MINUTE N° 23/384

Copie exécutoire à :

— M^e Joëlle LITOU-WOLFF

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Marie LEPAROUX – OUTTERS

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 11 Septembre 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00563 – N° Portalis DBVW-V-B7G-HYOT

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg

APPELANT :

SEDES HABITAT COOPERATIF STRASBOURGEOIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉES :

Madame [D] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/1165 du 19/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie LEPAROUX – OUTTERS, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 mai 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat en date du 25 août 2005, la société Socolopo, devenue association Sedes, a donné à bail à Madame [D] [O] un appartement de deux pièces à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 195,78 €, outre une avance provisionnelle sur charges de 67,58 €.

Courant 2012, Madame [O] a signalé à sa bailleresse des atteintes aux plafonds de son appartement, conséquence d’une fuite d’eau provenant de l’étage supérieur.

Faisant valoir que les désordres persistent et s’aggravent, faute de solution en dépit de demandes diverses, Madame [D] [O] a, par assignation du 4 septembre 2018 et conclusions ultérieures, assigné l’association Sedes devant le tribunal d’instance de Strasbourg, aux fins de la voir condamner à rechercher l’origine des fuites et à y remédier sous peine d’astreinte, de la voir condamner à remettre en état son logement sous astreinte et de la voir condamner à lui payer une somme de 11 719,52 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, outre la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association coopérative Sedes a appelé en intervention forcée la Sa Acm Iard en sa qualité d’assureur du locataire de l’étage supérieur et a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes de Madame [O], ainsi qu’à la condamnation de cette dernière aux dépens et à lui payer une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a par ailleurs sollicité avant-dire droit qu’il soit enjoint à sa locataire de justifier

d’une assurance locative depuis le début du bail et de la déclaration de sinistre du 12 septembre 2012. Elle a demandé en toute hypothèse condamnation de la Sa ACM Iard à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais ainsi qu’à payer les dépens, outre une indemnité de procédure de 1 000 €.

Elle s’est prévalue de la prescription quinquennale de l’action dirigée à son encontre. Sur le fond, elle a fait valoir que la responsabilité du locataire de l’étage supérieur pouvait être engagée, les fuites d’eau provenant d’une dégradation des joints souples périphériques de sa douche et a fait reproche à sa locataire de n’avoir pas mis en 'uvre la garantie des risques locatifs qu’elle avait l’obligation de souscrire. Elle a par ailleurs argué de l’absence de preuve de tous désordres.

À l’appui de son appel en garantie, elle a fait valoir qu’elle avait agi dans les délais contre l’assureur du locataire responsable, les causes des infiltrations n’ayant été identifiée qu’en mars 2017.

La Sa Acm Iard a conclu à l’irrecevabilité et au rejet de l’appel en garantie, subsidiairement à la réduction des montants au plafond de garantie et à l’application de la franchise de 75 €. Elle a sollicité en tout état de cause condamnation de l’association Sedes aux dépens, ainsi qu’à lui payer une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a soulevé la prescription de l’action initiale, celle de l’appel en garantie et l’irrecevabilité de l’action directe dirigée à son encontre. Subsidiairement, elle a soulevé l’absence de responsabilité de son assuré, l’inertie fautive de la bailleresse, seule à l’origine de son propre dommage, l’absence de preuve d’un préjudice de la demanderesse et s’est enfin prévalue des conditions du contrat d’assurance.

Par jugement du 14 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré Madame [D] [O] recevable et partiellement bien fondée en ses demandes,

— condamné l’association coopérative Sedes à procéder ou à faire procéder à ses frais aux travaux de recherche des origines et de réparation de la fuite d’eau affectant les plafonds du logement loué, situé [Adresse 1] à [Localité 4], sous peine d’une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification du jugement,

— condamné l’association coopérative Sedes à procéder ou à faire procéder aux travaux de réfection du logement loué par Madame [O], sous peine d’une astreinte provisoire de 150 €

par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— condamné l’association coopérative Sedes à payer à Madame [D] [O] la somme de 10 840 € en réparation des troubles de jouissance subi entre le 1er octobre 2012 et le 31 octobre 2021, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— déclaré l’association coopérative Sedes recevable mais mal fondée en son appel en garantie dirigé contre la Sa Acm Iard,

— l’en a déboutée,

— condamné l’association coopérative Sedes à payer à Madame [D] [O] une indemnité de procédure de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association coopérative Sedes à payer à la Sa Acm Iard une indemnité de procédure de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association coopérative Sedes aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— débouté l’association coopérative Sedes de ses demandes d’indemnité de procédure.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu qu’aucune prescription ne peut être invoquée contre la locataire, le dommage survenu en septembre 2012 ayant persisté et s’étant aggravé au fil du temps et les obligations du bailleur étant continues ; que les conventions liant les assureurs, relatives aux modalités de prise en charge d’un sinistre, sont inopposables aux assurés et ne peuvent permettre au bailleur d’échapper à ses obligations d’entretien de la chose louée et de réparations autre que locatives ; que Madame [O] a justifié de la déclaration de sinistre à son assureur ; que la mise en jeu des obligations du bailleur n’est pas subordonnée à la recherche préalable de la responsabilité du tiers auteur du désordre ; que la bailleresse échoue à rapporter la preuve d’un fait générateur de responsabilité de l’assuré de la société appelée en intervention forcée.

L’association Sedes Habitat Coopératif Strasbourgeois a interjeté appel de cette décision le 3 février 2022.

Par écritures notifiées le 25 octobre 2022, elle conclut ainsi qu’il suit :

Sur l’appel principal :

— dire l’appel bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dire prescrite l’action de Madame [O] au visa de l’article 2224 du code civil,

— débouter en conséquence Madame [O] de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions à l’encontre de l’association Sedes,

— débouter tant Madame [O] que la Sa Acm Iard de toutes conclusions contraires,

Subsidiairement,

— dire l’action infondée sinon mal fondée,

— débouter en conséquence Madame [O] de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions à l’encontre de l’association Sedes,

Très subsidiairement, en cas de condamnation de l’association Sedes,

— dire que la Sa Acm Iard devra garantir l’association Sedes de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, éventuelles astreintes, frais et dépens,

Encore plus subsidiairement, en cas de condamnation de l’association Sedes et de rejet de l’appel en garantie,

— dire qu’il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’association coopérative Sedes à procéder ou à faire procéder à ses frais aux travaux de recherche des origines et de réparation de la fuite d’eau affectant les plafonds du logement loué à Madame [O] et à faire procéder aux travaux de réfection, dès lors qu’il est démontré et non contesté qu’il n’y a plus de fuite, que cette condamnation était, dès avant son prononcé, dépourvue d’objet et qu’au surplus les travaux de réception ont été effectués,

— dire en tout état de cause qu’aucune condamnation ne sera affectée d’une astreinte,

— réduire très sensiblement le montant alloué à Madame [O] au titre des troubles de jouissance en disant que le préjudice de jouissance allégué n’est pas démontré et que la durée de la période considérée est due à la carence de Madame [O] dans ses rapports avec son assureur,

En tout état de cause,

— condamner Madame [O], in solidum avec la Sa Acm Iard, aux entiers frais et dépens de la procédure et à payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur appel incident de la Sa Acm Iard,

— le dire non fondé,

— en débouter l’assureur ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions sauf en ce qu’il demande à la cour, et ce en tout état de cause, de faire application du plafond de garantie et en tirer les conséquences de droit en matière de reconnaissance par l’assureur de son obligation de prise en charge du sinistre,

— condamner la Sa Acm Iard aux dépens de l’appel incident.

Elle fait valoir que la date de survenance du dégât des eaux qui a affecté certains plafonds de l’appartement de Madame [O] n’est pas établie ; que dans le courrier qu’elle lui a adressé le 29 octobre 2012, elle suggère l’existence de dégradations apparues fin 2010 et ne mentionne pas avoir fait une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurances ni même s’être rendue chez son voisin ; que ce n’est que le 16 novembre 2013 qu’un constat sera établi avec ce dernier, que la locataire ne lui adressera que le 10 juillet 2014 ; qu’elle-même n’a pas à substituer la locataire dans ses relations avec son assureur ; qu’à la suite de la déclaration de sinistre, il incombe aux assureurs et non au bailleur d’effectuer des recherches, expertises et réparations lorsqu’elles relèvent du fait d’un locataire ; que tel est bien le cas en l’espèce, le voisin du dessus ayant manqué à son obligation d’entretien des éléments de la salle de bains qui lui avaient été donnés à bail en bon état ; que les désordres ont perduré et ne se sont aggravés qu’en raison de la carence des assurés et de leurs assureurs respectifs et notamment celle de Madame [O] ; que l’absence de mise en 'uvre du contrat d’assurance constitue une faute opposable à la locataire.

Elle relève que lors du départ du voisin impliqué, l’état des lieux de sortie précise que les joints de douche sont corrects, ce qui démontre qu’il n’y avait plus de fuite à sa sortie des lieux en 2017 ; que le logement de Madame [O] n’était donc plus affecté par des infiltrations et qu’il n’était pas insalubre.

Elle maintient que la demande, formée plus de cinq ans après la date d’apparition du sinistre allégué par la locataire, est prescrite.

Subsidiairement, elle fait valoir que la preuve de la responsabilité de l’autre locataire, Monsieur [K], que ce dernier n’a jamais contestée, est rapportée par le constat amiable, ainsi qu’un rapport de l’entreprise Nüwa, qu’elle-même a mandaté à ses frais ; que ce

locataire avait reçu son appartement en bon état et se devait de l’entretenir, en procédant notamment au changement des joints dans la salle de bains ; qu’elle-même n’a nullement engagé sa responsabilité, contrairement à Madame [O] qui n’a pas mis en 'uvre la garantie de son assureur dans les délais de droit.

Elle critique les dispositions l’ayant condamnée à procéder aux travaux de recherche de l’origine de la fuite, alors qu’elle était connue et n’était pas discutée, ainsi qu’à la réparation de cette fuite, sans démonstration de ce qu’elle perdurait, et ce dans des délais trop courts.

Elle fait de même valoir que la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance est infondée, alors que le premier juge a retenu que la démonstration de ce que le logement serait insalubre n’est pas rapportée ; que les dégâts se sont toujours limités à une dégradation d’aspect de certains plafonds du logement loué ; que les travaux de réfection ont au demeurant été effectués en exécution du jugement entrepris.

Sur l’appel en garantie formé contre la Sa Acm Iard, elle fait valoir qu’il ne résulte pas des éléments du dossier que le logement serait dans un état indécent ; que l’appelée en garantie fait preuve de mauvaise foi en contestant l’origine du sinistre et la responsabilité de son assuré.

Par écritures notifiées le 24 novembre 2022, Madame [D] [O] a conclu ainsi :

Sur appel principal de la société Sedes,

— déclarer l’appel principal de la société Sedes mal fondé,

— le rejeter,

— débouter la société Sedes de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris, si besoin est par substitution de motifs,

Sur appel incident de la Sa Acm Iard,

— statuer ce que de droit quant à l’appel en garantie,

— débouter la Sa Acm Iard de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [O],

— confirmer le jugement entrepris, si besoin est par substitution de motifs,

En tout état de cause,

— condamner la société Sedes aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel,

— condamner la société Sedes à payer à Madame [O] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que par lettre du 29 octobre 2012, elle a informé la bailleresse de ce que les plafonds de la cuisine de son appartement s’effritaient et tombaient en lambeaux, laissant supposer un dégât des eaux, et lui a demandé de remédier rapidement aux désordres ; qu’un constat amiable de dégât des eaux, établi avec le locataire de l’appartement du dessus le 16 novembre 2013, indique que la mauvaise étanchéité des sols de l’appartement est à l’origine des désordres constatés, sans qu’il ait été procédé à une recherche de fuite; qu’elle a transmis copie du constat à la bailleresse le 21 novembre 2013, sollicitant son intervention pour faire cesser la fuite ; qu’une nouvelle copie en a été transmise le 10 juillet 2014 ; que nonobstant les affirmations de la bailleresse en décembre 2016, selon lesquelles les travaux auraient été réalisés, les désordres ont persisté dans son appartement, laissant supposer qu’ils n’ont pas suffi à réparer la fuite.

Elle fait valoir que sa demande est fondée sur l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et conforme et d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux ; que cette obligation est continue pendant toute la durée du bail et est d’ordre public ; qu’aucune prescription ne peut être utilement invoquée, le dommage étant persistant ; que la bailleresse ne peut s’exonérer de ses obligations au motif que les premiers signes des désordres seraient apparus en 2012, alors que l’état de vétusté initiale s’est manifestement aggravé en raison de son inertie.

Sur le fond, elle soutient que la responsabilité de la bailleresse n’est pas contestable au regard des désordres affectant le logement, de la nature des réparations et de l’absence de cause d’exonération ; que ce n’est qu’en 2017 que la bailleresse a mandaté une société pour une recherche de fuite, établissant qu’elle trouve sa cause dans l’appartement du dessus, qui s’est retrouvé vacant en mars 2017 et donc sous la garde de la bailleresse ; que celle-ci, dûment informée, n’a jamais fait réaliser les travaux nécessaires et l’a laissée vivre pendant plus de huit ans dans un appartement indécent.

Elle précise avoir actionné sa compagnie d’assurances et avoir informé la bailleresse en temps utile et réfute toute négligence, précisant que la réparation était à la charge du bailleur, les murs et plafonds de son appartement étant endommagés ; que la cause du sinistre se trouvant à l’étage supérieur, la dalle séparant les étages devait nécessairement être traitée, de sorte que la responsabilité de

la bailleresse est engagée ; que la compagnie d’assurance de cette dernière devait être actionnée ; que le blocage de la situation provient du refus de l’appelante de procéder dans les temps à la recherche de fuite ; que la bailleresse ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance et de jouissance paisible qu’en raison de la force majeure ; que la mise en 'uvre de cette obligation n’est pas subordonnée à la recherche préalable de la responsabilité du tiers auteur du désordre.

Elle soutient que le long délai couru entre l’interpellation de la bailleresse en 2012 et la recherches de fuite en mars 2017 ne permet pas de s’assurer que la fuite au niveau des joints périphériques de la douche soit véritablement la cause exclusive des infiltrations, compte tenu de l’importance des dégradations ; qu’il est nécessaire de procéder à une recherche de fuite plus poussée ; que la bailleresse ne justifie par ailleurs pas des travaux qui ont été entrepris dans le logement du dessus pour rectifier les différents désordres relevés par la société Nüwa.

Elle maintient qu’elle a subi pendant plus de huit années un préjudice important, les revêtements muraux et les sols de son appartement ayant été délabrés par les infiltrations d’eau, ce qui a compromis gravement la jouissance des lieux du fait de l’indécence du logement.

Par écritures notifiées le 6 décembre 2022, la Sa Assurances du Crédit Mutuel Iard a conclu ainsi qu’il suit, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 1719 et 2224 du code civil et L 112-6 et L 124-3 du code des assurances :

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2022 en ce qu’il a déclaré l’association Sedes mal fondée en son appel en garantie formulé à l’encontre de la Sa Acm Iard en l’absence de demande formulée par la Sedes à l’encontre des Acm Iard au titre de la demande de garantie à hauteur d’appel,

A titre subsidiaire, si la cour estimait que la demande d’appel en garantie a été valablement formulée par l’association Sedes à l’encontre de la Sa Acm Iard,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 14 janvier 2022 en ce qu’il a :

' déclaré recevable Madame [O] en ses demandes,

' déclaré recevable l’association Sedes en son appel en garantie formé à l’encontre de la Sa Acm Iard,

— confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes formulées par Madame [O] à l’encontre de l’association Sedes pour être prescrites,

— déclarer irrecevable la demande de condamnation de la Sa Acm Iard à garantir l’association Sedes de l’intégralité des sommes qui pourraient être mises à sa charge pour être prescrites,

En conséquence,

— débouter Madame [O] de ses demandes formulées à l’encontre de l’association Sedes,

— débouter l’association Sedes de toutes ses demandes formulées à l’encontre de la Sa Acm Iard,

A titre plus subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes de Madame [O] et de l’association Sedes recevables,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’association Sedes à payer la somme de 10 840 € au titre du préjudice de jouissance de Madame [O],

— confirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— débouter Madame [O] de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance,

En conséquence,

— débouter l’association Sedes de son appel en garantie à l’encontre de la Sa Acm Iard,

En tout état de cause,

— débouter l’association Sedes de son appel en garantie formulé à l’encontre de la Sa Acm Iard, notamment en :

' ce que la responsabilité de l’assuré n’est pas démontrée,

' l’absence de lien de causalité entre le comportement de Monsieur [K] et le prétendu préjudice subi par Madame [O],

' l’absence de préjudice indemnisable,

' ce que la seule responsabilité de l’association Sedes pourrait être engagée,

A titre infiniment subsidiaire en cas d’infirmation de la décision sur l’appel en garantie si la cour devait considérer que l’appel en garantie est fondé en son principe,

— débouter l’association Sedes de sa demande de garantie formulée à l’encontre de la Sa Acm Iard,

En tout état de cause,

— faire application du plafond de garantie au bénéfice de la Sa Acm Iard en sa qualité d’assureur de Monsieur [K],

— faire application de la franchise de 75 € contractuellement prévue au contrat d’assurance,

— débouter l’association Sedes de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter l’association Sedes de sa demande formulée au titre des frais et dépens de la procédure,

— condamner l’association Sedes, ou tout succombant, à verser à la Sa Acm Iard la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’association Sedes, ou tout succombant, aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elle fait valoir qu’il ressort du constat amiable de dégât des eaux, signé avec son assuré, une mauvaise étanchéité des sols de l’appartement de ce dernier ; qu’elle n’a été destinataire de ce constat que le 21 janvier 2015 ; que dès le 11 mars 2015, elle a sollicité l’association Sedes afin qu’elle réalise une recherche de fuite pour déterminer la cause des désordres, qui n’a eu lieu que le 8 mars 2017 ; que la société mandatée a conclu à l’existence des désordres qui seraient liés à des infiltrations par les joints souples périphériques de la douche du locataire qu’elle assure.

Elle fait valoir qu’aux termes de ses conclusions d’appel, l’association Sedes n’a formulé aucune prétention concernant l’appel en garantie, en ce qu’elle a limité la rédaction de son dispositif à « dire et juger que la Sa Acm Iard devra garantir l’association Sedes », de sorte qu’aucune demande de condamnation à garantir l’appelante de toute condamnation n’est formulée et que la cour n’est pas saisie de demande sur ce point ; que le jugement déféré ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a déclaré l’appelante mal fondée en son appel en garantie dirigé contre elle.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que la demande de Madame [O] se heurte à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, les désordres ayant été constatés dès octobre 2012, date du point de départ du délai de prescription.

Elle soutient que l’appelante n’a démontré aucun dommage lui permettant d’avoir la qualité de victime, de sorte que son action directe contre l’assureur est irrecevable ; qu’en outre, l’action directe fondée sur l’article L 124-3 du code des assurances se prescrit dans le même délai que l’action contre le responsable ; que le délai de prescription a commencé à courir à compter de l’apparition du dégât des eaux, l’inertie de la bailleresse dans la mise en 'uvre de la recherche de l’origine de la fuite jusqu’en 2017 ne pouvant avoir eu pour effet de reporter le point de départ de ce délai ; qu’il est de jurisprudence constante que la notion de préjudice continu et actuel n’est pas de nature à suspendre ou reporter un délai de prescription, de sorte que l’appelante est prescrite dans son action à l’encontre de Monsieur [K] et dans son action directe contre elle, l’assignation ayant été délivrée plus de cinq ans après la transmission du constat amiable de dégât des eaux à l’association Sedes.

Plus subsidiairement, elle réfute la responsabilité de son assuré, en ce que le rapport de recherche de fuite se contente de mettre en avant l’origine des désordres comme la résultante de l’état des joints de sa douche, n’étant pas démontrée que son assuré a eu connaissance du rapport alors qu’il a quitté les lieux en mars 2017 et que la bailleresse n’a ouvert un dossier sinistre que le 3 mai 2017 ; qu’à la suite du départ du locataire, seule la bailleresse avait pour obligation de procéder aux réparations dans l’appartement vide, ce qu’elle n’a manifestement pas fait ; qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre la faute alléguée et non prouvée de son assuré et le préjudice qu’aurait subi Madame [O], à défaut d’établir que la dégradation de joints périphériques de la douche en mars 2017 soit à l’origine de dommages en 2012 ; qu’aucune inertie ne peut lui être reprochée, dans la mesure où elle ne pouvait instruire de dossier en l’absence de détermination de l’origine de la fuite, imputée dans le constat amiable à une mauvaise étanchéité des sols, incombant au propriétaire ; qu’au contraire, les désordres ont pour seule origine le comportement de l’appelante, qui s’est abstenue de toute diligence, malgré les relances de la locataire ; que cette inertie fautive exonère de facto son assuré Monsieur [K] de toute responsabilité, de sorte qu’elle-même n’avait aucune vocation à intervenir en garantie.

Elle fait valoir que la somme allouée en réparation des troubles de jouissance ne peut être mise à sa charge, en ce qu’antérieurement à la recherche de fuite en mars 2017, les troubles de jouissance de Madame [O] ne peuvent être imputés à Monsieur [K], qui ignorait être potentiellement à l’origine de la fuite et en ce que son assuré ne peut être tenu pour responsable des troubles de jouissance à compter du 11 mars 2017, date à laquelle il a quitté le logement.

Elle rappelle qu’au titre de la convention Cidre applicable à l’époque du dégât des eaux, l’assureur du propriétaire de l’immeuble devait gérer et prendre en charge le sinistre, le dégât des eaux affectant des parties immobilières privatives.

Elle soutient en tout état de cause que Madame [O] ne verse pas de pièces de nature à justifier d’un quelconque dommage ; qu’elle-même est fondée à opposer le plafond de garantie et la franchise contractuelle, conformément aux dispositions de l’article L 112-6 du code des assurances.

MOTIFS

Sur la prescription :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 7.1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2222 du code civil dispose par ailleurs qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, un nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Le délai de prescription réduite à trois ans s’applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

En l’espèce, par courrier du 29 octobre 2012 adressé en recommandé avec avis de réception à la société Socolopo, devenue Sedes, Madame [D] [O] a porté à la connaissance de la bailleresse les dégradations que subissent les plafonds de sa cuisine et de sa salle de bains, précisant qu’ils s’effritent et tombent en lambeaux et qu’une sorte de plaie ouverte s’est ainsi formée sur les deux plafonds ; que les premiers signes se sont annoncés dans la cuisine en fin d’année 2010, les dégradations

intervenant ensuite dans sa salle de bains assez rapidement ; qu’un chauffagiste en visite pour l’entretien de la chaudière a remarqué du calcaire et a laissé entendre qu’il s’agissait sans doute d’un dégât des eaux, provenant de l’appartement du dessus et que la qualité médiocre de la peinture n’y serait pour rien. Elle a prié la bailleresse d’intervenir rapidement avant que la situation ne se dégrade davantage.

Le 16 novembre 2013, Madame [O] a signé avec Monsieur [K], locataire de l’appartement situé au-dessus du sien, un constat amiable dégât des eaux, mentionnant manuscritement une mauvaise étanchéité des sols du voisin du dessus.

Par courrier du 10 juillet 2014, Madame [O] a transmis copie du constat amiable, rempli le 16 novembre 2013 pour un sinistre survenu en 2012, précisant qu’elle pensait que l’assurance devait en fournir une copie à ses services.

Il résulte clairement de ces éléments que depuis le 29 octobre 2012, Madame [O] avait connaissance des faits lui permettant de solliciter de son bailleur la mise en 'uvre de son obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ce qu’elle a au demeurant fait au terme de son courrier expédié à cette date.

Au regard de la prescription en vigueur antérieurement à la loi du 24 mars 2014, le délai pour agir expirait le 29 octobre 2017.

Le nouveau délai de prescription de trois ans courant à compter du 27 mars 2014 n’a pu avoir pour effet de majorer cette date et a porté au 27 mars 2017 l’expiration du délai pour agir.

Il en résulte qu’en tout état de cause, l’assignation délivrée par Madame [O] à la bailleresse le 4 septembre 2018 était tardive.

C’est à tort que le premier juge n’a pas fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par l’association Sedes et a retenu qu’aucune prescription ne pouvait être invoquée utilement contre la locataire au regard de la persistance du dommage et du caractère continu des obligations du bailleur, alors que les dispositions légales précitées disposent que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré Madame [D] [O] recevable en ses demandes et, statuant à nouveau, de déclarer ses demandes irrecevables car prescrites.

Il sera constaté qu’en raison de cette irrecevabilité, l’appel en garantie formé contre la Sa Acm Iard est devenu sans objet.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.

Succombant en ses prétentions, Madame [O] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et sera déboutée de sa demande au titre des frais non compris dans les dépens.

Au regard des faits de l’espèce, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’intimée et de l’appelée en garantie.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

DECLARE irrecevables car prescrites les demandes formées par Madame [D] [O] contre l’association Sedes,

CONSTATE que l’appel en garantie formé par l’association Sedes contre la Sa Acm Iard est devenu sans objet,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La Greffière La Présidente