonne de chute centrale collectant les eaux pluviales et les eaux usées du 39, de l’insécurité généralisée des réseaux d’eaux, de gaz et d’électricité transitant de façon anarchique dans les parties communes, de la dégradation des revêtements du couloir d’accès et des cages d’escalier, les dits revêtements contenant du plomb en concentration très importante, de la vétusté des huisseries, de l’exiguïté des locaux et de la précarité des extensions implantées dans la cour annexée par des commerces présentant des éléments de couverture légers, souillés et dégradés. Il ressort également des opérations d’expertise que l’eau ruisselait sur les murs droit et gauche de la cave et non seulement sur le mur séparatif avec le 37, que la maçonnerie était partiellement effondrée, que la cuisine du restaurant situé au rez-de-chaussée du 41 présentait d’importants désordres sur le sol, ce qui était la cause d’infiltrations d’eau sous la cuisine, le long du mur séparatif avec le local appartenant à M. A. Il a été aussi relevé que le solivage du plancher haut du local A avait été étayé par la mise en place de poteaux bois reposant sur le plancher existant, un contre-étayage étant indispensable dès lors que les abouts de solives étaient pour partie très dégradés.

Il s’ensuit que si les travaux de recherche de la fuite effectués sur le fonds du 39 sont justifiés à concurrence de 2 169,56 euros par des factures (facture SOR de 961,91 euros HT et travaux de recherche effectués par M. F après sondages destructifs conformément à la demande de l’expert pour 744 euros HT), les autres prestations réclamées à ce titre ne concernent pas la recherche de fuites imputables au sinistre, ni la réparation de leurs conséquences. Ainsi les honoraires de M. D du 22 juin 2009 n’ont été engagés que dans l’intérêt de la copropriété mandataire au titre de son assistance aux opérations d’expertise tandis que ses honoraires de maîtrise d’oeuvre sont comptabilisés dans les travaux de réfection de la canalisation sus-retenus. Le devis de traitement du solivage pour un coût de 960 euros ne concerne ni des désordres en relation avec des infiltrations (insectes à larves xylophage et petites et grosses vrillettes), ni des zones affectées par la fuite en cause. Le devis de traitement de la pourriture cubique concerne l’ensemble des murs du sous-sol et de la cage d’escalier ainsi que le sol des caves du 39 et du 41 alors que la fuite a été localisée à l’angle nord-ouest de la cave du 39, que l’intégralité du sol de celle-ci a dû être détruit et refait (coût inclus dans les frais de réfection) et que plusieurs autres sources d’infiltrations ainsi qu’une humidité généralisée de la cave dépourvue de ventilation et abaissée à un niveau très proche de la nappe phréatique étaient mises en évidence. En outre s’il est fait état d’infestation par le mérule, aucun rapport établissant le siège de cette infestation n’est versé aux débats, les pièces produites mentionnant en revanche une humidification anormale des poutres de plafond en relation avec les infiltrations provenant de la cuisine du 41 (sans lien avec l’entrée d’eau provenant de la canalisation en grès) outre de fissures dans le mur Nord du bâtiment. Au demeurant, si l’humidité générée par la fuite en litige a pu contribuer à l’infestation d’une partie du mur du fond de la cave, force est de constater que cela est la conséquence de l’obstruction fautive du regard de visite aménagé dans la cour qui en a retardé le diagnostic, de sorte que les conséquences de ce retard doivent être laissés à la charge du fonds servant. De même, les travaux ayant été réalisés, le bien-fondé de la provision pour imprévu n’est pas démontré. Enfin rien n’établit que les travaux de confortement de la cour et des soubassements sont la conséquence de la fuite en cause alors que dans son premier rapport, l’expert indiquait qu’aucune pièce ne permettait de dater la dégradation du soubassement du 39 et de

déterminer si cette dégradation était la cause ou la conséquence de la rupture de la canalisation, qu’en outre, des travaux non conformes avaient été exécutés dans la cour du 39, fragilisant les structures, travaux dont la destruction a été exigée par la collectivité, et qu’enfin les dispositions de l’arrêté préfectoral et du rapport sur lequel il se fonde démontrent que les travaux de confortement étaient rendus nécessaires par l’insalubrité généralisée de l’immeuble dont la rénovation intégrale était nécessaire pour un coût avoisinant celui d’une reconstruction.

En conséquence, le montant des travaux de recherche de fuite sur le fonds du 39 en relation avec le sinistre seront arrêtés à la somme de 2 169,56 euros tandis que les travaux de réparation sont inutiles puisque l’installation a été intégralement refaite aux frais partagés des copropriétés et qu’il n’est justifié d’aucune prestation de reprise de la structure nécessitée par l’infiltration litigieuse. Les frais afférents aux travaux de recherche de fuite qui ont bénéficié aux deux propriétés utilisatrices de la canalisation commune seront partagés à égalité entre elles.

Sur la demande d’indemnisation de M^e C ès-qualités de liquidateur judiciaire de M. X

M. X, ancien exploitant du fonds de commerce 'Le Navira’ installé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au […], a été placé en liquidation judiciaire le 29 mars 2006 et son liquidateur judiciaire, M^e C, a été autorisé à céder le fonds par ordonnance du 12 octobre 2006. Le liquidateur judiciaire a exposé devant les premiers juges que la vente du fonds de commerce appartenant à M. X avait été autorisée par le juge-commissaire pour un prix de 75 000 euros à des acquéreurs qui se sont désistés en raison des infiltrations persistantes d’eaux en sous-sol et d’une dégradation de la structure à pans de bois nécessitant la mise en place d’étayages à l’intérieur du local commercial (cf lettre du 2 février 2007 en pièce 18). Accueillant partiellement sa demande d’indemnisation, le tribunal a condamné in solidum M. G A et les syndicats des 37 et […] à payer à M^e J C, ès-qualités de liquidateur de M. K X, la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle des intérêts. Il a condamné le SDC du […] et son assureur à garantir M. A, le SDC du 39/41 et la SA Axa France IARD de l’intégralité cette condamnation.

Le SDC du 37 et son assureur concluent à l’infirmation du jugement et au rejet de l’intégralité de la demande présentée à leur encontre, estimant que le préjudice subi par la liquidation judiciaire n’est pas en relation de causalité avec la défectuosité affectant la canalisation commune.

Le SDC du 39/41 demande la réformation du jugement en ce qu’il l’a condamné, in solidum avec M. A, à payer à M^e J C, la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts outre accessoires et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne discute pas la réalité du préjudice invoqué par la liquidation judiciaire de M. X, se bornant à contester sa responsabilité dans la survenance du sinistre et à solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le SDC du 37 et son assureur à le garantir intégralement des condamnations prononcées à son encontre. Les autres parties qui ont conclu ne contestent pas non plus le principe et le montant de l’indemnisation allouée au liquidateur judiciaire de M. X mais seulement leur obligation à en assumer la charge. Il s’ensuit que la cour n’est saisie que de la contestation portant sur la prise en charge de l’indemnité allouée par le tribunal et non sur le principe et le montant de cette indemnité.

Or les pièces versées aux débats, et notamment les pièces communiquées sous le numéro 18 par le SDC 39/41, révèlent que la cause déterminante du désistement des acquéreurs potentiels du fonds de commerce ne réside pas dans l’infiltration provenant de la canalisation commune au droit du mur nord de la cave, désordre n’affectant pas les locaux ouverts au public tant au rez-de-chaussée qu’en sous-sol (WC et lavabos installés au centre de la cave à proximité de la cage d’escalier) mais procède de l’humidité généralisée en sous-sol et de l’état de délabrement du bâtiment.

Ainsi le 12 octobre 2006, M^e C avisait le propriétaire des murs commerciaux que des travaux de soutien d’une poutre du local commercial devaient être entrepris de façon urgente et que l’acquéreur souhaitait se désister dans la mesure où le fonds ne pouvait être exploité et accueillir du public. A l’appui de cette affirmation, M^e C faisait établir, le 16 octobre 2006, un constat d’huissier révélant que l’accès à la salle de restaurant située au rez-de-chaussée était totalement obstrué par une poutre plafonnière brisée et affaissée, maintenue par cinq étais métalliques avec renforts de bois haut et bas, une fissure étant également visible dans le mur porteur au-dessus de l’ancienne cheminée. L’huissier précisait que le confortement décrit avait pour objet de prévenir l’effondrement des logements du dessus. Un étayage identique était installé dans la cave au droit de la cheminée sous la première partie du restaurant tandis qu’une inondation sous la cage d’escalier sans lien avec la canalisation litigieuse était alors visible. Concomitamment M^e Quemeneur, notaire, indiquait à son confrère, le 17 octobre 2006, qu’au cours d’une réunion sur place le 9 octobre, les acquéreurs potentiels avaient été avisés que des travaux d’une durée d’un an devaient être réalisés, raison pour laquelle ils renonçaient à l’acquisition du fonds. Enfin le 18 décembre 2006, M^me Z, alors propriétaire des murs, informait le syndic de ce qu’avaient été constatées une fuite importante d’un tuyau recueillant les eaux usées du studio du 3^e étage endommageant la cage d’escalier ainsi que des coulures d’eau provenant de la cuisine du 41 débordant sur l’escalier de la cave dont les poutres maîtresses étaient complètement trempées, sinistre également sans lien avec la canalisation en litige. Elle se plaignait enfin de l’absence de dispositif de ventilation de la cave.

L’acte de vente du 1^er septembre 2008, par lequel M^me Z cédait son bien à M. A, précise que l’immeuble situé 39-[…] est un immeuble dégradé nécessitant un diagnostic complet tant sur les structures que sur les équipements communs (réseaux notamment). Il y est également indiqué que les parties communes et privatives présentent des revêtements (dégradés dans les parties communes) contenant du plomb au-delà du seuil en vigueur. L’acquéreur s’est déclaré parfaitement informé des conclusions du diagnostic de M. D concernant les mesures d’urgence et de réhabilitation à réaliser, document qui lui était transmis (mais qui n’a pas été soumis à la cour).

Dans un rapport du 30 mars 2010, le Service Santé environnement de Rennes décrivait, outre les désordres liés au présent litige, des façades sud maintenues par des tirants métalliques traversant les logements en raison d’un risque de décrochement, des fissures de tassement sur la façade arrière en mauvais état, des traces importantes de fuites d’eau au niveau du 41, des parties communes à l’état d’abandon et extrêmement vétustes avec dans les cages d’escalier des réseaux anarchiques, des canalisations de gaz en plomb et des revêtements hors d’âge. S’agissant du lot de M. A, il relevait que les murs, parois et matériels en cave étaient hors d’état, très sales et ne répondant absolument pas aux règles minimales d’hygiène requises pour l’activité de restaurant et que des étais avaient dû être mis en place. Dans la salle du rez-de-chaussée, il indiquait que le massif de cheminée ôté avait dû faire l’objet d’une reconstruction récente afin d’éviter l’effondrement de l’ensemble des massifs maçonnés des étages. Il relevait qu’une colonne de chute recueillant les eaux pluviales et usées de l’immeuble, non étanche, avait provoqué un dégât des eaux dans les parties communes et que les caves contigües sises au n° 41 étaient elles-mêmes humides. Il précisait que selon le maître d’oeuvre, le coût de remise en état des bâtiments avoisinerait le coût d’une construction neuve.

La gravité du délabrement généralisé de l’immeuble ainsi décrite était attestée par l’arrêté rendu le 31 mai 2010 par le préfet d’Ille-et-Vilaine déclarant l’immeuble sis 39/41 insalubre remédiable et ordonnant la réalisation de travaux de démolition et de restauration portant sur ses éléments structurels ainsi que par les constatations réalisées au cours de l’expertise judiciaire. M^e C contestait d’ailleurs le droit aux loyers revendiqué par le bailleur dès lors que les locaux étaient totalement inexploitables.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que la cause du désistement des candidats à l’acquisition du fonds de commerce réside dans l’impossibilité d’exploiter le fonds dans les murs loués en raison de l’ampleur et de la durée des travaux à exécuter, rendant impossible l’accueil du public au rez-de-chaussée, seul local affecté à l’activité commerciale selon le bail et le règlement de

copropriété. L’humidité en sous-sol invoquée accessoirement procédait en outre de causes multiples : canalisation litigieuse mais aussi humidité structurelle de l’ensemble des caves de la copropriété, infiltrations provenant d’une canalisation eaux usées du studio du dernier étage descendant en partie centrale, infiltrations provenant de la cuisine du 41 cause de la dégradation d’au moins un des murs de la cave et des poutres de plafond, absence de ventilation et décaissement de 50 cm du sous-sol de la cave ayant entraîné non seulement la dégradation des soubassements et la déstabilisation des canalisations enterrées en partie remplacées par l’occupant mais une proximité consécutive du réseau piezzo hydrique ayant exigé la mise en place d’un puisard équipé d’une pompe de relevage dans le cadre des travaux de reconstruction de l’ensemble.

Enfin, le retard de plusieurs années dans la localisation de la fuite trouve son origine, non dans un manque de réactivité du SDC du 37 qui a immédiatement fait réaliser par la société ISS les travaux dont elle pouvait prendre l’initiative, mais dans la condamnation du tampon de visite situé dans la cour du 39 au-dessus du coude de canalisation fuyard, rendant la vérification de l’étanchéité de cette canalisation impossible en dépit des investigations réalisées dès 2006 à l’aide d’une caméra tant à partir de la copropriété du 37 que de la rue.

En conséquence, il n’y a pas lieu de mettre à la charge du SDC du 37 et de son assureur, la charge de l’indemnité allouée à M^e C.

Le SDC du 39-41 et son assureur, la société Axa, font valoir que si les travaux d’aménagement du sous-sol, réalisés afin d’agrandir la salle de restaurant donnée à bail par M. A devaient être retenus comme ayant contribué à l’apparition des infiltrations, ce dernier devrait sa garantie. Ils soulignent en effet que les travaux ont été réalisés au mépris du règlement de copropriété qui n’autorise pas l’exploitation d’une activité commerciale au sous-sol ainsi qu’au mépris des règles de l’art. Ils rappellent que l’expert a estimé que ces travaux avaient eu pour conséquence d’aggraver le phénomène de remontées du niveau piezzo-hydrique et de rendre inaccessible le réseau et consécutivement d’interdire son entretien. Or ils font valoir que le bailleur est le seul interlocuteur de droit du syndicat des copropriétaires et est seul responsable, à son égard, des travaux entrepris dans ses locaux de sorte qu’ils s’estiment bien fondés à solliciter la garantie de M. A au titre des condamnations dont ils pourraient faire l’objet.

Il ressort effectivement du règlement de copropriété que la cave n’était pas affectée à une activité de nature commerciale et que des travaux non autorisés y ont été exécutés ainsi que sur la cour, lesquels ont contribué à la survenance des désordres et ont empêché l’identification de leur cause avant la destruction de l’ensemble de l’installation. Cependant, ces désordres ne sont pas la cause unique de l’impossibilité de vendre le fonds qui est imputable tant à la vétusté et au défaut d’entretien des parties communes qu’aux travaux réalisés sans autorisation dans le lot privatif. En conséquence, la charge de l’indemnité allouée au liquidateur judiciaire qui trouve sa cause, d’une part, dans l’état d’insalubrité générale de l’immeuble imputable à la copropriété et, d’autre part, dans l’enlèvement de la cheminée par le copropriétaire ou l’occupant ayant provoqué un risque d’effondrement de l’immeuble, dans l’humidité massive du sous-sol aggravée par les travaux effectués par le copropriétaire ou le preneur et dans l’infiltration dont la pérennisation et ses conséquences sont exclusivement imputables aux dits travaux, sera répartie par moitié entre le bailleur et la copropriété du 39/41, en ce compris les intérêts et l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le recours en garantie contre la société ISS

Les sociétés d’assurances Gan et Axa France ainsi que le SDC du 39/41 forment un recours en garantie contre la société ISS venant aux droits de la société AFO. Cependant, ils ne produisent ni ordre de mission, ni devis, ni factures établissant qu’une prestation a été commandée à cette société par la copropriété du 39/41.

Le SDC du 37 avait donné mission à M E du Cabinet Mercier d’effectuer des investigations sur sa propriété à la suite des réclamations de la copropriété voisine se plaignant d’infiltrations émanant de son fonds. A la suite de ce rapport, la société AFO avait été chargée par le SDC du 37 de réaliser des travaux de réhabilitation des canalisations situées sur son fonds, l’étendue exacte de sa mission n’étant toutefois pas établie en l’absence tant d’ordre de mission que de facture. Rien n’établit que cette société avait reçu mission de mettre fin aux désordres dont l’origine se situait dans l’emprise du fonds voisin. Au contraire, le rapport de M. E 28 mars 2006 n’avait vocation à traiter que les infiltrations d’eau provenant de la copropriété du 37 par migration de l’humidité dans le sol en raison de la défectuosité des canalisations implantées dans le sous-sol du fonds dominant.

Les sociétés d’assurances Gan et Axa France ainsi que le SDC du 39/41 se prévalent des observations initiales contenues dans le premier rapport de l’expert judiciaire sus-reproduites : 'La méthodologie non classique retenue par ISS pour ces travaux n’a pas permis de mettre en évidence les fissures existantes dans le collecteur en grès au droit de la traversée de mur du soubassement du n°39, laissant perdurer un sinistre dont la résolution leur avait été demandée après identification d’une fuite d’eaux usées dont l’origine avait été située, à tort, par les experts d’assurances dans la courette du n°37.'

Cependant, l’expert judiciaire a procédé par affirmations non étayées de pièces justificatives dès lors qu’il ne connaissait pas l’étendue de la mission confiée par la copropriété du 37 à la société. En outre, l’expert judiciaire a ensuite reconnu que la localisation exacte de la fuite affectant la canalisation en grès n’était pas déterminée, les nouvelles investigations la situant sous la courette de la copropriété du 39/41 dont le tampon de visite avait été indûment rendu inaccessible et non au niveau du mur contigu. Le lien de causalité entre les modalités de réalisation des travaux confiés par le SDC du 37 à la société AFO devenue ISS et la persistance du sinistre n’est donc pas établi, étant relevé que M. E, qui n’avait pas reçu une mission de suivi des travaux, n’avait préconisé aucune intervention sur la canalisation litigieuse hormis un curage qui ne pouvait avoir d’effet sur la persistance des infiltrations et la réalisation d’un regard visitable au droit du tuyau brisé enterré dans le sous-sol du 39 qui a été réalisé.

La société ISS n’ayant pas reçu du SDC du 39/42 la mission d’intervenir sur son immeuble pour réaliser des travaux d’étanchéité de la canalisation en grès fuyarde enterrée dans son sous-sol, n’avait donc ni obligation de résultat, ni obligation d’information à son égard. Il est par ailleurs démontré que les travaux réalisés par la société ISS sont étanches et ne sont pas en lien de causalité avec les infiltrations litigieuses. Le SDC du 39/41 n’est donc pas fondé à se prévaloir, en tant que tiers, d’une mauvaise exécution des prestations commandées à cette société par la copropriété voisine, ni la mauvaise exécution alléguée, ni ses conséquences sur le sinistre subi par le SDC du 39/41 n’étant démontrées. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de la société ISS dans le sinistre et rejeté toutes les demandes formées à son encontre.

Sur la garantie due par le GAN

La société Gan conteste devoir sa garantie et fait justement valoir que le courrier émis le 12 juillet 2010 par l’agent général d’assurances ne vaut pas acceptation de prendre en charge le sinistre dès lors qu’il indiquait seulement que le contrat s’appliquerait dans le cadre des garanties souscrites.

Pour dénier sa garantie, la société Gan fait valoir que conformément aux conditions générales, son contrat ne couvre pas les dégâts dus à des fuites ou ruptures de canalisation enterrées. Mais le SDC du 37 produit un document émanant de l’assureur dit 'intercalaire au contrat n° 789102161" (soit les références du contrat unissant les parties) modifiant les conditions générales. Or cette convention spéciale étend les garanties 'dégâts des eaux’ aux dommages matériels causés par les conduites enterrées.

L’assureur invoque également l’article 11-A-3 de son contrat selon lequel elle ne garantit les voisins

ou les tiers que des dommages matériels (ou immatériels consécutifs) résultant d’un dégât des eaux survenu dans les bâtiments assurés alors que le dégât des eaux en cause trouve son origine dans une canalisation appartenant à la copropriété du 39-41 ou en tout cas située sous l’emprise de celle-ci. Mais en raison du caractère commun de la canalisation litigieuse, la recherche de la fuite n’a pas été limitée au fonds voisin, ayant été étendue au fonds assuré proprement dit de sorte que la distinction opérée est artificielle. Au demeurant, cette clause n’exclut pas la garantie due à l’assuré en cas de dégât des eaux dans lequel sa responsabilité est engagée.

En toute hypothèse, la copropriété du 39/41 est fondée à obtenir la participation de la copropriété assurée dans la prise en charge des travaux de recherche des causes du sinistre survenu dans l’assiette de la servitude dès lors qu’indépendamment de toute faute, cette dernière doit assumer les conséquences de la conception de son bâtiment s’agissant de l’évacuation de ses eaux pluviales et usées via le fonds voisin. Or l’article 13 du contrat d’assurance du Gan garantit les conséquences pécuniaires des dommages dont, en qualité de propriétaire du bâtiment assuré, le souscripteur peut être reconnu responsable en vertu notamment des articles 1384 et 1386 du code civil. A ce titre sont garantis les dommages matériels causés aux tiers provenant du bâtiment et de ses dépendances. En l’occurrence, la canalisation litigieuse servant à l’usage du bâtiment assuré était assimilable à une annexe de cet immeuble tandis que les eaux en provenant étaient pour partie l’instrument du dommage subi par le fonds servant. Dès lors le bâtiment assuré, en sa qualité de fonds dominant, doit répondre des infiltrations survenues sur le fonds servant et l’assureur garantir les conséquences directes du sinistre mise à la charge de son assuré du fait de son bâtiment. En conséquence, la société Gan sera condamnée à garantir son assurée de la condamnation mise à sa charge au titre des frais de recherche de la fuite et des dépens et frais d’expertises engagés à cette fin.

Sur l’obligation de la société AXA assureur du 39/41

La compagnie Axa France expose assurer les biens et les responsabilités du SDC du39/41 suivant contrat n° 842 951 705 à effet du 22 février, les conditions particulières et générales de la police n° 842 951 705, à effet du 22 février 1999, et non pas le contrat versé aux débats par le syndicat de copropriété qui est à effet du 1^er mai 2006, c’est-à-dire postérieur au sinistre apparu début 2005. Elle admet que les dommages consécutifs autres que ceux affectant les biens à l’origine du sinistre sont garantis, ce qui est le cas des frais de recherche de fuite mais sa garantie du chef des frais de cette nature laissés à la charge de son assurée qui les a exposés n’est pas réclamée.

Le SDC du 39/41 demande en revanche à être garanti par son assureur de la condamnation mise à sa charge au titre de l’indemnité allouée à M^e C ès qualités. Mais le préjudice subi par M^e C du fait de l’impossibilité de vendre le fonds de commerce exploité dans les locaux assurés est la conséquence du fait que, comme le soulignait le liquidateur judiciaire, les locaux étaient inexploitables, et ce en raison de leur état de délabrement généralisé provoqué tant par la vétusté que par un défaut d''entretien caractérisé. Or le contrat d’assurance page 15 rappelle que n’entre ni dans l’objet, ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui. La dégradation du bâtiment, cause du préjudice de M^e C dont la réparation est mise à la charge de la copropriété était connue de celle-ci. Ceci est notamment révélé par l’acte de vente du 1^er septembre 2008 qui indique qu’elle avait déjà missionné M. D pour effectuer un diagnostic concernant les mesures d’urgence et de réhabilitation à réaliser dans l’immeuble, décrit à l’acte comme très dégradé et nécessitant un diagnostic complet tant sur les structures que sur les équipements communs (réseaux notamment).

La demande de garantie par l’assureur de la part de l’indemnité en cause mise à la charge définitive du SDC du 39/41 sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en garantie formée à l’encontre de M. A

Le SDC du 39/41 et la société d’assurances Axa France IARD ainsi que la société Gan sollicitent la garantie par M. A de toutes condamnations prononcées à leur encontre. Cette demande de garantie porte sur les frais de recherche de fuite et l’indemnité due à M^e C ès qualités outre les frais et dépens.

Les frais de recherche de fuite portant sur des parties communes font partie des garanties couvertes par les deux contrats d’assurance de sorte qu’il n’y a pas lieu de les mettre à la charge de M. A qui n’a pas volontairement causé le dommage en cause. En revanche, étant jugé responsable pour moitié du préjudice subi par la liquidation judiciaire en raison des travaux effectués dans les parties privatives et communes tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol de l’immeuble, il devra garantir à concurrence de moitié la condamnation prononcées in solidum au bénéfice de M^e C ès qualités ainsi que ses accessoires et l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais et dépens

Les procédures de référé et sur le fond ainsi que les deux expertises ont été engagées en raison de l’infiltration qui avait été constatée dans une partie commune utilisée par les deux propriétés. Les frais et dépens y afférents seront donc supportés à égalité par chacune des deux copropriétés, chacune d’entre elles étant garantie par son assureur.

La responsabilité de la société ISS ayant été écartée par le tribunal, puis à nouveau par la cour, les deux assureurs qui succombent dans les prétentions dirigées à son encontre seront en équité condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette charge étant répartie par moitié entre eux.

Les autres parties succombant partiellement dans leurs prétentions, il n’y a pas lieu en équité à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 24 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Rennes en ce qu’il a :

— condamné le syndicat de copropriété du […] à payer au syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes la somme de 16 477,44 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité des réseaux ;

— condamné in solidum M. G A et le syndicat du […] 35000 Rennes à payer à M^e J C, ès qualités de liquidateur de M. K X, la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle des intérêts ;

— condamné in solidum le syndicat du[…] 35000 Rennes et M. A à payer à M^e J C, ès qualités de liquidateur de M. K X, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes formées à l’encontre de la société ISS ;

Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne in solidum le syndicat de copropriété du […] et la SA Gan Assurances à payer au syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes, la somme de 1 084,78 TTC correspondant à la moitié du coût des travaux de recherche de fuite exposés par lui ;

Condamne la SA Gan Assurances à garantir le syndicat de copropriété du […] de cette condamnation ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, M. A, d’une part, et le syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes, d’autre part, seront tenus chacun pour moitié de la charge définitive des condamnations prononcées in solidum à leur encontre au bénéfice de M^e C ès- qualités ;

Condamne en conséquence M. A à garantir le syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes de la moitié des condamnations prononcées in solidum à leur encontre au bénéfice de M^e C ;

Condamne in solidum la société Gan Assurances et la société Axa Assurances IARD à payer à la société ISS Hygiène et Prévention la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que dans leurs rapports entre elles, cette charge sera répartie par moitié et les condamne en conséquence à se garantir mutuellement à due concurrence de cette condamnation ;

Condamne in solidum les syndicats des 37 et […] 35000 Rennes, la SA Gan Assurances et la SA Axa France IARD aux dépens qui comprendront ceux des instances en référé et la rémunération de l’expert au titre des deux rapports d’expertise ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, les dépens seront partagés par moitié entre, d’une part, le syndicat de copropriété du […] et la SA Gan Assurances et, d’autre part, le syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes et la SA Axa France IARD ;

Condamne la SA Gan Assurances à garantir le syndicat de copropriété du […] de la condamnation mise à sa charge au titre des dépens ;

Condamne la SA Axa France IARD à garantir le syndicat de copropriété du […] 35000 Rennes de la condamnation mise à sa charge au titre des dépens.

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE