Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 08 MARS 2018

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/25446

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 15/00164

APPELANTE

Société LORENJI

N° SIRET 514 915 289 00011

[…]

[…]

Représentée par M^e B C, avocat au barreau de PARIS, toque : C1783

INTIMÉES

[…]

N° SIRET 341 214 971 00010

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-Céline PELÉ de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498, substitué par M^e Pierre BABOTEAU, avocat du même cabinet

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

Représentée par M. X Y en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Décembre 2017, en audience publique, rapport ayant été fait par

Monsieur Hervé LOCU, président, conformément aux articles 786 et 907 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par M. Hervé LOCU, président et par M^me Z A, greffier présent lors du prononcé.

Exposé :

Par arrêté du 20 décembre 2013, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré d’utilité publique, au profit de la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne ([…]), l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de la zone d’aménagement concerté (ZAC) 'Notre Dame’ à La Queue-en-Brie (94). Il a également mis en compatibilité le plan local d’urbanisme (PLU) de cette commune.

Le Préfet du Val-de-Marne, par arrêté du 27 janvier 2014, a déclaré cessibles immédiatement, pour cause d’utilité publique, au profit de la […], les parcelles nécessaires à sa réalisation.

Par ordonnance du 5 mai 2014, le juge de l’expropriation du Val-de-Marne a prononcé le transfert de propriété des immeubles concernés au profit de la […], dont la parcelle AV n°54, située au […] à La Queue-en-Brie (94) ayant appartenu à la SCI Daumesnil, qui en avait donné une partie à bail commercial à la S.A.R.L.Lorenji (sis chemin des Marmousets à La Queue-en-Brie).

Faute d’accord sur l’indemnisation, la […] a, par mémoire enregistré le 25 septembre 2015, saisi le juge de l’expropriation du Val-de-Marne.

Le transport a eu lieu le 12 janvier 2016.

Par jugement du 17 octobre 2016, celui-ci a :

— fixé à 34 562 euros l’indemnité totale de dépossession due par la […] à la S.A.R.L.Lorenji, se décomposant comme suit :

—  13 000 euros au titre de l’indemnité principale par la méthode du droit au bail ;

[2 600 euros x 5 de coefficient de situation]

—  650 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  14 151 euros pour trouble commercial ;

[ (14 223 de bénéfice moyen / 12 mois) x 3 mois] + [ (84 759 euros de salaires et charges/12 mois) x 1,5 mois]

—  6 761 euros pour frais de déménagement et de réinstallation ;

— condamné la […] aux entiers dépens ;

— condamné la […] à verser à la S.A.R.L. Lorenji la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La sociétéLorenji a interjeté appel de cette décision le 22 décembre 2016.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— déposées au greffe, par la sociétéLorenji, le 22 mars 2017 (notifiées le 25 avril 2017), aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

— de constater qu’elle subit un préjudice direct, matériel et certain du fait de la procédure d’expropriation dont elle est victime ;

— à titre principal :

— de constater qu’elle subit une éviction forcée qui va entraîner la perte de son fonds de commerce puisqu’elle se trouve dans l’impossibilité de trouver des locaux pour un loyer similaire ;

— de condamner la […] à lui payer :

—  225 556 euros au titre de l’indemnité principale ;

[(334 158 euros de chiffres d’affaires moyens TTC x 60%) + (334 158 euros de chiffres d’affaires moyens TTC x 75%)] / 2

—  23 555 euros au titre du remploi ;

— à titre subsidiaire :

— de constater que l’expropriation lui cause un préjudice indubitable correspondant d’une part à la perte du bail et aux frais de transfert d’activité qu’elle devra nécessairement engager et d’autre part à la perte d’exploitation ;

— de condamner la […] à lui payer :

—  116 200 euros pour la perte du droit au bail ;

[(166 euros x 100 m²) x 7 de coefficient de situation]

—  12 620 euros au titre du remploi ;

—  52 146,60 euros de déménagement et de réinstallation sur devis ;

—  17 117,92 euros pour perte d’exploitation et indemnisation de la masse salariale ;

[(26 339 euros / 12) x3] + [(63 199 euros /12) x 2]

—  1 500 euros de frais de publicité ;

—  1 500 euros de frais de désinstallation et de réinstallation téléphoniques et informatiques ;

— en tout état de cause :

— de condamner la […] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la […] en tous les dépens que Maître B C pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe, par la […], le 16 juin 2017, aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de la déclarer recevable et fondée en son appel incident ;

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu un coefficient de situation de 5 pour calculer le droit au bail de la SociétéLorenji et en ce qu’il lui a octroyé une indemnité de déménagement de 6 761 euros ;

— de débouter la SociétéLorenji de ses demandes principales et subsidiaires ;

— de fixer l’indemnité d’éviction due la Société lorenji à hauteur de 14 476 euros se décomposant comme suit :

—  10 400 euros au titre de l’indemnité principale pour la valeur du droit au bail ;

[2 600 euros de différentiel de loyer x 4 de coefficient de situation]

—  520 euros au titre du remploi ;

—  3 556 euros pour trouble d’exploitation ;

[3 mois de bénéfice moyen]

— en tout état de cause, de condamner la Société Lorenji à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 14 juin 2017, aux termes desquelles il demande, à la cour de fixer l’indemnité due comme suit :

— dans le cas d’une réinstallation à proximité (moins de 5 km) :

—  13 000 euros selon la méthode du droit au bail ;

[2 600 euros de différentiel de loyer x 5 de coefficient de situation]

—  650 euros au titre du remploi ;

—  26 705 euros pour trouble commercial ;

[ (338 011 euros de chiffre d’affaires moyen x 15 jours) /300 jours] + [ (78 432 euros de salaires et charges x 1,5 mois) /12 mois]

—  6 761 euros de frais de déménagement et de réinstallation ;

— dans le cas d’une réinstallation plus éloignée (plus de 5 km) :

—  118 304 euros selon la méthode de la perte du fonds de commerce ;

[338 011 euros de chiffre d’affaires annuel moyen x 35%]

—  10 680 euros au titre du remploi.

Motifs de l’arrêt :

La société Lorenji selon le Registre du Commerce et des Sociétés, fait valoir que :

— elle bénéficiait de droits et d’avantages qui n’ont pas été respectés par la […] ; en effet, la […] ne lui a formulé aucune proposition de relogement, n’a pas prévu de faire application pour elle du droit de priorité dans le cadre de la ZAC pour l’attribution de locaux de même nature ; elle est fondée à demander une indemnisation liée à la perte de son fonds de commerce ou du déplacement dudit fonds ;

— s’il existe des annonces concernant des locaux similaires, les courriers de refus des bailleurs pour qu’ils soient loués à une société de réparation automobile démontrent de la difficulté de s’y installer effectivement ; une telle activité suppose que les locaux présentent des caractéristiques particulières comme une entrée principale suffisamment large, la possibilité de placer un pont élévateur et une résistance des sols importantes pour les gros véhicules ; l’impossibilité de trouver des locaux de taille similaire pour un loyer similaire la fonde à obtenir une indemnité d’éviction ;

— en tout état de cause, si son déplacement est estimé possible, elle est en droit d’obtenir une indemnité de déplacement constituée par la perte du droit au bail et par les frais de transfert ainsi que par la perte d’exploitation ; un coefficient multiplicateur de 7 est applicable compte tenu de l’emplacement des locaux (près des grands axes) ; le coût du déménagement et de la réinstallation avec notamment des frais d’équipements pour son activité sont des préjudices indemnisables ;

La […] répond que :

— il n’y a pas lieu à indemniser selon la perte du fonds de commerce ; certains refus provenant des bailleurs sont liés à l’absence de caractéristiques très précises exigées par la sociétéLorenji ; elle avait proposé en première instance des offres de location dont l’un mentionnait 'idéal pour garage’ mais dont la société Lorenji ne s’est pas saisie ; si la société Lorenji ne parvient pas à s’installer à proximité, son activité peut être exercée partout ailleurs après reconstitution d’une clientèle ;

— concernant le calcul du droit au bail, les 3 annonces présentées par la société Lorenji portent sur des surfaces bien plus importantes que son local actuel ; l’application d’un coefficient 7 n’est pas justifiée

au regard de l’emplacement du local qui ne peut être qualifié d’exceptionnel ; le coefficient de situation de 5 retenu en première instance n’est pas conforme à la situation qui peut être qualifiée, au mieux, de bonne, correspondant à un coefficient de 4 ;

— les devis produits pour justifier le montant des frais de déménagements comportent certains éléments inexpliqués à clarifier ; un seul devis par prestation a été produit concernant l’installation d’un pont élévateur et d’un réseau de circulation d’air contre deux par prestations requis ; en tout état de cause, rien ne laisse supposer que la sociétéLorenji devra nécessairement investir dans ces équipements auquel cas il est préférable de surseoir à statuer ;

— une indemnité pour perte d’exploitation se justifie mais elle est exclusive d’une indemnité pour trouble commercial ;

— la demande pour frais de publicité et de désinstallation /réinstallation téléphonique et informatique n’est pas étayée et sera rejetée ;

Le commissaire du gouvernement observe que :

— si la S.A.R.L. Lorenji se réinstalle à moins de 5km il y a lieu d’indemniser l’éviction commerciale par la perte du droit au bail avec un coefficient de situation de 5 ;

— si la S.A.R.L. Lorenji se réinstalle à plus de 5km il y a lieu d’indemniser l’éviction commerciale par la perte du fonds de commerce avec application d’un taux de 35% ;

SUR CE

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article L321-1, du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

S’agissant de la date de référence, en vertu de l’article L322-2 du code de l’expropriation , ' les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique'.

Toutefois, l’article L213-6 du code de l’urbanisme précise que ' lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L213-4" soit’ la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, ravinant ou modifiant le plan d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien'.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption urbain.La date de référence est le 31 décembre 2013, date à laquelle le document d’urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de la Queue en Brie, ce qui n’est pas contesté par les parties.

S’agissant de la situation d’urbanisme, la parcelle sur laquelle est situé le bien en cause se trouve en zone UX, à la date de référence, soit une zone d’activité économique à vocation d’industries, de services, d’activités tertiaires ou artisanales et d’activités commerciales.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un local

d’activités de 100m², partie de la parcelle cadastrée section AV N°54, d’une superficie totale de 22453 m², […] et chemin des Marmousets à la Queue en Brie.

Le local est occupé par la S.A.R.L.Lorenji qui exerce au vu du Kbis , une activité de ' toutes opérations de garage, réparation, carrosserie et peinture, ventes et location de voitures neuves et d’occasion, ventes d’accessoires et de pièces détachées'. Le local d’activités est composé d’une partie atelier et d’une partie vestiaire/petit bureau.

M. D E, gérant de la SCI Daumesnil a donné ces locaux à bail à la S.A.R.L.Lorenji par acte sous seing privé du 1° octobre 2011, pour un loyer annuel de 8400 euros.

LA S.A.R.L.Lorenji insiste sur plusieurs points dans le procès verbal de transport : un pont élévateur avec deux colonnes, une chape de béton renforcée pour installer un pont élévateur, une hauteur de bâtiment au minimum de 4m, une zone de chalandise, une zone de stockage des véhicules en attente.

Le préjudice subi par la S.A.R.L.Lorenji au titre de l’éviction sera calculé conformément à la demande des parties, d’une part sur la base de la détermination d’une indemnité de remplacement puis le cas échéant sur la base de la détermination d’une indemnité de déplacement calculée notamment à partir de la valeur du droit au bail, augmentée d’une indemnité de remploi.

— sur la demande principale de la S.A.R.LLorenji d’indemnité de remplacement

La S.A.R.L.Lorenji soutient comme en première instance que son éviction va entraîner la perte de son fonds de commerce en raison de l’impossibilité de trouver des locaux adaptés pour un loyer similaire.

Le premier juge l’a débouté de sa demande en considérant que tant les annonces produites par la S.A.R.L.Lorenji que les termes de comparaison avancés par le commissaire du gouvernement ou la […] indiquent un prix du m² à chaque fois assez proche et indiquent qu’il est possible de se réinstaller à distance raisonnable de l’implantation actuelle et que parmi les références citées par le commissaire du gouvernement, deux bénéficient de surfaces proches de celle du local actuel.

Il a en conséquence décidé que l’indemnisation de la S.A.R.L.Lorenji sera calculée à partir de la détermination d’une indemnité de déplacement.

La S.A.R.L.Lorenji indique que le premier juge n’a pas fait la corrélation entre ces annonces et les nombreux courriels de refus des agences.

Cependant:

— le courriel N°14 fait uniquement référence à une conversation téléphonique

— le courriel N°15 mentionne que la recherche de la S.A.R.L.Lorenji s’est limitée à la location d’un local commercial entre 100 et 120m² dans un périmètre de 5à10 Km de la Queue en Brie

— le courriel N°16 ne mentionne pas la demande

— le courriel N°17 mentionne le refus du propriétaire pour l’activité de réparation automobile à Mandres les Roses

— le courriel N°18 ne mentionne pas précisément la localisation de 'fourmi- immo'

— le courriel N°19 mentionne un refus en raison de l’activité mécanique limitée à la recherche d’un local entre 100 et 120m² dans un périmètre de 5à10 km de la Queue en Brie

— courriel N°21mentionne une recherche d’un local entre 100 et 120m² dans un périmètre de 5 à 10km autour de la Queue en Brie

— le courriel N°22 ne mentionne pas l’objet de la recherche auprès de FONCIA IDF EST Villiers sur Marne

— le courriel N°23 ne mentionne pas l’objet de la recherche

— le courriel N°25 fait mention d’un local à Villeneuve Saint Georges mais cette annonce du commissaire du gouvernement ne figure pas dans la liste de locations de locaux d’activités de garages automobile dans le Val de Marne en cause d’appel.

La S.A.R.L.Lorenji indique ensuite que pour les références du commissaire du gouvernement, les annonces sont en partie tronquées, sans rapporter la preuve de cette affirmation.

La S.A.R.L.Lorenji affirme que le commissaire du gouvernement n’a pas opéré auprès des agences immobilières les vérifications nécessaires pour savoir si les bailleurs acceptaient de louer à un commerçant exerçant l’activité de garagiste.

Cependant la critique porte en réalité uniquement sur les termes du commissaire du gouvernement en première instance,(Villeneuve Saint Georges, Le Plessis Trevise et Mandre les Roses), la S.A.R.L.Lorenji n’ayant pas déposé de nouvelles conclusions sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en cause d’appel qui sont différents de ceux de première instance et ne concernent pas les pièces citées par l’appelant( pièce N°17 à Mandres les Roses, pièce N°23 ne comportant aucune précision, N°29 à Villeneuve Saint Georges)

Si certaines agences ont refusé de louer en raison de l’activité de réparation automobile, d’autres agences ont uniquement répondu qu’elles n’avaient pas de locaux correspondant aux caractéristiques demandées par la S.A.R.L.Lorenji, qui a cependant restreint sa demande à un local entre 100 et 120m² et dans un périmètre restreint, de 5 à 10 KM.

LA SADEV produit 4 offres de location( pièce N°5) :

— celle de Rosny sous Bois sera écartée s’agissant d’un bail précaire

— celle de Lognes doit être écartée, la nature du bail n’étant pas précisée

— celle de Paris Porte de Bercy concerne des bureaux

— celle de Pontault Combault doit être écartée étant de 358m² non divisible.

La SADEV produit(pièce N°16) un local d’activités […] avec 200m² pour un loyer de 85 euros m² avec une hauteur de 6M, avec plusieurs places de parking, bien comparable, qui sera retenu.

LA S.A.R.L.Lorenji ne rapporte pas la preuve comme elle l’affirme que les 4 locations de locaux d’activités à usage de garage automobile dans le Val de Marne du commissaire du gouvernement en appel à:

[…]

[…]

[…]

[…]

ont fait l’objet de refus de la part des bailleurs.

En conséquence les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, dans le Val de Marne dont deux bénéficient de surfaces proches de celles du local actuel (180m² à Joinville le Pont et 200m² à Choisy le Roi), celle de la SADEV à Santenay pour 200m², indiquent un prix du m² à chaque fois assez proche(de 90 euros à 120 euros pour les termes du commissaire du gouvernement soit une moyenne de 100 euros le m²) et 85 euros pour Santenay démontrent que la S.A.R.L.Lorenji a la possibilité de se réinstaller à une distance raisonnable de l’implantation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement et de débouter la S.A.R.L.Lorenji de sa demande principale au titre de l’indemnité de remplacement.

— sur la demande subsidiaire de la S.A.R.L.Lorenji au titre de l’indemnité de déplacement

Pour la superficie des locaux loués les parties s’accordent pour retenir une superficie de 100m².

S’il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.R.L.Lorenji cherche un local à proximité de la Queue en Brie, elle n’a pas déposé de nouvelles conclusions après celles du commissaire du gouvernement proposant de fixer les indemnités sous forme alternative à savoir dans le cas d’une réinstallation à proximité( moins de 5 km) et dans le cas ou l’exproprié ne se réinstallerait pas à proximité (plus de 5Km) , demandant uniquement :

— au titre de la perte du droit au bail : 116 200 euros

— indemnité de remploi: 12 620 euros

— indemnité de déménagement et des frais de réinstallation: 52 146,60 euros

— perte d’exploitation et indemnisation de la masse salariale:17 117,92 euros

— frais de publicité: 1500 euros

— frais de desinstallation et de réinstallation téléphoniques et informatiques: 1500 euros.

En conséquence il n’y pas lieu de fixer une indemnité alternative selon que la S.A.R.L.Lorenji se réinstalle à proximité de la Queue en Brie ou ne se réinstalle pas à proximité.

a) superficie des locaux loués

Pour la superficie des locaux loués les parties s’accordent pour retenir une superficie de 100m².

b) loyer acquitté

Pour le loyer acquitté par la S.A.R.L.Lorenji selon le bail conclu en 2011, le loyer annuel des locaux concernés sis 74 rue du général de Gaulle à la Queue en Brie, hors charges et taxes, s’élève à 8400 euros soit 8400euros/100 m²=84 euros/m²

c)fixation de la valeur théorique du loyer de marché

Il convient d’utiliser la méthode dite comparative en recherchant la valeur de marché de locaux d’activité comparables à ceux loués par la S.A.R.L.Lorenji.

Le premier juge a fixé le prix au m² à la somme de 110 euros.

La S.A.R.L.Lorenji indique qu’elle va être contrainte de louer un local équivalent pour un loyer de 25000 euros HT , elle va subir un préjudice du fait du surcoût généré pour un montant de (25-84(loyer actuel) soit 16600 euros soit 166 euros du m².

La SADEV rétorque la S.A.R.L.Lorenji se prévaut de 3 annonces de locations à Pontault- Combault ( pièce n°11) qui portent sur des locaux dont la surface excède celle du local actuel qu’elle occupe, et que le prix au m² est d’environ 70 euros.

Le commissaire du gouvernement propose 4 termes de comparaison de locaux d’activités à usage de garage d’automobile dans le Val de Marne pour une moyenne de 100 euros.

Il ya lieu de retenir comme biens comparables:

1° 2 propositions du commissaire du gouvernement :

—  31 juillet 2015: […] pour une superficie de 200m² avec un loyer annuel de 19404 euros soit 97 euros m²

7- septembre 2015: […] pour une superficie de 180m² avec un loyer de 21600 euros soit 120 euros m².

2° proposition de la SADEV

[…] pour une superficie de 200m² avec un loyer de 85 euros m²

soit au total : 97+120+85=100,66 euros.

Si la S.A.R.L.Lorenji affirme que le déplacement de son activité va la contraindre de louer un local équivalent pour un loyer approximatif de 25000 euros et non de 11000 euros, elle ne le démontre pas, car la pièce qu’elle verse aux débats( N°11) fait apparaître un prix d’environ 70 euros/m².

Le premier juge a en conséquence exactement retenu une valeur de 110m², en tenant compte des surfaces plus grandes concernées par les termes de comparaison.

d) coefficient multiplicateur

Le premier a retenu un coefficient de situation de 5.

La S.A.R.L.Lorenji demande compte tenu de l’emplacement de son entreprise l’application du coefficient 7.

LA SADEV indique que le local occupé par la S.A.R.L.Lorenji bénéficie d’une situation que l’on peut qualifier de bonne et demande de retenir un coefficient de 4.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir un coefficient de 5.

Les locaux occupés par la SADEV sont situés à proximité immédiate de la route départementale D4 et de la route nationale N104.

Cette localisation est bonne, mais non exceptionnelle, et le premier a en conséquence exactement retenu un coefficient de situation de 5.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu :

— économie de loyer par m² et par an: 110-84= 26 euros

— économie de loyer par an pour la totalité des surfaces louées : 26 X 100= 2600 euros

d’ou une valeur du droit au bail: 2600X 5=13000 euros

— Sur l’indemnité de remploi

La S.A.R.L.Lorenji demande d’appliquer le décompte suivant :

— jusqu’à 5000 euros : 20%

— entre 5000 et 15000 euros : 15%

— au dela de 15000 euros : 10%

Cependant le taux de cette indemnité est de 5% jusqu’à sa fraction de 23000 euros et il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de remploi sur le droit au bail de 5% X 13000 euros = 650 euros.

Le jugement sera donc confirmé.

— Sur le trouble commercial

La sociétéLorenji demande que lui soit versée une indemnité d’un montant de 17117,92 euros, au titre de la perte d’exploitation qu’elle subit en raison de l’éviction dont 6584,76 euros pour le préjudice commercial et 10533,16 euros pour la masse salariale.

Cependant la S.A.R.L.Lorenji sollicite 26339/12 X 3 soit 6584, 76 euros alors qu’il est de principe comme l’indique le premier juge que le trouble commercial correspond à 3 mois du bénéfice MOYEN des trois exercices clos soit :

—  2013:10741 euros

-2014:12895 euros

—  2015:19033 euros

moyenne de 14223 euros

soit 14223/12 X 3=3556 euros.

Au titre de la masse salariale la S.A.R.L.Lorenji sollicite la somme de 10533, 16 euros sur la base de l’exercice 2016 (44955+18244) 63199 euros.

LA SADEV indique que le préjudice lié à la masse salariale est englobé dans le préjudice lié au trouble commercial.

Il est de principe qu’une indemnité pour perte de salaire est due lorsque entre la cessation de l’activité dans les anciens locaux et la reprise d’activité dans les nouveaux locaux, un laps de temps va s’écouler pendant lequel le personnel devra être payé.

L’activité de garage est usuellement considérée comme un fond difficilement transférable, ce qui est confirmé par les courriels produits par la S.A.R.L.Lorenji.

Il ya lieu de retenir au regard de la date du jugement l’année 2015 et non 2016 comme demandé par la S.A.R.L.Lorenji.

Soit rémunération du personnel: 63373 euros

charges sociales: 21386 euros

total: 84759 euros

( […] ( un mois et demi de salaire et charges) =10595 euros

Le jugement sera donc confirmé.

— Sur les indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation

La S.A.R.L.Lorenji sollicite la moyenne de 2 devis soit 15531,60 euros et pour l’installation a minima d’un réseau de circulation de l’air et un pont élévateur la somme de 36615 euros.

La SADEV indique que le premier juge a indiqué que le devis de déménagement comporte des postes qui nécessiteraient une explication et elle conclut au débouté.

La sociétéLorenji est fondée à demander le remboursement des frais occasionnés par le transport, dans le nouveau local de remplacement des matériels, mobiliers , agencement et outillage récupérés( dont le pont élévateur), des marchandises neuves et stock et du mobilier garnissant son local d’habitation, HT celle – ci pouvant récupérer la TVA.

La S.A.R.L.Lorenji produit un devis de pont élévateur services (pièce N°7) pour un montant HT de 11268 euros, un devis SMB bâtiment( pièce N°20) pour un montant de 14618 euros HT et un devis CPA ( pièce N°28) pour un montant HT de 26347,50 euros et de 4165 euros.

Malgré le manque d’explication, comme en première instance, l’installation d’un pont élévateur et d’un réseau de circulation de l’air figure dans les deux autres devis, notamment de la société Pont Elevateur Services pour un montant total de 2800 euros (240+110+350+2100).

Il y a lieu d’écarter le devis SMB bâtiment non daté.

P

our le devis de Pont Elévateur Service du 18 novembre 2015, et celui de CPA du 27 janvier 2017, la différence est très importante et ne peut s’expliquer uniquement par la réactualisation.

Il convient donc de retenir le devis de Pont Elévateur Services, mais en retenant uniquement pour le transfert et non les fournitures, sauf pour les locations s’agissant d’une indemnité de déménagement et de réinstallation, soit la somme de 9808 euros ;

Le jugement sera infirmé de ce chef.

— Sur les frais de publicité

La S.A.R.L.Lorenji sollicite une somme de 1500 euros

Aucune pièce n’étant versée par la S.A.R.L.Lorenji, il convient de confirmer le jugement qui l’a déboutée.

— Sur les frais de desinstallation et de réinstallation téléphonique et informatique

La S.A.R.L.Lorenji sollicite une somme de 1500 euros.

Aucune pièce n’est produite pour la téléphonie et le transfert informatique est compris dans le devis pont élévateur.

Le jugement sera donc confirmé.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge des dépens exposés en cause d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 17 octobre 2016 par le juge de l’expropriation du Val de Marne, sauf à fixer l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 9808 euros et à fixer en conséquence l’indemnité due par la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne au titre de l’éviction de la S.A.R.L.Lorenji sis chemin des marmousets à la Queue en brie (94510) à la somme de 37609 euros,

Déboute les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel.

La greffière Le président