IF/BE

MINUTE N° 21/057

Copie exécutoire à :

—  M^e Orlane AUER

—  M^e Grégoire FAURE

Le 25 janvier 2021

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 25 Janvier 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/00279 – N° Portalis DBVW-V-B7D-G7K2

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 19 novembre 2018 par la Cour d’appel de Colmar

APPELANTS SUR OPPOSITION :

Défendeurs et Intimés dans la procédure 3A 18/00029

- Monsieur C Y

[…]

67500 X

Représenté par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

(aide juridictionnelle Totale numéro 2019/411 du 12/02/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

- Madame E F

[…]

67500 X

Représentée par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

(aide juridictionnelle Totale numéro 2019/389 du 12/02/2019 accordée par le bureau d’aide

juridictionnelle de COLMAR)

INTIMEE SUR OPPOSITION :

Demanderesse et Appelante dans la procédure 3A 18/00029

Madame B-J A

[…]

67500 X

Représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 novembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon contrat du 15 mars 2014, M^me B-J A a donné à bail à M. C Y et M^me E F un appartement situé […] à X, moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 460 €, outre 30 € d’avance sur charges.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 20 août 2016, M^me B-J A a donné congé à ses locataires pour le 14 mars 2017, invoquant des motifs légitimes et sérieux en raison du défaut de paiement régulier du loyer à l’échéance, d’une dénonciation imaginaire de non-conformité aux dispositions du règlement sanitaire départemental auprès des services de la mairie, d’une obstruction à la réalisation de travaux de réparation d’un volet et d’un refus de la laisser entrer, assorti d’insultes et d’un claquement de porte le 22 juillet

2016.

Le 23 mars 2017, M^me B-J A a assigné M. C Y et M^me E F devant le tribunal d’instance de X aux fins de validation du congé, d’expulsion des locataires et aux fins de les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, outre la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. C Y et M^me E F ont conclu au rejet de la demande en l’absence de motif légitime et sérieux et ont sollicité paiement d’une somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle. Subsidiairement, ils ont sollicité le sursis à l’exécution de la décision de résiliation et l’octroi d’un délai de six mois pour libérer les lieux.

Par jugement du 11 décembre 2017, le tribunal d’instance de X a débouté M^me B-J A de ses demandes, l’a condamnée aux dépens et a rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que la preuve d’un motif suffisamment légitime et sérieux n’était pas rapportée.

M^me B-J A a interjeté appel de cette décision le 3 janvier 2018, l’appel portant sur la totalité des chefs du jugement critiqué.

Par arrêt par défaut du 19 novembre 2018, la cour d’appel de céans a :

— infirmé le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— validé le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 20 août 2016 par M^me B-J A,

— condamné M. C Y et M^me E F, ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer les lieux loués passé un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné solidairement M. C Y et M^me E F à payer à M^me B-J A une indemnité d’occupation d’un montant de 490 €, indexée selon les conditions de bail sur la somme de 460 €, à compter du 15 mars 2017 jusqu’à libération effective du logement et remise des clés à la propriétaire ou à son mandataire,

— condamné solidairement M. C Y et M^me E F à payer à M^me B-J A la somme de 1140 € portant intérêt au taux légal à compter du 30 janvier 2018,

— condamné solidairement M. C Y et M^me E F à payer à M^me B-J A la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. C Y et M^me E F aux dépens de première instance et d’appel.

M. C Y et M^me E F ont formé opposition à cet arrêt le 7 janvier 2019.

Par écritures notifiées le 6 décembre 2019, M^me B-J A a conclu ainsi qu’il suit :

— déclarer l’opposition formée par les consorts Y et F à l’encontre de l’arrêt rendu par défaut le 19 décembre 2018 mal fondé en tant que ces derniers demandent à la cour de rétracter les dispositions de l’arrêt du 19 novembre 2018, par lesquelles la cour a':

— infirmé le jugement déféré,

— validé le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 20 août 2016 par M^me B-J A,

— condamné M. C Y et M^me E F, ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer les lieux loués passé un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné solidairement M. C Y et M^me E F à payer à M^me B-J A une indemnité d’occupation d’un montant de 490 €, indexée selon les conditions de bail sur la somme de 460 €, à compter du 15 mars 2017 jusqu’à libération effective du logement et remise des clés à la propriétaire ou à son mandataire,

— condamné solidairement M. C Y et M^me E F à payer à M^me B-J A la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. C Y et M^me E F aux dépens de première instance et d’appel,

En conséquence,

— maintenir les termes de l’arrêt par défaut du 19 novembre 2018,

— donner acte à M^me B-J A qu’elle reconnaît avoir perçu la somme de 1140 € correspondant à des arriérés de loyer et lui donner acte de son accord pour que l’arrêt par défaut soit partiellement rétracté, mais uniquement sur ce chef de condamnation des consorts Y et F,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. C Y et M^me E F à verser à M^me B-J A la somme de 1071,22 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2019,

— les condamner solidairement en tous les frais d’appel,

— condamner solidairement M. C Y et M^me E F à verser à M^me B-J A la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés au titre de la présente procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle maintient qu’elle justifie d’un motif légitime et sérieux justifiant la résiliation du bail, et qu’elle a dû entreprendre une procédure judiciaire afin d’obtenir un titre relatif aux arriérés locatifs ; que bien que la créance soit modeste, le tribunal d’instance de X en a reconnu l’existence dans un jugement qui a condamné les défendeurs et leur a accordé un

échéancier qu’ils n’ont pas respecté en totalité ; qu’elle a dû entreprendre une deuxième procédure judiciaire pour un arriéré de charges de 2016 ; que les locataires ont payé avec retard, en cours de procédure, les loyers de décembre 2017 et janvier 2018 et restent redevables du solde des charges d’eau de 2016 et 2017 ; qu’ils refusent l’accès au compteur d’eau au service compétent de manière à échapper à une facturation de leur consommation réelle.

Elle fait valoir qu’elle ne dispose que d’une retraite modeste, qu’elle doit compléter par la perception d’un loyer ; que le manquement des locataires sur ce point constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du bail ; que la régularisation de l’arriéré ne fait pas disparaître l’infraction, qui est réitérée ; qu’elle n’a en effet pas perçu le loyer de l’avance sur charges des mois de février, mars et novembre 2019 et que le loyer de septembre 2019 n’a été réglé que partiellement.

Elle soutient que les intimés ont adopté à son encontre un comportement agressif et ont proféré des insultes à leur domicile le 22 juillet 2016 alors qu’elle accompagnait un artisan pour procéder à la réparation d’un volet ; qu’ils lui ont interdit de pénétrer dans leur logement ; qu’ils avaient choisi de se plaindre auprès des services de la mairie, plutôt que de lui demander directement de faire procéder à cette réparation; que les intimés ont fait délibérément obstruction à la réalisation des travaux de réparation sollicités par la mairie ; que leur comportement agressif et leur opposition à travaux justifie également la résiliation du bail, étant précisé qu’elle habite à proximité de ses locataires, au sein du même ensemble immobilier.

Elle relève que l’insalubrité des locaux dénoncée par les locataires auprès des services municipaux n’a en rien été constatée, puisqu’au contraire, aucune infraction au règlement sanitaire départemental n’a été relevée.

Elle admet que les arriérés de 1140 € au titre des loyers d’avril 2017, décembre 2017 et janvier 2018 ont été régularisés ; qu’elle est cependant en droit de prétendre au paiement d’un solde sur le mois de septembre 2019, de novembre 2019 et au titre des charges de 2017 à 2019 ; que le défaut de paiement des loyers ne peut être justifié par l’absence d’attestation de droit au bénéfice de la MSA, dans la mesure où elle a rempli ce document dès qu’elle en a été destinataire et qu’il n’a pour objet que de déterminer les droits des locataires à compter du 1^er janvier 2020.

Par écritures notifiées le 6 décembre 2019, M. C Y et M^me E F concluent ainsi qu’il suit :

— recevoir M. C Y et M^me E H leur opposition,

En conséquence,

— rétracter, respectivement mettre à néant l’arrêt du 19 novembre 2018,

— rejeter l’appel de M^me B-J A et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— accorder à M. C Y et M^me E F un délai de six mois pour libérer les lieux à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— la condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’à une somme de 3000 € sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils maintiennent qu’il n’existe aucun arriéré de loyer ; que les décisions dont se prévaut M^me B-J A sont intervenues à la suite d’oppositions qu’ils ont formées contre des ordonnances d’injonction de payer que la bailleresse a obtenu pour des montants supérieurs à ceux réellement dus ; qu’ils n’étaient redevables que d’un solde sur le loyer d’octobre 2015, qui a entre-temps été totalement payé ; que M^me B-J A s’est montrée déloyale dans sa réclamation portant sur les charges locatives, en ce qu’elle ne leur avait pas communiqué le décompte pour 2016 et avait mis en compte des montants infondés ; que le motif pris d’une dénonciation auprès des services de la mairie ne peut constituer un motif légitime de non renouvellement du bail, alors qu’ils tentaient seulement de faire respecter leurs droits ; qu’ils ne se sont pas opposés à la réalisation de travaux mis à la charge de la bailleresse par les services de la mairie, mais ont simplement refusé que M^me B-J A pénètre dans les lieux, et non l’artisan chargé des travaux ; qu’ils souhaitaient ainsi éviter une nouvelle altercation avec leur bailleresse, compte tenu du contexte de tension existant entre les parties.

Ils font valoir qu’il n’a pas été contesté par l’appelante que le volet a été réparé par eux ; que M^me B-J A ne justifie d’aucun motif légitime permettant la résiliation du bail ; que si néanmoins la demande venait à être acceptée, ils sont fondés à obtenir un délai de six mois pour leur permettre de rechercher sereinement un nouveau logement et de réactualiser leur demande de logement social, leur situation actuelle ne leur permettant pas de prétendre à une location auprès d’un bailleur privé.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 16 décembre 2019, ayant renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 20 janvier 2020. À cette date, la procédure a été renvoyée à l’audience du 30 mars 2020, en raison d’un mouvement de grève des avocats, puis renvoyée à l’audience du 23 novembre 2020, en raison de la crise sanitaire.

MOTIFS

M^me B-J A a notifié des écritures en date du 29 mai 2020 et du 1^er octobre 2020, qui seront déclarées irrecevables, en ce qu’elles sont intervenues après prononcé de l’ordonnance de clôture, de sorte qu’il sera référé à ses derniers écrits régulièrement notifiés le 6 décembre 2019

Sur l’opposition':

L’opposition, formée dans les conditions fixées aux articles 571 et suivants du code de procédure civile, est régulière et recevable en la forme, de sorte qu’il y a lieu de mettre à néant l’arrêt rendu par défaut le 19 novembre 2018 et de statuer à nouveau sur le mérite de l’appel formé par M^me B-J A contre le jugement rendu le 11 décembre 2017 par le tribunal d’instance de X.

Au fond':

En vertu des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 20 août 2016, M^me B-J A s’est prévalue de différents manquements des locataires à leurs obligations pour leur refuser le renouvellement automatique du bail et leur donner congé pour l’échéance du 14

mars 2017.

Elle a ainsi fait état d’un défaut de paiement régulier du loyer à l’échéance, ayant nécessité l’introduction d’une procédure d’ordonnance d’injonction de payer ainsi qu’un jugement du 23 juin 2016 rendu par le tribunal d’instance de X, ayant condamné les locataires au règlement d’un arriéré de loyer et charges ; d’une dénonciation auprès des services de la mairie de X d’une non-conformité imaginaire aux dispositions du règlement sanitaire départemental, ayant donné lieu à une inspection des services de la mairie, puis à un courrier d’absence d’infraction du 12 juillet 2016 ; d’une obstruction à la réalisation de réparation d’un volet par Monsieur Z, de l’entreprise DM le 22 juillet 2016, alors que la date avait été fixée par les locataires eux-mêmes ; d’un refus de la laisser entrer à l’occasion des travaux de réparation de ce volet, ce refus étant par ailleurs assorti d’insultes proférées à son égard et du claquement de la porte.

La validité du congé s’apprécie au moment où il a été délivré.

Il résulte en l’espèce des éléments du dossier que par jugement du 23 juin 2016, M. C Y et M^me E F ont été condamnés solidairement à payer à M^me B-J A un arriéré locatif de 517,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2016, outre une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ont été autorisés à s’acquitter de la dette principale en douze mensualités d’un montant de 43 €.

Par jugement du 31 mai 2017, le juge de proximité de X a condamné in solidum M. C Y et M^me E F à payer à M^me B-J A la somme de 144,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de charges impayées pour 2016.

L’appelante affirme, sans que preuve contraire soit rapportée, que l’échéancier alloué par jugement du 23 juin 2016 n’a pas été respecté par les locataires, en ce que la dette n’a pas été totalement apurée dans les délais pour les intérêts et frais.

Les locataires ont à nouveau laissé impayés certains termes de loyers et charges ultérieurs, mais il n’est pas contesté qu’en cours de procédure, la créance de 1140 euros au titre d’un solde de 80 € pour le loyer d’avril 2017, d’une somme de 530 € pour décembre 2017 et de 530 € pour janvier 2018 a été apurée.

Il résulte par ailleurs d’une lettre adressée par les services de la mairie de X à M^me B-J A le 12 juillet 2016 qu’une visite du logement a été effectuée à la suite d’une demande des locataires, qui se plaignaient d’humidité dans les locaux ; que l’enquête sur place effectuée le 3 juin 2016 n’a pas permis de constater d’infraction au règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin à l’intérieur du logement ; qu’il a cependant été constaté qu’un volet menaçait de se détacher de la façade, de sorte que M^me B-J A a été invitée à sécuriser le site et à faire connaître par retour de courrier les mesures mises en 'uvre.

Le 19 juillet 2016, M^me B-J A a adressé un mot manuscrit à ses locataires, les informant de son passage en compagnie d’une personne, en vue de la réparation du volet entre 17 h 30 et 18 heures.

Par lettre du 22 juillet 2016, M^me B-J A a reproché aux locataires d’avoir violemment refusé de la laisser entrer, en l’insultant et en claquant la porte et les a sommés de

préciser leurs disponibilités en vue de la constatation des dégâts du volet et de leur réparation.

M. I Z, de l’entreprise DM, a délivré une attestation le 25 juillet 2016, par laquelle il a expliqué avoir accompagné M^me B-J A au domicile des locataires afin de sécuriser les lieux en procédant au décrochage et la réparation du volet. Il a confirmé les affirmations de la bailleresse, en ce qu’il a indiqué avoir été témoin de cris, d’insultes envers M^me B-J A et de ce que M^me E F avait violemment claqué la porte d’entrée, refusant de laisser entrer la propriétaire qui était venue constater le problème du volet.

Alors qu’aucun élément ne vient démontrer l’attitude a priori hostile ou agressive de M^me B-J A, qui pouvait légitimement souhaiter venir constater personnellement le danger que représentait le cas échéant le volet défaillant, les locataires ont à tort refusé de laisser accès à leurs locaux et n’ont pas permis à l’entrepreneur d’effectuer les prestations pour lesquels il s’était déplacé.

Il ressort de ces éléments que les locataires ont manqués à leurs obligations découlant du contrat de bail, qui imposent de payer le loyer et les charges aux termes convenus et de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que le prévoient les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat.

Bien que les impayés soient relativement modestes, il convient de tenir compte du fait que les locataires ont réitéré des défauts de paiement'; qu’ils ont refusé de laisser procéder à la réparation du volet, alors qu’ils avaient eux-mêmes sollicités une visite des services municipaux afin de vérifier la conformité de l’état de leur logement, ce qui en soi ne peut leur être reproché et ont adopté un comportement violent envers la bailleresse, alors qu’ils leur appartenait de permettre à la propriétaire, qui devait justifier sans délai auprès de la mairie de ce qu’elle avait procédé à la sécurisation du volet, de faire effectuer les travaux nécessaires.

Il convient en conséquence de constater que M^me A justifie d’un motif légitime et sérieux, en raison des manquements des locataires au respect de leurs obligations découlant du bail, justifiant qu’il soit fait droit à sa demande tendant la validation du congé, dont la régularité formelle n’est pas remise en cause, et à l’expulsion des intimés.

L’indemnité d’occupation, due à compter du 15 mars 2017, date de résiliation du bail, sera fixée à la somme de 490 €, indexée selon les conditions du bail sur la somme de 460 €.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif':

M^me B-J A demande paiement d’un arriéré de 1071,22 € arrêté au 30 novembre 2019, se détaillant en 152,23 € pour le décompte de charges 2016/2017, en 340 € pour solde du loyer de septembre 2019, en 490 € pour solde du loyer de novembre 2019 et en 88,93 € pour un solde sur charges 2017/2018 et 2018/2019.

Les intimés ne versent aux débats aucune pièce de nature à justifier qu’ils ont effectué des versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Celle-ci justifie du bien-fondé de sa créance en versant aux débats les décomptes annuels de charges pour la période concernée, qui n’ont suscité aucune critique de la part des intimés aux termes de leurs conclusions d’appel.

En conséquence, M. C Y et M^me E F seront condamnés solidairement à

payer à M^me B-J A la somme de 1071,22 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2019, date de la demande.

Sur la demande de délai d’évacuation :

M. C Y et M^me E F sollicitent un délai d’évacuation de six

mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, pour leur permettre de rechercher sereinement un nouveau logement.

Force est cependant de constater que les intimés ne justifient nullement de ce qu’ils auraient entrepris des recherches en vue de se reloger, alors qu’ils ont déjà bénéficié de larges délais de fait, ce qui était de nature à leur permettre de réactualiser le cas échéant leur dossier de demandeurs de logement social ; qu’ils ne versent d’ailleurs aux débats aucun élément relatif à leur situation financière actuelle, justifiant de ce qu’ils ne pourraient se reloger dans le parc locatif privé.

La demande de délai sera en conséquence rejetée.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens seront infirmées.

Partie perdante, M. C Y et M^me E F seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M^me B-J A une somme globale de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, après débats publics,

DECLARE irrecevables les écritures en date du 29 mai 2020 et du 1^er octobre 2020 déposées pour M^me A,

DECLARE l’opposition formée le 7 janvier 2019 à l’arrêt par défaut du 19 novembre 2018 régulière et recevable,

MET à néant l’arrêt par défaut du 19 novembre 2018,

Statuant à nouveau,

INFIRME le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

VALIDE le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 20 août 2016 par M^me B-J A,

CONDAMNE M. C Y et M^me E F, ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer les lieux loués passé un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement M. C Y et M^me E F à payer à Mme

B-J A une indemnité d’occupation d’un montant de 490 € (quatre cent quatre vingt dix euros), indexée selon les conditions de bail sur la somme de 460 € (quatre cent soixante euros), à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective du logement et remise des clés à la propriétaire ou à son mandataire,

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. C Y et M^me E F à payer à M^me B-J A la somme de 1071,22 € (mille soixante et onze euros et vingt deux centimes), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2019,

DEBOUTE M. C Y et M^me E F de leur demande de délai d’évacuation,

CONDAMNE solidairement M. C Y et M^me E F à payer à M^me B-J A la somme de 1000 € (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. C Y et M^me E F aux dépens de première instance et d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,