FH

MINUTE N° 153/2021

Copies exécutoires à

Maître WETZEL

Maître Y

Le 26 mars 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 mars 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/00062 – N° Portalis DBVW-V-B7D-G66P

Décision déférée à la cour : jugement du 16 novembre 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de SAVERNE

APPELANTE et défenderesse :

Madame A X

demeurant […]

[…]

représentée par Maître WETZEL, avocat à la cour

INTIMÉS et demandeurs :

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social chez Monsieur C D

[…]

[…]

2 – Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU VOLUME E DU

CHATEAU DE SCHARRACHBERGHEIM représenté par son syndic Monsieur E Z

ayant son siège social […]

[…]

représentés par Maître Y, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 février 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me A X est propriétaire d’un studio formant le lot de copropriété n°52 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Extension de la conciergerie du château de Scharrachbergheim', situé 7 rue du Château à Scharrachbergheim-Irmstett (Bas-Rhin), pour l’avoir acquis en l’état futur d’achèvement le 31 juillet 2008 de l’Eurl Phy Promotion.

L’Association syndicale libre (ci-après, ASL CS) dont chaque copropriétaire du volume E est membre de droit, est propriétaire de la parcelle d’assiette foncière, des équipements et réseaux d’intérêt collectif ; elle est notamment chargée de gérer les parties communes et les équipements d’intérêt collectif, avec l’appui de trois syndicats de copropriétaires dont le syndicat des copropriétaires du volume E.

Déplorant le non paiement par M^me X des charges de copropriété depuis 2012 en dépit de mises en demeure, l’ASL CS et le syndicat des copropriétaires du volume E du château de Scharrachbergheim, représenté par M. E Z, syndic, l’ont assignée le 10 février 2017 devant le tribunal de grande instance de Saverne pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de 11 944,94 euros, outre 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 16 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Saverne a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires régulièrement représenté par son syndic ; il

a condamné M^me X au paiement au syndicat des copropriétaires du volume E du […] de la somme réclamée en principal et de la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts, motifs pris de ce que M^me X avait été destinataire des procès-verbaux d’assemblée générale qu’elle n’avait pas contestés, des courriers d’appel de charges et des décomptes individuels détaillés des charges lui incombant, qu’elle n’était pas fondée à opposer au syndicat des copropriétaires une exception d’inexécution de ses obligations par le vendeur du bien immobilier.

Le tribunal a retenu en outre que la carence de M^me X avait préjudicié à l’ensemble des copropriétaires réunis en syndicat, tenu de répondre à plusieurs appels de fonds exceptionnels.

Le 18 décembre 2018, M^me X a interjeté appel du jugement. Par conclusions récapitulatives du 30 décembre 2019, elle a poursuivi :

— l’infirmation de la décision déférée,

— l’irrecevabilité de la demande,

— leur rejet des prétentions des intimés,

subsidiairement,

— l’octroi des plus larges délais de paiement sans clause de déchéance du terme,

en tout état de cause,

— la condamnation solidaire, subsidiairement in solidum, des intimés aux dépens et au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le rejet de l’appel incident.

M^me X a contesté la capacité et la qualité du syndicat à agir en justice faute de syndic régulièrement désigné par les assemblées générales du 6 mai 2016 et du 26 mai 2017 ; elle a invoqué la nullité de plein droit du mandat confié au syndic bénévole en violation de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application en ce que le syndic n’avait pas été désigné mais renouvelé dans ses fonctions, sans que la résolution ne fût inscrite à l’ordre du jour, sans mise en concurrence d’autres candidatures, pour une durée illimitée ou non déterminée, et en l’absence d’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat puisque les demandeurs avaient reconnu que les comptes avaient été rassemblés au sein de l’ASL avec une comptabilité séparée par copropriété.

Elle a opposé le mal fondé de la demande en paiement des charges, faute de relevé général et individuel détaillé faisant apparaître une clé de répartition conforme au règlement de copropriété puisque l’application à sa participation aux charges de copropriété du coefficient de 38,31% ne figurait ni dans le règlement de copropriété, ni dans le règlement de l’ASL, qu’elle n’avait jamais été destinataire des documents comptables prétendument annexés aux convocations d’assemblée générale, que des sommes étaient notamment appelées sous les intitulés 'appels de fonds exceptionnels' ou bien 'provision spéciale', sans précision de leur destination ni justificatifs.

Elle a soutenu n’avoir pas reçu les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales, les avis de réception n’étant pas signés de sa main.

Elle a objecté que les charges de copropriété ne pouvaient être demandées sur la base de comptes du syndicat des copropriétaires non approuvés par l’assemblée générale et qu’existait une confusion entre l’ASL et le syndicat des copropriétaires, demanderesses en première instance.

Elle a affirmé que le copropriétaire était en droit de contester les charges qui lui étaient imputées nonobstant l’absence de contestation des assemblées générales, que le syndicat des copropriétaires ne disposait à son encontre d’aucune créance certaine, liquide et exigible.

Elle a affirmé que la demande d’actualisation des charges se heurtait aux mêmes moyens d’irrecevabilité et de fond précédemment développés.

Elle a subsidiairement opposé l’exception d’inexécution dès lors qu’elle était totalement privée de la jouissance de son lot par le fait du syndicat des copropriétaires qui se devait de reprendre les travaux ou de trouver un repreneur.

Elle a contesté toute résistance abusive en l’état de la carence du syndicat des copropriétaires qui avait laissé sans réponse ses demandes d’explication.

A titre infiniment subsidiaire, elle a sollicité des délais de paiement que justifiait sa modeste retraite.

L’ASL CS et le syndicat des copropriétaires du volume E du […] se sont constitués intimés. Par conclusions récapitulatives du 31 octobre 2019, ils ont poursuivi la confirmation du jugement sous réserve, sur appel incident, de la réactualisation de la dette de M^me X à la somme de 13 382,70 euros à régler au syndicat des copropriétaires du volume E du […] avec intérêts au taux légal à compter de la relance du 14 novembre 2012.

Ils ont sollicité la condamnation de l’appelante au paiement au syndicat des copropriétaires du volume E du […] et à l’ASL CS de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, sa condamnation aux dépens dont distraction au profit de M^e Y et au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ont expliqué que le site du […] et ses annexes étaient une seule parcelle, propriété de l’ASL, comprenant un terrain, des murs de clôture, un parc, une cour, des portails d’accès, des allées, des parkings, des réseaux d’eau et d’électricité, des VRD, etc, qu’outre les charges communes à l’ensemble immobilier, les charges étaient réparties par bâtiment, l’ensemble du domaine étant géré par l’ASL CS qui s’appuyait sur trois syndics, avec des assemblées générales communes et des décisions communes à l’ALS CS et aux trois bâtiments.

Ils ont soutenu que M^me X avait été convoquée à toutes les assemblées générales, que chaque procès-verbal d’assemblée générale avait été notifié à l’adresse déclarée par l’intéressée et réceptionné, que les appels de charges, des relances et des mises en demeure avaient été envoyées à M^me X de 2012 à 2019.

Ils ont observé que M^me X ne demandait pas la rectification de son compte de charges individuel et qu’elle n’était pas recevable à contester les décisions des assemblées générales portant sur les charges communes et portant sur la désignation du syndic bénévole, désormais définitives.

Ils ont précisé que l’assemblée générale du 3 juillet 2012, troisième résolution, avait prévu

l’ouverture d’un compte spécifique au nom du syndicat, qu’afin de simplifier la comptabilité du domaine, les comptes avaient été rassemblés au nom de l’ASL mais avec une comptabilité séparée par copropriété, que M^me X ne pouvait se plaindre de l’économie ainsi réalisée avec un syndic bénévole et des comptes non séparés.

Ils ont souligné que la méthode de calcul des charges figurait dans les statuts de l’ASL (article 16), dans le règlement de copropriété (chapitre 3-3) et dans chaque procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes.

Ils ont affirmé que tous les éléments avaient été annexés à chaque convocation d’assemblée générale adressée à M^me X.

Ils ont objecté que l’appelante n’était pas fondée à leur opposer une exception d’inexécution tirée d’une impossibilité de jouissance de son lot qui ne leur était pas imputable, que sa mauvaise foi et l’absence d’éléments sur sa situation personnelle faisait obstacle à l’octroi de délais de paiement.

Ils ont regretté l’attitude de M^me X préjudiciable aux autres copropriétaires qui supportaient le poids de ses charges ainsi que les frais irrépétibles de l’instance d’appel.

La cour se référera à ces dernières écritures pour plus ample exposé des faits de la procédure, des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice représenté par son syndic.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

Pour conclure à l’irrecevabilité de la demande, M^me X invoque le défaut de capacité et de qualité à agir en justice du syndicat des copropriétaires qui est dépourvu de syndic régulièrement désigné ; en tout état de cause, la nullité de plein droit du mandat de syndic faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires du volume E.

Les intimés objectent que M. E Z a été désigné en qualité de syndic et que son mandat a été renouvelé par des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, notamment des 6 mai 2016 et 26 mai 2017 n’ayant pas fait l’objet de contestation par M^me X et une gestion du domaine assurée par l’ASL avec l’appui des trois syndicats de copropriétaires des trois bâtiments, au moyen d’un compte unique mais avec une comptabilité séparée par syndicat de copropriétaires.

—  la désignation irrégulière du syndic

La cour constate que M^me X a été assignée en paiement devant le tribunal de grande instance de Saverne, le 10 février 2017, par le syndicat des copropriétaires du volume E du

[…] représenté par son

syndic, M. E Z et que ce dernier a été renouvelé dans ses fonctions de syndic à l’unanimité des copropriétaires du volume E présents à l’assemblée générale du 6 mai 2016 représentant 9114 voix sur 10 000, soit à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Contrairement à ce que soutient M^me X, les éventuelles irrégularités affectant la désignation du syndic n’entraînent pas la nullité de plein droit du mandat de syndic mais rendent annulable la délibération de l’assemblée générale sur ce point, pour autant qu’un recours soit recevable à son encontre.

En l’absence de tout recours formé contre cette décision de l’assemblée générale du 6 mai 2016 dans le délai de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ni contre les décisions ultérieures ayant renouvelé le mandat de M. Z, M^me X ne peut prétendre que le syndicat des copropriétaires serait dépourvu de syndic.

- l’absence de compte séparé

M^me X G de la nullité du mandat du syndic faute d’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La cour relève qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat, la méconnaissance de cette obligation entraînant la nullité de plein droit du mandat du syndic à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Si l’assemblée générale des copropriétaires du volume E a décidé, le 11 mai 2012, de l’ouverture 'd’un nouveau compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier', le syndicat des copropriétaires du volume E du […] admet toutefois qu’aucun compte n’a été ouvert à son nom, l’ASL CS étant chargée de centraliser sur un unique compte ouvert à son nom toutes les sommes ou valeurs reçues au nom des trois syndicats des copropriétaires du domaine du […] dont celles revenant au syndicat des copropriétaires du volume E, de sorte que la nullité du mandat du syndic de M. E Z est encourue de plein droit à la date du 6 août 2016, à l’expiration du délai de trois mois courant à compter de la désignation du syndic par l’assemblée générale du 6 mai 2016.

Le syndic était donc dépourvu du pouvoir d’ester en justice au nom du syndicat des copropriétaires à la date de l’assignation.

Le défaut de pouvoir du représentant du syndicat des copropriétaires ne constitue toutefois pas un défaut de capacité, ni un défaut de qualité à agir mais affecte d’une irrégularité de fond l’assignation délivrée le 10 février 2017 qui, par voie de conséquence, rend irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du volume E.

Le jugement entrepris sera donc infirmé.

Sur les autres demandes

La demande principale en paiement des charges étant déclarée irrecevable, la demande accessoire de l’ASL CS en dommages et intérêts pour résistance abusive doit être rejetée.

Complétant, le jugement déféré, la cour rejettera donc la demande de dommages et intérêts présentée par l’ASL CS.

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens.

En considération des circonstances du litige, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Saverne, chambre civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du volume E du […] ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par l’ASL CS du […] ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE