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28/07/2017

ARRÊT N°360

N° RG: 15/00511

VS/AA

Décision déférée du 18 Décembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 13/01005

M^me X

B C

C/

D E Z

EURL L’ESCALE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT JUILLET DEUX MILLE DIX SEPT

***

APPELANT

Maître B C

18, Place D-Jaurès

31800 G-H

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de Toulouse

INTIMES

Monsieur D E Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Thierry EGEA de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de Tarn-et-Garonne

EURL L’ESCALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

XXX, président, et V. SALMERON, conseiller , chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

XXX, président

V. SALMERON, conseiller

P. DELMOTTE, conseiller

Greffier, lors des débats : C. LERMIGNY

ARRET :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par XXX, président, et par C. LERMIGNY, greffier de chambre.

EXPOSÉ des FAITS et PROCÉDURE :

Par acte notarié du 13 avril 2012, en l’étude de Maître B C, notaire à G-H, la SARL New Resto, en cours de constitution et représentée par son gérant D E Z, a acquis auprès de l’EURL l’Escale un fonds de commerce d’hôtel restaurant et débit de boissons, situé RN 117 à Villeneuve-de-rivière, moyennant le prix de 18.000 euros payé comptant. Cette vente comprenait notamment le droit au bail qui avait été conclu par acte notarié du 8 février 2000 avec les bailleurs, Madame et

M. Y, au profit du précédent locataire pour une durée de 9 ans et la licence IV.

L’acte a été notifié aux bailleurs le 16 avril 2012.

Fin avril 2012, la société New Resto a reçu des bailleurs une injonction par voie d’huissier de justice d’arrêter les travaux en cours et de quitter les lieux.

Elle a été assignée par Mme et M. Y, bailleurs, le 8 juin 2012 devant le juge des référés pour lui rendre opposable l’assignation délivrée le 17 février 2012 et la décision à intervenir à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié le 6 janvier 2012.

Par ordonnance de référé du 10 août 2012, le juge des référés a constaté la résolution du bail par l’effet du commandement de payer demeuré infructueux et ordonné l’expulsion des occupants. Il a accordé un délai de grâce aux locataires pour s’acquitter des arriérés de loyer en 2 mensualités de 1.783,64 euros, chacune jusqu’au 30 octobre 2012, et ordonné la suspension de la clause résolutoire dans l’attente du délai ainsi accordé.

Par acte d’huissier du 20 janvier 2013, D E Z en qualité de gérant de la SARL New Resto en cours d’immatriculation, a fait assigner l’EURL L’Escale et B C, en qualité de notaire, pour faire prononcer la résolution de l’acte de vente du 13 avril 2012 avec toutes ses conséquences de droit et obtenir leur condamnation solidaire à réparer son entier préjudice.

L’EURL l’Escale, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 18 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— prononcé l’annulation de la vente intervenue le 13 avril 2012 en l’étude de Maitre B C, notaire à G-H, entre Monsieur Z agissant pour le compte de la société en formation la SARL New Resto et l’EURL l’Escale ;

— condamné l’EURL l’Escale à restituer à D E Z la somme de 18.000 euros au titre du prix de vente outre 2.500 euros au titre des frais d’acte ;

— condamné l’EURL l’Escale à payer à JP Z 2.000 euros de préjudice complémentaire ;

— dit que M^e B C a engagé sa responsabilité en recueillant des déclarations dont il pouvait raisonnablement suspecter le caractère inexact ;

— condamné M^e B C à supporter ¾ des condamnations prononcées au profit de JP Z au titre du jugement ;

— rejeté le surplus des demandes et les prétentions contraires ;

— condamné L’EURL L’Escale et M^e B C aux entiers dépens; – ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 3 février 2015, Maître B C a relevé appel du jugement.

L’EURL L’Escale, régulièrement assignée le 18 mai 2016 à son siège social, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été fixée au 14 mars 2017.

PRÉTENTIONS et MOYENS des PARTIES:

Par conclusions notifiées le 12 mai 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, M^e B C demande, au visa de l’article 1382 du code civil, de :

*à titre principal,

— infirmer le jugement

— ordonner sa mise hors de cause

— débouter JP Z de ses demandes à son encontre

— l’autoriser à prélever sur le prix de vente consigné à la Caisse des dépôts et consignation (CDC) la somme de 16.875 euros en remboursement des sommes réglées en exécution de la décision déférée

— condamner JP Z à lui verser 1.500 euros en application de l’article 700 du cpc

*à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de JP Z au titre d’un prétendu manque à gagner

— réformer le jugement et ramener à de plus justes proportions le montant de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la perte de chance subie par JP Z de ne pas conclure la vente

— l’autoriser à prélever sur le prix de vente consigné à la CDC la somme de 13.500 euros correspondant à la quote-part du prix de vente mise à sa charge et réglée au bénéfice de l’exécution provisoire.

Il fait valoir que :

— les conditions de la mise en cause de sa responsabilité civile professionnelle ne sont pas réunies ; il n’a pas commis de faute.

— la preuve n’a jamais été rapportée qu’il ait pu avoir connaissance d’autre chose que ce qu’il a mentionné, de l’existence d’une procédure judiciaire en cours et notamment d’une procédure aux fins de résiliation du bail ou d’une quelconque saisie

— il n’existait aucun obstacle juridique à la cession du fonds de commerce

— il a pris les mesures de précaution qui s’imposaient, consignation de 18.000 euros du prix de vente et il s’est informé auprès des bailleurs par courrier du 11 mai 2012 et leur a indiqué qu’ils pouvaient faire opposition au prix de vente et obtenir règlement des loyers impayés

— il n’y avait pas de lien entre la faute et le préjudice et la question demeure de déterminer pourquoi JP Z a été empêché

d’exploiter ; il avait transformer le lieux dégradations entraînant la résiliation du bail

— sur le préjudice, la remise en état dans les lieux et la restitution du prix ne sont pas des préjudices indemnisables'

Par conclusions notifiées le 15 juillet 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, D-E Z demande, au visa des articles L141-3 du code de commerce, 1641 et suivants, 1109 et 1116 et 1382 du code civil, de :

*à titre principal,

— confirmer le jugement

*à titre subsidiaire,

— prononcer l’annulation de la vente du fonds de commerce du 13 avril 2012 pour vice du consentement par manoeuvres dolosives de l’EURL l’Escale

*en tout état de cause,

— condamner l’EURL L’Escale à payer à JP Z les sommes suivantes :

18.000 euros au titre de la restitution du prix de vente

2.500 euros au titre de la restitution des frais d’acte de la vente

2.000 euros au titre du préjudice complémentaire de M. Z

— condamner M^e B C à relever et garantir l’EURL L’Escale de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 75%

— donner acte à M^e B C de sa demande de déconsignation de la somme de 13.500 euros à son profit au titre de la restitution du prix de vente du fonds de commerce garantie par lui

— juger que le solde des sommes consignées à la CDC sera libéré au profit de JP Z

— condamner solidairement L’EURL L’Escale et M^e B C à lui verser 2.500 euros en application de l’article 700 du cpc.

Il relève que :

— l’annulation de l’acte de cession s’impose dès lors que l’EURL l’Escale n’a jamais délivré l’ensemble des éléments du fonds de commerce et a procédé à de fausses déclarations, viciant l’acte de vices cachés rédhibitoires

— à titre subsidiaire, la nullité résulte de manoeuvres dolosives du cédant

— la responsabilité du notaire est engagée dès lors qu’il n’a pas procédé aux vérifications des faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité juridique et l’utilité de l’acte qu’il recevait. Il a été informé des procédures en cours et devait les mentionner dans l’acte et en informer l’acquéreur ; il a manqué de diligences malgré les informations portées à sa connaissance.

MOTIFS de la DÉCISION:

En cause d’appel, le débat ne porte plus que sur la responsabilité de M^e B C, notaire, dès lors que l’EURL L’Escale n’a pas relevé appel du jugement et n’a pas constitué avocat, que JP Z sollicite au principal la confirmation du jugement et que M^e B C sollicite à titre principal sa mise hors de cause pour absence de faute au titre de sa responsabilité professionnelle.

Par ailleurs, D E Z a assigné ses adversaires en qualité de gérant de la SARL New Resto à constituer et à immatriculer, exactement avec la même qualité que dans l’acte litigieux. Or à la date où la cour statue, la SARL New Resto n’est toujours pas créée, ce qui n’est pas contesté. JP

Z est donc intimé à titre personnel.

Le tribunal a retenu l’annulation de la vente du fonds de commerce en application des articles L141-3 du code de commerce et 1644 du code civil en raison des éléments mentionnés dans l’acte authentique pour inexactitudes sur le défaut de loyers impayés, sur la dissimulation d’une assignation visant la clause résolutoire du bail et sur la licence IV faussement présentée libre de droits.

Sur la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte, poursuivi sur le fondement de l’article 1382 du code civil, il appartient à JP Z d’établir la faute du notaire, le préjudice subi et le lien de causalité entre la faute et le dit préjudice.

C’est à bon droit que le tribunal a rappeler que le notaire doit :

— avant d’instrumenter pour le compte d’une partie, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il reçoit, même à l’égard de l’autre partie.

— éclairer les parties sur la portée et les conséquences des énonciations stipulées dans l’acte et ne pas recueillir une déclaration par laquelle l’acquéreur renonce à faire intervenir les bailleurs à la vente d’un fonds de commerce incluant le droit au bail sans attirer son attention sur les conséquences juridiques de cette non-intervention

— s’assurer de la disponibilité effective des éléments qui composent le fonds de commerce et en particulier de la licence IV, indispensable pour exploiter un débit de boissons

— procéder à des vérifications complémentaires, lorsqu’il dispose d’éléments permettant de douter de l’exactitude des déclarations faites par l’une des parties afin d’assurer l’efficacité de l’acte dressé par son ministère.

En l’espèce, M^e B C a mentionné à l’acte un retard de loyer pour le premier trimestre 2012 et a été informé par M^e A, huissier de justice agissant pour les bailleurs, de l’existence d’un litige les opposant à leur locataire avant la signature de l’acte du 13 avril 2012 et du fait qu’il avait procédé à la saisie de la licence IV le 20 mars 2012.

M^e B C a écrit aux bailleurs le 11 mai 2012 confirmant l’entretien téléphonique avec M^e A relatant notamment les difficultés des bailleurs sur les impayés de loyer.

Ces seuls éléments devaient le faire douter sur la teneur des déclarations de JP Z au moins d’une part, sur le fait « qu’aucune sommation d’exécuter l’une quelconque des charges et conditions du bail, ni aucun congé ou dénonciation du droit à la location n’a été délivré par le bailleur avec lequel il n’existe aucun différend » et d’autre part, sur le fait que « la licence du débit de boissons est de libre disposition entre ses mains ».

Il ne pouvait se borner à mentionner que l’acquéreur « reconnaissait être informé des conséquences de la non-intervention des bailleurs et en faire son affaire personnelle » sans établir l’avoir informé des conséquences de la non-intervention des bailleurs et de la nature et des conséquences des procédures en cours alors que l’huissier de justice des bailleurs l’avait informé d’un différend avec le locataire et d’une saisie conservatoire sur la licence IV.

Il devait vérifier par lui-même l’intention des bailleurs et la réalité de l’existence et de la portée de procédures en cours.

Le seul fait de consigner le prix de vente n’était pas de nature à couvrir les mentions fausses de l’acte authentique et le fait de garantir le règlement de la créance impayée de loyers ne privait pas les bailleurs de poursuivre leur action en résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire alors que l’action en référé avait été engagée dès le 17 février 2012 suite au commandement de payer visant la clause résolutoire notifié le 6 janvier 2012.

Le préjudice allégué est la résiliation du bail à compter du 7 février 2012 et ses conséquences.

La résiliation a été constatée par ordonnance de référé du 10 août 2012 avec suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 30 octobre 2012 à charge pour le cédant, l’EURL l’Escale, et non le cessionnaire JP Z, de se libérer de ses dettes de loyers et charges à cette date. Le préjudice subi par JP Z est donc la résiliation du bail qui découle du non-respect par le cédant de ses obligations et non du défaut d’exploitation du fonds par le cessionnaire comme l’affirme le notaire.

Le préjudice subi en lien direct avec la faute du notaire de ne pas avoir procédé aux vérifications qui s’imposaient pour garantir l’efficacité de l’acte est le fait de supporter des frais d’actes inutiles, d’avoir procédé à des travaux inutiles dans le local qui ont été interrompus sur injonction des bailleurs et d’avoir subi des désagréments importants liés à la nécessité de mettre un terme à son projet d’exploitation du fonds de commerce.

Eu égard aux seules pièces justificatives fournies, le tribunal a évalué les dits préjudices à 2.000 euros outre 2.500 euros de frais d’acte.

Le tribunal a, à bon droit, précisé que le notaire ne peut être condamné à la restitution du prix.

En revanche, le tribunal a condamné M^e B C à supporter ¾ des condamnations prononcées au profit de JP Z ce qui est contradictoire avec le fait qu’il a précisé dans les motifs que M^e B C ne pouvait être condamné à restituer le prix de cession.

Dès lors et JP Z ne produisant en appel aucun autre justificatif de son préjudice, la cour infirmera le jugement de ce seul chef et condamnera M^e B C in solidum avec l’EURL L’Escale à verser à JP Z 4.500 euros de dommages-intérêts.

Eu égard à l’issue du litige en appel, M^e B C sera condamné aux dépens d’appel et à verser 1.500 euros de frais irrépétibles à JP Z.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

— infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a :

— condamné B C à supporter ¾ des condamnations prononcées au profit de JP Z au titre du jugement

Et, statuant à nouveau sur le chef infirmé,

— condamne B C in solidum avec l’EURL L’Escale à verser à JP Z 4.500 euros de dommages-intérêts.

— confirme le jugement pour le surplus

— condamne B C aux dépens d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc.

Vu l’article 700 du cpc,

— condamne B C à payer à D-E Z la somme de 1.500 euros.

Le Greffier, Le Président,